23. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO NO PRACTICADA. PRIORIDAD Y TRACTO SUCESIVO. R. 18 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            Se solicita de un Registro de Bienes Muebles la prórroga de una anotación de embargo sobre determinado vehículo. Se suspende dicha prórroga pues la anotación, en su día, no había sido practicada. Interpuesto el correspondiente recurso la única alegación que se hace es que al parecer se tiene en poder del embargante nota del Registro de Bienes Muebles de que la anotación en su momento había sido debidamente practicada. Para acreditarlo se presenta una simple fotocopia de la nota de despacho. La Registradora en su informe, tras manifestar que el documento presentado para subsanar defectos carece de autenticidad, sigue insistiendo en la imposibilidad de la prórroga pues en su día no se tomó la anotación correspondiente.

            La DGRN, confirma la nota de calificación por obvia, y hace las siguientes manifestaciones que aunque conocidas nos parecen de interés:

            1.- Que el recurso gubernativo no es la vía adecuada para la subsanación de defectos.

            2.- Que el documento aportado carece de autenticidad alguna.

            3.- Que el problema de fondo se resuelve teniendo en cuenta los principios básicos de prioridad y tracto sucesivo. Como preceptos directamente aplicables cita expresamente el art. 38 del RHMPSDP y el art. 86 de la LH.

            4.-Finalmente deja abierta la puerta a una posible responsabilidad civil de la registradora si en su día por error dejó de tomarse la anotación de embargo sobre el vehículo en cuestión y ello no se reflejó debidamente en la nota de despacho.

            Comentario: Lo único que destacaría de esta resolución es el reconocimiento expreso, una vez más, de la aplicabilidad supletoria al Registro de Bienes Muebles de preceptos de la Ley Hipotecaria. Ello es importante pues -ante la falta de norma expresas dictadas sobre el funcionamiento del Registro- el prometido Reglamento sigue sin aparecer- nos podremos apoyar sin reparos y con las debidas adaptaciones, en normas dictadas para el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

            También llama la atención el especial interés que pone la DGRN en destacar los posibles casos de responsabilidad civil que pueden surgir de supuestos errores registrales. (JAGV)

Enlace: BOE.

 

*24. SOCIEDAD HOLDING. DETERMINACIÓN DE SU OBJETO. PARTICIPACIÓN Y CONTROL DE OTRAS SOCIEDADES. R. 21 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            Hechos: Se rechaza parte de un objeto social, que en lo que aquí nos interesa, aparece concebido en los siguientes términos:

            a) Dirigir y gestionar su participación en otras sociedades. b) Intervención en la dirección y gestión de las sociedades participadas, ....su asesoramiento y asistencia técnica. c) Adquisición, tenencia, disfrute y administración de valores mobiliarios...

            Interpuesto el correspondiente recurso se alega por el recurrente que se trata del típico objeto de las sociedades holding, término que aunque no recogido en nuestra legislación se corresponde con el de la sociedad dominante del art. 42 del C de C y aparece aludido en diversas leyes fiscales.

            Ante la interposición del recurso se rectifica la nota de calificación admitiendo la inscripción del apartado c) relativo a los valores mobiliarios y manteniéndolo en los otros dos apartados.

            Doctrina y comentario: La DGRN confirma la nota de calificación por razones prácticas y jurídicas sobre la base de los siguientes razonamientos:

            1.- Lo primero que hace la DGRN es expresar su duda acerca de si el recurrente, de haber conocido la rectificación de la nota de calificación del Registro, es decir la admisibilidad de la parte del objeto referida a valores mobiliarios, hubiera recurrido.

            Comentario: Carece de sentido expresar esa duda pues la modificación, en todo o en parte, de la nota de calificación es un derecho que al Registrador concede el art. 327 de la LH y que por tanto puede utilizar en todo caso. Además, como expresa el precepto citado, si rectifica su calificación debe ponerlo en conocimiento del interesado y del Notario autorizante y ello, en teoría, hará que, si no les interesa seguir con el recurso, desistan del mismo.

            2.- Entrando en el fondo del asunto y tras definir lo que es una sociedad holding como aquella que ostenta una titularidad suficientemente significativa de sus filiales, hace notar que la admisión del objeto relativo a los valores mobiliarios, puede satisfacer la aspiración del recurrente a configurar su objeto social como el de una sociedad holding.

            Comentario: Con ello parece desactivar la interposición del recurso pues, resuelva en un sentido u otro, ello nada añadirá a la sociedad constituida. Es decir si no se admite la inscripción, la sociedad podrá desarrollar la actividad deseada y si se admite, ello nada añade a la actividad a desarrollar por parte de la sociedad. Con ello prepara la DGRN, los razonamientos que le llevan a confirmar la nota de calificación.

            3.- Sigue diciendo la DGRN que la titularidad de un bien lleva consigo, normalmente, la facultad de administrarlo y que aunque ello no queda incluido en la prohibición del art. 178.2 del RRM, por analogía puede subsumirse en el mismo pues induce a confusión, tanto citar los actos jurídicos necesarios para la realización del objeto, como el desarrollo de las facultades insitas en el derecho. En este sentido recuerda la DGRN que su doctrina siempre ha sido contraria a la admisión como objeto social del relativo a la administración de su propio patrimonio por la sociedad (vid. R/ 25-7-1992 y 19-6-1993).

            Comentario: No obstante la DGRN parece olvidar la existencia de objetos en los que la propia actividad consiste precisamente en la realización de actos jurídicos de administración o disposición del propio patrimonio. Así la compraventa de inmuebles o su arrendamiento. A lo que sin duda se refiere, en este fundamento de derecho, la DGRN es a la imposibilidad de que un objeto social consista, sin más especificaciones, precisamente en la realización de actos jurídicos sobre el patrimonio “in génere” de la propia sociedad. Ello es lo que está prohibido mercantilmente, pero no el que una sociedad pueda tener como actividad algún acto jurídico relativo a bienes que adquiera o que se le aporten vía aumentos de capital. La misma Dirección General lo da a entender al considerar correcta la admisión del objeto relativo a los valores mobiliarios, el cual se concretaba en la adquisición, tenencia, disfrute y administración de esos valores. Realmente en las materias relativas al objeto social es muy difícil establecer reglas fijas y dogmáticas, pues fuera de los casos claros de omnicomprensividad o de actividades sujetas a leyes especiales, para calificar como inscribible o no inscribible determinada actividad social deberá atenderse al contexto de todo el objeto, a su forma de su redacción, a lo que pueda entenderse que es la voluntad de los fundadores e incluso al contexto social y económico en que va a desarrollarse esa actividad.

            4.-Sentado lo anterior tacha de redundante la primera actividad rechazada y también la segunda, pues ambas están insitas y comprendidas en la actividad relativa a la gestión de valores mobiliarios.

            5.- Expresa sus dudas la DGRN acerca de la posible admisibilidad de la parte del objeto relativa al asesoramiento y asistencia técnica, pero igualmente las rechaza pues las mismas están comprendidas en otro apartado del artículo del objeto social que sí fue objeto de inscripción.

            Comentario: Insólito y subjetivo argumento para rechazar la inscripción de una cláusula estatutaria y que sin duda no será compartida por el recurrente al que le gustaría sin duda ver reflejado en su objeto con toda claridad dicho apartado.

            6.- Finalmente la DGRN rechaza igualmente la argumentación del recurrente referida a la admisibilidad de la figura de la sociedad holding por las leyes fiscales pues las mismas se basan en criterios contables que nada tienen   que ver con la determinación mercantil del objeto de las sociedades. (JAGV)

Enlace: BOE.

    

*25. PLAZO DEL ALBACEA-CONTADOR-PARTIDOR.  R. 22 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            Se otorga una escritura de herencia por el contador-partidor (y albacea) con la concurrencia de la mayoría de los herederos y legatarios, excepto un legitimario (hijo).

            Son dos los defectos alegados:

            1).- Que el testador dio al contador el plazo de 2 años desde su fallecimiento para realizar su encargo, y la escritura se otorga pasados unos meses después de los 2 años, por tanto fuera de plazo y con el cargo extinguido.

            Los recurrentes alegan que ha habido una prórroga, expresa o tácita, conforme al artículo 906 CC que permite a la mayoría de los herederos y legatarios prorrogar el plazo por 1 año (la doctrina entiende que dicho artículo es aplicable igualmente a los contadores-partidores), y que la escritura está otorgada dentro de plazo.

            2).-  Que una de las tres fincas dejadas al legitimario no compareciente no se ha podido inventariar, por carecer de antecedentes, por lo que puede quedar afectada la intangibilidad de la legítima y el legitimario perjudicado.

            Alegan los recurrentes que, sin embargo, se le han adjudicado al legitimario los derechos sobre esa finca, por lo que nunca puede perjudicarse al legitimario por este motivo.

            La DGRN desestima el recurso, pues considera que el plazo de duración del cargo ya ha vencido (2 años, y no 1 como pensaba la registradora). Por ello considera innecesario entrar en el examen del segundo defecto.

            COMENTARIO. Sorprendente Resolución por su parquedad, pues no contradice la argumentación del recurrente sobre la existencia de prórroga del cargo (entre otros argumentos alegados), que en buena lógica habrá que presumir, pues están presentes la mayoría de los herederos y legatarios (5/6 del total). Podría argumentarse en contra que esa prórroga tiene que constar fehacientemente, -pues la prórroga para ser tal debe de existir antes de que caduque el plazo del cargo-. Sin embargo, ninguna norma lo exige.

            En cuanto al segundo defecto, interesante desde el punto de vista teórico para marcar los límites de las facultades del contador y los derechos del legitimario, se desaprovecha la ocasión de sentar doctrina pues no se encara dicho problema.

            En conjunto la DGRN, en ésta y en alguna otra resolución reciente,  en la pugna entre el principio de derecho sucesorio “favor partitionis”, es decir la defensa en la duda de la validez de la partición realizada por el contador (y por tanto los intereses de la mayoría)  y los derechos teóricos de un legitimario presuntamente discrepante, que tiene la posibilidad de acudir a los tribunales si se considera perjudicado, parece inclinarse por favorecer los derechos del legitimario, aunque sin mucha argumentación, como se ve.(AFS)

Enlace: BOE.

 

26. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO. EXPROPIACIÓN FORZOSA. R. 23 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            Se pretende inscribir, mediante instancia privada, una Resolución de Expropiación publicada en el BOP (relativa a una servidumbre de Acueducto perpetua a favor de una Corporación Local), que recae sobre una finca propiedad de una Sociedad Limitada .Sin embargo no se presenta el expediente de expropiación, ni el Acta de ocupación y pago.

            La DGRN considera que la instancia y publicación en el BOP no es título adecuado para inscribir una expropiación. Además, el registrador tiene que tener a la vista el expediente para calificar si se han cumplido los trámites esenciales del procedimiento, y si se ha citado el titular registral.

            COMENTARIO: De  los hechos no se entiende bien, (si el beneficiario es un Ayuntamiento y el expropiado una sociedad),  por qué un particular, un tercero,  es el presentante del documento, y recurrente, y qué relación tiene con los hechos una resolución de la Alcaldía por la que se deniega al particular un premio del 10% del valor de la servidumbre, que también se presenta.. (AFS)

Enlace: BOE.

 

27. ANOTACION PREVENTIVA DE QUERELLA. R. 27 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            Se pretende la anotación preventiva de una querella para asegurar las responsabilidades civiles derivadas del procedimiento penal.

            La DGRN reitera su doctrina: Sólo pueden anotarse las querellas cuando:

            1.- Juntamente con la acción penal se ejercite una acción civil de trascendencia real inmobiliaria.

            2.- Del mandamiento judicial o de la documentación adjunta resulte el contenido de la acción civil.

            En el presente supuesto sí se había ejercitado la acción civil, pero en el suplico de la demanda no se solicitaba la declaración de nulidad de la venta causante de la finca en cuestión, por lo que la DGRN desestima el recurso, ya que el juez nunca podrá decretar la nulidad de la escritura e inscripción en congruencia con lo pedido. (AFS)

Enlace: BOE.

 

*28.  SEGREGACION DE FINCA Y DOBLE INMATRICULACION. R. 28 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            HECHOS: En cuanto al aspecto formal, hubo una primera calificación que recayó sobre primera copia de una escritura pública. El presente recurso versa sobre otra calificación que recayó sobre segunda copia de la misma escritura y en la que se apreció un defecto no manifestado en la primera calificación.

            En cuanto al fondo, se segrega una finca de otra finca mayor inscrita. En la realidad extrarregistral, se dice, la finca segregada es una entidad física independiente, perfectamente delimitada, con su referencia catastral. Como hecho relevante resulta que la segregación se realiza en base a una declaración de innecesariedad de licencia de segregación obtenida por la vía del silencio positivo, que no se cuestiona (al menos en la nota).

            El registrador tiene dudas de que la finca segregada coincida con otra finca registral diferente. Por ello suspende la inscripción de la segregación.

            De la doctrina sentada por la DGRN resulta que:

            1.- Si el registrador encuentra defectos no expresados en la primera nota de calificación debe de expresarlos  aunque sea de manera extemporánea en la segunda, aun a riesgo de corrección disciplinaria y de sus posibles responsabilidades, pues ha de prevalecer el principio de legalidad.

            2.- Las dudas sobre la identidad de la finca son una cuestión de hecho que tiene su cauce específico de recurso ante la autoridad judicial, ex art. 306 R.H., y no ante la DGRN, lo cual debe de advertirse a los interesados tras la nota como modo de solventar el defecto planteado. Así pues, el Centro Directivo aplica por analogía a las segregaciones este procedimiento previsto en el Reglamento Hipotecario para las inmatriculaciones.

            COMENTARIO: Resulta sorprendente que la DGRN considere aplicable a la inscripción de una segregación de una finca inscrita el artículo 300 RH,  relativo a las dudas del registrador de la identidad de la finca y  su posible coincidencia con otra inscrita, ya que dicho artículo se encuentra en sede de inmatriculaciones.  

            Sin embargo, no estamos propiamente ante una inmatriculación, pues dicho término se reserva a las primeras inscripciones de una finca que anteriormente no estuviera inscrita y ahora acceda por primera vez al Registro. La doble inmatriculación alegada no se produciría por la inscripción primera de la finca segregada, pues la finca segregada forma parte de una finca matriz ya inscrita, y por tanto  la segregación es neutra respecto del fenómeno de la doble inmatriculación.

            La segregación de una finca inscrita es un acto de modificación hipotecaria por el titular registral, cuyas facultades nacen del propio registro (vía principio de legitimación del art. 38 LH) y de la misma forma que no se puede impedir la inscripción de una segunda transmisión de una finca (aunque se sospeche o se tenga la certeza acerca de la existencia de una doble inmatriculación), creo yo, no se puede tampoco negar la inscripción de una segregación por sospechas acerca de una doble inmatriculación, pues la doble inmatriculación ,de existir, ya existiría antes al estar inscrita la finca matriz. La  posible solución al problema de las dobles inmatriculaciones se encuentra en el artículo 313 RH. Y dicho artículo no concede facultad alguna al Registrador para solventar el problema, (suspendiendo inscripciones, p.ej.) sin consentimiento de los interesados o de la autoridad judicial.

            La única explicación plausible que pudiera darse al planteamiento de la DG es el de contemplar aquellos casos en los que la segregación no es tal, al menos en su integridad, pues aunque formalmente se plantee como porción de la finca matriz, materialmente se extienda a otros espacios ajenos a la finca original. (AFS)

Enlace: BOE.

 

29. RECURSO GUBERNATIVO: NO PROCEDE SOBRE LA FORMA EN QUE SE HA HECHO LA INSCRIPCION. R. 29 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.

            HECHOS: Se constituye una hipoteca de máximo en garantía de las obligaciones que pudieran derivarse de la concesión de una línea de crédito, por parte de una Mercantil, a favor de una Corporación Municipal. El Registrador inscribe la hipoteca pero “sujeta a determinada condición suspensiva anterior de impago de un precio de una compraventa”.

            Se recurre por el representante de la Mercantil, pero no contra la inscripción, sino contra los términos en que se ha llevado a cabo la misma, ya que se ha sujetado la inscripción de la hipoteca a la condición suspensiva anterior,  y su cancelación a su incumplimiento (es decir que no sea pagado el precio de la compra).

            DIRECCION GENERAL: La DG reitera que como ya queda dicho en múltiples ocasiones, el objeto del recurso gubernativo es la negativa del Registrador a practicar en todo o parte el asiento solicitado (art 324 LH), nunca el ir contra la calificación positiva, ya que el asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce sus efectos en tanto no se declare su inexactitud.

            Frente a un posible contenido del asiento que no se acomode, a juicio del interesado, al acto o negocio a inscribir o a los condicionamientos y limitaciones  del Registro, se tienen dos caminos:

            1.- (art 258.3 de la LH)  solicitar una minuta previa del asiento a practicar, y en su caso, plantear la cuestión ante el Juez competente.

          2.- Si el asiento ya está practicado y se estima no es correcto, se puede acudir al procedimiento de corrección de errores, en el juicio ordinario correspondiente (art 218 LH).

          No cabe sin embargo corregir o modificar una inscripción practicada, por la vía del recurso gubernativo.

            En definitiva se declara improcedente el recurso. (JLN)

Enlace: BOE.

 

30. APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE INTERPRETACION DE LOS CONTRATOS A LOS ESTATUTOS DE UN CLUB NAUTICO. R. 30 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005.  Vinculante.

            La cuestión que se suscita en esta Rs es de escaso valor jurídico ya que se trata de la interpretación que se debe dar a los estatutos de un Club Náutico, en relación con los acuerdos adoptados en una Asamblea para la constitución de una hipoteca..

            HECHOS: La Asamblea de determinado Club Náutico acuerda, en segunda convocatoria, con el voto a favor de más de dos tercios de los socios asistentes, pero que no representan los dos tercios de la totalidad de los socios del Club, la constitución de una hipoteca sobre la concesión administrativa que es la base de su actividad. El problema planteado es que el Registrador rechaza la inscripción por entender que el acuerdo debe ser tomado por los dos tercios de todos los socios del Club y no solamente de los asistentes.

            DIRECCION GENERAL: La DG acepta el recurso en base a la aplicación de los arts 1281 a 1289 C.c., relativos a la interpretación de los contratos. Conforme al art 1285 se impone una interpretación sistemática de las distintas disposiciones estatutarias, resultando:

            - que el art 11 establece que si los socios exceden de determinado número, la participación en la asamblea se hará por compromisarios, lo que determina que lo importante en la votación es el número de asistentes y no de socios;      - que el art 14 establece un quórum de asistencia para que la asamblea quede válidamente constituida, lo que sería absurdo si las votaciones se hicieran según los socios existentes;

            - que el art 54 establece la posibilidad de modificación de los estatutos, mediante el voto de dos tercios de los socios asistentes.

            - Finalmente, que no ha habido ninguna impugnación de los acuerdos adoptados, por el resto de los socios no asistentes.

            Por tanto se estima el recurso.(JLN)

Enlace: BOE.

 

*31. CALIFICACION REGISTRAL: DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA. R. 2 de enero de 2005, DGRN. BOE del 11 de febrero de 2005. Vinculante.

            HECHOS: Se otorga una primera escritura de venta por determinada Mercantil, de determinadas parcelas rústicas, en las que el apoderado de la Mercantil vendedora, no acredita su representación, haciendo el notario la advertencia de que su eficacia se subordina a la acreditación de dicha representación. Posteriormente esta escritura se ratifica por ambas partes, haciendo constar el notario que tiene a la vista la escritura de apoderamiento, que figura inscrita en el Registro Mercantil, y cuyas facultades son suficientes para el acto.

            Más tarde se otorgan otras dos escrituras de venta por la misma Mercantil Vendedora, y a favor de la misma compradora, donde el Notario, manifiesta tener a la vista la copia del poder de la primera y transcribe facultades, pero no se refleja la inscripción en el Registro Mercantil.

            REGISTRADOR: Presentadas las tres escrituras anteriores en el Registro de la Propiedad el 1 de febrero de 2000, hay ya presentado en el mismo Registro, con anterioridad a aquéllas, un escrito del Administrador de la Sociedad Vendedora, en donde pone en conocimiento del Registrador la revocación de los poderes de la persona que formalizó las tres ventas anteriores, y un acta donde la Junta General de la Mercantil  en 28 de enero de 1999, aprobó la expresada revocación. Tras de ello y con fecha 9 de marzo de 2000 (por tanto posteriormente a la presentación de las ventas), se presenta en el Registro un mandamiento judicial en el que se ordena practicar una anotación preventiva de prohibición de disponer de las fincas de la Mercantil Vendedora, que hubieran sido vendidas por el apoderado que intervino en las citas tres ventas o cualesquiera otras.

            RECURRENTE.- Los argumentos del recurrente son esencialmente el de que no se puede rechazar una inscripción por causas que no constan en el Registro, y que una simple notificación de una supuesta revocación no es motivo para la denegación, desde el momento en que el registrador no debería haberla admitido, ya que no es objeto de inscripción en el R de la P sino en el R Mercantil. Que no constando inscrita la revocación en el RM la misma no afecta a terceros.

            INFORME.- El Registrador, aparte otras consideraciones, basa su calificación negativa en que el escrito del Administrador manifestando la revocación del poder en base al cual se otorgaron las escrituras de venta, estaba presentado con anterioridad a dichas escrituras, así como el acta de la Junta aprobatoria de dicha revocación.

            TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA.- El TSJ admite el recurso en base a los arts 21 del C.Com. y  9 del RRM, es decir, el poder está inscrito en el RM cuando se otorgan las escrituras de venta, y por el contrario  no está recogida la revocación y según tales preceptos “los actos sujetos a inscripción, sólo serán oponible a terceros de buena fe desde su publicación en el BORME. En caso de discordancia entre la publicación y el contenido del Registro, los terceros de buena fe podrán invocar la publicación si les fuere favorable”.

            DIRECCION GENERAL.-  La DG admite el recurso, y da plena efectividad al principio de prioridad. Y da las dos siguientes pautas que hasta ahora no había, a mi juicio, quedado totalmente claras:

            1.- El principio de prioridad no juega igual en el Registro Mercantil y de la Propiedad. En el primero según cierta corriente de opinión, puede tomarse en cuenta cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicar una inscripción. En el R de la P es básico tal principio, de suerte que la calificación registral sólo puede tomar en cuenta lo que resulte del documento presentado y del contenido del Registro, sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos aunque sean incompatibles, pero presentados posteriormente (se refiere al mandamiento judicial de anotación de prohibición de disponer)

            2.-  Tampoco (y esto es nuevo) cabe tomar en cuenta aquellos documentos presentados en el Registro, pero, no al objeto de lograr una inscripción, sino de advertir, ilustrar o condicionar la calificación de un documento inscribible (se refiere a la instancia del Administrador y al acta de la Junta General). Este documento no era inscribible y posiblemente no se debería haber presentado en el Libro Diario.

            Por tanto “planteada la cuestión desnuda de todo ese aditamento documental, y no existiendo en el momento de su presentación, ningún asiento anterior que impida su inscripción, la calificación ha de atender a lo que resulte de los documentos presentados, y ver si la representación de la vendedora ha quedado o no acreditada”.

            3.-  Quedaba el problema de que la copia del poder aportado por el representante de la vendedora, en uno de los supuestos, no estaba inscrito en el Registro Mercantil, sin embargo la DG estima que al tratarse de un poder general, aunque su inscripción es obligatoria, ello no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad (Rs 15 febrero, 9 abril, 3 de junio y 19 julio 2003.

            Incluso en el caso de que el poder estuviera revocado antes de la transmisión, no supone que tal revocación deba tener efecto, ya que el poder surte efecto respecto de terceros de buena fe (art 1738 c.c.) Y esa buena fe se podrá cuestionar ante los tribunales, pero ante el Registro hay que presuponerla.

            En definitiva se estima el recurso.

            COMENTARIO: Posiblemente desde un punto de vista registral “puro” lleve razón la DG, pero es evidente que puede haber supuestos de que este punto de vista choque con la justicia. Pero claro, en este caso, están los tribunales que, es, en último extremo a los que remite la DG.

            Según esta doctrina el principio de prioridad juega de forma absoluta. No se toma en cuenta ni el documento anterior contrario, pero presentado después, pero tampoco aquellos escritos de advertencia o “ilustración”. Es el caso conocido de aquel poder concedido por un particular, por ejemplo, para vender, y de cuyo apoderado se perdió la pista, no queriendo el poderdante que el mismo se utilice. Hasta ahora se discutía la posibilidad de hacer constar en el Registro, incluso por una nota marginal, la escritura de revocación de dicho poder, cosa que hoy no parece factible. El único medio es la constancia en ese Registro de revocaciones creado por el Notariado.

            Otra cuestión a tener en cuenta y que es la base del argumento del Tribunal Superior y al que la DG no le presta atención, es el del art CCom.. y 9 RRM. Tras de la incorporación a Nuestro Ordenamiento de las Directivas Europeas en materia de Sociedades, los efectos de las inscripciones del RM los produce la publicación en el BORME, que tiene preferencia incluso frente a la inscripción. Entiendo por ello que es posible otorgar una escritura, sin aportación del poder, pero en base a una certificación registral de la que resulte la vigencia del mismo, y su no revocación. No parece de la misma opinión la DG que da preferencia incluso a un poder cuya copia no está inscrita, por ser simplemente un poder general. (JLN)

Enlace: BOE.

    

32. EXPEDIENTE DE DOMINIO Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL. R. 5 de enero de 2005, DGRN. BOE del 12 de febrero de 2005.

            Se suspende la inmatriculación de una finca urbana por la falta de coincidencia entre la superficie del solar acreditada en el expediente de dominio y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada. En el Catastro aparecen 139 m2 y en el testimonio del auto 109,92. Los interesados alegan que la diferencia se debe a un terreno de paso sobre el que se discute su propiedad con los vecinos.

            La DGRN confirma la nota basada en el vigente artículo 53, apartado Siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, el cual exige en toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta»; coincidencia que, por la razón que fuere, no se da en el presente caso.

            Propone el siguiente medio de subsanación: declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro –ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario– la modificación de la descripción del inmueble – respecto de la superficie y del lindero Este de la casa, conforme al Auto del expediente de dominio. (JFME)

Enlace: BOE.

   

33. DECLARACIÓN DE HEREDEROS: NO PROCEDE EXISTIENDO TESTAMENTO. EXCESO DE CABIDA. R. 3 de enero de 2005, DGRN. BOE del 18 de febrero de 2005. Vinculante en parte.

            Se presenta escritura de adjudicación de herencia y el Registrador señala varios defectos:

            1. -El acta notarial de declaración de herederos abintestato incorpora una certificación del RGAUV de la que resulta que el causante había otorgado testamento; la Dirección General confirma el defecto alegado por el Registrador en el sentido de que el llamamiento legal a la sucesión tiene carácter subsidiario y la existencia de un testamento del causante hace que sea de todo punto improcedente admitir como título la declaración de herederos -salvo que se acredite la inexactitud de la certificación con la ineficacia o insuficiencia del testamento institución de heredero que pueda contener-.

            2. -Existe una discrepancia en los apellidos de la persona que figura como esposa del causante en el asiento registral y la que ahora comparece la escritura de adjudicación; pero el Notario señala en la escritura que es debido a un error "lo cual me consta por notoriedad", y posteriormente, junto con el escrito de interposición del recurso se aportan nuevos documentos, que acreditan que se trata de la misma persona. La Dirección General considera que todos ellos son elementos suficientes para entender que se ha cumplido el principio de tracto sucesivo.

            3. -La finca que es objeto de adjudicación tiene según el Registro una superficie de 30 m2 y está marcada con el número 17, pero según la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora se describe con una superficie construida en planta de 100 m2 y una planta alta de 53 y está marcada hoy con el número 21. El Registrador entiende que: no se acredita la existencia del exceso de cabida por ninguno de los medios legalmente previstos a tal fin ya que no se acredita que la finca sita en el nº 17 sea hoy la del nº 21, lo cual se aclara mediante la presentación de certificación del Secretario del Ayuntamiento en la que consta que hoy a la casa le corresponde el número 21; y que existe duda fundada sobre la identidad de la finca dada la entidad del exceso de cabida. La Dirección General, dada la notable discrepancia que supone atribuir a una finca una cabida superior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, confirma el defecto, pero sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita. (MN)

Enlace: BOE.

 

34. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. R. 4 de enero de 2005, DGRN. BOE del 18 de febrero de 2005.

            Se presenta una instancia solicitando la nulidad de una inscripción y la inscripción de un documento privado de contrato vitalicio, admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio.

            El Registrador devuelve el documento por entender que no es susceptible de practicar asiento alguno -Art. 3 LH -, y sin extender asiento de presentación -Art. 420.1 y 3 RH-.

            Resuelve la Dirección General que contra la negativa del Registrador a extender asiento de presentación lo procedente es el recurso de queja, no el gubernativo. No obstante, por economía del procedimiento, resuelve que, practicado un asiento, éste está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley-Art. 40-. (MN)

Enlace: BOE.

 

35. AUTO HOMOLOGANDO ACUERDO TRANSACCIONAL; ART. 3 LH. R. 7 de enero de 2005, DGRN. BOE del 18 de febrero de 2005. Vinculante

            Publicada en el BOE sentencia sobre la misma favorable al informe tradicional del Registrador.

            Se presenta Auto recaído en un procedimiento de división de la cosa común, por el que se declaró haberse realizado, en presencia judicial y ratificado por las partes, acuerdo transaccional de adjudicación de las respectivas fincas resultantes de la división.

            El Registrador rechaza la inscripción por no constar en escritura pública la operación de división solicitada y porque no prestan el consentimiento todos los titulares afectados.

            La Dirección General entiende que, conforme a los Art. 19 y 415 de la LEC, las partes pueden transigir sobre el objeto del litigio, y este acuerdo, una vez homologado por el Juez, tiene todos los efectos atribuidos por la ley a la transacción judicial y podrá llevarse a efecto por los trámites previstos para la ejecución de sentencias; por ello, tal transacción cumple la exigencia del Art. 3 LH, toda vez que el acto inscribible está en un documento auténtico expedido por la autoridad judicial, cual es el testimonio del auto de homologación del acuerdo transaccional.           

            Respecto al otro defecto, no constar el consentimiento de todos los titulares, tampoco es admisible, toda vez que del documento calificado resulta el consentimiento de quienes han llegado al acuerdo transaccional.

            El Registrador, en el informe, añadió otros defectos relativos a la licencia de segregación y certificación catastral, pero la Dirección General, recordando reiterada doctrina del Centro Directivo, señala que el informe no es el cauce procedimental idóneo para incluir nuevos defectos o argumentos ni para ampliar los ya expuestos en defensa de su calificación. (MN)

 La Sentencia firme de 24 de Mayo de 2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Jaén (PUBLICADA EN EL BOE DE 2-1-2008) sin anular la parte dispositiva de la Resolución DGRN 7-1-2005,  declara no ajustada a derecho la doctrina de la misma sobre el informe del registrador. Según esta sentencia el informe puede incluir una ampliación de los argumentos que el Registrador ya empleó en su nota de calificación, y cuando la DG dicte una resolución ha de razonar la postura que adopte respecto a todos y cada uno de los contenidos del informe, no pudiendo ignorarlos de plano. Textualmente la sentencia declara aplicable la siguiente doctrina: Aunque la nota de calificación ha de expresar la motivación jurídica esencial de la calificación, el informe en la tramitación del recurso gubernativo ha de ser la vía por la que el Registrador defienda su nota y por tanto, además de contener información de mero trámite, e incluso manifestaciones de carácter jurídico relativas a requisitos formales (personales o de tiempo) del propio recurso gubernativo formulado, el informe puede incluir una ampliación de los argumentos que el Registrador ya empleó en su nota de calificación, y cuando la DG dicte resolución ha de razonar la postura que adopte respecto a todos y cada uno de los contenidos del informe, no pudiendo ignorarlos de plano, si bien el informe no podrá contener, ni la Dirección General habría de tenerla en cuenta, motivación consistente en argumentos nuevos o sorpresivos cuya esencia no hubiera sido expresada en la nota de calificación.

Enlace: BOE.

 

36. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: NO SIRVE PARA REANUDAR EL TRACTO. R. 8 de enero de 2005, DGRN. BOE del 18 de febrero de 2005.

            Se presenta Auto recaído en Expediente de Dominio para Inmatricular una finca que es parte de otra inscrita. La Dirección General confirma la calificación del Registrador: el expediente de dominio para inmatricular no puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido; El expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido tiene reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador; precisamente por cuanto constituye excepción al principio de tracto sucesivo adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo previsto en el Art.202 LH, que regula los diferentes supuestos de citación y participación del Titular Registral en los indicados expedientes.

            Alega también el recurrente que el Registrador no puede cuestionar una decisión judicial, a lo que responde el Centro Directivo que si bien es cierto que el respeto a la función jurisdiccional que se impone a todos los funcionarios públicos, incluidos, por tanto, los Registradores de la Propiedad, implica el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, el principio constitucional de protección jurisdiccional que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento impide dar cabida en el Registro a una situación que entraña una indefensión procesal para el titular registral. Por ello es por lo que el Art.100 RH extiende la calificación registral en las actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro. Este principio exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte, o si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante de la asiento. Así se explica que la calificación del registrador deba de alcanzar al hecho de comprobar que quien aparezca protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento. (MN)

Enlace: BOE.