RESOLUCIONES DGRN JUNIO-2010. DGRN es DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.

*62. ESTATUTOS EN LOS QUE EL CONSTRUCTOR SE EXONERA DE PAGAR. Resolución de 15 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Construcciones y Decoración Espinosa y Palomares, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad nº 1 de Jaén, a inscribir una escritura de modificación de estatutos de Propiedad Horizontal.

Hechos: El constructor de un edificio ya dividido en régimen de propiedad horizontal y que todavía no ha vendido ningún piso, otorga escritura de modificación de sus estatutos para agregar una nueva norma según la cual el promotor quedaba eximido de abonar los gastos de comunidad de los pisos invendidos durante un plazo de tres años.

El registrador estimó que contravenía una norma imperativa, el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de cada propietario la de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, en los gastos generales del edificio.

El interesado recurrió alegando que a continuación se vendieron 24 de los 34 pisos con una cláusula en la que los compradores aceptaban la modificación.

La DGRN comienza analizando la evolución histórica doctrinal y jurisprudencial, desde planteamientos prohibicionistas a otros en los que prima la autonomía de la voluntad, aceptándose acuerdos en los que los gastos no se abonen en proporción a las cuotas de participación, pero, exigiendo, en todo caso, la existencia de una causa proporcionada, siendo, por ejemplo, justificable que los locales de la planta baja no paguen gastos de ascensor.

Y, en el presente caso, no encuentra una causa justa y proporcionada para la exención pretendida:

-Es incongruente que la promotora conserve su derecho de voto proporcional a su cuota y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina, pero no en los gastos generales del edificio.

- Supone una exclusión de la ley aplicable con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder.

- Las excepciones a la regla general de la proporcionalidad han de ser de interpretación restrictiva.

- El inmueble podría ser utilizado por un título distinto de compra (v.gr.: arrendamiento).

- El Registrador ha de calificar conforme al título y el contenido del Registro, por lo que no han de tenerse en cuenta las alegaciones sobre la ratificación por parte de adquirentes de algunos de los pisos. (JFME)

63. ESTATUTOS EN LOS QUE EL CONSTRUCTOR SE EXONERA DE PAGAR. Resolución de 15 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Construcciones y Decoración Espinosa y Palomares, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad nº 1 de Jaén, a inscribir una escritura de modificación de estatutos de Propiedad Horizontal.

64. CONTRATO DE SUPERFICIE PRECISA ESCRITURA. Resolución de 16 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Best Hotels, S.L.", contra la negativa del registrador de la propiedad de Mojácar, a la inscripción de un derecho de superficie.

Se pretende inscribir un derecho de superficie a favor de una empresa privada sobre una parcela propiedad de un Ayuntamiento, por certificado administrativo que contiene los acuerdos del Pleno del Ayuntamiento. De dicho acuerdo resulta además que ambas partes, Ayuntamiento y particular, adquieren derechos y obligaciones.

El registrador deniega la inscripción por no considerar título apto el documento administrativo para la inscripción, aparte de otros numerosos defectos no recurridos.

El recurrente alega en su favor el criterio sentado en la Resolución de 29 de Enero de 2009 que permitió practicar una inscripción con documento administrativo.

La DGRN desestima el recurso argumentando que la legislación es clara a este respecto, exigiendo la escritura pública incluso en los casos en los que interviene la Administración. Rechaza también el motivo alegado por el recurrente, por cuanto en el caso resuelto en dicha Resolución se trataba de un acto unilateral de la Administración, puramente administrativo, sin consecuencias civiles, y en el presente caso nos encontramos ante un contrato bilateral. (AFS)

65. EXPROPIACIÓN SIN INTERVENIR EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. MALA FE NO VALORABLE. Resolución de 19 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Benissa, contra la negativa del registrador de la propiedad de la misma población, a inscribir una expropiación forzosa.

Hechos: Se presentan en el Registro actas de ocupación y consignación del justiprecio muy antiguas (de 1987 y 1992) para inscribir la expropiación forzosa de parte de una finca. En la actualidad la finca no se halla inscrita a favor de la persona con quien se siguió el expediente sino a favor de otra que la adquirió en subasta como consecuencia de una ejecución hipotecaria.

El registrador deniega la inscripción por constar la finca inscrita a nombre de persona distinta que no ha comparecido en el procedimiento.

El Ayuntamiento impugna la calificación alegando que en su día se compensó a una nieta donataria de la titular registral de entonces, que la cosa expropiada se adquiere libre de cargas y que tanto el ejecutante de la hipoteca como el rematante de la subasta posiblemente conocieron la expropiación, la cual se publicó en los periódicos oficiales.

- El artículo 24 de la Constitución Española establece el principio de tutela judicial efectiva, proscribiendo la indefensión, que se daría si se privara de un derecho al titular registral actual sin que, en el procedimiento correspondiente, haya tenido ocasión de defenderse.

- El artículo 38 de la Ley Hipotecaria supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos contra persona distinta de dicho titular.

- El principio de tracto sucesivo precisa seguir el procedimiento contra el titular en el momento en que se quiere inscribir. La expedición del certificado de cargas y su consiguiente nota marginal hubiera servido de publicidad al procedimiento cara a posibles transmisiones.

- El artículo 17 de la ley Hipotecaria que recoge el principio de prioridad.

- El artículo 34 de la Ley Hipotecaria impide que la resolución o anulación, como consecuencia de la expropiación, de la titularidad de la causante que hipotecó pueda afectar al adquirente como consecuencia de la ejecución de dicha hipoteca, que es un adquirente a título oneroso, que adquiere confiado en el contenido registral, cuya buena fe ha de presumirse siempre, y ha inscrito su adquisición.

La mala fe ha de probarse en el juicio contradictorio correspondiente. (JFME)

66. ADQUISICIÓN POR SOCIEDAD ¿CIVIL? CONSTITUIDA EN DOCUMENTO PRIVADO CON OBJETO MERCANTIL. Resolución de 20 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino n.º 6 de Las Palmas de Gran Canaria, por la que se suspende la inscripción de escritura pública de compraventa.

Una Sociedad autodenominada Civil, constituida en documento privado, tiene por objeto el comercio de ropa y representación de marcas comerciales y ahora compra un inmueble en escritura, que se presenta a inscripción.

El registrador deniega la inscripción porque considera que el objeto es mercantil y por tanto ha de adoptar una de las formas de las sociedades mercantiles.

El recurrente considera que, incluso aplicando la teoría del registrador, la sociedad ha de considerarse irregular o en formación y por tanto ha de inscribirse a favor de los socios con carácter provisional, conforme al criterio sentado por la Resolución de 22 de Abril de 2000.

La DGRN confirma la calificación del registrador, aludiendo a su reiterada doctrina sobre la materia. Recuerda que si el objeto de una sociedad es una actividad empresarial la sociedad tiene carácter mercantil y forzosamente tiene que cumplir la normativa del Código de Comercio y la legislación mercantil, muchas veces establecida en interés de terceros y del tráfico jurídico.

Finalmente considera que mientras la sociedad no adopte forma mercantil hay un elemento de confusión sobre el titular de la propiedad que es motivo suficiente para denegar la inscripción. Sugiere también que habría que otorgar una escritura rectificatoria de la compraventa una vez se otorgue la de constitución de la sociedad mercantil. (AFS)

67. ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS DEL CAUSANTE SIN QUE CONSTE EXPRESAMENTE EL PRINCIPAL. ES PRECISO NIF Y DOCUMENTACIÓN SUCESORIA DEL HEREDERO. Resolución de 21 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Excomor, S. L., contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad n.º 2 de Ponferrada, por la que se suspende la anotación preventiva de un embargo.

Se presenta mandamiento en el que se ordena anotación de embargo sobre dos fincas indicando además de los datos registrales otros datos descriptivos. El procedimiento se sigue contra F. M. M. (sin expresarse su DNI) como heredera del deudor y titular registral E. M. M., y se decreta que la suma a garantizar es de 26.931,19 más 8.079,36 Euros presupuestados para intereses, gastos y costas.

1.º No se expresa a qué concepto corresponde la cantidad de 26.931,19 euros. La Dirección revoca el defecto en una interpretación integradora del documento que señala que la otra cantidad lo es para intereses y costas- con el art. 166.3 RH -que ordena que se exprese el importe de lo que por principal y, cuando proceda, por intereses y costas se trate de asegurar-; lo que lleva a concluir que la cantidad primeramente expresada en el mandamiento supone el principal.

2.º Al estar dirigido el Procedimiento contra heredera determinada del deudor por deudas de éste y no estar el título hereditario inscrito en el Registro, por aplicación del principio del tracto sucesivo, debe acompañarse la documentación sucesoria de donde resulte su condición de heredera. Este defecto se confirma, ya que al no resultar del Registro el carácter de heredera determinada del deudor titular registral y no constar que la sucesión procesal se haya acreditado ante el juez (Art. 16 LEC), debe aplicarse analógicamente idéntica solución que en aquellos casos en los que se persiguen bienes contra el heredero del titular registral por deudas propias del demandado art. 166.1 párrafo segundo RH-

3.º Falta el N. I. F. del heredero. También este defecto se confirma ya que al dirigirse el procedimiento contra persona determinada, ha de identificarse ésta a través de su NIF. Así se exige con carácter general para la persona de quien proceden los bienes - Arts 9 LH y 51.9 del Reglamento, (en este caso el heredero del titular registral) y específicamente el art. 254 LH que establece la necesidad de que consten los NIF de los que intervengan en los títulos inscribibles, interpretándose el término Inscripción en sentido amplio y por tanto incluyendo las Anotaciones preventivas.

4.º Existen dudas en cuanto a la identificación de las fincas por no coincidir los datos descriptivos aportados con la descripción registral. Este defecto se rechaza porque se considera que los elementos de identificación de las fincas contenidos en el mandamiento datos registrales- , conducen a considerar que pueda ser tomada la anotación, máxime cuando el titular registral no ofrece dudas de que es el deudor y dado su carácter de medida cautelar; si bien advierte que la descripción de la finca será la que resulte del Registro, y deberá expresarse así en la nota de despacho, de manera que las posibles discrepancias entre la descripción registral y las del título deberán resolverse, en su caso, en el momento en que se pretenda la inscripción de la adjudicación derivada del embargo. (MN)

68. ANOTACIÓN QUE VENCE EN DIA INHÁBIL: CADUCA AL SIGUIENTE DIA HÁBIL. Resolución de 27 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad n.º 2 de Alicante, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se debate en este recurso si es prorrogable una anotación preventiva que caducó en día inhábil y respecto de la cual se presentó el mandamiento ordenando la prórroga el día hábil siguiente.

La Dirección General así lo entiende de conformidad con el art. 109 RH, que señala en cuanto al cómputo de plazos fijados por meses o años, que se computarán de fecha a fecha y si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente. Por lo que debe considerarse procedente la prórroga solicitada. (MN)

*69. ESPOSA VENDE AL MARIDO EN CONVENIO REGULADOR. Resolución de 3 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2 de Palencia, a inscribir el testimonio de una sentencia de separación y aprobación de convenio regulador.

Hechos: Se presenta testimonio de una sentencia dictada en procedimiento de separación que incorpora convenio regulador en el que una vivienda inicialmente adquirida por la esposa, es vendida al esposo, subrogándose éste en la hipoteca que pesa sobre la vivienda.

El registrador estima que tal negocio excede del contenido propio del convenio regulador, siendo necesaria escritura pública.

La recurrente adujo, entre otros razonamientos, que el artículo 90 del Código Civil al fijar el contenido del convenio dice al menos; que el convenio forma parte integrante de la sentencia; que el artículo 1280 del Código Civil alude al documento público, no en concreto a la escritura pública, y que, atendiendo al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, estamos ante un documento auténtico.

La DGRN reconoce que el convenio regulador, derivado de una separación o divorcio y aprobado judicialmente, es título inscribible. Recuerda también que, actualmente en nuestro Derecho, es posible la transmisión de bienes entre los cónyuges por cualquier título, incluso con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal.

Ahora bien, estas transmisiones adicionales de bienes privativos no se corresponden con el objeto de la liquidación que es exclusivamente la división por mitad del haber resultante después de pagados los acreedores consorciales

Y considera que el supuesto contemplado -compraventa con subrogación de hipoteca- es un negocio con su propia causa independiente de la de la liquidación, por lo que debe contenerse en un documento distinto, como es la escritura pública.

Nota: El Centro Directivo parece apuntar que la solución sería distinta en los negocios complejos como aquel en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compense con la adjudicación a su favor de bienes privativos del otro cónyuge.

Hubiera sido deseable que en la resolución se tratara con más extensión de los fuertes argumentos esgrimidos por la recurrente (integración en sentencia, arts. 90 y 1280 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria, los dos últimos, ni incluidos en vistos) (JFME)

70. AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONVENIDO EN DOCUMENTO PRIVADO SIN FECHA FEHACIENTE Y ELEVADO A PÚBLICO PASADO EL PLAZO INICIAL. Resolución de 6 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Javier Martínez del Moral, contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Miguel de Abona, a inscribir una escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario.

Se amplía, en documento privado, el plazo de duración de un préstamo con garantía hipotecaria antes de su vencimiento, que se eleva a escritura pública una vez vencido el plazo.

La registradora entiende que, al haber vencido el plazo del préstamo cuando se firma la escritura, el plazo ha vencido respecto de terceros, que no es posible modificar una obligación que está vencida y que hay que constituir una nueva hipoteca. Por otro lado no emite una calificación completa, relativa a los pactos que no son objeto de inscripción, aunque anuncia que la emitirá cuando se subsane el defecto.

El notario alega que una obligación vencida no está extinguida, y que es posible novarla, produciendo efectos inter partes desde que así lo acuerden en el documento privado, aunque no perjudicará a terceros hipotecarios hasta su inscripción. Recuerda también que la calificación debe de ser completa y unitaria.

La DGRN, siguiendo la doctrina sentada en la Resolución de 24 de Noviembre de 2009, estima el recurso, pues señala que la alteración de plazo puede producirse aún después del vencimiento de éste, y que en tal caso se trata de una novación modificativa, ya que para que fuera extintiva habría de constar expresamente la voluntad de las partes en tal sentido o que la obligación modificada sea incompatible con la anterior. Añade que la propia ley Hipotecaria admite la posibilidad de variaciones de la obligación garantizada que tienen valor inter partes, aunque no perjudican a tercero mientras no consten inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado recuerda el principio de unidad de la calificación, es decir que la calificación registral tiene que contener todos los posibles defectos. (AFS)

71. ESCRITURA EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA DE CONDENA NO DINERARIA QUE SE TESTIMONIA. Resolución de 4 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Ripoll Jaén, notario de Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Benissa, a inscribir una escritura de compraventa.

Se otorga por un Juez una escritura de venta de un inmueble, en ejecución de una sentencia judicial de condena no dineraria que ordena el otorgamiento de una escritura de venta. En la escritura se relacionan los pormenores del juicio, pero no la sentencia íntegra.

La DGRN revoca el defecto, tal como está planteado, pues señala que el título inscribible no es la sentencia, sino la escritura y además en la escritura están relacionados por el notario los particulares de los Autos, que deben de ser bastantes para que el registrador emita su calificación, pues están amparados por la fe pública. (AFS)

72. PETICIÓN DE PRÓRROGA CADUCADA LA ANOTACIÓN. Resolución de 22 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, contra la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad de Villaviciosa de Odón, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de un mandamiento de prórroga de una anotación preventiva de embargo, siendo así que el mandamiento se presenta en el Registro de la Propiedad competente el 5 de junio de 2009, cuando la fecha de la anotación preventiva era de 3 de junio de 2005, es decir transcurrido el plazo de caducidad de cuatro años que establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

La registradora deniega la prórroga, y la DGRN confirma su criterio, diciendo que El recurso debe ser desestimado. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Habiendo caducado el asiento, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General (confrontar los vistos), y como así lo dispone expresamente el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, no puede practicarse su prórroga.

Y añade: La circunstancia de que el mandamiento se hubiera presentado por error en un Registro incompetente, dentro de plazo, no altera lo anteriormente expuesto, toda vez que es inexcusable que la presentación haya de hacerse en el Registro de la Propiedad competente, como se deduce del artículo 420.2 del Reglamento Hipotecario y 1.2 de la Ley Hipotecaria. Todo ello, sin perjuicio de que, de conformidad con el artículo 418 a) del Reglamento Hipotecario, podía haberse solicitado, al concurrir razones de urgencia, del Registro de la Propiedad del distrito en que se hubiere otorgado el documento, que se remitieran al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica en éste del correspondiente asiento de presentación. (JDR)

73. SE SOLICITA POR INSTANCIA CANCELAR UNA ANOTACIÓN SUPUESTAMENTE PRACTICADA POR ERROR. Resolución de 7 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra calificación negativa del registrador de la propiedad de la Pobla de Vallbona, por la que se deniega la cancelación de determinados asientos con ocasión de la expedición de una certificación de titularidad y cargas.

En el supuesto de hecho objeto de recurso el titular registral de la finca registral 8343 de la Pobla de Vallbona solicita se expida certificación literal del estado de cargas de dicha finca, previa cancelación de oficio de las anotaciones de embargo que la gravan, concretamente: letra A prorrogada por la D, letra B prorrogada por la C a favor de Banco de Sabadell y letra E prorrogada por la G a favor del Banco Exterior de España. Funda su solicitud de cancelación en dos motivos: en el caso de la anotación letra E prorrogada por la G, manifiesta el recurrente que afectan a su finca de forma indebida porque el Banco Exterior de España nunca embargó tal finca, existiendo un error que debe rectificarse, razón que le permite solicitar la cancelación; y porque a pesar de haber sido prorrogadas todas las anotaciones, deben considerarse caducadas, por el transcurso de 4 años desde que se anotó su prórroga procediendo su cancelación.

El registrador no expide la certificación por dos razones: no ser posible expedirla sin las cargas, porque los asientos, una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y para rectificarlos, debe observarse lo dispuesto en el artículo 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y artículo 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Además se deniega la expedición de certificación porque no es procedente la aplicación de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por haberse prorrogado con anterioridad a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Éste último defecto no se recurre.

La DGRN confirma el único defecto que es objeto de recurso. La anotación preventiva se practicó por resolución judicial sobre una finca procedente por agrupación de otras dos, a pesar de que inicialmente se dirigiera sobre una de las agrupadas, lo que motivó mandamiento judicial subsanatorio. Ello condiciona que al producirse posteriormente la desagrupación de la finca debe producirse un arrastre de la carga a las dos fincas resultantes, una de ellas la finca a la que se refiere la solicitud de certificación. En este sentido es principio registral esencial que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. A tal fin es necesario como regla general el consentimiento de todos sus titulares o en su defecto, resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares, y sin que en ningún supuesto baste una simple instancia privada por ser también principio básico de nuestro Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Por eso mismo, el recurso ante la Dirección General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas. (JDR)

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