RESOLUCIONES DGRN ENERO-2011. DGRN es DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.

1. AP DE SENTENCIA. NO CABE SOBRE FINCA NO INSCRITA. RECTIFICACION DE LA CALIFICACION. Resolución de 8 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa del registrador de la propiedad de Navalcarnero nº 1, a practicar una anotación preventiva de sentencia firme en virtud de mandamiento librado por la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Illescas.

Se presenta Mandamiento para que se tome anotación preventiva de una Sentencia firme en la que se declara la existencia, validez y eficacia de un contrato de compraventa formalizado en documento privado entre el demandante y el causante de la demandada (como heredera del vendedor) y se condena a la demandada a la elevación a público de dicho contrato.

El registrador deniega la Anotación por entender que no procede la prevenida en el art. 42.1 LH sino que será preciso Sentencia declarativa que ordene la rectificación del Registro y, por otro lado, expresa que tres de las fincas no están inmatriculadas y de la cuarta no puede afirmarse que lo esté a nombre de la demandada ya que duda por su descripción que pueda coincidir parcialmente con otra inscrita.

El interesado recurre y el registrador en su informe -al amparo del art. 327 LH- rectifica la calificación en cuanto a la posibilidad de admitir la Anotación de la Sentencia al amparo del art. 42.3 LH y se mantiene en cuanto a que 3 fincas no están inmatriculadas y de la cuarta duda de si coincide con otra inscrita.

La Dirección, respecto al primer defecto se plantea si ha habido una rectificación de la calificación por el Registrador, (en cuyo caso desaparecería el objeto del recurso - art. 327 LH- ) o un cambio de criterio por haberse aportado nueva documentación (en cuyo caso sería una subsanación del defecto y procedería resolver pero sin tener en cuenta la nueva documentación presentada - art. 326 LH); entiende que aunque el razonamiento del registrador es algo confuso no se ha aportado en realidad nueva documentación por lo que estamos ante un verdadero supuesto de rectificación de la calificación y no hay objeto de recurso. En cuanto al otro defecto, lo confirma: que las fincas no estén inmatriculadas constituye efectivamente un defecto subsanable (art. 20 LH) y que el Registrador dude que la cuarta finca esté o no inscrita a nombre de la demandada, por ser parcialmente coincidente su descripción con otra inscrita, ha de resolverse en un procedimiento con fase probatoria y en concreto por la vía prevista en los arts. 300 y 306 RH y no en el recurso gubernativo. (MN)

**2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD FRENTE AL DE TRACTO SUCESIVO. Resolución de 12 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de León nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Supuesto Planteado: Una finca figura inscrita con carácter ganancial y se presentan por este orden los documentos siguientes:

1.- El 5 de Agosto: Escritura de donación de la mitad indivisa de un cónyuge al otro otorgada el 24 de julio.

2.- 17 de Agosto: mandamiento de embargo en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el esposo, habiéndose practicado la diligencia de embargo el día 29 de julio de 2009, y debidamente notificado a la esposa

3.-29 de agosto: Escritura de capitulaciones otorgada el 24 de julio en la que liquidan la sociedad de gananciales y se adjudican la finca en copropiedad ordinaria y por mitad. Esta escritura fue objeto de indicación en el Registro Civil el día 14 de agosto.

El Registrador suspende la inscripción del primer documento reseñado por falta de tracto sucesivo a la vista del resto de los documentos presentados posteriormente, considerando que no cabe subsanar dicha falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de liquidación de gananciales por impedirlo, a su juicio, el principio de prioridad al estar presentado con anterioridad un título contradictorio, cual es el mandamiento de embargo.

- Reconoce que se plantea en el presente caso una contradicción entre los principios de Prioridad que exige que los documentos se despachen por riguroso orden de presentación salvo que sean compatibles- y el de Tracto Sucesivo que impide que se inscriban o anoten títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral-. Así respecto a la donación no podría inscribirse conforme al principio de tracto sucesivo, ya que no está todavía inscrita la mitad indivisa donada a favor del donante, y respecto al mandamiento, tampoco podría anotarse respecto a la mitad indivisa donada al cónyuge no deudor por presentado antes un título incompatible. Esto nos llevaría a una situación de círculo vicioso, pues se bloquea el despacho de todos los títulos interrelacionados, en parte por contradictorios y en parte complementarios.

- Y considera como alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la donación) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

- Primero, los registradores tienen el deber y la facultad de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación.

- Segundo, el principio de tracto y el de prioridad se modalizan cuando, en la falta de tracto por falta de previa inscripción del titulo del disponente, éste es causahabiente del titular registral, y así resulta del art. 205 RH, precepto esencial para la resolución del presente supuesto, puesto que permite SUSPENDER en vez de denegar y en consecuencia la anotación por defecto subsanable. De este modo se está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso el embargo) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.

- Considera que entender que no se puede despachar el título subsanador por impedirlo el intermedio contradictorio supone vaciar de contenido el art. 105, puesto que entonces sólo seria útil en los supuesto en que carecería de toda utilidad, y además este precepto aunque es reglamentario tiene su equivalente legal en relación con las anotaciones preventivas en el art. 629.2 LEC. En resumen, en los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o alegándose tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana.

- Como último argumento, razona la Dirección, que en el presente caso, el documento intermedio (mandamiento de embargo) no queda perjudicado, ya que al ser la diligencia de embargo anterior a la inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil -que es cuando produce efectos frente a terceros la liquidación- ha de aplicarse la doctrina contenida en la Resolución de 25 de marzo de 1988, en virtud de la cual el Registrador habrá de dar efectividad, frente a cualquiera de los cónyuges, al embargo obtenido por un tercero en ejercicio de una de las facultades que le confiere el régimen de gananciales, en concreto el artículo 1373 del Código Civil, en tanto no le conste que en el momento de practicarse el embargo y notificarse al cónyuge del deudor se había producido con eficacia contra terceros de buena fe el cambio del régimen de gananciales; y en el supuesto contemplado no se le ha acreditado, ni resulta del Registro que al trabarse el embargo que se pretende anotar y notificarse al cónyuge del deudor se hubiera tomado la antedicha indicación en el Registro Civil de las capitulaciones otorgadas (recuérdese que la diligencia de embargo es de 29 de julio de 2009 y la indicación de los capítulos en el Registro Civil se practicó el 14 de agosto siguiente). Igualmente tampoco se había producido, respecto al concreto bien afectado por el cambio de régimen, la publicidad individualizada de dicho cambio en el folio particular abierto a aquél en el Registro de la Propiedad, pues el propio mandamiento de embargo llega al Registro antes que la escritura de disolución de los gananciales. Por tanto, la aplicación en el presente caso del artículo 105 RH no da lugar a un resultado que frustre la finalidad que con la medida cautelar de la anotación preventiva pretende el embargante. (MN)

3. RESERVA DE DENOMINACIÓN. NO IDENTIDAD ENTRE ARGOSTALIA Y ARGOSALIA. Resolución de 25 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Habitalia Consultoría y Gestión de Proyectos SL", contra la nota de calificación del registrador mercantil central a expedir una certificación de denominación de "Argostalia, SL".

Hechos: Se solicita reserva de la denominación de Argostalia concediéndose la misma por 15 meses. Caduca dicha denominación y se vuelve a solicitar. Ahora se deniega por identidad con otra sociedad inscrita durante la reserva de la primera denominación que es Argosalia. Se interpone recurso alegando, aparte de la no identidad entre ambas denominaciones, el cambio de criterio del RMC, pues si inscribió Argosalia, durante la reserva de Argostalia, es que ambas denominaciones no son idénticas.

Doctrina: La DG acepta el recurso, admitiendo la denominación de Argostalia. Dice que el RMC actuó correctamente en la expedición de la certificación y posterior inscripción a favor de Argosalia pues ambas denominaciones no son idénticas, ni cuasi idénticas. Dada la finalidad de la norma que es la de evitar la confusión entre dos personas jurídicas, entre ambas denominaciones hay elementos diferenciadores suficientes para distinguir una persona de otra.

Comentario: Pese a la pequeña diferencia entre una y otra denominación, la consonante dental T, la misma es más que suficiente para distinguir una y otra persona jurídica, según el criterio sostenido por la DGRN. Debemos reconocer que ni suenan igual, ni se escriben igual y por lo tanto es difícil la confusión entre ambas. Es un caso semejante al de otra resolución de nuestro centro directivo, cuya fecha exacta no recuerdo, en la que admitió como denominaciones diferentes las de Movite y Movitex, por estimar que el agregar a la denominación una letra de especial significado y pronunciación es suficiente para no confundir dos sociedades. Ver también comentario a la R. de 12 de abril de 2005 (JAGV)

**4. CERTIFICACIÓN LITERAL: CALIFICACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO. Resolución de 3 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 6 de Valladolid a expedir ciertas certificaciones literales.

Hechos: la solicitante pide «certificación literal (fotocopia) de todas las inscripciones de todas las fincas registrales de las que ha sido titular M. I. T o M. E. I», alegando como interés legítimo la liquidación de su sociedad de gananciales.

El Registrador considera que la peticionaria carece de interés legítimo por lo que se opone a la expedición de la certificación, alegando que se ha manifestado de forma genérica el pretendido interés legítimo; que la titularidad a que se refiere la solicitud no está vigente en la actualidad, ni tampoco las fincas a que se refiere; y que no aparece referencia alguna de la solicitante ni su anterior cónyuge en ninguna de las fincas, siendo muy amplia la petición por lo que podría ser contraria a la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales.

Comienza la DGRN tratando de un tema formal, pero de gran trascendencia: la motivación en las calificaciones. Reitera su doctrina, que considera aplicable igualmente al caso de denegación de la expedición de certificaciones del contenido de los libros registrales:

- El Registrador ha de señalar expresamente las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias,

- debe de constar la motivación jurídica de dichas causas, con sus respectivos hechos y fundamentos de derecho, aunque sea de modo escueto, pero suficiente para la defensa del afectado y

El Centro Directivo rechaza las alegaciones al considerar suficientemente motivada la calificación y también rechaza una segunda alegación formal, la falta de imparcialidad del Registrador por ser el ex marido de la recurrente primo hermano, al parecer, de la esposa del funcionario que califica. Se rechaza por lo siguiente:

- el parentesco es más lejano del segundo grado por afinidad y no está probado

- la reiterada jurisprudencia conforme a la cual la actuación en un procedimiento de un funcionario en quien concurre algún motivo de abstención, no implicará necesariamente la invalidez de los actos que se dictaren

En cuanto al fondo, el Centro Directivo ha de dilucidar si en el caso concreto hay o no interés legítimo. Para ello hace un muy interesante estudio del alcance de la publicidad formal, de la calificación en esta materia y del propio interés legítimo:

A) Alcance de la calificación. El Registrador, en esta materia, ha de calificar, no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

- La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,...).

- No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

- Los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral.

- Respecto a asientos cancelados, no cabe la nota simple informativa y la certificación literal sólo comprenderá los asientos vigentes, sin incluir los cancelados, salvo solicitud expresa del Juez o Tribunal o de los interesados.

- Respecto de las fotocopias de los historiales registrales, La DG mantiene un criterio restrictivo, pues la Instrucción de 17 de febrero de 1998 dispuso que los Registradores de la Propiedad cuando realicen la manifestación mediante exhibición de los libros, previo control profesional de su contenido y por concurrir circunstancias excepcionales que así lo aconsejen, deberán hacerlo por medio de fotocopia de los asientos, la cual no podrá retirarse por el interesado sin que le sea permitido al particular copiar los asientos.

- Se ha de justificar ante el Registrador, lo que no significa discrecionalidad.

- Ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado. Excepción: autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo.

- Ha de ser directo o acreditar debidamente el encargo. Excepciones: las del art. 332.3 RH.

- Ha de ser legítimo. Es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito, es decir, no contrario a Derecho.

- Ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.

- Los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal

- El Registrador está obligado al tratamiento profesional de la publicidad formal, para poder excluir la manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica.

- Tan solo puede recoger aquellos datos que sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido.

- Los datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidos

- La publicidad formal ha de expresar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales, pero sin extenderse a más de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.

- Respecto a asientos no vigentes, el Registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés, utilizando un criterio muy restrictivo.

- La solicitud de información sobre datos personales sin relevancia patrimonial se realizará con expresión del interés perseguido, que ha de ser conforme con la finalidad del Registro quedando bajo la responsabilidad del Registrador la atención de las consultas relativas a la publicidad de datos personales.

- Datos personales no son sólo los datos íntimos de la persona, sino a cualquier tipo de dato personal, sea íntimo o no, cuyo conocimiento o empleo por terceros pueda afectar a sus derechos, sean o no fundamentales. Entre ellos están los que identifiquen o permitan la identificación de la persona, pudiendo servir para la confección de su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole, o que sirvan para cualquier otra utilidad que en determinadas circunstancias constituya una amenaza para el individuo.

- Si las finalidades de la publicidad son las propias de la institución registral, no se requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes

- Los datos carentes de trascendencia jurídica sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular.

Tras este amplia análisis, la DGRN confirma la ausencia de interés legítimo, entre otras razones, por la amplitud de la petición, por incluir datos no patrimoniales, solicitar fotocopias, tratarse de asientos cancelados y no aparecer la solicitante como titular. (JFME)

5. CONDICIÓN RESOLUTORIA EN PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. Resolución de 10 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Huelva, a la constancia registral de la resolución de un contrato de permuta de solar por pisos en el edificio futuro, por incumplimiento del constructor.

Se pacta en escritura una permuta de solar a cambio de obra futura y de un pago en metálico, sujeta a la condición resolutoria de obtener la licencia en un determinado plazo. En caso de resolución el adquirente del solar renuncia a obtener la devolución de la cantidad entregada y se pacta como forma de reinscripción a favor del cedente el Acta Notarial de requerimiento.

Pasado el plazo sin haberse obtenido la licencia de obras el cedente requiere al cesionario anunciándole la resolución, sin que haya contestación en el plazo reglamentario. No hay cargas posteriores en el Registro.

El registrador suspende la inscripción pues considera que falta el depósito de la cantidad entregada, conforme al criterio de anteriores resoluciones de la DGRN.

La DGRN reconoce la aplicabilidad del artículo 1504 del Código Civil a la permuta con condición resolutoria, pero confirma la negativa del registrador a inscribir la resolución en este caso, pues falta el depósito de la cantidad entregada en un establecimiento bancario o caja oficial, ya que el pacto de no devolución de la cantidad entregada, al tratarse de una pena, está sujeto a moderación judicial.

Recuerda la DGRN su doctrina de que para inscribir la resolución es necesario presentar:

6. EMBARGO CADUCADO NO TIENE VIRTUALIDAD CANCELATORIA. Resolución de 28 de octubre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 5 de San Sebastián, a la cancelación de cargas como consecuencia de un juicio ejecutivo.

Se confirma la calificación del registrador, de acuerdo con la reiteradísima doctrina del Centro Directivo, según la cual una vez caducada una anotación, el mandamiento de cancelación derivado del procedimiento ejecutivo ya no tiene virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores al haber perdido el rango ganado con la anotación ya caducada. (MN)

7. CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD: ACEPTACION DE CARGOS. CONSEJEROS DELEGADOS POR TURNOS O A PLAZOS. Resolución de 24 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Álvaro Lucini Mateo, contra la negativa del registrador mercantil XII de Madrid, a inscribir la escritura de constitución de la sociedad "Aula de Formación Empresarial Dextria, SL". (JAGV)

Hechos: Se constituye una sociedad limitada, que es calificada negativamente por los siguientes motivos:

1. Error en la denominación de la sociedad que consta en el art. 1 de los estatutos.

2. No constan los consejeros que votan a favor en la distribución de cargos y nombramientos de Consejeros Delegados.

4. No es posible la inscripción de los Consejeros delegados, antes de que llegue el término inicial para la eficacia de la aceptación.

Con relación a este último defecto, debe reseñarse que en la escritura de constitución de la sociedad se procedía al nombramiento de cuatro Consejeros Delegados, los cuales actuarían de la siguiente forma: Dos de ellos los años pares y los otros dos los años impares, sin que fuera de dichos turnos o plazos tengan los Consejeros Delegados poder para representar a la sociedad.

Se extiende diligencia de subsanación por el notario autorizante corrigiendo el primero de los defectos, -al parecer la única diferencia entre la denominación del artículo 1º y la real era la existencia de una coma antes de las siglas sociales- y manteniendo el resto de la escritura sobre la base de los siguientes argumentos, a los que ya añadimos los que expuso en su recurso:

1. Que el registrador confunde la adopción de acuerdos, una vez constituida la sociedad, con el otorgamiento de la escritura de constitución.

2. Que la forma de actuación de los Consejeros Delegados es una forma válida que responde a exigencias empresariales, sin que se contradigan los principios configuradores del tipo social elegido.

3. Que la aceptación de cargos y Consejeros delegados, deriva del otorgamiento de la propia escritura al haber sido consentida la misma por todos los fundadores.

4. Que el error en la denominación social era nimio y sin entidad suficiente para suspender la inscripción.

Al margen del recurso el notario en su diligencia añade algunas consideraciones sobre la forma de actuación del registrador, impropias y no adecuadas entre funcionarios públicos, que la DG omite señalándolas con puntos suspensivos.

El registrador, al parecer, inscribe la constitución de la sociedad y suspende la inscripción de la distribución de cargos y nombramiento de Consejeros Delegados, reiterando y añadiendo nuevos argumentos a los ya expuestos en la primera nota de calificación.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. Lo primero que hace en su resolución, ante la alegación del registrador de que el recurso era extemporáneo, es fijar la fecha del acuerdo contra el que se recurre. Este acuerdo no es la primera nota de calificación, sino la segunda nota puesta al pie del título y en la cual además se hacía cita de los recursos posibles contra la misma. Por ello no entra en el defecto relativo a la denominación social, pues el mismo ya había sido subsanado.

1ª. Los nombramientos de cargos, en una escritura de constitución de sociedad, no tienen como base el libro de actas, el acta o testimonio notarial de los mismos, sino que los nombramientos derivan de la voluntad clara e inequívoca de los fundadores expresada en la escritura.

2ª. Lo mismo puede decirse de la aceptación de los cargos pues resulta excesivamente formalista exigir una declaración expresis verbis, sobre la aceptación debatida.

3ª. En cuanto a la inscripción de los Consejeros Delegados antes de que se inicie su plazo de actuación, admitida dichas formas de nombramientos, también debe admitirse la inscripción de los mismos, sin que la resolución de 6 de Junio de 2009, se oponga de una forma expresa a ello.

Comentario: Aunque se trata de una resolución que reitera, en cuanto a la aceptación y en cuanto al plazo de inicio del poder de representación de un administrador, los argumentos de otras resoluciones, no por ello deja de ser interesante.

Efectivamente de ella podemos extraer las siguientes conclusiones que nos pueden prestar utilidad en nuestro trabajo diario.

1ª. No es necesario, en los acuerdos de consejo tomados dentro de la propia escritura de constitución, expresar que los acuerdos se toman por unanimidad. Sería realmente insólito que en la escritura de constitución hubiera socios que votaran en contra de determinados acuerdos tomados dentro del seno de la Junta o del Consejo constituyentes. Si la voluntad de fundar una sociedad y nombrar a sus representantes es un requisito de la escritura de constitución de la sociedad (Cfr. Art. 22.1.b y e. LSC), parece insoslayable que dicha voluntad en ese momentos sea unánime, de forma que si faltara la voluntad de alguno de los fundadores de aceptar cualquiera de los pactos contenidos en la escritura, la postura lógica de ese fundador debe ser la de negarse a firmar la escritura de constitución. Por tanto, si no hay unanimidad a todos los pactos incluidos en la escritura, parece que el notario debe negarse a autorizar la misma o alternativamente aconsejar a los socios que se limiten a nombrar administradores y el resto de los acuerdos los lleven a Juntas posteriores. Si en el momento inicial del nacimiento de la sociedad los fundadores no se ponen de acuerdo, difícilmente esa sociedad llegará a buen puerto. Ya se dice en el lenguaje de la mar que un barco no debe salir de puerto, si los marineros no están bien avenidos.

2ª. Lo mismo podemos decir de la aceptación de cargos. Por el hecho de la firma de la escritura se supone que los firmantes aceptan todo lo reflejado en la misma sin necesidad de una manifestación expresa. No obstante, en el caso de Consejo de Administración, dada la trascendencia del cargo de Consejero Delegado, tanto para el nombrado, como para la propia sociedad, parece aconsejable que haya una aceptación expresa que implica un consentimiento más claro, patente y evidente acerca de las repercusiones de dicho cargo. No obstante con la resolución en la mano, no sería tampoco necesaria dicha aceptación, aunque, como decimos, sí aconsejable.

3ª. La forma establecida de actuación de los Consejeros Delegados, pese a su originalidad y dificultades de publicación en el Borme, es una forma admisible de organizar la administración de la sociedad.

El problema que se plantea con esta forma de actuación por turnos o a plazos de los Consejeros delegados, no está en que ello sea posible dentro de un órgano colegiado de administración, sino si dicha forma de actuación por turnos o a plazos se puede aplicar a las otras formas existentes de administrar una sociedad. Es decir si es posible nombrar más de un administrador único o varios solidarios o varios mancomunados, por parejas, que actúen como lo hacían estos consejeros delegados, es decir unos los años pares y otros los impares o por otros plazos variables que pudieran establecerse.

Lógicamente la DG no se pronuncia sobre ello pero si tenemos en cuenta que el consejo de que se trata era un consejo de cuatro personas y que todas ellas eran consejeros delegados, lo que en el fondo se traduce en una administración solidaria o mancomunada, parece que esa forma de actuación pudiera extenderse a los otros órganos de representación social. No obstante hay una importante diferencia entre el órgano colegiado y las otras formas de organizar la administración de una sociedad. Y es que los Consejeros Delegados dependen, en cuanto a su nombramiento y cese del propio órgano que los nombra, es decir del Consejo, mientras que los administradores simples dependen, en cuanto a su nombramiento y cese de la Junta, órgano en principio de operatividad más lenta y complicada que el Consejo.

La cuestión de todas formas es dudosa y hubiera sido interesante que la DG se hubiera pronunciado de forma expresa sobre ella. No obstante creemos que para juzgar acerca de su posibilidad habrá de estarse a cada caso concreto contemplado, teniendo en cuenta dos premisas fundamentales: Una que no se desvirtúe la forma social elegida y otra que tampoco se desvirtúe la forma de administración prevista en los estatutos y admitida por la Ley.

Lo que sí es muy importante, en todos estos casos de nombramientos diferidos o limitados por el tiempo, es expresar con claridad, en la publicación que de los mismos se haga en el Borme, los plazos en que los administradores inician y cesan en su poder de representación. Ello debe hacerse de la forma más clara posible, indicando fechas de inicio y cese o indicando, bajo la rúbrica de otros acuerdos inscribibles, las características de los nombramientos efectuados. (JAGV)

8. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 4 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva.

Se otorga una escritura de compraventa con precio aplazado, en la que se sujeta la transmisión de la propiedad a la condición suspensiva de pago de la totalidad del precio, (por tanto con reserva de dominio) y además el contrato propiamente dicho queda sujeto a la condición resolutoria de impago del precio aplazado. Dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y posteriormente se anota un embargo sobre el derecho del comprador.

Ahora se resuelve el contrato por impago y se presenta en el Registro, conforme a lo pactado, la correspondiente Acta notarial de requerimiento de resolución de contrato sin contestación por el requerido.

El registrador de la propiedad plantea dos defectos al suspender la inscripción:

1.- No se ha consignado en un establecimiento bancario o caja oficial la parte del precio entregado, conforme al artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario

2.- No se ha notificado ni obtenido el consentimiento del acreedor posterior, titular del embargo.

Reconoce en la nota que la DGRN ha admitido en ocasiones que los derechos de los acreedores intermedios no se cancelen, sin su consentimiento o sin resolución judicial, pero en el presente caso al recaer el embargo sobre el derecho del comprador (no sobre la propiedad) la cancelación del derecho del comprador conlleva necesariamente la cancelación de la anotación del acreedor embargante. Por tanto no puede practicar la inscripción de la resolución sin consentimiento del acreedor o sin resolución judicial en procedimiento en el que el acreedor haya sido demandado

En cuanto al primero, considera inexcusable la consignación conforme al citado artículo, a la jurisprudencia del TS y a su propia doctrina,, ya que aunque se haya pactado la pérdida de lo entregado en caso de incumplimiento, ese pacto es una cláusula penal que está siempre sujeta a la moderación judicial y por tanto siempre hay que consignar la totalidad de lo entregado.

En cuanto al segundo de los defectos, el acreedor del embargo se ve afectado por la resolución, por lo que es un interesado y, a fin de evitar acuerdos fraudulentos entre comprador y vendedor, la documentación presentada ha de cumplir unas mínimas garantías (se supone que se refiere a la necesidad de obtener el consentimiento del acreedor embargante, aunque no se dice expresamente) o alternativamente ha de presentarse resolución judicial que ordene la cancelación. Confirma también lo dicho acertadamente por el registrador de que en el presente caso no cabe inscribir la resolución y mantener el embargo, pues éste no recae sobre la propiedad. (AFS)

9. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 7 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva.

*10. EXCESO DE CABIDA BASADO EN CATASTRO. REFERENCIA A UNA SERVENTÍA. Resolución de 16 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, a inscribir un exceso de cabida y una serventía.

Se presenta una escritura a inscripción en la que se declara un exceso de cabida sobre una finca (de 1799 m2 pasa a 3659 m2), con cambio de linderos, que se justifica con certificado catastral.

Por otro lado, al final de la descripción de la finca se señala que la finca está beneficiada por una serventía de acceso a través de finca colindante. Dicha serventía fue constituida dentro de un procedimiento judicial que se cita, pero que no ha tenido acceso al Registro.

El registrador deniega la inscripción, en cuanto al exceso de cabida por tener dudas de la identidad de dicho exceso. Y en cuanto a la mención de la serventía por falta de previa inscripción del Auto judicial que crea dicha serventía.

La DGRN confirma los dos defectos. El primero por cuanto las dudas sobre la identidad de la finca del registrador, salvo que se aprecie con claridad lo injustificado de tales dudas, tienen su cauce de impugnación en la vía jurisdiccional. En el presente caso considera justificadas dichas dudas.

En cuanto al segundo de los defectos lo confirma también, pues ha de presentarse el título del que nace dicho derecho de servidumbre (considera que es una servidumbre y no una serventía), con el consentimiento del titular registral afectado y los demás requisitos legales. En todo caso advierte de que si se hubiera trascrito dicho párrafo en el Registro no tendría nada más que el valor de una mera mención de derechos, avocada a la cancelación, sin efectos reales

COMENTARIO.- En Canarias existe la figura de la serventía de paso, diferente de la servidumbre de paso, y fuentes ambas de numerosos conflictos. La serventía, a diferencia de la servidumbre, es una comunidad de uso, en la que los propietarios de dos o más fincas colindantes ponen en común una pequeña parte de sus fincas destinándola a camino privado para facilitar el acceso a todas las fincas, manteniendo cada uno la propiedad de lo suyo, de forma que la zona puesta en común es físicamente un camino permanente, cuyo uso corresponde en conjunto a todos los propietarios de fincas que han aportado terreno para constituirla. Como su origen suele ser verbal y su diferencia con la servidumbre en la práctica es difusa los conflictos suelen ser numerosos y acabar en los tribunales, como en el presente caso. En el habla de la calle serventía es equivalente a derecho de paso, sea propiamente serventía o servidumbre de paso. (AFS)

11. NO CABE INMATRICULACIÓN SIN CERTIFICADO CATASTRAL TOTALMENTE COINCIDENTE. Resolución de 16 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa.

Se presenta escritura para inmatricular una finca con una certificación catastral cuya descripción no es coincidente.

El registrador suspende la inmatriculación por tal motivo y el interesado recurre y solicita que se inscriba la finca en los términos y con la descripción realizada en un escrito presentado posteriormente que se acompaña, descripción que ya se ajusta al catastro.

La Dirección no entra en la solicitud realizada en el escrito, ya que conforme al art. 326 LH el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relaciones directamente con la calificación, sin que puedan tenerse en cuenta otros documentos no presentados para su calificación.

En cuanto al fondo del asunto, reiterando resoluciones entre otras RR de 4/12/ 2007; 12/5/ 2008; 8/12/2009, y 13/7/2010, confirma la calificación, de acuerdo con los arts. 53 de la Ley 13/96 y 298 RH que exigen para la inmatriculación de fincas certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título; y sin que quepa ni siquiera admitir que se da esa coincidencia cuando, existen diferencias de superficie inferiores al 10%, ya que los artículos 41 a 49 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario - RD Leg 1/2004 - se refieren a un supuesto distinto que es el de la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica. (MN)

12. EMBARGO A FAVOR DE DOS ACREEDORES: NO ES PRECISA DETERMINACIÓN DE CUOTAS. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se deniega la anotación de un mandamiento de embargo.

Se debate la posibilidad de anotar un embargo ordenado en procedimiento seguido por dos acreedores solidarios contra su deudor.

La registradora la deniega por entender que debe indicarse la cuota perteneciente a cada uno de los acreedores.

La Dirección estima el recurso basándose en la naturaleza del embargo: es una afección real en virtud de la cual el bien trabado queda vinculado «erga omnes» al proceso en el que se decreta. El art. 54 RH exige la fijación de cuotas en las inscripciones de porciones indivisas de derechos; si consideramos que el embargo no tiene naturaleza de derecho real hemos de concluir que las exigencias del 54 no son aplicables a las anotaciones preventivas de embargo, máxime cuando, como en el presente caso, se trata de un embargo a instancia de varios acreedores solidarios, en el que cualquiera de ellos puede ejercitar el crédito por la totalidad.

Frente al argumento de la registradora de que según el art. 72 LH son aplicables las exigencias de las inscripciones, resuelve el Centro Directivo que del art. 75 LH en relación con el art. 30 resulta que la especificación de las cuotas que representan el crédito de cada actor dentro de la cantidad reclamada no figura entre los requisitos esenciales de la anotación, pues lo importante es que quede claro el procedimiento ejecutivo al que queda afecta la finca dentro del cual podrá vencer el crédito del actor o el titular de un crédito de mejor derecho.(MN)

13. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL DE PARTICIÓN JUDICIAL. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31, por la que suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial de división de herencia.

Un procedimiento de partición judicial de herencia acaba, sin oposición, mediante Auto Judicial en el que se aprueban las operaciones particionales y se ordena su protocolización notarial, conforme previene el artículo 787 de la LEC.

Uno de los interesados presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad testimonio judicial del citado Auto, sin protocolización notarial.

La registradora suspende la inscripción pues considera que en tal caso sólo puede acceder al Registro el documento notarial.

La DGRN confirma la nota ya que la protocolización notarial viene impuesta por la ley y además el propio juez así lo ordena. Reconoce sin embargo que en otra ocasión admitió la inscripción del documento judicial, pero considera que era un supuesto distinto, pues en tal caso el juez lo ordenaba. (AFS)

14. PROCEDIMIENTO ORDINARIO PARA REANUDAR EL TRACTO. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se deniega la inscripción de testimonio de sentencia para la reanudación de tracto sucesivo.

Se debate acerca de la inscribibilidad de una Sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se declara el dominio de una finca a favor del demandante y se ordena que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y con nueva descripción. No está demandados los titulares registrales ni los transmitentes intermedios.

El registrador deniega la inscripción por entender que el procedimiento no es el adecuado, debiendo haberse acudido al Expediente de dominio o acta de notoriedad para reanudar el tracto y por no aportar la oportuna licencia o la justificación de innecesariedad para la segregación.

La Dirección confirma la nota. Sostiene que el juicio declarativo es adecuado para cualquier modificación del Registro, incluso para reanudar el tracto. Es más, es el único medio cuando el adquirente es causahabiente directo del titular registral puesto que en tal caso no cabria acudir al expediente de dominio que es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón:

a) porque puede provocar la cancelación de un asiento sin consentimiento de su titular o resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él;

b) porque se posibilita una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el afectado por dicho pronunciamiento, y

c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (arts. 2 y 3 LH) se inscribe en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, que incluso puede estar consignado en un simple documento privado, sin que se asegure el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

Esta excepcionalidad justifica la interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto.

Pero aún en supuestos de interrupción de tracto no se excluye el juicio declarativo, que es un medio general de rectificación de los asientos del Registro. Ahora bien para ello es preciso, como ya se resolvió en resolución de 7/4/2003, que de un lado sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante y de otro, que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios con lo que resulta que lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios. En el supuesto objeto del recurso el titular registral no ha sido demandado, ni tampoco consta que lo hayan sido quienes de ellos adquirieron, ni los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina citada.

También se confirma la necesidad de licencia administrativa o declaración de innecesariedad ya que, como también se ha reiterado en resoluciones recientes, por el deber constitucional de cumplimiento de las resoluciones judiciales no puede concluirse sin más que una Sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron observar en su día esos contratantes (la licencia de segregación), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia Sentencia. (MN)

15. EXPEDIENTE DE DOMINIO SOBRE EXCESO DE CABIDA CON DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 11 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio para inscripción de exceso de cabida.

Se presenta un Auto recaído en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripción de la finca registral en cuanto a su naturaleza que pasa de rústica a urbana y sus linderos.

La registradora suspende la inscripción invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de más del doble de la superficie inscrita (de 1100 a 2556 metros) y por haberse producido una modificación de su naturaleza y configuración, lo que hace suponer que debió producirse un cambio en la calificación urbanística del suelo que debió ser acreditado con los oportunos documentos administrativos, no pudiéndose determinar la correlación con las cuatro certificaciones catastrales aportadas..

El recurrente señala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificación y que se han seguido todos los trámites del expediente de dominio..

La DGRN revoca el defecto. Aunque el Registrador debe calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido, con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral, no puede alegar dudas sobre la identidad de la finca, frente a los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa, pues se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez.

El hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para declaración de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara.

Lo mismo debe predicarse también respecto de la variación producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser rústica a urbana, debiéndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca, derivando la condición de solar del Catastro. (JFME)

16. SOLICITUD DE PRÓRROGA PRESENTADA CUANDO LA ANOTACIÓN HABÍA CADUCADO. Resolución de 11 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Cuadros Eléctricos Godoy, SL, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se presenta mandamiento ordenando prorrogar una anotación preventiva, cuando habían transcurrido ya más de cuatro años desde su fecha.

No cabe prorrogarla porque la anotación ya ha caducado, sin que cambie este criterio reiterado de la DGRN el hecho de haberse solicitado al Juez antes de los cuatro años, pues el artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro al respecto.

Notas: El mandamiento también se expidió después de los cuatro años, pero, aunque se hubiese expedido antes, tampoco hubiera sido posible la prórroga de presentarse en el Registro pasados los cuatro años. El plazo comienza en la fecha de la propia anotación, no en la del asiento de presentación del título que la motivó. Las posibles anotaciones de rectificación posteriores no cambian la fecha de origen pues, sino, serían prórrogas encubiertas. (JFME)

17. EL RECURSO DEBE DE TRATAR SOBRE EL CONTENIDO DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.º 3, a la inscripción de un Acta de Adjudicación directa de un bien embargado por el Ayuntamiento de Mijas.

En un procedimiento de apremio seguido en un Ayuntamiento se adjudica directamente una finca del deudor a un tercero. Se presenta al Registro para su inscripción la propia Acta de adjudicación de la finca.

El registrador suspende la inscripción pues exige escritura pública, conforme al artículo 16 del Reglamento Hipotecario.

El interesado recurre, alegando que no es necesaria la escritura pública, conforme a lo dispuesto en el Reglamento General de Recaudación.

El registrador en su informe modifica el defecto, alegando que se le ha presentado el Acta de adjudicación, cuando lo que hay que presentar es el Certificado del Acta.

La DGRN estima el recurso, ya que el registrador no puede variar su calificación en el informe por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, pues en otro caso se le causaría indefensión al recurrente. (AFS)

*18. PARTICIÓN REALIZADA POR LA VIUDA Y EL CONTADOR-PARTIDOR NO RATIFICADA POR UNO DE LOS HEREDEROS. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona, a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Hechos: Se otorga una escritura de protocolización de partición hereditaria, en la que conforme al testamento, se adjudica a la viuda el usufructo de todos los bienes hereditarios, en base a la correspondiente cautela socini, y se adjudican los bienes a los tres herederos, compareciendo solamente la viuda, dos de los hijos y herederos y el contador partidor (no comparece aceptando el tercer heredero).

El Registrador suspende la inscripción, dado que no consta la aceptación de la herencia de uno de los herederos y en su informe señala que deberían someterse a condición suspensiva, no ya la adjudicación al no compareciente, sino todas las adjudicaciones de la herencia, ya que éste no puede impugnar las adjudicaciones, pero si el legado al cónyuge del usufructo universal.

Uno de los herederos impugna la calificación, alegando que el testador había prohibido la intervención judicial en la testamentaría, y que las RRss de 19-09-2022 y 13-10-2005, admitieron la inscripción, sometida a la condición suspensiva de la aceptación.

Dirección General: La DG estima el recurso. Hace, en primer lugar, un examen, ciertamente interesante en cuando a la evolución de la solución jurídico-registral dada al problema:

..- La Rs 7-01-1875, seguida por la de 19-09-2002, admite la posibilidad de inscribir las adquisiciones hereditarias, respecto herencia en que no existe aceptación de los favorecidos, en base a que ésta constituye una condición suspensiva de la transmisión dominical, razonamiento que aplica a la inscripción de legados por la Rs de 30-04-1878.

..- La Rs de 6-03-1923, matiza lo anterior, al señalar que si bien tales inscripciones eran independientes de la aceptación de herencia, no precisaban la existencia de esta conditio iuris como momento esencial de la adquisición mortis causa.

..- La Rs 12-12-1927, encontró su apoyo para seguir en la misma línea en el principio que permite la inscripción de bienes o derechos a favor de personas que no han consentido de forma explícita la adquisición, aunque aquí parece confundirse la legitimación para pedir la inscripción por persona distinta de aquella a cuyo favor ha de practicarse la inscripción, con la necesidad de consentimiento para la adquisición del derecho a inscribir.

..- La Rs de 3-02-1997 estableció que para la inscripción a favor del legatario era imprescindible que constase su aceptación en cuanto al requisito necesario para la adquisición, si bien no podía desconocerse la peculiaridad del legado.

.- Y finalmente, la DG indica se debe mantener esta misma línea: acreditada la aceptación, la inscripción a favor del heredero o legatario puede practicarse como firme (arts 999 y 1000 del c.c.;, pero en tanto no se acredite dicha aceptación, no hay problema para que la inscripción se practique como cualquier otra adquisición de dchos sujetos a condición suspensiva, con advertencia de que no se ha acreditado aquella, sin perjuicio de que acreditada la renuncia voluntaria o provocada, se cancele la inscripción reviviendo la titularidad del causante hasta que se complete la partición con la adición de los dchos vacantes, al margen del posible juego de una sustitución. Tan advertencia no debe hacerse constar en cuanto a los bienes o parte de ellos, adjudicados a los herederos, cuya aceptación ya consta. (JLN)

19. ESCRITURA SIN NIFS DE LEGATARIOS DE BIENES MUEBLES: INTERPRETACIÓN PROPORCIONADA DE LA NORMA. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Presentada en el Registro de la Propiedad una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, se suspende la inscripción al no constar el NIE de tres legatarios. Dicha exigencia viene requerida para los comparecientes y las personas y entidades en cuya representación actúen en el artículo 23 de la Ley del Notariado, no solo para los actos y contratos por lo que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, sino también para cualquiera otro con trascendencia tributaria. Por otro lado el artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria en ambos supuestos, antes relacionados, considera aquejada de un defecto subsanable la escritura en la que falta la constancia del correspondiente NIE.

Interpuesto un recurso contra la anterior calificación se alegó el perjuicio que se está produciendo al único adjudicatario que ha cumplido su obligación, y que las restantes personas afectadas han hecho caso omiso del requerimiento para que acrediten el NIE.

La Dirección General, interpretando que la finalidad de dicho precepto de la Ley Hipotecaria es evitar el fraude que pueda afectar a los bienes inmuebles y a sus rentas, controlando el verdadero titular de los mismos, considera desproporcionado en el caso concreto afirmar que la falta del NIE por parte de extranjeros que no residen en España y que son legatarios de bienes muebles de escaso valor en una herencia en la que han satisfecho el pago del Impuesto, impida al legatario, que si ha cumplido tal obligación, inscribir el bien adquirido mediante legado. En consecuencia, se estima el recurso.

Nota. Al suponer la suspensión de la inscripción una penalidad civil, si la falta de acreditación del NIE afectase a otros adjudicatarios de bienes inmuebles que también instasen la inscripción de su legado, la omisión no debería afectar al adjudicatario que sí hubiese cumplido, que legalmente no tiene una posición de garante de los anteriores y que podría invocar el principio de la personalidad de las penas. (JZM).

20. DEFECTOS DE LA NOTA. DETERMINACIÓN DE SUSTITUTOS VULGARES. OBRA VIEJA Y CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 14 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Victoria Rodríguez de Prada, notaria de Los Navalmorales, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Navahermosa, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Escritura de herencia, en la que los causantes fallecieron habiéndoles premuerto una hija, y compareciendo en la misma los dos hijos sobrevivientes y tres nietos hijos del hijo premuerto.

La registradora suspende la inscripción por tres defectos, aunque sólo dos se recurren: 1) No se acompaña certificado de defunción, Últimas Voluntades y testamento o declaración de herederos del hijo premuerto. 2) No se acredita la superficie de la casa adjudicada, lo que debe hacerse por cualquiera de los medios del art 52 Dto 1093/1997.

La notaria, alega en cuanto al primero que se aporta certificado de defunción del hijo fallecido y que no se está ante un derecho de transmisión sino ante una sustitución vulgar, por lo que no es preciso acreditar el título sucesorio del hijo premuerto. Y en cuanto al segundo que se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca en que consta la superficie de la finca.

..- En cuanto al primer recurso, porque fallecido el hijo con posterioridad al testamento otorgado por los causantes, pero antes del fallecimiento de los padres, no hace falta ninguna declaración de herederos, ya que los hijos entran directamente en la herencia, vía sustitución vulgar.

..- Y en cuanto al segundo, porque siendo la construcción del inmueble anterior a la ley 8/1990, basta con el certificado catastral, en el que figura la superficie construida de la vivienda, lo que cumple con el art 52 del Dto 1093/1997.

Comentario: El único problema que se me ocurre plantear aquí es el relativo a la referencia que hace la Rs a que la obra sea anterior a la ley 8/1990 de Ordenación de la Edificación, lo que podría referirse a que si fuera posterior, debería acreditarse, bien la constitución del seguro decenal, o bien a que se hizo por autopromoción y por tanto no lo precisaba, lo que habrá de tenerse en cuenta en las declaraciones obra vieja, aunque estimo que en estos supuestos, dada la relevancia que la Rs da a la certificación catastral, podría utilizarse la fecha de antigüedad de la construcción que se recoge en los certificados catastrales descriptivos y gráficos. (JLN)

D*21. CONSTANCIA DEL NÚMERO DE POLICÍA DE LA CALLE. PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD. Resolución de 14 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Inmobiliaria Aldhar, SA, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, a modificar la descripción de una finca.

Se presenta instancia privada en el Registro de la Propiedad, solicitando la modificación de la descripción de una finca registral, a fin de dejar constancia de la nueva numeración, acreditándose lo anterior mediante acta notarial de presencia, no se accede a ello por la Registradora de la Propiedad, por estimar que era necesario el consentimiento del titular de otra finca con semejante numeración o, en su defecto, de resolución judicial.

Se interpone recurso contra la calificación, aportando diversos documentos en los que se identifica debidamente la finca, y se alega que el error que consta en el Registro puede detectarse por los propios asientos registrales, sin necesidad del consentimiento de los titulares ni de resolución judicial dictada contra ellos.

La Dirección General reconoce que es perfectamente posible que el número de policía de una finca urbana corresponda, en realidad, a otra y que exigir en estos casos al titular registral el consentimiento de todos los titulares de la otra finca o tener que entablar una acción judicial contra ellos resulta desproporcionadamente gravoso. El artículo 437 del Reglamento Hipotecario permite a los interesados hacer constar en el Registro la calle y numeración correcta siempre que se presente la documentación municipal correspondiente, sin necesidad de dicho consentimiento o de resolución judicial. En consecuencia, se estima el recurso al prevalecer la acreditación del cambio alegado sobre la constancia del número por mera manifestación.

En consecuencia, acreditada la nueva numeración en el callejero de una población de una finca registral, es posible su constancia registral aunque coincida con otra numeración que corresponda a otra finca registral, sin necesidad del consentimiento de su titular, o en su defecto, de resolución judicial.

Nota. La numeración de las casas, fenómeno típicamente dieciochesco y europeo, se inicia como instrumento para permitir al poder el control de la población, facilitando por otro lado las relaciones humanas. Dicha numeración en Madrid comienza en 1750.

La alteración de la numeración es una constante en la que influye la expansión urbana y la reordenación y rehabilitación de las casas del casco antiguo de las poblaciones. Todos los notarios hemos tenido experiencia al notificar el contenido de las actas notariales del constante baile de número en las calles, e incluso comprobar la existencia de doble, y también, en casos extremos, de triple numeración idéntica de casas.

A esta irregularidad ha podido contribuir también el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 437 del Reglamento Hipotecario Los Alcaldes darán parte a los Registradores de las alteraciones introducidas en los nombres y numeración de calles y edificios y de cualquiera otra que afecte a la determinación de las fincas. Los Registradores, en su vista, harán constar la alteración en los índices, y, cuando se practique una nueva inscripción en los asientos de las mismas fincas, siempre que en el documento presentado se consignen las nuevas circunstancias. Los interesados podrán solicitar, verbalmente o por escrito, la extensión, al margen de la última inscripción, de una nota relacionando el acuerdo del Municipio, su fecha y las circunstancias que rectifiquen, de conformidad con el correspondiente oficio de la Alcaldía, haciéndose referencia al número y legajo en que estuviere archivado.

Lo importante es el número de finca registral y el número de referencia catastral, al permitir respectivamente su identificación registral y catastral; el número de policía es menos sustantivo debido a la facilidad y frecuencia de su alteración.

En la presente Resolución vuelve la Dirección General a hacer referencia al principio de proporcionalidad, de remota raíz aristotélica, como criterio a tener en cuenta en la aplicación e interpretación del Derecho. Dicho principio tiene su origen en el Derecho Prusiano de Policía, formando parte del Derecho Penal, siendo una exigencia del concepto clásico de la llamada prohibición del exceso, pasando luego al Derecho Administrativo, considerándose como un límite al ejercicio del poder de policía.

En el Derecho Español dicho principio pasó al derecho positivo en diversos textos legales, entre ellos la Ley 30/1992 RJAP-PAC, cuyo artículo 39 Bis, 1 añadido en el año 2009, dispone, influido por la doctrina alemana y la doctrina comunitaria: Principios de intervención de las Administraciones Públicas para el desarrollo de una actividad. 1. Las Administraciones Públicas que en el ejercicio de sus respectivas competencias establezcan medidas que limiten el ejercicio de derechos individuales o colectivos o exijan el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de una actividad, deberán elegir la medida menos restrictiva, motivar su necesidad para la protección del interés público así como justificar su adecuación para lograr los fines que se persiguen, sin que en ningún caso se produzcan diferencias de trato discriminatorias.; recogiéndose también dicho principio en otras normas legales. Dicho principio de proporcionalidad también ha sido reconocido como un principio constitucional que se infiere de determinados preceptos constitucionales, así lo ha declarado, entre otras, las Sentencias del Tribunal Constitucional 66/1995, de 8 de mayo y 55/1996, de 28 de marzo.

La aplicación del principio supone valorar si el medio propuesto es el medio menos incisivo sobre la esfera de los intereses privados, siendo un medio apto y adecuado para conseguir el fin perseguido.

El Tribunal Supremo también ha reconocido que estamos ante un principio general de Derecho en diversas Sentencias, entre ellas la de 18 de febrero de 1992.

Expuesto lo anterior, y formando parte los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantil de la llamada Administración Pública del Derecho Privado es indudable, que siendo funcionarios públicos, están obligados a aplicar dicho principio que forma parte del Ordenamiento Jurídico vigente. (JZM)

22. MANDAMIENTO DEL SECRETARIO SIN TESTIMONIO DE LA SENTENCIA. Resolución de 15 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa del registrador de la propiedad n.º 20 de Madrid, a inscribir un mandamiento de la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Madrid.

Se presenta en el Registro mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la ejecución de una Sentencia, cuyo testimonio no se acompaña, se ordena inscribir que una persona adquirió la propiedad de un elemento de una propiedad horizontal, que dicho elemento tiene mayor superficie que la inscrita, y que fue objeto de división.

a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una Sentencia que no se acompaña.

b) No demandarse al titular registral, pues el local objeto del pleito aparece inscrito a favor de la sociedad «Vilgon, S.A.» y no a nombre de don F. F. S., doña S. C. P., don F. F. C. y doña M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V. L. y doña M. D. J., «Auna Telecomunicaciones» y Comunidad de Propietarios (...) nº 33 de Madrid.

c) Ordenarse la modificación de la inscripción de un local en propiedad horizontal sin cumplirse los requisitos de modificación del título constitutivo.

La DGRN desestima el recurso y confirma el primer defecto, diciendo que el Mandamiento es un acto de comunicación procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones judiciales. Pero el Mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, () pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. () Sólo cuando el Mandamiento incluye un testimonio literal de la resolución que contiene el título material susceptible de modificar el contenido del Registro se confunden ambos aspectos pero, como queda dicho, no ha ocurrido así en el supuesto de hecho que ha provocado el presente recurso-

El segundo defecto es también confirmado, pues Es un principio esencial de nuestro sistema hipotecario que ningún asiento puede ser practicado en el Registro sin consentimiento del titular registral o sin que haya tenido lugar el oportuno procedimiento judicial en el que aquél haya podido disfrutar de la posición prevista en el ordenamiento. (.) Tal y como consta en los Hechos, se extinguió la personalidad jurídica de la sociedad que ostenta la titularidad registral sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier alteración del contenido del Registro debe llevarse a cabo, bien como consecuencia de la prestación de consentimiento de quienes agotan los eventuales derechos sobre el inmueble, bien por Sentencia firme recaída en procedimiento en que aquellas personas hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento jurídico. Cuando estas personas son desconocidas, la regulación legal exige que sus eventuales derechos estén representados en debida forma, sin que la llamada genérica e indeterminada a eventuales interesados supla esa necesaria defensa.

Y también confirma el tercer defecto, pues aunque dice la DGRN que en el presente supuesto, de la documentación aportada no se deduce que se produzca modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, no se aporta la sentencia, que es el titulo formal, y no el mandamiento. (JDR)

Revocada parcialmente por la Sentencia firme de la AP Madrid de 29 de Octubre de 2012 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid de 11 de Noviembre de 2011 (que en la demanda contra dicha resolución había revocado la calificación registral en cuanto al primer defecto, confirmándola en cuanto a los defectos segundo y tercero. La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso en el único sentido de dejar sin efecto la calificación registral en cuanto al segundo defecto.

23. CORRECCIÓN DE ERRORES: CALIFICACIÓN EN MATERIA DE REPRESENTACIÓN. Corrección de errores de la Resolución de 2 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Ermita 61, SL, contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, a inscribir una escritura de compraventa.

A la hora de determinar el alcance de la calificación registral, desaparecen las palabras subrayadas que hacían referencia a la congruencia del juicio notarial de suficiencia con el negocio documentado, manteniéndose la referencia a la congruencia del contenido del juicio notarial de suficiencia con el negocio.

Donde dice «Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y del juicio que hace el Notario, congruente con el acto o negocio jurídico documentado.», debe decir «Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.»

RESOLUCIONES POR MESES

POR VOCES PROPIEDAD

POR VOCES MERCANTIL

CATALUÑA

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