Pedro Fandos Pons, Registrador de la Propiedad de Dolores (Alicante)  y Director del Servicio de Bases Gráficas Registrales, Medio Ambiente y Consumidores del Colegio de Registradores

El RD 876/2014 de 10 de octubre aprueba el Reglamento de la Ley de Costas, en vigor desde el día 11, y como dice su Exposición de Motivos, pretende ser “un instrumento eficaz en la consecución de los principios que inspiraron la modificación de la legislación de costas, a saber, la protección del litoral y la seguridad jurídica”, para lograr este último objetivo, se regula “la intervención del Registro de la Propiedad y el Catastro en los deslindes”.

La norma deroga el anterior Reglamento de Costas de 1989 y las normas de igual o inferior rango que se le opongan o contradigan.

I.- El Reglamento comienza con un Título Preliminar, dedicado a determinar su objeto y fines.

II.- El Título Primero  (arts. 3 a 39) contiene cuatro capítulos,

II.1.- El primero que enumera los bienes de dominio público marítimo terrestre que define y enumera en los  arts. 3 a 9. Respecto de ellos, la regla general es la de inscripción obligatoria de los bienes demaniales y patrimoniales de las Administraciones Públicas es obligatoria, conforme al artículo 36 de la Ley de Patrimonio de las  Administraciones Públicas 33/2003, en virtud de la certificación administrativa correspondiente. Para inscribir obras en el dominio público marítimo-terrestre, además de los requisitos del artículo 20 TRLS, habrá de acreditarse la presentación de la declaración responsable recogida en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre, o el título necesario, salvo que tal extremo resulte de la licencia urbanística que autorice la construcción, o la adecuación del uso al destino previsto en la norma de planeamiento. Si la obra se ubicada en la servidumbre de transito será exigible el informe favorable, en los términos del artículo 27, salvo que se acredite su obtención por silencio o resulte de la propia licencia de edificación. (Art. 28).

II.2.- El segundo regula el régimen jurídico del dominio público marítimo terrestre (art 10).

II.3.- El capítulo tercero regula el deslinde, en el que analizamos su régimen registral.

El Capítulo se divide en cuatro secciones relativas al Objeto y principios generales (art. 17 y 18), Procedimiento (art. 19 a 29), Efectos (art. 30 a 32) y a la Inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (art. 33 a 36).

La regulación del procedimiento se apoya decididamente en los pronunciamientos del Registro de la Propiedad e introduce un nuevo tipo de calificación registral, que podemos denominar gráfica, pues el Registrador, además de calificar en los términos del artículo 18 LH y sus concordantes, ha de interpretar la información geográfica incorporada al título inscribible con la que resulte del contenido del Registro, por lo que resulte de la posible intersección del perímetro de la identificación  geográfica de la finca registral (su base gráfica) con una línea representativa de una información territorial administrativa, la línea del dominio público marítimo terrestre, o con una franja, cuál es la determinada por la servidumbre de tránsito y protección. Es decir la actuación del registrador será una u otra, según que la identificación gráfica de una finca registral converja, en todo o en parte, con la línea de dominio público-marítimo terrestre no deslindado, con la línea del mismo una vez deslindado; que no converja con esa línea pero colinde, que no colinde, pero esté dentro de la servidumbre de protección, o que no converja ni colinde con el dominio público marítimo terrestre y se encuentre situada fuera de la servidumbre de protección. El registrador no es responsable de la delimitación de esa línea o franja, simplemente ha de interpretar la misma, superponiéndola con su capa jurídico-geográfica de fincas registrales, para cumplir con lo que le ordena el Reglamento.

Pasamos a ver brevemente la estructura del proceso de deslinde:

1.- Objeto y principios: La determinación del límite interior del dominio público marítimo-terrestre, para ello el Ministerio llevará el archivo actualizado de documentos y planos de los deslindes del dominio público marítimo-terrestre, en los términos del artículo 18.

2- Procedimiento:

Se regula en el Capítulo 2º, que podemos esquematizar de la siguiente manera:

2.1.- Inicio:

De oficio o a petición de cualquier interesado.

Se resuelve en plazo de 24 meses desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio (art. 19.1).

El Servicio Periférico de Costas remitirá a la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar propuesta con plano de delimitación provisional del dominio público y de la zona de protección, a la vista de la cual se decidirá si se estima o no procedente el deslinde (art.19.2).

Los efectos de la decisión de incoar el expediente se regulan en el art. 20.

2.2.- Audiencia (art. 21): En el expediente serán oídos:

a) Los propietarios de fincas incluidas en la zona afectada por el deslinde y los colindantes, previa notificación y las personas que acrediten la condición de interesados, que son las organizaciones legitimadas del artículo 2.2 de la Ley.

Para su identificación, el plano de delimitación provisional  habrá de coordinarse con los planos catastrales y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los inmuebles afectados, donde consten referencia catastral y datos de identificación de los titulares y colindantes. Tras ello, procederá en plazo de quince días desde la incoación del expediente a:

a) Publicar el anuncio de incoación del expediente en el BOP, en su propio tablón de anuncios; en un diario de los de mayor circulación en la provincia; en la sede electrónica del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, para que, en plazo de un mes, cualquier interesado pueda comparecer, examinar el plano de delimitación provisional y alegar.

b) Solicitar informe a la comunidad autónoma y al Ayuntamiento respectivos, que deberá remitirse en el plazo de un mes; en caso contrario, se presume favorable al deslinde.

c) Notificar al Registro de la Propiedad el acuerdo de incoación del expediente de deslinde, acompañando plano georreferenciado del área a deslindar coordinado con Catastro con identificación catastral de parcelas y relación de propietarios, para que el Registrador pueda:

 - Expedir certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas que colinden o intersecten con dominio público marítimo-terrestre, en el plazo de un mes, prorrogable hasta un máximo de dos meses por causa justificada, previa petición del registrador. El Registrador, al expedir la certificación verificará la correspondencia de la relación de propietarios con el contenido de los asientos registrales y pondrá de manifiesto las discrepancias que puedan resultar.

- Practicar nota marginal acreditativa de la incoación del deslinde, identificando el acuerdo y la fecha de su publicación, expresando la expedición de la certificación y de la afección de las fincas al resultado del expediente y que la resolución aprobatoria del deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico-registrales contradictorias con este. La nota  se cancelará:

a)      Al practicar la inscripción o anotación de la resolución del expediente de deslinde.

b)       A solicitud del Servicio Periférico de Costas; o

c)       Por resolución judicial.

d)       Y en cualquier caso por caducidad,  transcurridos tres años desde su fecha, si bien cabe la prórroga por un plazo máximo de otros 3 años, que habrá de constar en el folio por nota marginal con anterioridad a la expiración del plazo inicial.

Si se incluyesen fincas no inscritas, el Servicio Periférico de Costas podrá solicitar que se tome previamente anotación preventiva por falta de inscripción previa,

Por tanto, para expedir la certificación y practicar la nota, el Registrador parece que ha de identificar gráficamente las fincas que tengan puntos de intersección con el plano aportado y georreferenciado en su sistema de identificación gráfica de fincas y tendrá que determinar la correspondencia entre la referencia catastral aportada y el identificador único de la finca registral correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 TRLCI y proceder a su identificación; si no puede determinar la correspondencia no puede expedir la certificación ni practicar la nota marginal. Verificada la correspondencia, pueden darse varias situaciones:

1.- Finca inscrita e identificada geográficamente, supuesto que no plantea problemas, pues el Registrador expide la certificación y practica la nota y parece que, habrá de acompañar informe justificativo del estado de coordinación de la representación geográfica de la descripción de la finca y la de la parcela catastral,  para que se puedan efectuar las actuaciones de subsanación correspondientes en el propio expediente, dada que es título con efectos inmatriculadores y de rectificación de descripciones, con intervención de los colindantes. Así, con la inscripción del título, se lograría la coordinación entre finca registral y parcela catastral, con intervención del propietario. Esta interpretación sería coherente con el texto del Proyecto de Ley de Reforma Hipotecaria y Catastro, actualmente en tramitación parlamentaria.

2.- Finca Inscrita y no identificada geográficamente, por ser su descripción meramente literaria; en este caso, el registrador habrá de tratarla como finca no inscrita, por no haber podido determinar la correspondencia con la parcela catastral y no expedirá certificación ni practicará nota marginal. Si después la puede identificar gráficamente, antes de que se resuelva el expediente, actuará como ordena el artículo 23.1 y 2, cuando se conozca la existencia de nuevas fincas registrales afectadas por el deslinde, no incluidas en la certificación, el Registrador expedirá la certificación y practicará la nota, de oficio, notificándolo al Servicio Periférico de Costas y a los titulares con derecho inscrito, para que puedan comparecer, debiendo constar en la nota marginal la práctica de estas notificaciones. Si la existencia de la finca se aprecia por el Servicio Periférico de Costas, solicitará del registrador la expedición de certificación y la práctica de la Nota Marginal, que se notificará por el Registrador a los titulares registrales.

3.- Fincas no inscritas en el Registro. En este caso, el Registrador deberá indicar el resto de parcelas catastrales no correspondientes con fincas registrales, para que el Servicio Periférico de Costas pueda solicitar que se tome anotación preventiva por falta de inscripción previa, tomando como representación gráfica y titularidad de las mismas la catastral, teniendo la resolución que apruebe el deslinda eficacia inmatriculadora.

En la información registral  y notas de calificación o despacho referidas a fincas en las que se haya expedido certificación y practicado nota marginal, o la anotación preventiva, se expresará tal circunstancia como información territorial asociada, conforme al art. 23.4. Por tanto, la publicidad registral es literaria, mediante la nota marginal y gráfica, mediante la técnica de la información territorial asociada a la representación geográfica de la finca.

Las comunicaciones y remisión de documentos entre Registro de la Propiedad y el Servicio Periférico de Costas serán telemáticas a través de la sede electrónica de los Registradores y se garantizará la coordinación entre los planos topográficos empleados en la tramitación del procedimiento y la cartografía catastral (art. 20).

Si el deslinde afecta al dominio portuario estatal, se remitirá el expediente, antes de su aprobación, al Ministerio de Fomento, para que emita informe en el plazo de dos meses. En caso de discrepancia entre ambos Ministerios, decidirá el Consejo de Ministros.

2.3.- Apeo del deslinde (art.22), para lo que, con 10 días de antelación,  se citará en el lugar a:

a) Titulares registrales y, en su defecto, catastrales de las fincas afectadas por el expediente.

b)  Representantes de comunidades de propietarios cuando estuvieran constituidas y demás interesados.

c) Al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma correspondientes, para mostrarles la delimitación provisional del dominio público mediante su apeo.

Los propietarios e interesados podrán concurrir al acto de apeo y formular alegaciones y proponer delimitación alternativa, en plazo de quince días.

2.4.- El Servicio Periférico de Costas formula proyecto de deslinde, con el contenido del artículo 25, entre el que destacamos la exigencia de Planos topográficos a escala no inferior a 1/1.000, con el trazado de la línea de deslinde y las delimitaciones indicadas, debidamente recogidas en los planos catastrales, que será elevado por el MAGRAMA al Consejo de Ministros para su aprobación por Orden Ministerial. Si el proyecto supone una modificación sustancial de la delimitación provisional inicial, se someterá a una nueva fase de información pública.

2.5.- La aprobación del deslinde se regula en el artículo 26 y se hará mediante Orden Ministerial, que especificará los planos que se aprueban, que han de permitir la georreferenciación sobre cartografía catastral del límite interior del dominio público marítimo-terrestre y la geolocalización de las servidumbres sobre los terrenos colindantes, que se notificará a los propietarios afectados, interesados y colindantes, a la comunidad autónoma, al ayuntamiento, al Catastro y al Registro de la Propiedad, y se publicará en el BOE.

El título inscribible será la certificación de la resolución que apruebe el deslinde expedida por el órgano competente, que habrá de expresar:

1.- Relación y descripción de fincas afectadas, por aplicación de la legislación hipotecaria.

2.- Base Gráfica del plano de deslinde para su incorporación al sistema informático registral de identificación de fincas registrales.

3.- Trámites esenciales del expediente por aplicación de la legislación hipotecaria, en especial, la forma en que se ha notificado a los propietarios e interesados.

El título que se presentará en el Registro de la Propiedad competente, preferentemente por medio de documento electrónico, presentado telemáticamente, practicándose los asientos conforme al artículo 31. El ámbito de la calificación es el de los documentos administrativos.

2.6.- La Revisión del deslinde se realizará cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre, conforme al artículo 27. El acuerdo de iniciación de revisión del deslinde se notifica al Registro de la Propiedad para que expida certificación y practique nota marginal, según el artículo 21.2.c) y 3 y los asientos registrales se practican, conforme al artículo 26.3, y:

1.- Los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento.

2.- La Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado, por un plazo de setenta y cinco años, a partir de la práctica del deslinde, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon.

3.- Dicha orden se notificará a los interesados comparecientes en el expediente, a la comunidad autónoma, al ayuntamiento, a la Dirección General del Catastro y al Registro de la Propiedad.

Los titulares de las obras e instalaciones que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre o a la zona de servidumbre de protección, podrán realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie. Se entenderá por tales las referidas en la DTR 14.2, que deberán suponer una mejora en la eficiencia energética,  para alcanzar una mejora de dos letras o una letra B, que se acreditará mediante certificación de eficiencia energética y declaración responsable, de acuerdo con lo previsto en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, con carácter previo a la concesión de la autorización urbanística.

2.7.- La Situación de regresión grave aquellos tramos del dominio público marítimo-terrestre se regula en el artículo 29 y conlleva que no podrá otorgarse ningún nuevo título de ocupación del dominio público marítimo-terrestre, salvo el caso del número 3. La declaración de situación de regresión grave se hará por orden ministerial, previo sometimiento a información pública e informe de la comunidad autónoma y ayuntamientos correspondientes y trámite de alegaciones a los interesados personados en el expediente. Se publicará en el BOE, en la sede electrónica del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente y se dará traslado al Registro de la Propiedad, preferentemente mediante documento electrónico, que comprenda base gráfica del tramo declarado en regresión, para su incorporación al sistema informático registral sobre la cartografía catastral, dándose publicidad de esta limitación como información territorial asociada. Si las circunstancias que motivaron la declaración desaparecieran, por orden ministerial se podrá revocar tal declaración, cesando todos sus efectos.

3.- Efectos del deslinde. Sección 3ª. (arts. 30 a 32).

1.- Declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado. Las inscripciones registrales no pueden prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados.

2.- Levantamiento de la suspensión del otorgamiento de concesiones y autorizaciones en el dominio público marítimo-terrestre y en su zona de servidumbre de protección.

3.- Cancelación de las notas marginales practicadas en el Registro de la Propiedad con motivo del deslinde, mediante certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas.

4.- Amojonamiento mediante la colocación de hitos, u otras señales o referencias, que permitan identificar sobre el terreno el límite interior del dominio público marítimo-terrestre.

5.- La resolución del deslinde será título suficiente para rectificar situaciones jurídicas registrales contradictorias con el mismo y para inmatricular los bienes de dominio público, cuando sus titulares hayan sido citados en el expediente o hayan adquirido la finca después de la nota marginal de expedición de la certificación, mediante el procedimiento del art. 31:

a) Se practicará anotación preventiva sobre las fincas en cuestión, en virtud del título de aprobación del deslinde, con una caducidad de 5 años, expresando que las fincas quedarán supeditadas a las resultas de la firmeza del deslinde, consignándose expresamente en el asiento y en la información registral y notas de despacho o calificación que emitan.

b) La práctica de dicha anotación se notificará por el Registrador a los titulares de dominio y demás derechos inscritos que puedan resultar afectados, al domicilio que conste en el expediente o en el registro, y de no ser conocido o resultar infructuosa, a través del BOP, por edictos en el tablón de anuncios del Registro y en el Ayuntamiento respectivo, así como en la sede electrónica de los Registros. La práctica de la notificación se hará constar por nota marginal en la finca afectada.

c) Si en el plazo de cinco años y un mes desde la fecha de aprobación del deslinde no se presentan anotaciones preventivas de demandas derivadas de acciones de los titulares inscritos, la anotación se convertirá en inscripción de dominio, de oficio por el registrador, que procederá a rectificar o cancelar las inscripciones contradictorias con el dominio público. Si se presentan, se estará al resultado del juicio correspondiente, quedando automáticamente prorrogada la vigencia de la anotación preventiva de deslinde hasta la conclusión del mismo, una vez tomada anotación de demanda.

Si no se ha hecho constar en el folio de la finca la incoación del deslinde, tratándose de inscripciones contradictorias con el deslinde, solo procederá su cancelación si media el consentimiento del titular registral y de los titulares de derechos constituidos sobre la finca o resolución judicial firme, salvo que se acredite su intervención en el procedimiento o la notificación personal.

6.- El plazo de prescripción de las acciones civiles sobre derechos relativos a terrenos incluidos en el dominio público deslindado prescriben a los 5 años (art. 32).

4.- Asientos de inmatriculación o exceso de cabida de fincas que puedan invadir o colindar con el dominio público marítimo-terrestre. Sección 4ª (arts. 33 a 36).

4.1.- Para tratar esta sección, se deben tener en cuenta previamente unas consideraciones:

Primera, la rúbrica de la sección 4ª habla solo de inmatriculación, pero se extiende también a los excesos de cabida en los artículos citados; ello parece deberse a la querencia legislativa de considerar los excesos de cabida como supuestos de inmatriculación.

Segunda, aunque el artículo 36 habla de inscripciones segundas o posteriores, hemos de interpretar que se refiere sólo a las de exceso de cabida, según la rúbrica de la sección y porque el precepto ha de adecuarse a lo dispuesto en los artículos 15 y 16 de la Ley.

Por tanto hemos de distinguir, cuando se solicite una inmatriculación o exceso de cabida sobre finca que pueda intersectar o colindar con dominio público marítimo terrestre:

4.2.- Fincas que invaden el dominio público: No cabe inmatriculación o exceso.

a)      Si invaden el dominio público marítimo terrestre, cuyo deslinde está aprobado e inscrito, el Registrador deniega la inscripción, previa comprobación de esta circunstancia en el sistema registral de representación gráfica de fincas registrales, en el que estará incorporada la línea delimitadora del dominio público marítimo terrestre y de la servidumbre de tránsito y protección (art. 33).

b)      Sólo pueden practicarse inmatriculaciones o inscripción de excesos de cabida sobre fincas que no invadan el dominio público marítimo terrestre, pero se sitúen en la servidumbre de protección, cuando se acredite en procedimiento registral la no colindancia o invasión del dominio público, conforme a esta sección, (art. 33.2).

4.3.- Fincas situadas en servidumbre de protección, cabe inmatriculación o exceso, pero el registrador ha de realizar comprobaciones previas, distinguiendo según el deslinde esté inscrito o no, o ni siquiera realizado (art. 34):

1.- Si está inscrito, el registrador identificará gráficamente las fincas para verificar que no colindan o invaden el dominio público marítimo terrestre, salvo que justifique las razones por las que no es posible; para ello, comprobará en el sistema de identificación de fincas registrales en el que esté incorporado la representación gráfica del Servicio Periférico de Costas, que la finca a inmatricular o el exceso a inscribir no colinda o tiene punto de intersección alguno con el dominio público.

Si colinda o los tiene, se suspende la inmatriculación o la inscripción del exceso y lo comunica al servicio periférico de costas, al presentante y al titular y practica anotación preventiva de suspensión por 90 días, reflejando por nota marginal la fecha de recepción de la comunicación por el Servicio Periférico de Costas, el cual ha de expedir la certificación en el plazo de un mes, desde la recepción de la petición del registrador, pronunciándose sobre si la finca invade o no el dominio público marítimo terrestre, incorporando plano catastral que determine la relación de la parcela con la línea del dominio público y la servidumbre de protección, para que el Registrador pueda relacionarla con la identificación gráfica de la finca registral.

a) Si no hay contestación, la anotación se convierte en inscripción, lo que se notifica al Servicio Periférico de Costas, de lo que se dejan constancia en la inscripción.

b) Si el plano catastral no coincide con la representación gráfica de la finca registral, por no estar coordinadas ambas representaciones gráficas, puede ocurrir que:

1)  El plano catastral no invada el dominio público y si lo haga la identificación gráfica registral, en cuyo caso, se procederá conforme al supuesto siguiente, advirtiendo la falta de coordinación.

2)  El plano catastral invada el dominio público y no lo haga la representación gráfica de la finca registral, en cuyo caso, se procede conforme a lo dispuesto en la letra anterior.

c) Si plano catastral e identificación gráfica registral están coordinados  y resulte de la certificación de Costas la invasión del dominio público marítimo-terrestre, el registrador denegará la inscripción del título y cancelará la anotación preventiva de suspensión

2.- Si la zona no estuviera deslindada, se iniciará el correspondiente deslinde, a instancia del servicio periférico de costas o del propietario, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud del Registrador, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada; el Servicio Periférico de Costas comunicará el inicio al Registro de la Propiedad, dentro del mes siguiente a la recepción de la petición del registrador y la anotación de suspensión practicada se prorrogará hasta un máximo de cuatro años, con solicitud de la expedición de la certificación de titularidad y cargas a que se refiere el artículo 21.3, lo que se reflejará por nota marginal, quedando el asiento practicado supeditado a la resolución del expediente de deslinde, notificando al registro la fecha del acuerdo de incoación y de su publicación, el plano con la delimitación provisional de la finca, indicándose tales circunstancias por nota marginal.

El registrador, no obstante, practicará la inscripción solicitada cuando el Título presentado testimonie o se acompañe de certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas, acreditando que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre, conforme al artículo 16 de la Ley, reflejando mediante técnicas de geolocalización su situación con relación a la zona de dominio público y las servidumbres de protección y tránsito. (Art. 34.4 RC)

4.4.- Respecto a la descripción de las fincas a inmatricular o en que haya de inscribirse el exceso de cabida, que intersecten con la zona de servidumbre de tránsito o protección, contendrá expresa mención sobre su colindancia o no con el dominio público marítimo-terrestre, conforme artículo 35:

a) Si la manifestación negativa vertida por las partes en el título es coincidente con el contenido de la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador llevará a efecto la inscripción solicitada, siempre que no tenga duda motivada sobre tal extremo, se trate de un tramo ya deslindado y el título incorpore el plano individualizado del deslinde de la finca totalmente coincidente con la descripción literaria de la misma, que permita su localización en la cartografía catastral y su coordinación al estar el deslinde inscrito.

b) Si no existe esta manifestación de colindancia, el Registrador identificará gráficamente la finca, comprobará la no colindancia en el plano georreferenciado del deslinde inscrito y en caso de no colindancia inscribirá.

c) Cuando según la documentación aportada al Registro de la Propiedad no sea posible la identificación gráfica de la finca en la cartografía catastral o existan dudas razonadas sobre su ubicación real, el registrador suspenderá la inscripción y notificará tal circunstancia al titular para que pueda comparecer en el procedimiento registral en los diez días siguientes a la recepción de la notificación, y hacer las manifestaciones y aportación de documentos que procedan en relación con la identificación gráfica de la finca. Determinada la no colindancia con el dominio público marítimo-terrestre, se practicará la inscripción. En caso contrario, se tomará anotación preventiva de la suspensión y se notificará al Servicio Periférico de Costas conforme al artículo 34.1. En este caso el Reglamento se refiere a fincas ubicadas en zonas cuyo deslinde no se ha inscrito o no están todavía deslindadas, por la remisión al artículo citado.

Siempre que el título registral contenga la indicación de que la finca linda con el mar, la colindancia se entenderá referida al límite interior de la ribera del mar, incluso en los casos de exceso de cabida.

Si de la identificación de la finca, conforme a lo dispuesto en el apartado 1, resultara que esta se ubica en las zonas de servidumbre de tránsito o protección, se practicará la inscripción,  indicando tal circunstancia, salvo que se trate de un acto o negocio que vulnere las limitaciones a que están afectas estas zonas.

4.5.- En relación con las segundas y posteriores inscripciones sobre fincas que intersecten o colinden con el dominio público marítimo-terrestre, se aplicaran las siguientes reglas a las segundas o posteriores inscripciones de excesos de cabida, atendiendo a los artículos 15 y 26 y a la rúbrica de la sección 4ª (art. 36):

a) El registrador denegará la práctica de cualquier inscripción de exceso de cabida, cuando la finca tenga puntos de intersección con el dominio público marítimo-terrestre a resultas de expediente de deslinde inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad sobre otras fincas incluidas en la misma zona deslindada, actuación que será comunicada al Servicio Periférico de Costas, para que proceda a solicitar la rectificación de los asientos contradictorios con el mismo.

b) El registrador suspenderá la inscripción del exceso y tomará anotación preventiva por 90 días,  si la finca tiene punto de intersección o colinda con una zona de dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica del dominio público marítimo-terrestre no deslindado, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, que debe suministrar a los Registros de la Propiedad, para su carga en la herramienta registral gráfica, provisional mientras no se apruebe el deslinde, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito.

- Transcurrido dicho plazo sin certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio y lo notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca.

- Si de la certificación resulte que la finca tiene algún punto de intersección con el dominio público marítimo-terrestre según deslinde ya aprobado y no inscrito por orden ministerial, el registrador denegará la inscripción solicitada y cancelará la anotación de suspensión, debiendo procederse por el Servicio Periférico de Costas a solicitar la anotación de la resolución aprobatoria de deslinde.

- Si de la certificación resulta que la finca tiene algún punto de intersección o colinda con zonas de dominio público marítimo-terrestre pendientes de deslinde, el registrador practicará la inscripción solicitada y lo comunicará al Servicio Periférico de Costas, dejando constancia de ello por nota marginal en el folio real, haciendo constar, tanto en el asiento practicado como en la nota de despacho, que el mismo queda supeditado a las resultas del expediente de deslinde. Caso de estar ya iniciado el deslinde, el Servicio Periférico de Costas solicitará del registrador la expedición de certificación de titularidad y cargas y la constancia por nota marginal de todos los extremos recogidos en el artículo 21.3. En otro caso, tales datos se le notificarán una vez se haya acordado la iniciación del expediente.

- Si de la certificación resulta la intersección parcial de la finca, las anteriores limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, debiendo adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado.

El registrador de la propiedad, con ocasión de la emisión de cualquier forma de publicidad registral, informará en todo caso de la situación de la finca en relación con las servidumbres de protección y tránsito conforme a la representación gráfica obrante en el registro, suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.

II.4.- El régimen de afectación y desafectación de los bienes del Estado colindantes con el dominio público marítimo terrestre se regula en el Capítulo IV. (arts. 37 a 39).

III.- El título II  regula limitaciones del dominio sobre terrenos contiguos a la ribera del mar por razones de protección del dominio público marítimo terrestre, distinguiendo limitaciones y servidumbres legales, pudiendo destacar las siguientes disposiciones, que pueden interesar, desde la perspectiva del Registro de la Propiedad:

1.- En las fincas incluidas en la servidumbre de protección se prohíben las edificaciones destinadas a residencia o habitación, incluyendo las hoteleras, salvo campamentos o campings desmontables y autorizados (art. 46 a).

2.- Respecto a las actuaciones sujetas a autorización, los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización bien del Consejo de Ministros (art. 48), de la comunidad autónoma correspondiente (art. 49), previo informe del Ministerio (art. 50), que deberá respetar el planeamiento urbanístico en vigor y en defecto de ordenación, podrá condicionarse su otorgamiento a la previa aprobación del planeamiento, sin que puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite esta autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona, se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas incluidas en la zona de servidumbre de protección. (Art. 49 y 51).

3.- El artículo 58 impone una limitación a los yacimientos de áridos, emplazados en la zona de influencia (500 metros como mínimo medidos desde el límite interior de la ribera del mar, según el artículo 59), que quedarán sujetos al derecho de tanteo y retracto en operaciones de venta, cesión o cualquier transmisión onerosa ínter vivos, a favor del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, para su aportación a las playas.  

Los propietarios de los terrenos afectados deberán notificar al Servicio Periférico de Costas su propósito de transmisión, expresando el adquirente, precio y forma de pago.

El Servicio Periférico eleva propuesta motivada a la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, para que adopte la resolución que proceda, en plazo de un mes desde la notificación, sin que pueda llevarse a efecto la transmisión hasta que transcurra dicho plazo, siempre que durante el mismo no se haya notificado el ejercicio del derecho de tanteo.

El registrador de la propiedad, una vez practicada la inscripción advirtiendo expresamente de la posibilidad del retracto, notificará el mismo día telemáticamente tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas, que eleve la propuesta citada.

El retracto afectará a los adquirentes de derechos posteriores a la inscripción durante un plazo de tres meses a contar desde su fecha, siendo cancelada de oficio, transcurrido dicho plazo sin haber sido presentada en el Registro la documentación acreditativa de su ejercicio.

IV.- El título III regula la Utilización del dominio público marítimo-terrestre, regulando en el artículo 80 un “Registro de usos del dominio público marítimo-terrestre”, en el que se inscribirán de oficio, las reservas, adscripciones, concesiones y autorizaciones de vertidos contaminantes, revisando, al menos anualmente, el cumplimiento de las condiciones estipuladas y los efectos producidos, sin perjuicio de su inscripción en el Registro de la Propiedad a los efectos prevenidos en la Ley Hipotecaria, es decir, sin perjuicio de su posibilidad de inscribir estas figuras en los folio de la finca registral de dominio público, mediante el correspondiente título administrativo, excepto las autorizaciones reguladas en el Capítulo IV, que no son inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 111).

El Capítulo IV regula las concesiones y en su artículo 140 dispone que, sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, conforme a la Ley Hipotecaria. Extinguida la concesión, la inscripción será cancelada a petición de la Administración o del interesado, siempre que tal circunstancia resulte acreditada. El vencimiento del plazo de duración de la concesión implicará igualmente su extinción, pudiéndose proceder a la cancelación del asiento de inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. La resolución firme administrativa que declare su extinción será causa para la cancelación de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Estos extremos serán comunicados por el Servicio Periférico de Costas al Registrador y la cancelación se llevará a efecto en los términos exigidos por la legislación hipotecaria, siempre que sus titulares hayan sido notificados en el expediente y se acredite la consignación a su favor de las cantidades que puedan corresponder al concesionario como indemnización, rescate o cualquier otro concepto. Las concesiones son transmisibles inter vivos o  mortis causa y la misma puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria, según el artículo 141. Las hipotecas y otros derechos de garantía sobre las concesiones transmisibles y el embargo de las mismas, deberán ser comunicados previamente a la Administración concedente por la persona o entidad a cuyo favor se constituye el derecho o, en su defecto, por la persona o entidad que promueva la inscripción. No se inscribirá en el Registro de la Propiedad la transmisión de las concesiones o la constitución de derechos reales sobre las mismas, sin que se acompañe certificación del Servicio Periférico de Costas acreditativa del cumplimiento de los requisitos exigidos y de las cláusulas de la concesión, y, en el caso de embargos, la previa notificación a la Administración concedente.

Conforme al artículo 142, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones por actos ínter vivos de las concesiones.

v.- El Título V regula el régimen de las infracciones y sanciones. Cuando la infracción resulte del incumplimiento de las condiciones del título administrativo de otorgamiento de la concesión, se declarará su caducidad, conforme al artículo 198 y conforme al artículo 199 el Servicio Periférico de Costas notificará al Registro de la Propiedad las resoluciones administrativas que ordenen la reposición o restitución para que tome nota marginal respecto a las construcciones o instalaciones afectadas que hayan podido ser objeto de inmatriculación. Cuando la resolución sea firme se procederá a la cancelación del asiento correspondiente.

VI.- La DA 1ª declara de utilidad pública, a efectos de expropiación, los terrenos de propiedad particular a que se refiere la disposición transitoria segunda de la Ley 22/1988, de 28 de julio, así como los incluidos en la zona de servidumbre de protección que se estimen necesarios para la defensa y el uso del dominio público marítimo-terrestre, respecto de las cuales la Administración General del Estado tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas ínter vivos, para lo cual,  el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente hará público en el BOP y notificará al Registro de la Propiedad las áreas en que los propietarios de terrenos deberán notificar al Servicio Periférico de Costas su propósito de enajenarlos, expresando precio y forma de pago previstos. El Registrador de la Propiedad, tras presentar el título y el transmitente deberán notificar al Servicio Periférico de Costas las condiciones de la enajenación y el nombre del adquirente. El Servicio elevará al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente propuesta motivada para su resolución.

La DA 6ª regula el supuesto especial del dominio público marítimo terrestre de la isla de Formentera, por su especial configuración geomorfológica, concediendo un plazo de dos años a la Administración para efectuar el oportuno deslinde, pero, los propietarios, con título inscrito en el Registro antes de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de terrenos que tras este deslinde dejen de formar parte del dominio público, serán reintegrados en el dominio de aquellos bienes (disposición adicional cuarta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo), lo que dará lugar a la reinscripción en el Registro de la Propiedad de dichos terrenos, a nombre de las personas que figuren como titulares en la última inscripción del dominio anterior a su afectación al dominio público, o bien a la inscripción a favor de sus causahabientes, siendo título inscribible la certificación de la resolución firme que acuerde el reintegro de dichos bienes, descritos conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria e identificados mediante plano catastral que determine su relación respecto de las servidumbres de protección y tránsito. La inscripción a favor de los causahabientes del titular registral requiere que acrediten ante el Registrador su respectivo título de adquisición, y, en su caso, que con carácter previo se reanude el tracto sucesivo interrumpido, bien mediante la inscripción de los títulos intermedios, bien mediante el correspondiente expediente de dominio. Si dicho dominio estuviese afecto a cargas o derechos inscritos en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, su reinscripción requerirá acuerdo de sus titulares de tales cargas o derechos o, en su defecto, resolución judicial.

Conforme a la DA 7ª, la reinscripción a que se refiere la DA 6ª, también será aplicable a lo dispuesto en las disposiciones adicionales quinta y sexta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

RÉGIMEN TRANSOTORIO

Conforme a la DT 1ª,  los titulares de espacios de la zona marítimo-terrestre, playa y mar territorial declarados de propiedad particular por sentencia judicial firme anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre y deberán solicitar la concesión en el plazo de un año a contar desde la mencionada fecha, por 30 años prorrogables por otros 30. Transcurrido el plazo sin petición, la concesión se otorgará de oficio, salvo renuncia del interesado. El plazo se computa desde el 29 de Julio de 1989.

Conforme a la DT2ª, Los titulares de los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión. Si la inscripción registral del último titular de los terrenos no puede practicarse por afectación de la finca al dominio público marítimo-terrestre, y así se acredita por certificación del Registro de la Propiedad, no será obstáculo para la tramitación de la concesión siempre que los titulares de los terrenos justifiquen la posesión de los mismos mediante escritura pública que acredite la condición de heredero, legatario o cualquier otra transmisión de derecho. Transcurrido el plazo sin solicitud, la concesión se otorgará de oficio por la Administración, salvo renuncia del interesado. Los plazos se computan desde el 29 de Julio de 1989.

Conforme a la DT 3ª, En los tramos de costa en que el dominio público marítimo-terrestre no esté deslindado o lo esté parcialmente a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se procederá a la práctica del correspondiente deslinde, si bien los titulares registrales de los terrenos amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, comprendidos en el deslinde practicado, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, conforme a la DT 1ª  y tendrán un derecho preferente, durante diez años, para la obtención de concesiones para nuevos usos o aprovechamientos sobre la totalidad de la superficie a que se refiera la inscripción amparada en el artículo 34 LH.

Los anteriores titulares registrales de aquellos terrenos que, de haberse practicado un deslinde por la Administración conforme a la Ley 28/1969, de 26 de abril, hubieran quedado excluidos del dominio público marítimo-terrestre, pasarán a tener un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, respetando los usos y aprovechamientos existentes en el momento de la aprobación del deslinde, en los términos previstos en el apartado cuarto de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio. La solicitud de concesión deberá realizarse dentro del plazo de un año a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde.

Conforme a la DT 4ª, en los tramos de costa en que esté completado el deslinde del dominio público marítimo-terrestre a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, pero haya de practicarse uno nuevo para adecuarlo a las características establecidas en aquella para los distintos bienes, los terrenos que resulten comprendidos entre la antigua y la nueva delimitación quedaran sujetos al régimen establecido en la disposición transitoria primera de este reglamento, computándose el plazo de un año para la solicitud de la concesión a que el mismo se refiere, a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde. Transcurrido dicho plazo sin que se solicite la concesión ésta se otorgará de oficio, salvo renuncia del interesado, computando el plazo de la concesión otorgada a partir de la fecha de aprobación del deslinde.  Si la solicitud de concesión se hubiera realizado dentro del plazo de un año a partir de la fecha de aprobación del deslinde, el plazo de la concesión computará a partir de la fecha de su otorgamiento.

Las relaciones entre las normas del Título II relativo a las zonas de servidumbre de protección e influencia y las normas urbanísticas, que clasifican el suelo, se regulan en las DT 8ª, 9ª y 10ª; en especial, tomando en consideración la clasificación del suelo en el momento de entrada en vigor de la Ley de Costas, el 29 de Julio de 1989; en especial, la 10ª regula esa relación cuando el suelo que se encuentre en la servidumbre de protección tenga la consideración de suelo urbano en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Costas,  en las que, frente a la prohibición absoluta anterior, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre, en desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, siempre que no se traten de usos y construcciones no prohibidas por el artículo 25 y con sujeción a los requisitos establecidos en la propia DT 10ª.

En todo caso, hay que tener en cuenta la regla general de la DT 11ª, de Adecuación de las normas de protección de la ordenación del territorio y urbanísticas, pues sin perjuicio de los dispuesto en las disposiciones anteriores, la ordenación territorial y urbanística del litoral existente a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, deberá adecuarse a las normas que se aprueben conforme a lo previsto en los artículos 22 de la citada ley y 42 y 43 de este reglamento.

La DT 13ª regula el régimen de las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, sin la autorización o concesión exigible con arreglo a la legislación de costas entonces vigente, serán demolidas cuando no proceda su legalización por razones de interés público

La DT 14ª regula el régimen de las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo previsto en la disposición transitoria anterior, así como en las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración General del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, para los usos recogidos en el artículo 25.1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, según se encuentren en el dominio público, en la servidumbre de tránsito, o en la de protección; en estas últimas,  podrán realizarse, obras de reparación y mejora, consolidación y modernización, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes. La prohibición de aumento de volumen, altura y superficie de las construcciones existentes, lo que se aplica a la totalidad de la unidad edificatoria, independientemente de la parte de la construcción sobre la que se pretenda actuar, definiendo lo que se entiende por obras de reparación, mejora, consolidación y modernización. A estos efectos, el Servicio Periférico de Costas podrá solicitar del Registrador de la Propiedad que haga constar mediante nota marginal la situación jurídica de los inmuebles afectados conforme a las previsiones establecidas en la disposición transitoria cuarta de la Ley, remitiendo a tal fin certificación de la resolución firme que determine el régimen jurídico aplicable a la finca afectada, que deberá estar identificada y su titular haber sido notificado en el expediente; que podemos considerar como una nota marginal de modificación de derechos, pues modifica el contenido del derecho de propiedad inscrito, de modo análogo a la nota marginal que se practica, al amparo del 20.4 del TRLS, cuando el Ayuntamiento hace constar las limitaciones urbanísticas a que está sujeta la obra antigua inscrita en el Registro.

Pedro Fandos Pons.

Director de BGRMAYC.

ARTÍCULO PUBLICADO EL 20 DE NOVIEMBRE DE 2014