SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 03/06/2003

1. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se vuelve sobre la exigencia de visado para la inscripción de la adjudicación por compraventa y arrendamiento de viviendas de protección oficial que realiza el art. 26 del Decreto del Departamento de Vivienda y Asuntos sociales del Gobierno Vasco, 315/2002, de 30 diciembre de régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo (LPV 2002\445).

Frente a lo señalado en la sesión anterior se afirmó que reducir la exigencia de visado para la inscripción a los casos de adjudicaciones por compraventa o arrendamiento en viviendas de promoción pública conduce al absurdo, ya que se exige visado respecto de aquellas transmisiones que menos peligro tienen de pasar desapercibidas para la Administración de vivienda.

Con ello, además, se vigila más la primera transmisión que la segunda. Desde el punto de vista del control administrativo, el visado es más necesario para las segundas transmisiones, ya que en la primera, en los casos de promoción pública, la intervención y vigilancia de la Administración ya se realiza a través de los procedimientos públicos de adjudicación.

Ahora bien, el argumento es ilustrativo en cuanto señala como causa de la exigencia del visado por el registrador la de evitar que se inscriban transmisiones que no hayan sido, con anterioridad, homologadas administrativamente. Es decir, señala como finalidad de la intervención del registrador la de coadyuvar al control administrativo de las transmisiones de viviendas de protección oficial.

Sin embargo, la finalidad del Registro de la propiedad no es la de control administrativo sino que se halla al servicio de seguridad del tráfico. Si lo que se pretende es poner al registro al servicio del control administrativo, o al menos, el coordinar la estructura administrativa de seguridad jurídica preventiva –notarios y registradores- el medio más adecuado no es el cierre registral sino que existen otros medios.

En efecto, cabe optar, o bien, por un control “a posteriori” mediante la imposición al registrador de la obligación de comunicar al órgano administrativo la inscripción de determinadas transmisiones de viviendas de protección oficial sin visado ni solicitud del mismo, o bien, limitar el cierre registral a la falta de constancia en el Registro de la propiedad de la solicitud de visado por el interesado.

Si bien, este último procedimiento puede enfrentar dificultades semejantes al cierre registral por falta del visado, es más respetuoso con el reparto constitucional de competencias, pues realiza la coordinación de los dos ámbitos administrativos manteniendo la independencia de sus esferas competenciales o funcionales.

Ahora bien, no parece posible llegar a esas conclusiones a través de la mera interpretación de la norma, sino que para la instrumentación de una u otra solución es necesario un desarrollo de la misma, lo que podría producirse por medio de una Orden del Departamento correspondiente o por otro medio jurídico que se estime adecuado.

Desde otro punto de vista, se considera que una interpretación lógica del Decreto y, en particular, del término “adjudicaciones” del último punto del párrafo IV del art. 26.1 del mismo es entender que el autor del reglamento ha cometido en su redacción, una imprecisión técnica que le ha llevado a decir “adjudicaciones” donde debió decir “transmisiones”. Por ello, interpretando el precepto conforme a su espíritu y finalidad debe entenderse que se quiso imponer el cierre registral para las transmisiones en compraventa o arrendamiento de viviendas de protección oficial.

Ahora bien, apelar al espíritu de la norma cuando existen dudas de que la misma haya respetado la reserva de ley que es exigible para delimitar las facultades dominicales o cuando puede chocar contra el carácter temporal de las prohibiciones de disponer, no pacifica la cuestión.

2. RECURSO GUBERNATIVO. Se plantea el régimen de la suspensión de los plazos a que se refiere el art. 66 LH, en particular, si en caso de desestimación por silencio del recurso gubernativo, se entiende que la suspensión de los plazos mencionada continúa hasta el transcurso del año a que se refiere el art. 328 LH para la interposición del recurso judicial o si, por el contrario, el asiento de presentación caduca.

Según el art. 66 de la Ley Hipotecaria los plazos de vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva por defecto subsanable, se suspenderán hasta la resolución definitiva del recurso. Pero se plantea la duda de cuándo debe entenderse terminado el recurso, si con la vía gubernativa o en la judicial.

1.- La solución definitiva del recurso se produce ante la DGRN

Si entendemos que la terminación se produce en la vía gubernativa con la estimación o desestimación, incluida la desestimación por silencio, de acuerdo con el principio de rogación, nada impide a un interesado precipitar la caducidad del asiento de presentación.

Para ello, deberá solicitar la constancia registral de la desestimación por silencio, acreditándosela al registrador, con la correspondiente certificación administrativa o, al menos, con la solicitud de dicha certificación.

En ese caso, el registrador haría constar la desestimación al margen del asiento de presentación, con lo que volvería a correr su término, el cual conducirá, por el mero paso del tiempo, a la caducidad del asiento, despejándose el camino para títulos posteriores.

Ahora bien, a fin de no reducir a la inoperancia el recurso judicial, aparece como conveniente que en el despacho de los títulos posteriores se haga constar que lo es sin perjuicio del recurso judicial que pudiera interponerse en el plazo de un año desde la resolución del recurso gubernativo.

2.- La resolución definitiva del recurso se produce ante el juez

Si entendemos que la terminación se produce ante el juez, los plazos no podrían reanudar su curso hasta el paso del año a que se refiere el art. 328.II LH.

Esta solución presenta, también, algunas dificultades. Como la prórroga de la vigencia del asiento de presentación lleva consigo la de los asientos de presentación posteriores contrarios o conexos (art. 432.2 RH), se para el Registro un año, durante el que pende la espada de Damocles del título anterior defectuoso que, sin embargo, puede ser considerado válido por una resolución judicial.

Además, la prórroga o aplazamiento del despacho de títulos objeto de asientos de presentación posteriores se produce por la prórroga y no por la suspensión de los anteriores. Por otra parte, dado que la eficacia del recurso se ha desvirtuado por virtud de la admisión de la subsanación pese a la pendencia de la impugnación de la calificación (último párrafo del art. 325 LH), cabe entender que no existe esa suspensión y que los asientos de presentación posteriores de títulos contrarios o conexos no se prorrogan y pueden despacharse los títulos que los provocaron.

En ese caso, sin embargo, también parece conveniente manifestar en el acta de inscripción y en la nota al pie del título, en caso de desestimación por silencio, que el despacho del mismo lo es sin perjuicio del eventual recurso judicial en el plazo de un año, solución coincidente con la que se apuntaba para el caso anterior. En esta solución abunda el que no pueden interpretarse las disposiciones del legislador en el sentido de conducir a la inoperancia los recursos que concede.

Como vemos, al margen de que consideremos que la terminación del recurso se produce ante uno u otra instancia, la solución alternativa al cierre registral presenta el inconveniente de posibilitar interpretaciones que abren el Registro a situaciones jurídicas claudicantes, lo que va contra la claridad de los asientos y la certidumbre fundadora de la seguridad jurídica.

3. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. Tras la entrada en vigor de la LEC que dio nueva redacción al art. 86 LH se plantea el régimen de la caducidad de las anotaciones preventivas prorrogadas bajo el imperio del art. 199.II RH, en especial, cuando se presenta en el Registro, durante los cuatro primeros años de la prórroga de la anotación preventiva de embargo inscrita, un mandamiento ordenando una nueva prórroga.

La DGRN en su Instrucción de 12 de diciembre de 2000 (RCL 2000\2937) plantea las relaciones entre el art. 86 LH y el 199 de su Reglamento dentro de la dialéctica retroactividad-irretroactividad.

Desde ese punto de vista, pese a su contundencia, la solución que adopta es dudosa. En efecto, ya es cuestionable que el régimen de una determinada situación jurídica, como es la relativa a la vigencia de una prórroga de una anotación preventiva, cuya regulación se contiene en la Ley, sitúe su centro de gravedad en un precepto reglamentario que se alza, cuestiona o mitiga la eficacia proclamada en la ley, es decir, la caducidad por el paso de determinado periodo de tiempo.

  Pero admitiendo el terreno dialéctico señalado, cabe aducir en pro de la práctica de una nueva anotación preventiva de prórroga, pese a hallarse la anotación prorrogada por otra tomada con anterioridad a la entrada en vigor de la actual LEC, algunos argumentos.

  Conforme al art. 2.3 CC hay que estar a la propia ley para determinar su carácter retroactivo. Por su parte la DGRN y el Tribunal Supremo admiten las reglas del Código civil en materia de Derecho transitorio, es decir, sus disposiciones transitorias o el art. 1939, como normas supletorias de otras leyes que carecen de específicas reglas de Derecho intertemporal[1].

  Sin embargo, respecto de la reforma del art. 86 LH, podemos preguntarnos ¿a las Disposiciones transitorias de qué Ley hemos de atender? ¿A las de la propia LEC o a las de la LH? Si considerásemos que ha de atenderse a la ley que realiza la reforma habríamos de tener en cuenta las Disposiciones transitorias quinta a séptima de la misma, las cuales dejan un margen para la retroactividad de grado medio y mínimo dependiendo del tipo de procedimiento en el que se haya acordado la anotación preventiva.

Sin embargo, ello no quiere decir que no podamos encontrar una orientación adicional si atendemos, también, a las Disposiciones transitorias de la ley reformada, la LH. En efecto, el criterio del legislador de los años cuarenta al redactar esas Disposiciones transitorias fue el de poner término y ordenar la caducidad de los asientos gravosos para el dominio.

Así se dispone la caducidad de menciones (Disposición Transitoria primera de la LH), anotaciones preventivas (segunda), hipotecas (tercera). Por el contrario, se confirman los efectos de las inscripciones de posesión como antesala del dominio. En definitiva se ordena la liberación de aquellos gravámenes que afectan al dominio y se afirman o refuerzan aquellos derechos con cierta vocación al mismo.

Siguiendo ese criterio, del mismo modo que la retroactividad de las disposiciones que ordenasen la caducidad de lo que refuerza el dominio del titular registral debe mirarse de modo restrictivo a la luz del art. 9.3 CE, lo contrario ha de decirse cuando se trata de disposiciones que liberan ese derecho de restricciones, que por el dilatado transcurso del tiempo, son de dudosa vigencia.

  Es más, parece clara la admisión de la retroactividad de las disposiciones favorables, en este caso las favorables a la libertad del dominio. La irretroactividad absoluta sólo es predicable, por razón del art. 9.3 CE de las disposiciones sancionadoras no favorables o las restrictivas de derechos individuales. Por el contrario, un criterio favorable a la libertad del dominio unido al “favor debitoris” y al tenor del art. 1939 CC aconsejan admitir la posibilidad de la prórroga adicional a la que nos venimos refiriendo.

  Finalmente la propia DGRN reconoce, en resolución, de fatigosa inteligencia, de 29 de mayo de 1998 (RJ 1998\4461), la dificultad del planteamiento en torno a la retroactividad de la norma y considera otro punto de vista, a saber, el de la difícil conciliación interpretativa del art. 86 LCGC y el art. 199 de su Reglamento.

  Por todo ello, parece aconsejable plantear la cuestión al margen de la dialéctica señalada y elegida por el Centro Directivo. El dilema, verdaderamente, se plantea desde el punto de vista de interpretación de una norma, el art. 86 LH, frente a su desarrollo reglamentario, art. 199.2 RH, “contra legem”.

Conforme al art. 86, la presentación del mandamiento conteniendo una segunda prorroga es la conducta procedente, con arreglo a su tenor literal, a fin de evitar la caducidad del asiento.

Esa conclusión se desprende de una modificación legislativa que no hace sino desarrollar interpretativamente las consecuencias que ya se hallan impresas en el propio art. 86 cuando admite una prorroga de la anotación preventiva:

Si la prorroga es por cuatro años, caducará a los cuatro años, parece una redundancia, pero dado el tenor del art. 199.II RH, ahora la Ley lo dice expresamente: las anotaciones prorrogadas caducan, pese al art. 199.II RH, según se desprende de la propia ley, la cual ahora lo dice mediante una redundancia, que demuestra, precisamente, lo que ya decía: que las anotaciones preventivas prorrogadas caducan.

El art. 199 RH únicamente dice que no se cancelarán por caducidad las anotaciones preventivas prorrogadas por mandato de la autoridad judicial, una vez vencida la prorroga sino mediante acreditar adicionalmente que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento.

Es decir, las anotaciones preventivas prorrogadas caducan a los cuatro años de su fecha. Pero para su cancelación, no basta el mero vencimiento de la prorroga, sino que es preciso acreditar la firmeza de la resolución definitiva firme del procedimiento.

Por tanto, la cuestión es únicamente si para la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas, una vez haya vencido el término de prórroga, han de ser canceladas o si se precisa, además, acreditar todavía la resolución definitiva firme en el procedimiento.

Al autorizar el precepto sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos, después de la primera, parece evidente que la primitiva prorroga puede desembocar en una caducidad que determinará la cancelación de la misma si no es, previamente, vuelta a prorrogar.

El requisito reglamentario, en beneficio del proceso, tal vez pueda impedir al registrador que cancele por caducidad las anotaciones prorrogadas antes de la vigencia de la actual LEC, y que se hallen caducadas por haber vencido el término de la prórroga. Pero ello no es óbice, en ningún caso para que practique una segunda o ulterior prórroga de la anotación preventiva prorrogada una vez con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC y no caducada.

  4. CESIÓN OBLIGATORIA. Se suspende la inscripción de la cesión en cumplimiento de obligaciones urbanísticas de unos terrenos sobre los que se halla construido un parvulario por ser contraria al art. 29 del Real Decreto 1093/1997, de 4 julio 1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria (RCL 1947\476, 642 y NDL 25952) sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (AURH en adelante), dado que los terrenos se hallan gravados con un conjunto de servidumbres.

La registradora reclama el consentimiento de los titulares de las servidumbres o la liberación del terreno de las mismas mediante el expediente de liberación de los arts. 209 y 210 LH. En los terrenos resultantes de la cesión se pretende derribar el parvulario y construir viviendas sociales.

Se insiste ante la calificación en aceptar los terrenos pese a la carga y en la necesidad imperiosa de realizar la cesión a fin de iniciar la promoción de viviendas sociales. No se aportan las circunstancias del expediente administrativo en el que, hace más de cuarenta años, se acordó la cesión obligatoria. El caso presenta una dificultad adicional dado el elevado número de titulares de las servidumbres, a saber, los titulares de pisos en los edificios colindantes a la finca objeto de cesión obligatoria.

El interés protegido por la norma mencionada es evitar que el Ayuntamiento adquiera con cargas terrenos que van a ser destinados al dominio público. Sin embargo, el destino que se pretende es para una promoción de viviendas.

Además, se ha perdido noticia y referencia del expediente de equidistribución, dado el tiempo transcurrido desde que la misma se llevó a efecto y, dado que la liberación de la servidumbre plantea la dificultad adicional de reunir el consentimiento de un numeroso grupo de afectados, parece necesario acudir a vías alternativas.

Las soluciones posibles obligan a prescindir de la cesión obligatoria y considerar si es posible el cumplimiento de los fines municipales mediante la transmisión del dominio a favor del Ayuntamiento con carácter patrimonial y sin perjuicio de las servidumbres a fin de que el Consistorio pueda disponer de los bienes para la promoción de las viviendas[2].

Bilbao, 3 de junio de 2003

Carlos Ballugera