SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2/7/2002

 1. GARAJE SUBTERRÁNEO. Un ayuntamiento dueño de un solar patrimonial, se propone ceder el subsuelo del mismo a un particular para la construcción de un estacionamiento subterráneo. La cubierta del garaje, conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico del municipio, ha de destinarse a plaza pública. Se plantea la fórmula jurídica a adoptar para cumplir ese objetivo.

Una fórmula posible sería establecer a favor del adjudicatario privado un derecho sobre el subsuelo en los términos del artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, determinando por medio de un régimen de propiedad horizontal los derechos y obligaciones del dueño del suelo y el de la cubierta. El obstáculo es que la cubierta no se destinará a un uso privado sino a plaza pública.

Tal vez por eso, parece lo más adecuado el constituir sobre el suelo destinado a la construcción del garaje una servidumbre de utilidad pública conforme al artículo 550 del Código civil, previniendo en el título constitutivo, en concordancia con el planeamiento, todo aquello que se considere oportuno respecto al modo de sufragar los gastos de mantenimiento de la cubierta.

 2. PARTICIÓN. Se realiza la partición por el contador-partidor, que es abogado de profesión, de modo sumamente meticuloso, dado que existe un fuerte enfrentamiento entre los interesados, señalándose en la misma la existencia de un legado, en testamento ológrafo, de unas joyas, legado al que el contador ha dado cumplimiento y que según afirma, no supone menoscabo para ninguna de las demás disposiciones testamentarias. No se presenta, sin embargo, el dicho testamento ológrafo. Se plantea si el registrador para inscribir la partición ha de pedir o no el testamento

El dilema está en aceptar las manifestaciones del contador-partidor e inscribir el documento o bien reclamar la presentación del testamento ológrafo. A favor de esta segunda posición se encuentra el hecho de que el testamento es el título de la sucesión, de modo, que es preciso determinar cuál es el válido, toda vez que el testamento anterior pudo haber quedado revocado por el posterior ológrafo conforme al artículo 739 del Código civil.

Exigir la protocolización del testamento a fin de comprobar la certeza de las afirmaciones del contador-partidor, puede parecer un expediente excesivamente formal. Pero atendidas las circunstancias, parece que si el contador-partidor cita la existencia del testamento, no es sino porque quiere extremar todas las consecuencias de la voluntad del testador, entre, las que aparecen esas exigencias formales impuestas por los artículos 689 del Código civil y 14 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, la presentación del testamento parece necesaria, a menos, que el registrador, de las demás circunstancias del caso, llegue a la certeza de que la disposición ológrafa en nada menoscaba la partición presentada, la cual, por otra parte, goza a su favor de un fuerte principio a favor de la conservación de la que se haya realizado, por los perjuicios, que se derivan del mantenimiento de la situación contraria de indivisión. 

  3. ARRENDAMIENTOS HISTÓRICOS. El titular registral de un inmueble rústico es casado y vecino de Guecho, habiendo adquirido el bien por herencia en ese estado. En el Registro consta una segregación y venta posterior del inmueble en las que comparece la mujer a prestar el consentimiento. Ahora el arrendatario de un arrendamiento rústico histórico demanda al marido para acceder de modo diferido a la propiedad. Se plantea si el bien se halla en comunicación foral y, por tanto, si debe ser demandada la esposa.

  El artículo 99 del Fuero civil de Vizcaya exige el consentimiento de ambos cónyuges en comunicación foral para la disposición de bienes. Ahora bien, para la enajenación forzosa como consecuencia del ejercicio por el arrendatario de su derecho de acceso a la propiedad no se exige el consentimiento del arrendador, el cual, debe soportar tal ejercicio que se le impone al margen de su consentimiento.

  Por la innecesariedad de que se demande a la esposa militan algunos argumentos, como el que la misma Ley 1/1992, de arrendamientos rústicos históricos se refiere en todo momento al arrendador como la persona que ha de soportar el derecho de acceso a la propiedad. Además, el procedimiento de determinación del justiprecio es semejante a la expropiación forzosa, donde basta que el procedimiento se entienda con el titular registral.

Bilbao, 2 de julio de 2002

Carlos Ballugera