RESOLUCIONES DGRN ABRIL-2007

D**64. LA PROPIEDAD VOLUMÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO. R. 24 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

HECHOS: Se formaliza una escritura pública de disgregación entre suelo y subsuelo de una finca, es decir (y por lo que resulta de la exposición de los hechos de la Rs), una separación, sin más, entre ambos elementos, pero sin una determinación precisa de la parte segregada o disgregada, ni tampoco el establecimiento de una propiedad horizontal o un derecho de subedificación. Acto seguido se cede gratuitamente el suelo (nos imaginamos que a una Admón. Pública, para calle o Parque) y se reserva con carácter privado, con destino a garaje, la zona de subsuelo. Cada uno de dichos elementos queda sujeto a un distinto régimen jco: la propiedad del suelo queda de dominio público, como digo, en tanto el subsuelo queda de propiedad privada.

REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, dado que se rompe el principio de especialidad hipotecaria, es decir, no se lleva a cabo una segregación propiamente dicha, ni se constituye una PH o se reserva un dcho de subedificación, en relación con la separación de ambos elementos.

NOTARIO: El notario entiende, por el contrario, que es suficiente para la separación registral de suelo y vuelo, la mera disgregación entre ambos elementos, sin que sea necesaria la utilización de otro instrumento jco, y se basa para ello en la Rs de 5 abril de 2002.

DIRECCION GENERAL: La DG da la razón a la Registradora, pero por no haberse observado en la escritura el principio de especialidad hipotecario. Sin embargo hace una muy interesante reflexión respecto a la admisión en Nuestro Ordenamiento, de la llamada propiedad volumétrica, frente al concepto clásico de propiedad.

Parte del hecho de que no existen obstáculos estructurales para la configuración de un régimen distinto de la propiedad del suelo y subsuelo, dado que en nuestro sistema, se admiten no sólo fincas perimetrales terrestres, sino volúmenes edificables, siempre que exista una perfecta definición de los mismos. Y para ello no es preciso acudir a la figura de la segregación, sino que basta la delimitación del distinto régimen jco aplicable a cada uno.

La concepción clásica del dcho de propiedad, y el principio de accesión, tiene excepciones, derivadas, bien de la voluntad del propietario (constitución de un dcho de superficie o subedificación), o bien de la propia ley (limitaciones por ejemplo derivadas de la Ley de Minas, Aguas, Navegación aérea etc).

Las exigencias necesarias para dar lugar a dicha separación entre dominio público y privado son:

Por una parte, la existencia de una justa causa, como es aquí la explotación de los subterráneos de zonas públicas.

Pero, en cada caso, debe quedar claro si lo que se pretende es: 1).- Bien segregar un volumen subterráneo para configurar una finca independiente totalmente del suelo-vuelo, en cuyo caso, es necesario llevar a cabo una modificación hipotecaria, normalmente una segregación, previa licencia municipal, con especificación del volumen edificable que se segrega y se constituirá una finca registral independiente, 2).- O bien si lo que se quiere es que siga existiendo una vinculación entre ambos elementos, aunque sujetos a un régimen jco distinto, es decir se trata de un desdoblamiento del régimen jco del suelo-vuelo y subsuelo, pero existiendo una vinculación entre ambos, en cuyo caso, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de dicha coexistencia, para lo que se precisa aplicar la técnica de la división horizontal, aplicable a los complejos urbanísticos, por existir al menos un elemento común entresuelo y subsuelo, que es precisamente la línea de separación entre uno y otro, normalmente a través de una forjado. En este supuesto, en el folio de la finca matriz del suelo, se hará constar la configuración de parte del subsuelo como bien patrimonial, y en el folio del subsuelo se hará referencia a la finca matriz, constando en ambas las reglas que regulan el complejo.

COMENTARIO: Haciendo un poco de historia en el tema del dcho de propiedad, hemos de remontarnos a la Rs de 16 noviembre de 1981, que ya establecía dos conceptos del dcho de propiedad: la que llamaba propiedad civilista propia del Dcho Romano y recogida por el Code Napoleónico, en que la propiedad era un dcho absoluto, en el que las limitaciones eran excepcionales, frente a la que llamaba concepción administrativa, que proveniente del Dcho Alemán, consideraba tales limitaciones como delimitaciones del dominio. Estimaba que el art 348 del c.c. había sido ampliamente superado por el art 33 de la CE, donde tras de reconocer el dcho de propiedad, era su función social la que delimitaba su contenido, de acuerdo con las leyes.

Este concepto de propiedad delimitada, ya había sido recogido por nuestra Ley del Suelo de 1956 y 1972, que vinieron a dar entrada a la que se conoce como propiedad urbana, dentro de la cual se comenzó a discutir qué facultades integraban su concepto, e incluso si tal concepto era, como decía García de Enterría, una especie de propiedad esencial, a la que se le iban luego agregando facultades.

Esta idea de núcleo de propiedad, desprovisto de facultades urbanísticas (que sigue el modelo italiano), dio lugar a la llamada propiedad urbana evolutiva, recogido por la luego derogada ley 8/90, que llegó a introducir una propiedad urbana, a la que se agregaban facultades, según el propietario iba cumpliendo sus deberes urbanísticos (asi daba poco a poco dcho a urbanizar, al aprovechamiento, a edificar y sólo en un último momento a hacer propia la edificación).

Tras la derogación de dicha norma y al aldabonazo dado por nuestro TC en s de 1997, se dio lugar a la disgregación del urbanismo y su atribución a las distintas Autonomías, manteniendo tan sólo unos cuantos preceptos estatales, uno de los cuales era el mantenimiento de un solo concepto de propiedad urbana en todo el territorio nacional (la verdad es que hoy día es discutible este extremo). Quizá haya sido, y es una opinión personal, esta dispersión urbanística, la causante de gran parte de los males que nos aquejan en este terreno. Hoy en día la propiedad urbana, se configura en general como una propiedad con derecho a edificar, pero para cuyo ejercicio se precisa de una licencia, y en general se establece que las plusvalías que genera la edificación se reparten entre los propietarios y la Comunidad a través de complejos sistemas de distribución (El nuevo Proyecto de Ley del Suelo, recoge, sin embargo, a la consideración del suelo, como propiedad desprovista del dcho a construir).

La opinión doctrinal que se sustenta, en torno al dcho de propiedad, es la que no existe un concepto único predicable, de los distintos bienes, que igual que se puede hablar de una propiedad urbana, también se puede hablar de propiedad rústica, intelectual, de minas etc, cada una con unas características especiales, que no son propias de las demás y cuya delimitación corresponde siempre a la norma que las regula.

Pero tras de esta introducción quizá innecesaria, pero con un afán de profundizar en este tema, volvamos a la PROPIEDAD VOLUMÉTRICA: El concepto clásico de propiedad, como derecho cuasi absoluto y extensible por arriba hasta el cielo y por abajo hasta los infiernos, como si fuera una columna intocable, es un poco el que reflejaba nuestro c.c, y frente a él, como hemos visto, se han ido separando determinados conceptos como el de propiedad urbana o la consideración del aprovechamiento urbanístico, como formas de propiedad que chocaban con el sistema.

Junto a ello, se comenzó a plantear en las grandes ciudades, la cuestión de espacios aprovechables, a distinta altura, que no encajaban en estos esquemas rígidos y de una forma u otra se intentó de darles solución.

La primera lanza que se rompió en su defensa la dio la repetida Rs de 5 de abril de 2002, en que rechazaba la interpretación tradicional del art 348 c.c. y acudía a la CE de 1978 para plantear la admisión de esta nueva propiedad por volúmenes, en el que ya se manejaba la posibilidad de esta novedad: en este supuesto el caso era distinto al de la Rs que nos ocupa, ya que se desafectaba el subsuelo de un terreno público, para configurarlo como una finca independiente. Tras de admitir esta posibilidad, la DG acudía a la figura de la concesión admva o la desafección de la unidad subterránea destinada a aparcamiento, estableciendo que ello no suponía ninguna limitación al destino demanial del suelo, ni se mermaba el uso público del mismo. En el supuesto, no se llegaba a segregar un volumen edificable de subsuelo (posibilidad que hoy se admite), sino que seguía vinculado con la superficie, pero quedando reglamentadas las relaciones derivadas de la coexistencia de suelo y vuelo públicos, con un volumen edificable de carácter patrimonial, y se acudía a la figura de la constitución de un complejo inmobiliario. La unidad subterránea, sin romper su vinculación con la finca matriz, una vez desafectada, podía abrir en el Registro finca independiente.

RESUMEN FINAL: Tras de la nueva Rs, se admite perfectamente la referida propiedad volumétrica, y se exigen la concurrencia de estas circunstancias: 1) Causa justificada; 2) mantenimiento de los principios registrales, en concreto el de especialidad; 3) Se admiten dos posibilidades: a- o bien se produce la segregación de volumen edificable, desconectado de la superficie terrestre (me imagino que siempre que no existe ningún elemento común) y se configura como finca independiente, abriendo folio aparte, y todo ello, previa licencia municipal b- o bien se mantiene la coexistencia entre ambos elementos, mediante la constitución de un complejo inmobiliario, y en tal caso, se abre en el folio abierto al suelo público, la configuración de parte del subsuelo como bien patrimonial, y en el folio abierto a éste, constará cual es la finca matriz de procedencia y en ambos folios, se reflejarán las reglas del complejo inmobiliario articulado. (JLN).

65. LA PROPIEDAD VOLUMÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO. R. 26 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

66. LA PROPIEDAD VOLUMÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO. R. 27 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

67. USUFUCTOS VIDUALES SUCESIVOS EN HERENCIA. CALIFICACION ALTERNATIVA Y LEGITIMACION DEL NOTARIO PARA PEDIRLA. R. 3 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Notario de Reinosa don Víctor Fuentes Arjona Registro de Reinosa. Vinculante.

Hechos: En una herencia se adjudica a la viuda el usufructo vitalicio y a los herederos la nuda propiedad. Uno de ellos, a su vez, murió con posterioridad al primer causante dejando hijos y viuda y a ésta se le adjudica también el usufructo vitalicio sobre la nuda propiedad de la parte del hijo fallecido sin precisar el carácter de este usufructo respecto del primero.

La registradora exige que se especifique que el segundo usufructo es sucesivo al primero.

La DGRN considera que, aunque sería deseable que constara claramente determinado el carácter del usufructo en la escritura, en el caso presente está suficientemente claro el carácter sucesivo del segundo usufructo. El registrador como norma de actuación no ha de tener en cuenta solo la pura literalidad del documento, sino también la intención evidente de las partes.

Además, reitera también la DGRN que el notario está legitimado para pedir la calificación alternativa de otro registrador, en contra de la opinión del registrador al que se pidió calificación alternativa en este caso, que consideraba que el notario no era interesado para ello. (AFS)

**68. REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL DE MATRIMONIO DE DISTINTA NACIONALIDAD.. R. 5 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Notaria de Ciudad Real, doña María Luisa García de Blas Valentín-Fernández - Registro n.º 2, de Ciudad Real

Un matrimonio compuesto de español y peruana compra con sujeción al régimen de su nacionalidad, que no se especifica cual es.

La DGRN considera que tratándose de matrimonios de extranjeros de la misma nacionalidad no hay que especificar el régimen económico matrimonial, ya que estará sujeto al derecho extranjero, y la cuestión del régimen matrimonial concreto se difiere al momento de la venta (art. 92 RH).

Pero tratándose de dos personas de distinta nacionalidad (no se aclara, pero parece que la DGRN sobreentiende que uno español y otro extranjero) hay que especificar si el régimen aplicable está sujeto a la ley española (en cuyo caso se aplican las reglas ordinarias para los españoles y habrá que especificar el régimen, conforme al artículo 51.9 RH) o sujeto a la ley extranjera (en cuyo caso no es necesario especificar el régimen concreto, pero sí a qué legislación está sujeto). (AFS)

69. EMBARGO DE BIENES FUERA DEL TERRITORIO DE LAS ENTIDADES LOCALES. R. 8 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

Confirmando la Nota de la Registradora, se reiteran recientes Resoluciones según las cuales el Recaudador Municipal de un Ayuntamiento carece de jurisdicción para trabar bienes situados fuera del territorio de su corporación, ya que el art. 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación. Y dado que la calificación de los documentos administrativos, aunque tiene un alcance limitado, sí llega a la competencia del órgano administrativo -art. 99 RH- es correcta la actuación del Registrador. (MN)
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*70. EXCESO DE CABIDA: NO CABE INSCRIBIRLO CERRADO EL FOLIO. R. 12 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

El historial registral de una finca figura cerrado por haberse aportado a una Junta de Compensación; ahora se pretende reabrirlo para inscribir un exceso de cabida alegando que en dicha finca estaba incluida una cabida no inscrita que no se aportó a la Junta.

La Dirección confirma la calificación y desestima el recurso ya que una vez aportada la finca a la Junta de Compensación y cerrado el folio, los propietarios ya no son titulares de una cabida no inscrita, sino de una finca no inmatriculada, y lo que procede es inmatricular la cabida no inscrita como finca independiente por cualquiera de los procedimientos establecidos por la Legislación Hipotecaria. (MN)

*71. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE EN EJECUCIÓN DE CONVENIO URBANÍSTICO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. R. 13 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Vinculante en parte.

Hechos: Se trata de una escritura en la que se constituye un derecho de superficie a favor de dos entidades, en un 40% una y en un 60% otra, y ello en ejecución de un convenio urbanístico, suscrito en principio con unas entidades diferentes.

Registradora: La completa y fundamentada nota de calificación, en la que se reproduce una previa nota puesta, y al parecer no recurrida, a la escritura en la que se documentaba el convenio urbanístico, queda reducida a dos defectos, tras pasar por la calificación sustitutoria. Estos defectos quedan concretados en los dos siguientes:

1. No utilización por parte del Ayuntamiento del procedimiento adecuado para la constitución del derecho de superficie. El Registrador consideró que debió utilizarse el procedimiento negociado, al quedar desierto el concurso, pero no la adjudicación directa a través de la ejecución de un Convenio Urbanístico.

2. Por establecerse una participación del 40% y del 60% a favor de los superficiarios, sin fijar las normas de comunidad que regulen dicha situación, no siendo suficiente la remisión a las normas que rigen la propiedad horizontal, ya que no se delimitan los elementos independientes ni los comunes.

Doctrina: La DG, tras revisar lo que es calificable o no dentro de los actos administrativos, de conformidad con el art. 99 del RH,, concluye que si bien puede calificar, entre otros extremos, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y los trámites esenciales de este procedimiento, ello no le faculta para calificar si el procedimiento seguido por la administración es el que debería haberse utilizado. Si pudiera calificar la procedencia del procedimiento se convertiría en órgano revisor de la legalidad administrativa, tarea que es puramente jurisdiccional a través de los cauces legalmente previstos. El Registrador sólo tiene que calificar si en el procedimiento elegido por la administración se han cumplido los trámites esenciales de dicho procedimiento. Sobre esta base la consecuencia es obvia. Como le está vedado calificar si el procedimiento es o no el adecuado, el primer defecto es revocado en su integridad. No obstante la DG, en aras del principio de seguridad jurídica, señala a continuación las razones por las que piensa que la administración ha actuado correctamente. Y en definitiva viene a decir que la constitución del derecho de superficie se rige por la legislación urbanística y que con arreglo a ella (la de Castilla la Mancha), la constitución ha sido bien realizada.

En cambio se confirma el segundo defecto, considerando la DG, que para que la PH quede debidamente constituida deberán describirse tanto los distintos elementos independientes, como los distintos elementos comunes del complejo inmobiliario, con sus viales, instalaciones y servicios comunes.

Comentario: Lo verdaderamente importante de esta resolución es la delimitación que hace del ámbito de la calificación en relación con los documentos administrativos, considerando que queda fuera de esa calificación la determinación del procedimiento elegido por la administración para realizar sus actos. En definitiva, que sea cual sea el procedimiento elegido por la administración, el Registrador debe acatarlo y calificar sobre la base de que la elección está bien hecha. Puede calificar la congruencia, por supuesto, pero esa congruencia, en el ejemplo puesto por la propia DG, se limitará a rechazar un procedimiento que no es que sea incongruente, sino que no tiene nada que ver con lo pretendido en el acto administrativo. Fuera de este caso extremo, revisar un acto administrativo a través de un procedimiento de contratación pública, pone como ejemplo la DG, en ningún otro caso podrá el registrador, según esta resolución, poner en cuestión la adecuación del procedimiento a la finalidad perseguida.

La doctrina de la DG reflejada en esta resolución no es totalmente nueva, pues ya en resolución de 18 de Noviembre de 1986 determinó que el Registrador no es competente para calificar si una adquisición por parte del Ayuntamiento realizada a por concierto directo, se ajusta o no a las normas administrativas, aunque, también es cierto, que en posterior resolución de 26 de Abril de 1988, citada en el vistos, sí consideró al registrador competente para decidir que la enajenación de bienes de un Ayuntamiento se debía haber hecho por subasta y no por venta directa.

En definitiva y a la vista de la resolución que resumimos y de las otras citadas, habrá que ponderar con especial cuidado cualquier calificación de documento administrativo que ponga en cuestión la procedencia o no del sistema utilizado por la administración para la consecución de sus fines. (JAGV)

72. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. R. 14 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

Se inadmite un recurso por haberse interpuesto fuera de plazo, al haber transcurrido el mes que prevé el art. 326 LH, desde la notificación de la calificación. (MN)

73. RECTIFICACIÓN DE PERTENENCIA A UNA URBANIZACIÓN. R. 14 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Interesado - Registro de San Lorenzo del Escorial, nº 3.

Hechos: Se solicita mediante instancia, firmada por los propietarios actuales de una finca, que se rectifique se descripción haciendo desaparecer la frase «forma parte de la Urbanización Río Cofío». Dicha expresión se hereda de la finca matriz de la que ésta se segregó.

El registrador hace un pormenorizado análisis de la información aportada por el interesado y de la procedente del Ayuntamiento, así como de los datos registrales para concluir que no se trata de una mera modificación de una finca corrigiendo un error en una situación geográfica, sino de una modificación con efectos jurídicos y que por tanto no puede hacerse la rectificación sin el consentimiento de la Asociación de Propietarios de dicha Urbanización, persona interesada en la rectificación del Registro (por ej. por gastos de urbanización o mantenimiento) o sin pronunciamiento judicial.

Los interesados recurren fundándose sobre todo en el Informe presentado de la Comunidad de Madrid.

La DGRN confirma la calificación. Analiza las descripción registral de la finca y de su matriz para concluir que la referencia a la pertenencia de la finca a la «urbanización Río Cofío», desde su primera inscripción, no es un dato meramente accesorio, sino que es esencial en su descripción.

Estima que la pertenencia de una finca a una «urbanización» tiene consecuencias de índole urbanístico; pero también de carácter civil, por cuanto conlleva un conjunto de facultades, derechos, cargas y obligaciones propter rem con respecto de los demás propietarios. Por ello, la pretensión de suprimir tal referencia puede tener consecuencias para los demás propietarios de parcelas. En consecuencia, para rectificar el Registro con arreglo al artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria, a falta de consentimiento, ha de seguirse un procedimiento judicial contra la entidad representante de dicha urbanización. (JFME)

74. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 15 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Ayuntamiento - Registro de Jávea.

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de una finca que aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad holandesa, con sujeción a su régimen económico matrimonial y sin determinación de cuotas.

El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.

El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

La DGRN confirma la calificación y su criterio de que, para el embargo de los bienes, habrán de aplicarse las normas de la legislación que rija el régimen económico del matrimonio y que, si no se acreditan las normas aplicables, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.

Nota: todavía no se ha planteado, pero este criterio (que considero ortodoxo, pero muy estricto al ser más riguroso que el previsto para los gananciales en el artículo 144 del Reglamento Hipotecario) podría considerarse extrapolable a los procedimientos judiciales en los que se ordene una anotación preventiva. (JFME)

75. INMATRICULACIÓN DE FINCAS QUIZÁS INCLUIDAS EN OTRA INSCRITA. R. 15 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 12 de abril de 2007. Interesado - Registro de Villarcayo.

Hechos: se presenta una escritura de compraventa de varias fincas indicándose que algunas no están inscritas.

El registrador suspende la inscripción de las fincas sin datos registrales por tener dudas fundadas sobre su identidad; debido a que la descripción de las mismas coincide en algunos detalles con determinada finca registral, estimando que, en realidad las referidas fincas se encuentran intercaladas dentro de los linderos de la susodicha finca, no siendo posible determinar con los datos de los asientos registrales y de los documentos presentados- si las fincas cuya inmatriculación se pretende son o no idénticas a la finca inscrita. Advierte que, sobre esta materia no cabe recurso gubernativo.

El interesado recurre alegando la perfecta identificación y que ya se le inscribieron otras en el mismo paraje.

La DGRN confirma la calificación, pues el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de las fincas, cuando se trata de inmatricularlas, es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

Parece que hubo notificaciones del recurso por parte del registrador que la DGRN no consideró procedentes, pues no tuvo en cuenta las alegaciones presentadas por estos notificados. (JFME)

76. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 15 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 12 de abril de 2007. Ayuntamiento - Registro de Jávea.

Es similar a la 74 con la única diferencia de que los cónyuges son de nacionalidad suiza, pero también adquirieron la finca para su sociedad conyugal. (JFME)

77. CANCELACIÓN DE HIPOTECA Y PREVIA CESION DEL CREDITO. R. 16 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 12 de abril de 2007. Interesado - Registro de Cerdanyola del Vallés, número 2. Vinculante.

Se presenta una escritura de cancelación de hipoteca, y posteriormente otra escritura, de fecha anterior, relativa a la cesión del crédito garantizado con la hipoteca ya cancelada; y además una escritura de la entidad bancaria reconociendo el error de la cancelación por la existencia de la previa cesión. El registrador alega además que hay una discrepancia de 1 día entre la fecha de la escritura de constitución de la hipoteca cancelada, según la escritura de cancelación y la que consta en el Registro, aunque a pesar de esa discrepancia no se pone en duda de que se trate de la misma hipoteca.

La DGRN considera que el valor de los 2 documentos posteriores es relativo (aunque no los rechaza de plano por aplicación del principio de prioridad temporal), pero sin entrar en ello estima que en todo caso lo determinante es que de dicha documentación resulta que la entidad bancaria, que estaba en posesión del crédito, cobró del deudor y que el cesionario del crédito ni lo notificó al deudor ni inscribió la cesión, por lo que no puede ser protegido por el Registro. (AFS)

78. EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 16 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 12 de abril de 2007. Ayuntamiento - Registro de Jávea.

Resolución similar a las números 74 y 76. En este caso, la finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad marroquí «casados en régimen de comunidad», que compran «con sujeción a su régimen económico matrimonial». (JFME)

79. INTERPRETACIÓN DEL ART. 98 DE LA LEY 24/2001. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. CONGRUENCIA DE DICHO JUICIO. R. 30 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 14 de abril de 2007. Notario de de Coslada don Vidal Olivas Navarro - Registro nº 19 de Madrid. Vinculante.

Su contenido es idéntico al de la Resolución de 2 de Abril de 2007, resumida bajo el número 80. (JAGV)

80. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL EN RELACION CON LOS PODERES. ACTUACIONES NOTARIALES CARA A TERCEROS. R. 2 de abril de 2007, DGRN. BOE de 14 de abril de 2007. Notario de Burgos don Daniel González del Álamo - Registro nº 19 de Madrid. Vinculante.

HECHOS: Se formaliza una escritura de ratificación de otra anterior de compraventa, en la que se aporta un poder respecto del cual el notario indica que Yo, el Notario, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, considero suficientes las facultades representativas acreditadas en la copia autorizada del indicado poder, que tengo a la vista, debidamente inscrita en el Registro Mercantil, para la ratificación de la compraventa que se instrumenta en esta escritura, comprendiéndose también facultades para sus actos y convenios accesorios, o que son incidencia, complemento o ejecución de las mismas.

REGISTRADOR: Rechaza la inscripción ya que no se especifican por el notario cuáles son las facultades representativas, lo que impide al Registrador calificar la suficiencia del poder alegado en los términos previstos en la legislación hipotecaria. Se basa para ello en la Rs de 12 de abril de 2002, que exigió una somera o sucinta especificación de las facultades contenidas en el poder, y cuya orientación ha sido posteriormente modificada por la DG, pero que fue ratificada por la ss de 25 de octubre de 2006, dictada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia. Y es que para juzgar la congruencia entre el poder aportado y el negocio celebrado, es necesario que el notario transcriba las facultades adecuadas. También lo exige el art 54. f de la Ley de Procedimiento Administrativo según el cual deben ser motivados todos los actos que deban serlo por disposición legal o reglamentaria expresa.

Una interpretación contraria a lo anterior, en relación con la doble redacción dada al art 98 por las leyes 24/2001 y la 24/2005, no puede suponer que se haya atribuido de forma excluyente a los notarios la facultad de valoración de la capacidad legal de los otorgantes, asumiendo una responsabilidad que no sólo podría privar a los mismos de la confianza en ellos depositada, sino que obviaría las competencias de los registradores y dejaría sin eficacia alguna su función calificadora.

DIRECCION GENERAL: Estima el recurso del Notario e insiste en la reiterada doctrina del Centro Directivo, en el sentido de que el Registrador debe calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento de que nace la representación y la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jco documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio documentado y el contenido del mismo título. El Registrador no puede revisar el juicio del notario sobre capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que en la forma prevenida por el art 98 (ley 24/2001) haya realizado el Notario de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Lo que el registrador debe calificar es la existencia del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y que el juicio emitido por el notario que no el poder- es congruente con el contenido del título. Por ello resulta evidente que la ley ha establecido que la suficiencia de dichas facultades representativas es valorada por el notario y no por el registrador.

En relación con alguna manifestación del registrador de que es éste quien realmente protege a los terceros (opinión que es compartida por la S de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife 391/06 de 22 de noviembre de 2006, relativa a la inscripción en el Registro de la Propiedad Español, de una escritura de venta formalizada ante Notario Alemán) la DG hace una manifestación importante para el Notariado:

El notario interviene no sólo para salvaguardar el interés de los contratantes, sino también de los terceros, ya que los efectos de la escritura se producen no sólo entre las partes, sino además como dice el art 1218 c.c.- en contra de tercero. La tercivalencia de la escritura, obliga al notario a adoptar numerosas cautelas a favor de los terceros, como dejar inutilizados los títulos del transferente, y muchas otras (notificación al arrendatario, verificación de la licencia de segregación de un terreno, inclusión de la finca en las áreas de retracto a favor del Ayuntamiento, etc..) y entre los terceros protegidos por la actuación notarial, se encuentran las propias Administraciones Públicas, especialmente el Fisco (remisión de información a los Ayuntamientos, Catastro, o Administraciones Autonómicas o Estatal).

Y esta labor que el Notario debe desplegar le es encomendada por el Legislador con independencia de que preste su función en régimen de libre concurrencia y libertad de elección por el particular. Esa libertad de elección trata de un modo de organizar el servicio público que según demuestra la práctica es óptimo para asegurar la ágil y eficiente prestación del mismo, sin que ese criterio organizativo empañe en modo alguno el ejercicio de dicha función pública.

De cualquier forma ese juicio de legalidad que emite el Notario, está sometido como es lógico a revisión jurisdiccional en el procedimiento adecuado.

Como el notario, el registrador realiza una función de control de la legalidad, en el ámbito respectivo, que no queda empañada por los criterios de organización del servicio público antes referido, y de modo que su actuación en caso de eventual incorrección puede ser impugnada por los terceros que se consideren perjudicados. (JLN)

**81. REPRESENTACIÓN: LA COPIA QUE SE LE EXHIBA AL NOTARIO DEBE SER LA AUTORIZADA. OPCIÓN DE COMPRA: FORMA DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS ESTABLECIDOS EN LA ESCRITURA DE OPCIÓN. R. 19 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 19 de abril de 2007. Notario de Madrid, D. Ignacio Saenz de Santamaría Vierna - Registro de Málaga 10.

Hechos: Se trata de una escritura de cesión de un derecho de opción de compra, entre dos sociedades, cedente y cesionaria, ambas representadas por la misma persona, su administrador único, y en la que el Notario, a los efectos del cumplimiento del art. 98 de la Ley 24/2001, se limita a decir que se le exhibe copia de las pertinentes escrituras de nombramiento.

Al propio tiempo se había pactado, y así constaba inscrito, que la cesión del derecho se podía llevar a cabo simplemente notificando notarialmente a la concedente la cesión.

1. No resulta que se le haya exhibido al Notario la copia autorizada de donde resulta el nombramiento de administrador.

2. No se acredita debidamente la notificación notarial a la concedente pues el Notario se limita a decir, por manifestarlo así el compareciente, que la notificación fue realizada el día X según acta notarial que me exhibe y devuelvo.

El Notario recurre poniendo de relieve lo débil de la argumentación e incluso sosteniendo que si se reseñan los datos de inscripción en el Registro Mercantil, lo que se hacía con una de las escrituras de nombramiento, ello implica que se trata de copia autorizada, pues la nota de despacho del Registro Mercantil sólo debe constar en dicha copia.

Doctrina: La DGRN confirma ambos defectos. El primero pues aunque pudiera sobreentenderse que si el Notario hace el juicio de suficiencia, sin reserva ni advertencia alguna, ello supone que la copia que se le ha exhibido es la autorizada, la claridad y precisión técnica que debe exigirse a todo documento notarial, y más con la trascendencia que hoy tiene el juicio de suficiencia, hace que con expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como las de la escritura calificada, no pueda entenderse cumplido el requisito respecto de la forma de acreditar la representación en la forma exigida en el art. 98 del la Ley 24/2001.

Respecto del segundo defecto, aunque deja claro que no es necesario insertar, transcribir o acompañar el documento de donde resulta la notificación, pues la narración de Notario da fe por sí sola de la existencia del documento, es lo cierto, sigue diciendo la DG, que la narración que hace el notario de la realización de la notificación es demasiado escueta pues ni siquiera dice de qué tipo de copia se trata, ni tampoco, añadimos nosotros, el notario que realizó la notificación. Por ello, la DG, sin prejuzgar la forma de cumplimiento del requisito, confirma en este punto la nota de calificación por la precisión técnica que debe presidir la redacción de toda escritura pública.

Comentario: Tres son las cuestiones que creemos se deducen de esta resolución:

1. La necesidad ineludible de que el Notario, para dar debido cumplimiento al art. 98 de la Ley 24/2001, exprese que tiene a la vista, en el momento del otorgamiento, la copia autorizada de donde resulta la representación.

2. Para dar cumplimiento a requisitos, bien sean legales o bien pactados, es suficiente, salvo que la Ley exija otra cosa- caso de certificados bancarios en constituciones de sociedades, o de licencias de segregación o de edificación, que deben ser insertados en la escritura- con que el Notario reseñe de forma suficiente el requisito exigido sin que el registrador pueda exigir su trascripción o acompañamiento.

3. Llama la atención que no se haya planteado en la calificación el supuesto de múltiple representación con posibilidad de intereses opuestos que se daba en la escritura calificada. Dado que una misma persona actuaba como administrador único de las sociedades cedente y cesionaria, y aunque, en materia de representación voluntaria, ya ha dicho la DGRN, que la existencia de la autocontratación con posibilidad de intereses opuestos es algo que apreciará el Notario y que si expresa sin reserva de ninguna clase que el apoderado tiene facultades suficientes para el acto de que se trata, en esa dación de fe se incluye la no existencia de problema alguno con la autocontratación, bien porque en el poder ya estaba autorizada, o bien porque estima que no existen intereses opuestos (RDGRN de 28 de febrero de 2007), en materia de representación orgánica, como era el caso de la escritura calificada, no conocemos ninguna resolución en dicho sentido. En nuestra opinión dicha cuestión, es decir, la posibilidad de intereses opuestos en la representación orgánica, es calificable por el Registrador y ello por la sencilla razón de que la representación orgánica viene predeterminada por la Ley (Cfr. art. 129 LSA y 63 LSRL) y por lo tanto en ningún caso podrá presuponerse que el Notario, al hacer su juicio de suficiencia, haya apreciado que el autocontrato estaba debidamente autorizado por los términos del poder. Por tanto, en estos casos, estimo que si el Notario, al hacer el juicio de suficiencia, no añade que ello lo es incluso en el caso de la múltiple representación que, en su caso se de en la escritura, y que hace dicho juicio porque no existen intereses opuestos, el Registrador debe calificar la posible existencia de autocontrato o múltiple representación con posibilidad de intereses opuestos con posible perjuicio para una de las partes, exigiendo los complementos de capacidad que en cada caso se estimen necesarios (ratificación por la Junta general de la sociedad). Así resultaba claramente de las resoluciones de la propia DG de 9 de Mayo de 1978 y de 14 de mayo de 1998, obviamente anteriores al art. 98 de la Ley 24/2001, pero que, por las razones apuntadas, las considero aplicables. (JAGV).

*82. POSIBILIDAD DE INSCRIBIR EL ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA NUEVA DE TRES VIVIENDAS SIN SEGURO POR DESTINARLAS EL AUTOPROMOTOR A USO PROPIO. R. 17 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Vinculante. Interesado - Registro de Ripoll.

Hechos: Se otorga acta de finalización de obra de un edificio plurifamiliar, compuesto por una planta sótano destinado a tres aparcamientos, planta baja, primera y segunda con una vivienda en cada una de ellas. No se ha constituido en Propiedad Horizontal. El otorgante manifiesta que no es necesario la constitución del seguro decenal pues su intención es la destinar la vivienda a uso propio, siendo segunda residencia, estando casado y con dos hijos.

Al suspender la inscripción la Registradora de la Propiedad por la falta de constitución del seguro decenal alega el recurrente que destinará una vivienda para el uso del matrimonio y las dos restantes para el uso de cada uno de sus hijos, sin que se haya constituido Propiedad Horizontal, por lo que hay unidad de morada.

Por el contrario, la Registradora de la Propiedad entiende que es necesaria la constitución del seguro pues la Ley habla solo de una única vivienda unifamiliar para uso propio para exonerar del seguro.

Finalmente la Dirección General resuelve que la Ley solo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio para no estar obligado a constituir el seguro decenal, estimando el recurso interpuesto.

Comentario: La cuestión fundamental del recurso es la dilucidar el concepto de una única vivienda para uso propio, contenido en la Ley 38/1999. La extensión y composición de una vivienda puede ser muy variable: desde mini-pisos hasta palacios de considerable extensión en los que podrían vivir muchísimas más personas que una familia compuesta de cinco miembros. Ante esta realidad es lógico que se considere vivienda única el edificio en el que administrativamente existen tres viviendas, sin que a su vez no se haya constituido una propiedad horizontal, lo que explicitaría una inexistente voluntad de independencia. Los deberes legales y morales de procurar los padres que sus hijos tengan, en sentido amplio, los alimentos necesarios se compagina con el respeto a una cierta autonomía personal, asignándole a cada uno de ellos una planta del edificio. Por ello, a la consideración meramente administrativa de la existencia de tres viviendas, se impone la realidad social de una única vivienda, la de la familia inmediata del autopromotor. La realidad debe prevalecer sobre las formas, así lo reconoce el artículo 1.281 del Código Civil. (JZM)

*83. SEGREGACION Y LICENCIA. DIFERENTES OPCIONES. R. 20 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Vinculante. Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento - Registro de la Palma del Condado.

Se obtiene licencia para segregar un trozo de terreno de unos 17.000 metros cuadrados (que es suelo urbanizable) de una finca matriz de unos 20.000 metros cuadrados.

En la escritura se invierten los términos: se segrega el trozo previsto inicialmente como Resto, de unos 3.000 metros, rústico, y quedan como Resto los 17.000 para los que se obtuvo licencia de segregación. El registrador considera que la operación no se ajusta a la licencia.

La DGRN revoca la calificación aclarando que existen tres opciones igualmente válidas en el presente caso: dividir la finca en dos, segregar la mayor y dejar como Resto la pequeña, o segregar la pequeña y dejar como Resto la mayor. La opción elegida es una cuestión de mecánica registral, (aparte de las consecuencias fiscales) que no afecta al fondo del asunto y por ello la legislación no impone ninguna de las tres opciones. (AFS)

*84. VALOR DEL SEGURO DECENAL. AMPLITUD DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. R. 21 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Don José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas - Registro Las Palmas de Gran Canaria n.º 1. Vinculante.

Hechos: Se trata de una escritura de declaración de obra nueva finalizada en la que se testimonia la constitución del seguro decenal.

El Registrador suspende la inscripción porque la suma asegurada por el seguro decenal cuya póliza se testimonia en la escritura es inferior al valor de la obra nueva declarada, única valoración que consta en el título, sin que se concrete que la suma asegurada es el valor que se corresponde con los conceptos a que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

El Notario interpuso recurso alegando, entre otras razones, que la nota de calificación era escueta en exceso y poco clara y que no hay norma que imponga la coincidencia entre la valoración dada a la obra nueva y la suma asegurada.

La DGRN revoca la calificación distinguiendo entre una cuestión de fondo y otra de forma.

En cuanto al fondo, tras repasar las principales disposiciones aplicables al seguro decenal recuerda que el importe mínimo del capital asegurado viene determinado por el art. 19.5.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación y por la Instrucción de 11 de Septiembre de 2000 y es el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. Dicho valor no tiene que ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, pues el coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva recoge una realidad mayor en la que se incluye, no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, el cual vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, etc.

Considera que el de la obra nueva no es el único valor que aparece en el título, pues, incorporado a la escritura se testimonia la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador. Y en ese testimonio aparece el valor de ejecución material.

La cuestión de forma o procedimental versa sobre la alegada poca fundamentación de la nota de calificación. La DG entiende que es aplicable la Jurisprudencia del TS sobre el artículo 54 de la actual Ley de Procedimiento Administrativo Común, pues al registrador se le debe exigir el mismo deber y extensión en la motivación que a cualquier otro órgano administrativo, a pesar de que la terminología de dicho artículo 54 no coincida con la del 19 bis de la Ley Hipotecaria. La motivación debe darse con la amplitud necesaria para que el interesado conozca las razones que justifiquen la decisión y se destierre toda posibilidad de una calificación que no sea arreglada a Derecho, no siendo suficiente como medio de motivación la simple cita de unos preceptos legales sin acompañamiento de la interpretación, exposición del razonamiento lógico que de ellos hace el órgano que dicta el acto. En el caso enjuiciado estima la DG que la motivación ha sido escueta, pero suficiente para la tramitación del expediente pues el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. (JFME)

*85. LEGATARIO DE PARTE ALICUOTA: DEBE INTERVENIR EN LA ESCRITURA DE PARTICION DE HERENCIA. R. 22 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Interesados Registro Madrid n.º 11

HECHOS: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, en la que intervienen todos los herederos, pero no lo hace un legatario de parte alícuota, a quien se había legado el tercio libre de su herencia.

REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción, pues aunque son discutibles las facultades del legatario de cuota, se acepta por la mayoría de la doctrina que puede pedir la partición, e intervenir en el avalúo, pero no todos están de acuerdo en que deba intervenir en la partición de la herencia. También le plantea problemas la valoración de los bienes hereditarios, pese a que se ha hecho con un informe pericial, y en que se atribuye al bien adjudicado al legatario un valor muy superior al resto.

DIRECCION GENERAL.- Tras de reiterar las dudas que existen respecto de si el legatario de cuota debe o no intervenir en la partición de la herencia, lo que no resulta del c.c. (art 655), ni de la LH ni del RH (art 42.7 y 146.3 y 152), se apoya en la LEC para dar una respuesta positiva y desestimar el recurso en este punto: art 782.1 que reconoce al legatario de cuota el dcho a reclamar la división de la herencia; el art 783.2 donde en caso de división judicial indica que se mandará convocar a Junta, a los herederos, legatarios de cuota y cónyuge viudo; art 784.1 que le reconoce la cualidad de miembro de la Junta y art 793.3 que establece que debe ser citado para la formación de inventario.

- El interés que tiene en el mantenimiento de la integridad del caudal hereditario, no ya como heredero, sino como copropietario de los bienes hereditarios.

- Su reconocimiento de que tiene dcho al retracto de coherederos del art 1067 del c.c.

- Si es considerado como copropietario del activo hereditario junto a los herederos, parece lógica la necesidad de su intervención no sólo para realizar actos de disposición, sobre bienes comunes, sino también para proceder a la extinción de comunidad mediante la partición de la herencia.

En definitiva, la DG desestima el recurso, exigiendo la intervención del legatario de cuota en la partición. Pero estima el recurso y rechaza el otro argumento del registrador respecto a la valoración de los bienes, ya que éste es un tema que no debe ser objeto de calificación por el mismo.

COMENTARIO. Posiblemente cabría considerar que eran todos legatarios de cuota. Porque si se había legado a una persona, un tercio de la herencia, los herederos (llámeseles como quiera) eran legatarios de cuota de los otros dos tercios. (JLN)

86. EMBARGO DE BIENES DEL CÓNYUGE NO DEUDOR: LA RESPONSABILIDAD DEBE DECLARARSE POR RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME. R. 23 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Agencia Tributaria Registro n.º 1 de Burgos.

Se plantea si cabe una anotación preventiva de embargo ordenada por la autoridad administrativa sobre una finca inscrita a nombre del cónyuge no deudor acompañando una sentencia no firme en la que se declara la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo.

La Dirección confirma la calificación y argumenta que para anotar un embargo sobre bienes del cónyuge no deudor, es necesario que la deuda contraída bajo la vigencia del régimen de gananciales sea ganancial, y así sea declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges. Pero es preciso que este pronunciamiento sea definitivo e irrevocable y por tanto en una resolución firme, firmeza que ha de constar inequívocamente y no puede ser apreciada por el Registrador por el mero hecho de haber transcurrido el plazo para recurrirlas.

Además, frente a la alegación del recurrente de que el art. 524.4 LEC admite anotaciones preventivas de resoluciones judiciales no firmes, establece que dicho artículo no es aplicable al caso planteado ya que, en primer lugar se refiere a sentencias, luego el precepto no es aplicable a documentos administrativos, como es el caso, y, en segundo lugar, sólo se refiere a sentencias que den lugar a la práctica de asientos de inscripción o de cancelación, esto es, de asientos definitivos que previamente pueden reflejarse registralmente, vía anotación preventiva, de manera provisional, hasta que recaiga sentencia firme, y que desaparecerán cuando se practique el asiento de inscripción o cancelación correspondiente.

Sin embargo la Dirección señala que al ser un procedimiento fiscal y no civil, es aplicable la legislación tributaria y que, conforme al art. 81.3.b LGT, cabría la posibilidad del denominado embargo preventivo como medida cautelar de carácter provisional de cara a obtener una especial garantía en los créditos tributarios como consecuencia del interés público existente en el cobro efectivo de dichos créditos, pero al no haber sido objeto de solicitud el Registrador no puede practicarla de oficio. (MN)

87. OPERACIONES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS A UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN INSCRITO. R. 26 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 21 de abril de 2007. Junta de Compensación - Registro de Orense n.º 2.

Hechos: En el presente expediente se discute sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de una certificación administrativa por la que se aprueban operaciones jurídicas complementarias a un proyecto de compensación ya inscrito, con la finalidad de hacer constar a favor de determinadas fincas de reemplazo la adjudicación de uso del subsuelo de parte de las parcelas calificadas como Dotaciones Urbanísticas Locales de Espacios Libres y Zonas Verdes Públicas.

El registrador deniega la inscripción y la DGRN confirma su criterio recordando que Nada impide que pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado, siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde, no se hayan transferido las fincas a terceros protegidos por la fe pública registral y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Lo que ocurre en el caso debatido es que, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los Tribunales (ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) no cabe ya, ni so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación ex artículo 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos -cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común-. (JDR)

RESOLUCIONES POR MESES.

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