RESOLUCIONES DGRN MARZO 2014

68. INMATRICULACIÓN MEDIANTE PACTO DE MEJORA CON LIMITACIONES DISPOSITIVAS. Resolución de 6 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Orense n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca como consecuencia de una escritura de pacto de mejora.

            Se pretende la inmatriculación de una finca siendo el título previo una aportación a gananciales y el que se realiza un pacto de mejora en el que: se reservan los transmitentes el usufructo, la facultad de disponer a título oneroso del bien que se extinguirá al fallecimiento del último de los esposos transmitentes; y, prohibición para el mejorado de disponer del bien tanto a título oneroso como gratuito, ni inter vivos ni mortis causa, debiendo conservar el bien y a su fallecimiento revertirá el pleno dominio a los descendientes que deje el mejorado en el momento del fallecimiento del último de los esposos mejorantes. Con la excepción de que el mejorado quede viudo o se separe judicialmente o se divorcie de su actual mujer.

            La registradora señala que solo cabría la inmatriculación de la nuda propiedad, no del usufructo. Además habría que hacer constar las limitaciones de disponer incluida la reserva de la facultad de disponer de los mejorantes, lo que no reúne de los requisitos del art 205; y todo ello hace imposible trasladar el negocio jurídico documentado por vía de inmatriculación.

            La Dirección confirma la nota. Es cierto que cabe la inmatriculación solo de la nuda propiedad y que la prohibición de disponer y sustitución fideicomisaria a favor de los descendientes también sería inscribible, siempre que se constituyan en el título que se inscriba. Pero respecto a la reserva de la facultad de disponer que hacen los mejorantes, entiende que no es equiparable a la donación con reserva de la facultad de disponer o con pacto de reversión de los arts. 639 y 641 CC ya que las restricciones son tan grandes que agotan el poder de disposición, y al configurarse de forma tan ilimitada debe reflejarse necesariamente en el Registro. Constando ya inmatriculado el pleno dominio y transmitiendo el mismo con reserva de la facultad de disponer a favor del transmitente en los casos admitidos por las leyes, nada impediría su inscripción, pero en el supuesto de este expediente estamos ante un caso de inmatriculación, en el que difícilmente se puede hacer constar por vía de reserva una facultad que no consta previamente inscrita a favor del reservante. El recurrente sostiene que se trata de una transmisión del pleno dominio y el donante (mejorante) no se reserva un derecho que ya tenía, sino que es un derecho creado por la misma donación, pero esto, aun cuando tiene sentido jurídico, colisiona con los requisitos de la inmatriculación por doble título, y quiebra la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales y no concilia con la doctrina del Centro sobre el «título ficticio» para lograr la inmatriculación.

            Examinadas todas las circunstancias que concurren, resulta que el mejorado adquiere un dominio desprovisto de todos la cualidades que según el art 348 CC integran el mismo, pues no puede «gozar» ni «disponer» de la finca, adquiriendo, de momento y al menos hasta el fallecimiento del mejorante, una titularidad puramente formal de la nuda propiedad. Y esa titularidad puramente formal, junto con la imposibilidad de reflejar registralmente la reserva de la facultad de disponer a favor de los transmitentes, impide la inmatriculación de la finca. (MN)

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69. PROPIEDAD HORIZONTAL. TRANSFORMACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO EN ELEMENTO COMÚN. Resolución de 6 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Xirivella a inscribir una escritura de compraventa y determinación de elemento común de un conjunto inmobiliario.

            Hechos: Una Comunidad de Propietarios compra una finca privativa de una propiedad horizontal (que, en el caso concreto es un derecho de vuelo) y simultáneamente acuerda convertirla en elemento común desapareciendo como tal elemento privativo. La cuota se le asigna a otro departamento con consentimiento de su propietario. El acuerdo es por unanimidad, lograda por vía de notificación a los ausentes y transcurso de un mes.

            La registradora alega como defecto que no es posible inscribir dicha finca a favor de la Comunidad de Propietarios porque carece de personalidad jurídica, y exige además el consentimiento individualizado de todos los copropietarios ausentes de la reunión en la que se tomó el acuerdo, aunque de este defecto desiste con el recurso.

            El notario autorizante recurre y argumenta que no se solicita la inscripción a favor de la Comunidad de Propietarios, sino la modificación de la propiedad horizontal y la inscripción como elemento común de dicha finca, citando varias resoluciones precedentes en las que se admitía el proceso inverso: la desafectación de un elemento común.

            La DGRN revoca la calificación. Reconoce que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica propia pero aun así puede ser titular registral en determinados supuestos (anotación de embargo, por ejemplo). En la escritura objeto del presente recurso se trata de un acto colectivo, de compra y afectación como elemento común de un elemento privativo y por tanto es competencia de la Comunidad de Propietarios, que, en cuanto a la forma, ha adoptado el acuerdo unánime en forma legal conforme al artículo 17 LPH. A ello ha de añadirse el consentimiento expreso –que se da- del propietario especialmente afectado.

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70. INMATRICULACIÓN. POSIBLE CREACIÓN AD HOC DE TÍTULOS. NECESIDAD DE MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Resolución de 7 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Canjáyar, por la que se deniega la inmatriculación de una finca.

            Hechos: se otorga una escritura de donación de una finca y un año después la donataria aporta dicha finca a su sociedad de gananciales.

            El registrador interino deniega la inmatriculación de la aportación, señalando que es palmario que la aportación es un título creado exclusivamente para inmatricular.

            Al parecer se tiene constancia en el Registro, después de la calificación registral, de un Acta de Notoriedad cerrada anticipadamente de forma negativa por oposición de varias personas a la titularidad sobre dicha finca, en particular respecto de la titularidad de una cueva existente en la finca y que menciona la nueva registradora titular en el informe del recurso.

            La interesada recurre y argumenta que la titularidad de la finca está corroborada por el Catastro y que la oposición de las citadas personas a la titularidad no tiene base para su justificación, además de que se refiere a una cueva, que no es propiamente la finca.

            La DGRN revoca la calificación señalando que las simples dudas o conjeturas por el registrador respecto del título no son argumento suficiente para no practicar la inmatriculación, para presumir una causa ajena a la establecida por el legislador. El registrador puede considerar que los documentos han sido creados “ad hoc” para la inmatriculación, pero lo tiene que argumentar para destruir la presunción de validez de la causa que establece el artículo 1277 CC.

            En cuanto a la citada Acta de Notoriedad no entra a valorarla, pues no se tuvo en cuenta en la calificación, aunque señala que la calificación recurrida del registrador no afecta a la nueva registradora que podrá apreciar nuevos defectos siempre que estén justificados sin incurrir en responsabilidad, en base al principio de calificación global y unitaria que recoge el artículo 258.5 LH).

            Comentario.- Admitido que la aportación es un título apto para inmatricular, por cuanto aunque no es traslativo conlleva desplazamiento patrimonial, no se observa en el presente caso ninguna creación artificial de títulos para la inmatriculación.

            Respecto de la última afirmación de la DGRN relativa a que la nueva registradora puede calificar y encontrar nuevos defectos, no tiene, en mi opinión, ninguna justificación legal pues el documento ya ha sido calificado y el único defecto revocado, por lo que la nueva registradora tiene que limitarse a inscribir en base a dicha calificación. Y ello es así, precisamente por el citado principio de calificación global y unitaria del anterior registrador (ver artículo 258.5 LH), en cuanto titular o responsable del Registro, que afecta y vincula a los sucesivos registradores titulares de dicho Registro, una vez que se resuelvan los recursos y quede firme.

            Sería inaceptable para el ciudadano y para el principio de seguridad jurídica que la nueva registradora no practicara la inmatriculación solicitada en base a una nueva calificación en la que pueda argumentar nuevos defectos, que a su vez pueda ser recurrida y revocada y así repetirse el proceso indefinidamente con nuevos registradores. Otra cuestión diferente es que la responsabilidad de la inscripción en ese caso, estará desplazada no a quien inscribe, sino a quien ha calificado y en base a cuya calificación se tiene que practicar la inscripción. (AFS)

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71. SERVIDUMBRE. DURACIÓN. DETERMINACIÓN DE LA TITULARIDAD DOMINANTE. Resolución de 7 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gernika-Lumo, por la que se suspende la inscripción de mandamiento del UPAD de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Gernika-Lumo.

            Mediante una sentencia a instancia de una comunidad de propietarios se declara la obligación de la demandada de permitir el ejercicio de la servidumbre de paso sobre el local de su propiedad, cuya constitución fue acordada por la comunidad de propietarios demandante en junta extraordinaria sin que dicho acuerdo se impugnara. Se establece que la servidumbre deberá soportarla la demandada hasta tanto no se cree el paso previsto en el Proyecto y Licencia de Edificación del inmueble entre la c/ (…) y la galería existente en la parte delantera del edificio, así como la obligación de tolerar la realización en el mencionado local de su propiedad, ya sea sobre elementos privativos o sobre elementos comunes existentes en el mismo, de cuantas obras y actuaciones, en general, resultaren precisas para el adecuado ejercicio de la servidumbre. Y se dispone la inscripción de la servidumbre en el Registro.

            El Registrador señala dos defectos:

            Falta de fijación de la duración de la servidumbre: el régimen jurídico impuesto en la LPH permite que los elementos privativos estén sujetos a determinadas limitaciones, como son las impuestas en el art 9.1.c), consistentes en consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el art. 17. Ello supone que la comunidad puede exigir la constitución de servidumbres sobre los elementos de uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución de los acuerdos aprobados con las mayorías necesarias y responden a un interés general de todos los comuneros. Estas servidumbres pueden ser temporales o permanentes. En este caso es evidente que la servidumbre no nace con vocación de perpetuidad pues aun cuando el fallo no lo diga expresamente así resulta sin duda de la expresión hasta tanto no se cree el paso previsto en el Proyecto y Licencia de Edificación del inmueble entre la c/ (…) y la galería existente en la parte delantera del edificio. Es pues una servidumbre que podría calificarse de temporal y sujeta a condición, y si bien su duración es indeterminada es determinable pues se extinguirá en el momento en que se ejecute la obra que conllevara su innecesariedad, con lo que entiende que cumple con los requisitos del principio de especialidad a efectos de su inscripción y rechaza el defecto.

            Y el segundo: falta determinar la titularidad dominante de la servidumbre, bien sea una finca/s, bien una o más personas o una comunidad. También lo rechaza ya que el derecho real de servidumbre constituido dentro de las medidas tendentes a la eliminación de barreras arquitectónicas en beneficio de todos los propietarios de los distintos pisos y locales, tendrá la condición de elemento común y la obligación impuesta al titular del local de permitir dicha servidumbre se encuadra dentro de las obligaciones «propter rem» vinculadas a la titularidad de la finca; la comunidad será la beneficiaria de la servidumbre y en consecuencia el propietario afectado tendrá derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Por todo ello el carácter de elemento común de la citada servidumbre es el que determina que deba figurar como tal a nombre de la comunidad, sin que quepa plantearse aquí el problema de la falta de personalidad jurídica de ésta. (MN)

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72. NO CABE CANCELAR ASIENTOS POR LA VIA DEL RECURSO GUBERNATIVO. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Resolución de 10 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles VI de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales sobre cese y nombramiento de administrador único y traslado del domicilio social de una sociedad de responsabilidad limitada.

             Hechos: Se presenta al registro una escritura de cese y nombramiento de administrador y traslado de domicilio. Se califica defectuosa por estar la sociedad dada de baja en la AEAT y por falta de depósito de cuentas.

            Se vuelve a presentar subsanados los defectos, y vigente su asiento de presentación, y es suspendida nuevamente la inscripción del cese de administrador por no estar ya inscrito dicho cese y consiguientemente también se suspende el nombramiento del nuevo administrador. Se añade en la nota que existen presentados otros documentos que pudieran ser contradictorios y que provocan dudas sobre la validez de los acuerdos adoptados.

            Es de hacer notar que la suspensión de la inscripción del administrador es debida a que se ha inscrito, vigente el primer asiento, una escritura otorgada y presentada posteriormente en la que se cesa al administrador y se nombra uno nuevo, que no es el mismo de la primera escritura.

            El interesado recurre poniendo de relieve que la escritura posteriormente presentada no debió ser inscrita en base al principio de prioridad formal y que por ello se han conculcado “los principios básicos por los que se rige el Registro Mercantil –principio de prioridad y en su caso de tracto sucesivo– expresados positivamente en los artículos 6, 10 y 11, de su Reglamento entre otros” solicitando “se declare nula y sin efecto alguno la calificación impugnada y se revoque la inscripción practicada”.

             Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

            Declara, como ya lo ha hecho en múltiples resoluciones, que “el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los Tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca”.

            Comentario: Se trata de una resolución clara cuya única salida era la acordada por la DG, y ello con independencia de los posibles problemas que puedan existir con los acuerdos sociales adoptados en cuanto a la validez o nulidad de los mismos. (JAGV)

            Ver resolución nº 75.

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73. SEGURO DECENAL EN CASO DE TRANSMISIÓN POR DONACIÓN ANTES DE LOS DIEZ AÑOS. Resolución de 10 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de donación.

            Hechos: Consta inscrita una vivienda declarada mediante escritura otorgada el 15 de junio de 2006, en la que –por manifestar los otorgantes que se trataba de un supuesto de autopromotor de dicha vivienda para uso propio– no se acreditó la constitución del seguro de responsabilidad decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

            Mediante donación otorgada el día 31 de diciembre de 2012, los propietarios de una vivienda unifamiliar donan el pleno dominio de la misma a sus hijas, menores de edad, representadas por ellos mismos.

            El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, al no haber transcurrido diez años desde que se declaró la obra nueva de la vivienda donada y no acreditarse la suscripción del seguro decenal, es necesario que las donatarias liberen a los donantes de la obligación de constituir el seguro referido (exoneración que deberá ser manifestada por un defensor judicial por existir conflicto de intereses entre las donatarias y los donantes); y que los donantes acrediten que la vivienda ha sido utilizada para uso propio. Ver D. Ad. 2ª

            El recurrente alega que tratándose de donación, el donante no está obligado a constituir el seguro porque el donatario se subroga en todos los derechos y obligaciones del donante, ocupando, respecto de la cosa donada, la misma posición jurídica que el donante, tanto en el plano civil (evicción, sin que el donante responda por saneamiento salvo en los casos previstos en el artículo 638 del Código Civil) como en el registral (pues el donatario no goza de más protección que la que tuviera el donante –artículo 34 de la Ley Hipotecaria–).

            La DGRN desestima el recurso diciendo que “de la interpretación literal y finalista de la norma (la LOE) se desprende inequívocamente que, tratándose de una transmisión «inter vivos», entra en juego la garantía prevista por la Ley, sin que el hecho de que se trate de una transmisión gratuita constituya motivo de exoneración. Cabe advertir que, siendo la finalidad de la Ley la «adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. art. 1.1), se colige sin dificultad que, fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley, no puede dispensarse la obligación de constituir el seguro decenal ni el cumplimiento de los requisitos que para su exoneración se especifican en la norma debatida.” (JDR)

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74. ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. Resolución de 10 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Benavente, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento de secretario judicial.

            La DGRN reitera su doctrina de que “ la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.” (JDR)

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75. NO CABE CANCELAR ASIENTOS POR LA VIA DEL RECURSO GUBERNATIVO. FALTA DE COMPETENCIA DE LA JUNTA GENERAL PARA REVOCAR PODERES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. Resolución de 11 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XI de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales sobre cese y nombramiento de administrador único y traslado del domicilio social de una sociedad de responsabilidad limitada.

            Hechos: Se trata de una resolución íntimamente relacionada con la anterior 72 y que plantea sus mismos problemas solucionados por la DG en el mismo sentido.

            Los hechos, muy resumidos, son los siguientes:

             1º. Consta inscrito en el registro determinada persona como administrador de una sociedad.

             2º. En escritura previamente presentada, y sin conocer las razones que han provocado su no despacho previo a la que provoca la inscripción del administrador, se cesa al que ya había sido cesado y se nombra otro administrador distinto.

             3º. Esta escritura es suspendida por dicho motivo, es decir porque el administrador ya estaba cesado, y recurrida la calificación fue confirmada la nota(es el caso de la resolución precedente).

             4º. Ahora se presenta otra escritura en la que por junta general universal se vuelve a cesar al administrador ya cesado y se reitera el nombramiento a la misma administradora cuyo nombramiento fue suspendido y también en la misma junta general se revocan poderes. Igualmente y “por si fuera necesario a efecto alguno, se acuerda la revocación del supuesto nombramiento de administrador único” inscrito.

Esta última escritura merece la siguiente calificación:

             1º. Según el Registro el Administrador único de la sociedad es el cesado últimamente(es decir del que se cesa por si fuera necesario), por lo que no es inscribible el cese del ya cesado ni el nombramiento de la nueva administradora. [art. 11 y 109 1 c) del Reglamento del Registro Mercantil], estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud o nulidad (art. 20.1 Código de Comercio y 7.1 RRM).

             2º. No es inscribible el acuerdo de revocación de poder, mandato o representación pues ello corresponde al órgano de administración y no a la Junta general (artículo 209 de la Ley de Sociedades de Capital).

            Concluye la nota exponiendo que en el registro existen presentados otros documentos en relación a la sociedad con acuerdos “aparentemente contradictorios”, “todo lo cual hace que deba suspenderse la inscripción dada la trascendencia de los pronunciamientos registrales (Resoluciones DGRN de 13-02-1998; R. 25 de julio de 1998, R. 31 de Marzo de 2003, R. 8 de noviembre de 2013, y R. 21 de diciembre de 2010).”

            Doctrina: La DG, como hizo en la anterior resolución, confirma la nota de calificación.

            La DG vuelve a reiterar su doctrina sobre la imposibilidad de cancelar o anular una inscripción por el cauce del recurso gubernativo, dado que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y respecto del segundo problema planteado, la revocación de poderes por la junta general, manifiesta que “es doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, que la Junta general no puede otorgar poderes –y lo mismo debe entenderse respecto de la revocación de los mismos–, ya que el órgano competente para ello es el órgano de administración dada la distribución competencial entre los diversos órganos sociales y la atribución a aquél de la representación de la sociedad en juicio y fuera de él (cfr. artículos 209 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

            Comentario: Compleja situación de hecho la planteada en este recurso. Es difícil pronunciarse sobre ella sin conocer a fondo todos los documentos presentados. No obstante llama la atención que la sociedad, cuyos acuerdos se adoptan en junta universal y parece que por unanimidad, no haya partido en la última de las escrituras calificadas de la situación registral existente en ese momento, aunque esa situación registral no sea, al parecer, la querida por la sociedad y sin perjuicio de explicar en los acuerdos de la junta la anómala situación creada, hubiera podido proceder al cese del administrador realmente inscrito y vigente y nombrar e inscribir a la administradora que fue nombrada en la última junta. Con ello creo que se hubieran solucionado los problemas registrales sin perjuicio de la posible impugnación de esos acuerdos por parte de los socios disconformes o privados ilegítimamente de su derecho de voto. No obstante y dado que esta vía no fue explorada por la sociedad, ni tampoco la del cese preventivo, quizás la postura más prudente, a la vista de todos los documentos presentados, sea la adoptada por el registro y por el CD. (JAGV)

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76. VENTA POR SOCIEDAD. FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL. Resolución de 11 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Sant Feliu de Guíxols a inscribir una escritura de compraventa.

            Hechos: Se otorga una escritura de compraventa por una sociedad representada por su administrador, cuyo cargo no figura inscrito en el Registro Mercantil, pero cuya elección consta en escritura que se reseña. La notaria autorizante emite un juicio de suficiencia sobre la representación, pero a la vez advierte de la necesidad de inscripción en el Registro Mercantil que, al parecer, no se ha producido porque faltan por presentar las cuentas de varios años.

            La registradora, en una muy escueta nota sin cita de artículos legales, suspende la inscripción hasta que no se acredite la inscripción en el Registro Mercantil.

            La sociedad otorgante recurre y alega en primer lugar la falta de fundamentación de la nota, y en segundo lugar que los actos del administrador son válidos desde su aceptación, aunque no conste inscrito en el Registro Mercantil, según jurisprudencia que cita y que la inscripción del cargo es una obligación administrativa que no afecta a la validez del nombramiento.

            La DGRN aprecia igualmente falta de fundamentación en la nota y cita de jurisprudencia errónea, pero a pesar de ello resuelve sobre el fondo del asunto porque considera que no se le ha producido indefensión al recurrente que ha podido argumentar lo que ha tenido por conveniente pues el defecto está expresado, aunque de forma escueta.

            Sobre el fondo del asunto recuerda su jurisprudencia de que, como afirma el recurrente, el nombramiento del administrador es válido desde su aceptación, y que no es necesaria la inscripción en el Registro Mercantil para la validez de sus actos.

            Sin embargo, en los casos en que falta tal inscripción, para destruir la presunción de legitimidad que emana del Registro Mercantil sobre los cargos que publica es necesario que en la escritura se reseñen no solo las circunstancias identificativas del documento notarial del que resulta el nombramiento, sino también las circunstancias del propio nombramiento para calificar la validez de dicho nombramiento. Así habría que reseñar el tipo de Junta en que se celebró, forma de convocatoria, mayorías alcanzadas, aceptación, notificación a los anteriores administradores, etc… y ello no consta en la presente escritura por lo que desestima el recurso y confirma la calificación en los términos que resultan de las anteriores consideraciones. (AFS)

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77. RESOLUCIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA. Resolución de 12 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Ferrol por la que se suspende la cancelación por resolución de una inscripción de concesión administrativa de explotación de determinado centro comercial.

            Se plantea si puede inscribirse una certificación administrativa expedida por la Administración por la que se declara resuelta una concesión administrativa por cumplimiento de una condición resolutoria impuesta en el pliego de condiciones, al haber incurrido la citada entidad en situación legal de concurso voluntario de acreedores. Hay que tener en cuenta que el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo dictó decreto admitiendo a trámite la demanda de la concesionaria contra la resolución.

            El registrador suspende la cancelación por considerar que no puede practicarse si no consta el consentimiento de su titular, o en su defecto una sentencia judicial firme.

            El recurrente entiende que la concesión administrativa constituye un contrato administrativo especial, cuya preparación, adjudicación y extinción se rige por lo dispuesto en la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, que concurre en el presente caso una de las causas de extinción de la concesión previstas en el pliego de condiciones del contrato al haber sido declarada en concurso de acreedores la concesionaria, y que, por tanto, la certificación de la resolución administrativa precitada es título suficiente para su cancelación.

            La Dirección General en primer lugar confirma la competencia del Registrador para calificar dicho extremo de conformidad con el art. 99 RH. Pero revoca la nota: Señala en cuanto a la legislación aplicable, dada la fecha de otorgamiento de la concesión (1994) que es la Ley de Contratos del Estado de 1965, en su redacción dada por la Ley 5/1973, aunque no es determinante en el presente caso, pues la regulación relativa al carácter de la concesión como contrato sujeto al Derecho administrativo, a los requisitos de formalización del contrato, a las prerrogativas que como tal corresponden a la Administración y a la regulación de los procedimientos suspensión de pagos, quiebras y concurso de acreedores como causa de resolución del contrato, y el hecho de que el órgano de contratación es el competente para acordar la extinción del contrato son, en lo que ahora interesa, sustancialmente similares a la actual.

            El hecho de considerar causa de resolución de los contratos administrativos «la declaración de quiebra o de suspensión de pagos del contratista», se ha mantenido a lo largo de la evolución normativa histórica de la contratación pública, hasta llegar al vigente RDLeg 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el TR de la Ley de Contratos del Sector Público. Y en ambas regulaciones, tratándose de la resolución de un contrato de concesión administrativa, el acuerdo de resolución de la Administración actuante implica la extinción del derecho real de concesión del contratista y de todos los que de él traigan causa poniendo fin a la vía administrativa, y siendo tal acuerdo inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la vía contencioso-administrativa. (art. 211.4 RDLeg 3/2011 y 18 de la Ley de 1965); siendo el vehículo para hacer constar la cancelación del derecho inscrito el documento administrativo de resolución emanado de la Administración contratante (art 156 RDLeg 3/2011) que, como tal, goza de las presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos (arts. 56 y 57 de la Ley 30/1992, RJAPyPAC), sin perjuicio de que el registrador ejercite su competencia de calificación en los términos establecidos en el art 99 RH.

            Respecto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, también revoca la nota en este punto ya que considera no puede negarse la eficacia rectificatoria de dicha resolución si ha agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, pues con carácter de regla general (con excepciones y matizaciones importantes: vid. Art. 39.4.a Ley del Suelo, o art 29 del Reglamento de Costas), es necesaria y suficiente la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad (vid., entre otros, arts. 9.2, 18.6 y 51.1. a y.g Ley del Suelo, 53 de la Ley de Expropiación Forzosa y 27 RH). Por tanto, debe admitirse la modificación de la situación jurídico-real que esté inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración, pierde eficacia, o es alterado. Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes en los que sea competente la autoridad administrativa para las correspondientes modificaciones sustantivas, y además que se haya cumplido con las garantías legales, las cuales deben ser calificadas por el registrador en la medida que resulta del art 99 RH y, en particular, la de si el expediente ha sido seguido contra el actual titular registral (art 20 LH).

            En el supuesto planteado siendo el documento administrativo el normativamente previsto, habiendo tenido el titular registral la intervención legalmente establecida, habiéndose cumplido los trámites esenciales del procedimiento, incluido el dictamen preceptivo del Consejo Consultivo de Galicia, y derivando de su contenido el título material de extinción del derecho inscrito (al haberse acreditado fehacientemente la causa de la resolución de la concesión), concurren los requisitos analizados para proceder a la cancelación en el Registro. (MN)

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78. INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA CUYA OTRA MITAD FIGURA INSCRITA. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. LEGITIMACIÓN DEL NOTARIO AUTORIZANTE DEL ACTA COMPLEMENTARIA. Resolución de 13 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de León n.º 4 por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia complementada con un acta de notoriedad para la inmatriculación de una mitad indivisa de finca no inscrita, estando la otra mitad inscrita en el Registro de la Propiedad.

            Se plantea la posible inmatriculación de la mitad indivisa de una finca cuando la otra mitad ya consta inscrita a favor de la causante de la herencia, alegándose por la registradora la falta de total coincidencia entre la descripción de la finca contenida en el Registro y el Catastro, dado que se le asignan a una finca registral dos referencias catastrales, cuando en el registro solo figuraba una y por implicar además una rectificación de la descripción al especificarse la superficie construida de la edificación, cambiando igualmente la superficie y linderos.

            Como cuestión previa la Dirección confirma la legitimación del Notario autorizante del acta complementaria para inmatricular para recurrir ya que entiende que el título adquisitivo ha de integrarse necesariamente con acta de notoriedad sin perjuicio de la legitimación que también asiste al autorizante de la escritura que documenta la adquisición objeto de la inmatriculación.

            En cuanto al fondo del asunto revoca la nota ya que la descripción de la finca en el Registro, y la expresada por las herederas en el título y la que resulta de las dos certificaciones catastrales descriptivas y gráficas se desprende una plena correspondencia descriptiva entre ambos recintos, (finca registral y parcelas catastrales), - cuya constatación además es obligada en los términos que resultan del art 18 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario, con la finalidad de coordinar el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario - .

            Ciertamente la descripción de la finca en el Registro es algo imprecisa, (unos 55 m2) pero que ha de referirse no a la superficie construida entre las dos plantas, sino al área integrada en la delimitación perimetral por lo que existe plena correspondencia entre la descripción tanto del título adquisitivo como del acta de notoriedad, entre sí y respecto de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas: Figurando ya inmatriculada una mitad indivisa en principio ha de respetarse la descripción obrante en el folio, lo cual no es óbice para complementar aquellas imprecisiones que pudieran existir. Por otro lado la especificación o concreción de los metros construidos entre las dos plantas no hace sino seguir el criterio de recientes resoluciones (R. de 11 de junio de 2013) en el sentido de que «el concepto de finca ha dejado de ser exclusivamente perimetral en nuestra legislación del suelo (Art. 17.1.a TR de la LS), sin que quepa disociar la finca perimetral de la obra nueva existente. También rechaza el obstáculo de que no haya coincidencia con el catastro por el hecho de que en el Registro conste solo una referencia catastral y ahora se diga que se corresponde con dos referencias ya que lo cierto es que no hay restricción en este sentido en ninguna norma y de hecho es bastante y tal criterio ya ha sido reconocido por el propio ya que «no se vulnera el principio de unidad de finca recogido en art 8 LH si de las certificaciones catastrales aportadas se ve con claridad que se trata de la misma finca. (MN)

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79. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL. Resolución de 13 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alzira n.º 1 por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y la subsiguiente cancelación ordenada en el correspondiente mandamiento de secretario judicial.

            Hechos: Se sigue un procedimiento de ejecución hipotecaria directa en el Juzgado que finaliza con un Decreto de Adjudicación del Secretario Judicial (de Febrero de 2012) en virtud del cual se adjudica la finca (una vivienda) a la entidad acreedora (que a su vez cede el remate a un tercero) por un precio inferior al 60% del valor para subasta (artículo 670 LEC) pero superior al 50% (disposición adicional sexta LEC, según Real Decreto 8/2011 de 1 de Julio). El Secretario Judicial afirma que no es la vivienda habitual del deudor.

            El registrador considera que se trata de la vivienda habitual del deudor y, en consecuencia, que la adjudicación es inferior al mínimo legal aplicable (60%) para la vivienda habitual en el momento de la subasta (artículo 670 LEC). Para realizar esa afirmación sobre el carácter de vivienda habitual se basa en que esa vivienda es el domicilio para notificaciones pactado, en un embargo precedente notificado en ese domicilio y en el padrón municipal que ha consultado.

            El recurrente argumenta que el registrador se extralimita en su calificación respecto de la resolución judicial pues no le compete comprobar si el valor de la adjudicación se ajusta o no a la norma, que es competencia judicial; y añade también que el domicilio pactado para notificaciones no presupone que sea la vivienda habitual y que el registrador se extralimita al acudir al empadronamiento vecinal, que es ajeno a los límites de su función.

            La DGRN estima el recurso señalando en primer lugar que el registrador sí es competente para calificar la adecuación a la legalidad del valor de la adjudicación basándose en principios constitucionales que le llevan a afirmar “ la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley” para evitarles la indefensión procesal.

            Entrando en el fondo del asunto considera, como el recurrente, que el registrador tiene que calificar por lo que resulte de los libros del Registro, incluyendo como tales a los registros jurídicos (como el Mercantil) pero no a los administrativos como el Padrón Municipal; por otro lado el carácter de vivienda habitual no resulta en este caso del Registro porque el concepto domicilio para notificaciones es diferente del concepto vivienda habitual, y tampoco el embargo alegado es un procedimiento específico para determinar la vivienda habitual.

            Comentario.- A mi juicio la posición de la DGRN es equivocada en cuanto a la delimitación de la competencia del registrador en estos temas, pues el registrador no es competente para calificar si el valor de adjudicación en la subasta es o no conforme a la legalidad porque ni está autorizado para ello por el artículo 132.4 LH (no es el caso) ni, en general, puede entrar a valorar el fondo del asunto como claramente resulta del artículo 100 RH y de la pura lógica, si se tiene en cuenta lo que significa la división de poderes y la competencia del poder judicial. Argumentar dicha competencia, que convertiría al registrador en revisor de las decisiones judiciales, en base al artículo 24 de la Constitución, es tan disconforme con el sistema constitucional y legal vigente que no merece mayores comentarios. (AFS)

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80. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE CREDITOS FUTUROS. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 13 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las inscripciones de un derecho de prenda sobre derechos de crédito derivados de concesión administrativa, practicada en el Registro de Bienes Muebles de Zaragoza.

            Hechos: Constan inscritas en el RBM dos prendas sin desplazamiento sobre determinados derechos de crédito derivados de una concesión de gestión de un servicio público de un Ayuntamiento.

            El RBM notifica la inscripción de dichas prendas al concedente. Y este se opone a su inscripción ”porque el gravamen del citado bien está sujeto a previa autorización de la Administración titular del servicio, de conformidad con lo previsto tanto en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales como en los propios Pliegos de Cláusulas Administrativas Particulares que rigen el contrato y a su vez, por no estar permitida la disponibilidad de créditos futuros en el ámbito de los contratos administrativos”.

            El registrador informa que no procede el recurso por estar ya practicado el asiento.

            Doctrina: La DG inadmite el recurso pues este sólo es posible contra las calificaciones del registrador que suspendan o denieguen un asiento. Estos, una vez practicados, están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producirán todos sus efectos mientras nos sean debidamente anulados.

            Comentario: Clara resolución en la que sólo llama la atención la notificación que al parecer hizo el RBM al concedente de la constitución de la prenda. Esa notificación no puede tener otra finalidad que en caso de ejecución de la prenda las cantidades económicas que la administración deba satisfacer, en su caso, al concesionario sean directamente satisfechas al acreedor prendario. Es decir se trata de una notificación de gran importancia pero que quizás debió ser realizada en todo caso por el titular de la concesión, previa autorización de la prenda, y no por el RBM pues no hemos encontrado, en el TR de la Ley de Contratos del Sector Público, norma alguna, salvo error, que obligue a dicha notificación. No obstante quizás la notificación se hizo analógicamente al amparo de lo dispuesto en el art. 75 de la LHM de 1954 y también en el artículo 26 y 31 de su Rto. que obliga a hacer constar la hipoteca constituida al margen de la finca o del bien que queda hipotecado y que al ser ya independientes el RBM del RP para que llegue a conocimiento de este no cabe más remedio que la notificación o bien la obligación también a cargo del RBM realizar una notificación de la constitución de la prenda o de la hipoteca al registro que sea competente para la inscripción de los bienes de que se trate.

            Tampoco en la Instrucción de la DGRN de 12 de mayo de 2012 hemos encontrado una obligación en este sentido por parte del RBM. Ahora bien lo que esta resolución y este problema pone de manifiesto es la ineludible necesidad, por evidentes razones de seguridad jurídica, de que se apruebe un Reglamento General del Registro de Bienes Muebles en el que se hagan frente a todos estos problemas y en especial, por su novedad, a los derivados de la prenda sin desplazamiento de créditos futuros. Ello redundará sin duda en bien para todos (JAGV). Ver comentario de JAGV Informe mayo de 2012.

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81. NOTIFICACIÓN POR FAX Y RECURSO FUERA DEL PLAZO ORDINARIO. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Resolución de 14 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Tortosa n.º 3 a la inscripción de dominio y cancelación de cargas ordenadas en decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados.

            Hechos: Se sigue un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una finca en la que hay un tercer poseedor, es decir un propietario diferente del hipotecante inicial, con título inscrito en el Registro en el momento de interposición de la demanda, que no es demandado en el procedimiento, aunque le fue notificada por dos veces la existencia del procedimiento. Como resultas de dicho procedimiento es adjudicada la finca al acreedor demandante.

            El registrador deniega la inscripción por el defecto insubsanable de que el tercer poseedor no ha sido demandado en el procedimiento, a pesar de figurar como titular en el momento de la expedición del certificado de cargas, conforme al artículo 132 LH. Admite en su informe que la notificación del defecto fue hecha por fax, y por tanto de forma inadecuada, por lo que el recurso ha de reputarse interpuesto en plazo (a pesar de que se interpuso 4 meses después de la notificación por fax).

            La entidad adjudicataria recurre y alega que al tercer poseedor le fue notificado el procedimiento por el Juzgado, que debió de ser notificado también por el registrador y que los defectos de notificación del Registro, en su caso, no son obstáculos para la inscripción.

            La DGRN desestima el recurso, pues el tercer poseedor debió de ser demandado y requerido de pago conforme al artículo 685 LEC y 132 LH al tener inscrito su derecho en el momento de interposición de la demanda. La falta de dicha demanda al tercero conlleva la nulidad del procedimiento, según criterio del Tribunal Supremo. Si el tercer poseedor es desconocido en el momento de interposición de la demanda (por no estar inscrito) y se conoce posteriormente en el momento de expedición del certificado deberá entonces notificársele la existencia del procedimiento.

            Comentario:

            En cuanto a los plazos de interposición del recurso, es de destacar que la DGRN admite el recurso a pesar de haber sido interpuesto 4 meses después de la notificación de la nota de calificación por el Registrador, presumiblemente por haber sido notificada por fax. Recordemos que el plazo ordinario es de un mes.

            En cuanto al fondo, hay una cierta antinomia entre el artículo 132 LH que parece que exige demandar al tercer poseedor que figure en el Registro en el momento de expedición del certificado de cargas y el artículo 685 LEC que exige demandarle cuando hubiese acreditado la adquisición al demandante (por tanto siempre que esté inscrito su título), y que resuelve la DGRN con buen criterio a favor del 685 LEC.

             Por tanto hay que diferenciar tres posibilidades con respecto al tercer poseedor:

            1.- Que tenga inscrito su derecho en el momento de interposición de la demanda, en cuyo caso debe de requerírsele de pago y demandarle.

            2.- Que no tenga inscrito su derecho en el momento de interposición de la demanda pero inscriba antes de la expedición del certificado de cargas. En tal caso debe de notificársele el procedimiento, pero no hace falta demandarle.

            3.- Que inscriba su derecho una vez expedido el certificado de cargas, en cuyo caso no hay que demandarle ni que notificarle nada porque ya ha tenido conocimiento del procedimiento mediante la nota de expedición de cargas. (AFS)

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82. RECURSO CONTRA LA NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Resolución de 17 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tarancón por la que se deniega el despacho de una instancia privada en la que se solicita la cancelación por nulidad de determinadas inscripciones.

            El registrador deniega la presentación de una instancia privada que pretende la nulidad de asientos practicados.

            Cuestiones previas: Sobre el recurso procedente contra la denegación de asiento de presentación: La DGRN reitera que “en la primera redacción del Reglamento Hipotecario, el artículo 416 estableció que, ante tal negativa, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005, por lo que actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No obstante, este Centro Directivo ha entendido (cfr., por todas, las R. 11 de Febrero de 2008 y R. 14 de julio de 2012) que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Es este recurso el que procede y no, como parece pretender el recurrente, el de revisión de oficio por el mismo registrador conforme al artículo 105 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, al invocar este última Ley como rectora del procedimiento registral, incurriendo con ello en claro error de Derecho.”

            En cuanto al fondo, la DGRN confirma la denegación que hizo el registrador del asiento de presentación, diciendo la DGRN que “En efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en el presente supuesto en que se pretende que se proceda a la rectificación o anulación de diversas inscripciones ya practicadas, que se afirman extendidas erróneamente, sin aportar la documentación pública que las causó, sino una simple instancia privada soporte de dicha solicitud, debe aplicarse la regla general que proscribe el acceso de los documentos privados incluso al Libro Diario del Registro.”

            También confirma el segundo defecto señalado por el registrador, relativo a que «los asientos a los que hace mención la solicitud citada, constan practicados en el Registro de la Propiedad por lo que a todos los efectos, se encuentran protegidos bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley (artículo 1º de la Ley Hipotecaria)», por lo que «al haberse practicado el asiento en el Registro, éste… sólo puede ser rectificado o dejado sin efecto conforme a los procedimientos legalmente previstos, sin que una mera instancia privada tenga virtualidad alguna, cualquiera que sea la causa que se invoque, para rectificar o cancelar una inscripción». (JDR)

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83. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO INTERRUMPIDO. DEBE ORDENARSE LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS. Resolución de 17 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías por la que se deniega la inscripción de un auto por el que se aprueba un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

            Se plantea si para inscribir el auto aprobatorio de un expediente de dominio de reanudación de tracto debe contener expresamente el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias o, por el contrario, tiene por sí virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato alguno.

            La Dirección confirma la nota de conformidad con el art. 286 RH y con la reiterada doctrina del propio centro directivo- RR 7 de marzo de 1979, 29 de agosto de 1983, 24 de enero de 1994, 4 de octubre de 2004 o de 16 de marzo de 2006-. En el mandato judicial de proceder a la cancelación de determinados asientos registrales, la necesidad de adecuación del auto judicial a la normativa aplicable al procedimiento se hace, si cabe, más indispensable, ya que en otro caso, la salvaguardia judicial de los asientos registrales (art.1 LH) quedaría relativizada, en clara merma de la seguridad jurídica. Dicho requisito se justifica porque hay un salto en el tracto sucesivo, y no una sucesión de titularidades, como así dispone el último párrafo del art 285 RH, dado que no se puede exigir a quien promueve el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho. (MN)

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84. NOVACIÓN DE HIPOTECA: NUEVO VALOR PARA SUBASTA Y CERTIFICADO DE TASACIÓN. NO PACTO SOBRE IMPAGO DE TRES CUOTAS. Resolución de 18 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de hipoteca.

            Hechos: Se otorga una escritura de novación de préstamo hipotecario en la que se da un nuevo valor de la finca para subasta, pero no se aporta la tasación correspondiente.

            La registradora encuentra dos defectos: Que no se aporta el certificado de tasación, y que no se ha hecho constar, a efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria, el impago de tres mensualidades, conforme al artículo 693.1 LEC.

            El notario autorizante recurre y alega que la tasación es exigible cuando se constituye la hipoteca, pero no en los casos de novación o de ampliación. En último extremo considera que puede practicarse una inscripción parcial con exclusión de los pactos de ejecución judicial y extrajudicial. En cuanto al segundo defecto considera igualmente que es exigible a las escrituras de constitución, pero no en las de novación o ampliación.

            La DGRN revoca el segundo defecto, pues el pacto relativo al impago de tres mensualidades consta en la escritura y se adapta a la nueva normativa.

            En cuanto al primer defecto lo confirma, pues a pesar de que la tasación no es exigible en la novación, aunque haya ampliación, sin embargo al haberse modificado el valor para subasta de la escritura de constitución inicial SÍ ha de exigirse la tasación.    Tampoco considera que sea posible como alternativa la inscripción parcial con exclusión de los pactos de ejecución judicial directa o extrajudicial, como reclama el recurrente, sin solicitud expresa, y ello por afectar dichos pactos al contenido esencial del derecho de hipoteca.

            Además realiza la DGRN una serie de afirmaciones a tener en cuenta:

            1.- Que el certificado de tasación es imperativo en todos los supuestos de constitución de hipoteca para acudir a los procedimientos de ejecución judicial directa o extrajudicial, pero no para el procedimiento de ejecución judicial ordinaria.

            2.- Que no es necesario dicho certificado en los casos de novación, aunque haya ampliación, si no se modifica el valor de subasta.

            3.- Que si se modifica el valor para subasta en los casos de novación, sí es exigible el certificado de tasación.

            4.- Que en los casos de ejecución de la hipoteca no hay que tasar nuevamente la finca, siendo el valor de subasta el pactado inicialmente, aunque, eso sí, hay que respetar los porcentajes que establece la Ley 1/2013 respecto de las adjudicaciones en las subastas.

            Comentario.- Sólo matizar que, en mi opinión, la solicitud expresa de inscripción parcial en este caso está justificada porque constan en la escritura los pactos de ejecución judicial directa y extrajudicial y ocurre que no son inscribibles, por lo que se alteraría la voluntad de las partes de no constar su consentimiento.

            En aquellos casos en que dichos pactos no consten en la escritura (como ocurre últimamente con algunas entidades financieras para evitar los costes del procedimiento de tasación en refinanciaciones de escasa cuantía) la hipoteca ha de inscribirse sin defecto alguno y sin necesidad de solicitud expresa de inscripción parcial, por cuanto la voluntad de las partes está clara al no incluir dichos pactos en la escritura. No se altera el derecho real de hipoteca por el hecho de no pactarse esos dos procedimientos de ejecución directa (judicial y extrajudicial), pues la hipoteca existe como tal derecho real y además nace sin esos pactos por voluntad de las partes.

            En cuanto al tema del pacto del vencimiento anticipado por impago de al menos tres cuotas mensuales entiendo, como el notario recurrente, que sólo es exigible de forma expresa en los casos de constitución de hipoteca, pero no en los casos de novación, pues en tal caso el pacto preexistente ha de entenderse contrario a la nueva Ley y sustituido por la nueva norma “ex lege”, dado su carácter de imperativo. Es decir, no hay que pactar nada, no hay que modificar expresamente el pacto anterior, pero en el caso de vencimiento anticipado y ejecución serán necesarios tres impagos. Ver en ese sentido Resolución 91 de este Informe. (AFS)

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85. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Resolución de 18 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sueca por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria.

            Se plantea si no habiendo sido demandado ni requerido de pago el titular registral de una cuarta parte indivisa de la finca hipotecada (que adquirió con posterioridad a la hipoteca, y que inscribió con anterioridad a la demanda), puede inscribirse la finca a nombre del ejecutante, teniendo en cuenta que aquél ha sido notificado una vez iniciado el procedimiento judicial.

            La Dirección, reiterando su doctrina confirma la nota, pues de los documentos presentados no resulta que el tercer adquirente haya tenido parte alguna en el procedimiento ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (arts. 685 y 686 LEC) y, aunque se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él.

            De acuerdo con la STS de 3 de diciembre de 2004 que ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación posterior (sentencia que aunque se dictó refiriéndose a la regulación anterior es aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado en la LEC de 2001, ya que en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor -art. 131.3.ª tercero de la LH antes de su reforma-, mientras actualmente se exige que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor -art. 685.1. LEC-), imponiendo al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (art. 132 vigente de la LH).

            Es cierto que según el art. 132.2.º LH, la calificación del registrador se extenderá al hecho de Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas…; y que conforme al art 689 LEC Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca. Pero, como se ha señalado en la doctrina científica, el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con los arts. 685 y 686 LEC, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscrito– en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento. En este caso es claro que el titular inscribió con anterioridad a la interposición a la demanda por lo que es preciso que la misma se hubiese dirigido contra él, y no es obstáculo para esta conclusión que su adquisición se produjera por herencia, y que no tenga por tanto la condición estricta de tercer poseedor, pues las exigencias del principio constitucional de tutela efectiva y el principio registral de tracto sucesivo llevan a la misma conclusión en orden a la necesidad de que sea demandado si su inscripción se había practicado antes de la interposición de la demanda, sin que sea suficiente que ésta sea dirigida contra el causante, ya fallecido en tal momento. (MN)

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86. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. EXCESO DE CABIDA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Resolución de 18 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Coria por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida.

            En Auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto se declara justificado el dominio de una finca registral inscrita a favor de los recurrentes, «con carácter privativo y por mitades indivisas».

            El registrador en su nota señala que ha inscrito únicamente una sexta parte indivisa de la finca 45 sin referencia alguna a la causa o motivo que ha determinado la falta de inscripción de las cinco partes indivisas restantes, y señalando también no recogerse el exceso de cabida (más bien defecto) que hoy sin más se le atribuye al no cumplirse los requisitos legales del artículo 298 RH.

            La Dirección reitera su doctrina según la cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible que al consignarse los defectos se exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos en los que se basa y que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de RR de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. En este caso el registrador no explica por qué ha inscrito únicamente una sexta parte indivisa y en cuanto a la rectificación de la cabida tampoco concreta el hipotético incumplimiento del art. 298 RH que se ha producido por lo que admite el recurso.(MN)

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87. AGRUPACIÓN. DETERMINACIÓN DE LA CUOTA PRIVATIVA O GANANCIAL EN LA FINCA RESULTANTE. Resolución de 20 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 3 por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y declaración de obra nueva.

            Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva y agrupación de dos fincas, una privativa y otra ganancial, sin determinación del porcentaje privativo o ganancial de la finca agrupada resultante. En una escritura posterior de herencia dicha finca resultante es inventariada como ganancial.

            El registrador suspende la inscripción de la agrupación por no determinarse el porcentaje de privativo o ganancial en la finca agrupada. Previamente, en una presentación anterior del mismo título se señalaron varios defectos por la declaración de obra nueva, pero nada se dijo respecto de la agrupación.

            El interesado recurre y argumenta que en el exponendo I de la escritura de agrupación se parte de la base por ambos cónyuges de que la finca es ganancial, por lo que ha de entenderse que hay un negocio de atribución de ganancialidad conforme al artículo 1355 CC y ha de presumirse que la causa es onerosa, es decir que hay derecho de reembolso. Además, en la escritura de herencia consta el consentimiento de todos los interesados y su carácter ganancial. Por otro lado, en una primera calificación no se señalaron los defectos que se recogen en la segunda calificación, por lo que en virtud del principio de calificación unitaria sólo han de tenerse por tales los señalados en la primera calificación.

            La DGRN confirma la calificación, señalando en primer lugar que el registrador en su segunda calificación puede argumentar nuevos defectos pues el registrador califica de forma independiente y bajo su responsabilidad; y en cuanto al fondo de la cuestión que, conforme a su doctrina, el artículo citado 1355 tiene que ser interpretado en el sentido de que tiene que haber un negocio expreso de atribución de ganancialidad, en el que concurran y se precisen consentimiento, objeto y causa, lo que no ocurre en el presente supuesto. (AFS)

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88. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. Resolución de 20 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cazalla de la Sierra por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo

            El 24 de octubre de 2008 se practica AP de embargo pero en la nota de despacho del título se hace constar que la anotación se practica, con fecha de hoy, constando como fecha de la misma el 25 de octubre. El 25 de octubre de 2.013 se acuerda la prórroga y se libra el oportuno mandamiento que tiene su entrada en el Registro en la misma fecha.

            El registrador deniega la prórroga porque el mandamiento ha sido presentado después de caducada la anotación preventiva.

            La Dirección confirma la nota: En la nota de despacho se cometió un error al consignar la fecha de la anotación, sin embargo no hubo tal error en la nota informativa que se acompañó y el mero examen de ambas notas, de despacho e informativa, habría servido para corregir el error. En cualquier caso los posibles errores que se cometan al expedir dicha información en ningún caso condicionan el funcionamiento reglado del Registro, sin perjuicio de las consecuencias que en otro orden puedan provocar.

            El art 86 LH determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma… pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Es pues la fecha de la anotación la que sirve de inicio al cómputo del plazo de caducidad, y es del asiento de anotación del que se presume su exactitud y está bajo la salvaguarda de los tribunales, como resulta del art. 1.3 LH cuando hace referencia a «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los arts. 238 y siguientes…».

            Por tanto, habiéndose presentado, e incluso expedido, el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido su caducidad y no cabe ya su prórroga. (MN)

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89. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. Resolución de 21 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Marbella n.º 3 por la que se suspende la cancelación por caducidad de anotaciones preventivas de embargo.

            Se plantea de nuevo la cuestión de la solicitud de cancelación de anotaciones preventivas de embargo derivadas de sendos mandamientos ordenados por la autoridad tributaria a consecuencia de haberse adoptado, en el seno del procedimiento, medidas cautelares de embargo preventivo.

            Señala la DGRN que “El supuesto de hecho es sustancialmente idéntico al que fue objeto de las R. 11 de marzo de 2010, R. 25 de octubre de 2011 y R. 17 de Diciembre de 2012, cuya doctrina debe ser de aplicación al que provoca este expediente.” Y que “de acuerdo con dicha doctrina procede confirmar la nota del registrador y rechazar los motivos de recurso. En efecto, el artículo 81 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares –entre ellas el embargo preventivo de bienes y derechos–, un plazo de seis meses desde su adopción, pudiendo prorrogarse por otros seis meses. Ahora bien, estos plazos se refieren al embargo preventivo, que es la medida cautelar, no a la anotación preventiva de dicho embargo, cuya eficacia es tan sólo la de la hacer efectivo erga omnes el embargo trabado. Dicho precepto no dicta ninguna norma dirigida al registrador, no se señala un plazo de vigencia especial para la anotación de embargo preventivo, ni se establece la caducidad de la misma, por lo cual se debe aplicar el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.”(JDR)

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90. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. ESCRITURA ANTERIOR A LA LEY 24/2001. Resolución de 22 de febrero de 2014 (BOE 28 de febrero de 2014), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elda nº 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            Hechos: Mediante escritura autorizada el 2 de marzo de 1992, determinado Sr, actuando por sí y en representación de otros, vende a un tercero, determinada finca registral. En la citada escritura, el notario, hace constar que “las copias de tales escrituras se acompañarán a la copia de la escritura de venta, manifestando que los comparecientes tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa” (dichas copias de poder no se acompañan, sin embargo, a la de la escritura de compraventa).

            Registrador: El registrador suspende la inscripción por el defecto subsanable de “no acreditarse fehacientemente las facultades de la representante, ni tampoco el notario expresa la suficiencia de las facultades representativas de la apoderada, conforme al art 98 de la ley 24/2001”.

            Particular recurrente: Estima que según la norma indicada, el registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, al juicio notarial de suficiencia y a su congruencia con el título presentado, pero no puede pedir que se acompañe o transcriba el documento del que nace la representación”. Por tanto estima que el registrador se ha excedido al exigir se acompañe el documento del que nace la representación.

            Dirección General: Rechaza el recurso y da la razón al Registrador.

             - Por un lado estima que el art 98 exige que el notario emita con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades por el apoderado para formalizar el acto, las cuales se acreditan mediante la exhibición del documento auténtico. Por tanto el registrador debe calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y de otra parte debe acreditarse la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto.

             - Pero es que además dada la fecha de otorgamiento de la escritura (que ya fue calificada el 2 de marzo de 1992), no era entonces aplicable la referida ley 24/2001, puesto que la determinación del ámbito de eficacia temporal de dicha ley, ha de resolverse en el ámbito de eficacia temporal de dicho precepto, o sea de la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura, por lo que el recurso ha de resolverse de acuerdo con los arts 164 y ss. del Rto Notarial, según el cual el notario debía insertar en el cuerpo de la escritura o incorporar a ella, originales o por testimonio, los documentos fehacientes que acreditaran la representación legal o voluntaria. Por tanto conforme a estos preceptos sería necesaria la aportación de dichos documentos de representación, lo que tampoco se ha hecho. (JLN)

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91. NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR A LA LEY 1/2013. VENCIMIENTO ANTICIPADO Y PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. VALOR DE SUBASTA Y ADJUDICACIONES. Resolución de 24 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Rute por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación parcial, ampliación y novación modificativa de préstamo hipotecario.

            Hechos: se otorga una escritura de cancelación parcial, ampliación y novación de un préstamo hipotecario anterior en la que se amplía el capital y se modifican algunos aspectos del préstamo, pero nada se dice respecto del vencimiento anticipado por impago de tres cuotas o respecto de las causas para acudir al procedimiento de ejecución extrajudicial.

            La registradora considera como defecto que no se pacte expresamente que el vencimiento anticipado tendrá lugar por el impago de tres cuotas, modificando el pacto inicial que establecía el vencimiento anticipado por impago de cualquiera de las cuotas.

            De igual modo exige que se pacte nuevamente los términos del procedimiento de ejecución de extrajudicial sólo para el caso de impago de capital e intereses, conforme a la nueva Ley 1/2013.

            La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario nuevo pacto alguno en tales supuestos, pues la nueva Ley tiene carácter imperativo y los pactos de la escritura de constitución han de ser interpretados conforme a la citada Ley, y tales pactos expresos son exigibles sólo para las escrituras de constitución de hipoteca posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley.

             La DGRN estima el recurso y declara que dichos pactos son exigibles para las escrituras de constitución de hipoteca, pero no para las demás como novación o ampliación, tanto por cuestiones literales de la norma como de contexto. Por otro lado ya consta en la escritura de constitución inicial la voluntad de las partes de acudir a los procedimientos de ejecución hipotecaria por lo que al no haber modificación de los mismos es indiferente a este respecto las menciones a estos procedimientos que se hagan en las escrituras posteriores. Añade que si en la escritura inicial se pacta el vencimiento anticipado por un solo impago se está pactando con mayor motivo también el vencimiento anticipado por tres impagos y si se pacta el procedimiento extrajudicial para cualquier causa se está pactando también para los casos de impago por capital e intereses, por lo que, concluye, no es necesario ningún pacto expreso sobre esos puntos, como exige la registradora

             No es tampoco argumento en contra el de que, a determinados efectos hipotecarios, cuando hay titulares de cargas intermedias, deba considerarse la ampliación de hipoteca como una segunda hipoteca, pues ello lo es a esos efectos y no puede considerarse en tales casos que estemos ante la constitución de una nueva hipoteca pues esa no es la voluntad de las partes y ello daría lugar a consecuencias ilógicas.

            Finalmente señala que los porcentajes mínimos de adjudicación en relación al valor de subasta serán de aplicación a los nuevos procedimientos de ejecución, y a los que estén ya en curso, pero que no es necesario pactar un nuevo valor de subasta aportando un certificado de tasación, pues ello no está previsto en la norma y además sería perturbador porque habría que tasar nuevamente todas las hipotecas anteriores. (AFS)

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