SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 3/12/2002

1. NOVACIÓN DE HIPOTECA. Se plantean en primer lugar las modificaciones en la obligación garantizada con hipoteca para el caso de financiación de promoción de edificios residenciales. Se señalan dos hipótesis, una primera en la que la entidad financiera concede al promotor una determina cantidad de crédito de la que le hace entrega en veces sucesivas, se garantiza una sola obligación con una hipoteca, sin que existan terceros. En una segunda hipótesis suponemos la existencia de dos hipotecas, una en garantía de una cantidad y otra en garantía de una cantidad distinta. Antes de la entrega de las viviendas, acreedor y deudor-promotor distribuyen el importe total de ambas hipotecas.

 El problema se plantea en el segundo caso, donde resulta necesario para proceder a la división de responsabilidad, previa a la entrega de las viviendas, cerrar la cuenta antes del vencimiento del plazo, fijar el saldo y convertir la hipoteca en garantía de crédito en una que garantice el préstamo por la cantidad resultante del saldo. Dichas operaciones se harán por acreedor y deudor hipotecante.

El modo de inscribir la operación de novación, no existiendo terceros, es mediante una nueva inscripción y notas marginales en las inscripciones de hipotecas que se modifican. No procede la cancelación de los asientos primitivos, ya que por ejemplo, en el supuesto de quiebra con retroacción se puede dar el caso de que la quiebra afecte a la novación pero no a las inscripciones de hipotecas primitivas. Si se cancelan éstas, la cancelación de la novación que pudiera resultar de la retroacción de los efectos de la quiebra no afectará a las hipotecas primitivas.

2. GARANTÍA HIPOTECARIA DE LOS INTERESES QUE SE DEVENGAN DURANTE LA EJECUCIÓN. Se plantea si los intereses de demora desde el cierre de la cuenta de crédito o desde la liquidación de la deuda en el préstamo con interés variable, hasta la reclamación judicial, quedarán garantizados con la cantidad de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora que se estableció expresamente o, si por el contrario, es necesaria una garantía separada, habida cuenta del límite por intereses devengados durante la ejecución y costas del treinta por ciento de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, que establece el art. 575 LEC.

 La aplicación del art. 575 LEC a la ejecución de la hipoteca, ya sea ejecución según las reglas generales o ya sea ejecución directa, parece evidente a la vista del art. 681.I LEC, dado que no hay especialidad en cuanto a la cuantía de la reclamación ejecutiva en el procedimiento de ejecución directa. Ello permitirá incrementar las cantidades reclamadas en la demanda ejecutiva por principal e intereses, remuneratorios y moratorios, en un treinta por ciento de esa cantidad, por concepto de intereses y costas devengados en la ejecución.

Ahora bien, frente a tercero, el acreedor sólo podrá obtener la cantidad máxima que haya quedado garantizada por la hipoteca, en particular, sólo podrá obtener por intereses hasta el límite hipotecario fijado para los mismos. Sólo en el caso de que el deudor sea propietario del bien ejecutado podrá el acreedor, a costa del precio de remate remanente tras el pago de la responsabilidad hipotecaria, resarcirse del resto de las cantidades reclamadas y no satisfechas.

La garantía separada de las cantidades por intereses y costas que se devenguen en la ejecución, sólo tendrá sentido cuando la cantidad garantizada por intereses remuneratorios y moratorios no haya agotado el límite de los cinco años del art. 114 de la LH y durante la ejecución se prevea que se devengarán intereses adicionales no cubiertos por la garantía hipotecaria. En ese caso, debe tenerse presente que la garantía por intereses y la por costas no pueden englobarse conforme a las resoluciones de la DGRN de 14 de febrero y 15 de marzo de 1935. Pero en ese caso, la garantía separada por intereses moratorios no sería sino un aumento de las responsabilidad por intereses de demora que, como se ha dicho, se halla sujeta al límite del art. 114 LH.

3. GARANTÍA HIPOTECARIA DE LOS INTERESES DE DEMORA EN CASO DE APERTURA DE CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE. Se plantea si es conveniente una garantía especial por intereses de demora en el caso de créditos en cuenta corriente garantizados con hipoteca, si se sigue aplicando el art. 153 LH y, en particular, si debe expresarse el plazo de duración del crédito.

 Se plantea en primer lugar si cabe cargar en la cuenta de crédito los intereses de demora, toda vez que parece que en el crédito en cuenta corriente no es posible que se generen intereses de demora sino a partir del momento en que se cierre la cuenta. Sin embargo, dada la atipicidad de la figura y el consecuente juego de la autonomía de la voluntad en la configuración de estos contratos la DGRN en resoluciones de 16 de junio y de 13 de julio de 1999, señala que es admisible el establecimiento de reducciones o ampliaciones del límite del crédito disponible, por lo que producida una de estas reducciones sin que se amorticen por el acreditado las cantidades dispuestas con anterioridad por encima del nuevo límite reducido, parece que podrán devengar intereses de demora, los cuales, sin embargo, no parece que puedan adeudarse en la cuenta, pues precisamente se parte del supuesto de que el saldo disponible se halla agotado. Sólo podrán ser adeudados cuando se reintegre por el acreditado una cantidad suficiente para dejar saldo al efecto. Sin embargo, la DGRN en la resolución citada de 15 de junio, entiende que “la referencia al retraso en el cumplimiento de las obligaciones de pago asumidas como causa determinante del devengo de los intereses moratorios ha de entenderse limitada al que se produzca una vez liquidada la cuenta a su cierre y con relación al saldo que resulte exigible, intereses que a partir de entonces ya no pueden integrarse en ella como una de sus partidas aun cuando no se hubiera agotado el límite de disponibilidad, por lo que pasarán a constituir obligación independiente y, como tal, susceptible de garantizarse de forma autónoma con independencia de la principal constituida por el saldo de liquidación que los devengue”.

Por tanto, el problema que afronta el acreedor es que no haya saldo para poder adeudar en la cuenta los intereses de demora, los cuales quedarían fuera de la garantía hipotecaria. Es esa posibilidad la que avala la conveniencia de establecer una garantía específica por estos intereses.

En cuanto al régimen de la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito y vigencia del art. 153 LH, hay que entender que el mismo sigue vigente, si bien, en el caso de ejecución directa, la oposición del deudor por error en la determinación de la cantidad exigible, se seguirá por los trámites del art. 695 LEC que permiten al deudor plantear la oposición por ese motivo en cualquier momento dentro del procedimiento de ejecución.

4. VENTA EXTRAJUDICIAL. Se plantea la inscribilidad del siguiente pacto: “Ejecución extrajudicial de la hipoteca. Vencido parcial o totalmente el crédito y hasta el completo pago de la deuda, los contratantes acuerdan que el Banco podrá ejercitar el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca regulado en el RH.”

 La referencia del art. 153 LH al procedimiento establecido en los arts. 129 y siguientes se entiende únicamente al procedimiento de ejecución directa. No es posible en el caso de hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito el acudir a la venta extrajudicial de la finca por la posibilidad que tiene el deudor de alegar judicialmente error en la determinación del saldo conforme al art. 695 LEC.

5. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. La entidad de crédito plantea cuál es el modo más sencillo de comprobar sistemáticamente la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado por impago de capital, intereses remuneratorios o de demora, e incluso de un conjunto de conceptos agrupados bajo el epígrafe de “Créditos conexos”, que suelen referirse a la cuota de seguro, gastos de tasación del inmueble, gastos notariales y registrales. La entidad solicita expresamente la inscripción de dicho pacto de vencimiento anticipado y certificación de titularidad y cargas con expresión concreta de si se ha procedido a la inscripción de dicho pacto.

 El pacto de vencimiento anticipado procede por falta de pago de alguna cuota de capital o intereses cuando el préstamo o crédito se amortice mediante el pago de cuotas sucesivas. El art. 693 LEC concede al acreedor la facultad de solicitar en la ejecución que el deudor pueda terminar el procedimiento de ejecución mediante el pago de las cantidades vencidas como si no se hubiera producido el vencimiento total de la deuda.

Esta facultad exorbitante del acreedor es de suponer que puede ser renunciada o mitigada, de suerte que en la cláusula de vencimiento anticipado se pacte un número superior de cuotas por cuya virtud se producirá el vencimiento total.

Piénsese que la dureza de la cláusula es contraproducente para las propias entidades de crédito, las cuales muy rara vez acuden a la ejecución de la totalidad del préstamo por el impago de una sola cuota, impago que puede deberse a dificultades transitorias del cliente. Por otra parte, conceder a los clientes la posibilidad de impagar varias cuotas y ponerse al día con posterioridad y, sin embargo, pactar en la escritura el vencimiento total por el impago de una sóla cuota, puede tratarse de una conducta, que amén de discriminatoria para ciertos clientes, puede ser abusiva.

En cualquier caso el privilegio que se concede con rango de ley a los acreedores debe ser interpretado en beneficio de los adherentes, máxime cuando la jurisprudencia tiene sentado que el incumplimiento resolutorio ha de ser de la obligación principal y además terminante, de suerte que se precisa un impago prolongado, duradero e injustificado, de modo que un simple cumplimiento moroso o un incumplimiento secundario no puede dar lugar a la resolución.

Por lo que se refiere a los conceptos conexos, lo cierto es que entre los mismos se reúnen un conjunto heterogéneo que tiene un tratamiento diverso respecto de su efecto para con los terceros, por lo que es preciso especificar de que conceptos se trata, determinación sobre cuya necesidad insiste especialmente la jurisprudencia de la DGRN. La heterogeneidad que se denuncia se aprecia en la misma cláusula ya que se incluyen bajo la misma rúbrica créditos de devengo periódico como es el caso de las primas de seguro, con otros que dan lugar a obligaciones de pago único, como la tasación para subasta del inmueble. Por no mencionar, con respecto a dicha tasación, que la misma redunda en beneficio de la entidad acreedora, por lo que la imputación del pago al deudor habría de justificarse de algún modo.

En general cabe recordar con la sentencia del Tribunal Supremo de 22 marzo 1993 (RJ 1993\2530) que el art. 1124 del Código Civil, en relación en este caso con el 693 de la LEC, que es ley adjetiva y no sustantiva, no ha de interpretarse de una manera automática, sino en sentido racional, lógico y moral, de forma que no basta una infracción, sino que requiere que el principio de reciprocidad esté perfectamente caracterizado, y no entra en juego cuando tratándose de obligaciones que estando incorporadas a un contrato unilateral o bilateral, tienen mero carácter accesorio o complementario, en relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato.

Ese carácter secundario de las obligaciones puede predicarse de muchos de los créditos conexos, sobre cuyo acceso al Registro se ha pronunciado también la DGRN en numerosas resoluciones en las que se destaca la necesidad de que el incumplimiento tenga trascendencia real y de que se halle en íntima conexión con la garantía. Ello no obsta, por otra parte, a que algunos de tales créditos conexos puedan ser objeto de aseguramiento mediante hipoteca de máximo específica.

En cuanto al modo de tomar conocimiento el acreedor de la inscripción del pacto de vencimiento anticipado y de su extensión, en ocasiones la misma nota de despacho será expresiva de dicha inscripción y de la denegación de los pactos relativos al mismo que no han tenido acceso al Registro. Ello, sin perjuicio, de que mediante certificación solicitada al efecto pueda la entidad de crédito obtener la información que precisa sobre el pacto.

Bilbao, 3 de diciembre de 2002

Carlos Ballugera