SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 4/02/2003

1. LOCAL COMERCIAL DESTINADO A TRASTEROS. Se quiere destinar parcialmente a trasteros un local comercial para su venta por cuotas con asignación de zonas. Para ello, sin dividir formalmente el local, se procede mediante la separación de cuotas, de modo que, un veintisiete por ciento se asigna al local propiamente dicho, el cual cuenta con salida directa a la calle, y el sesenta y tres por ciento restante se reserva para la venta de los trasteros mediante cuotas indivisas y con asignación de zonas de uso exclusivo. En la inscripción del régimen de propiedad horizontal del edificio no hay estatutos inscritos.

El problema se produce al realizarse una efectiva división del local sin autorización de la Junta de propietarios contra lo prevenido en el art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante). Para ello se utiliza el subterfugio de constituir en comunidad objetos que en realidad se hallan perfectamente individualizados, como ocurre con la parte del local que se destina a tal, el cual goza de acceso directo e independiente.

A ese respecto, cabe traer a colación los argumentos de las resoluciones de 6 y 13 de octubre de 2000, según las cuales “la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso [...] son susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria, por lo que aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse”.

Por tanto, es necesaria, para la división del local en uno dedicado a local comercial y en otro a trasteros, una división, que deberá contar con la autorización de la Junta de propietarios.

En cuanto al destino a trasteros de uno de los locales, ello resulta perfectamente posible de acuerdo con el art. 53 b) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario (AURH en adelante). La posibilidad de aplicar el régimen del art. 68 RH a los trasteros había sido consagrada especialmente por el último párrafo de ese precepto en su redacción dada por el R. D. 1867/1998, de 4 de septiembre, pero la anulación de esa posibilidad por STS de 31 de enero de 2001 obliga, de nuevo, en este punto, a una aplicación analógica del Derecho vigente, a saber, art. 68 RH y 53.b) AURH.

Tras la sentencia citada la venta de los trasteros por cuotas con asignación de zonas exigirá al menos la descripción de los elementos comunes en la primera transmisión que se realice. También será aconsejable que se describan pormenorizadamente las zonas, sin embargo, ello ya no es imperativo merced a la declaración de nulidad que se ha indicado.

Sin duda, en estos casos no es precisa licencia administrativa de ninguna clase para practicar la inscripción, máxime cuando la misma no es exigible siquiera en el caso de la división de viviendas tal como señala la resolución de 16 de enero de 2002. Por otro lado, se señala la conveniencia de que la Ley sobre propiedad horizontal abordara explícitamente la regulación de estas materias a fin de clarificarlas, dada la fuerte demanda social de garajes y trasteros.

2. VENTA POR REPRESENTANTE. Se vende un local comercial por un banco mediante mandatario verbal, en una escritura en la que consta la venta de otras muchas fincas a otras personas. Junto con la escritura de venta se presenta testimonio de un testimonio de la ratificación y de la nota de liquidación. Junto a ello, hay un cúmulo de circunstancias poco comunes que hacen sospechosa la venta a los ojos del registrador. Así, se fija como valor del local el de 100 €, vendiéndose a continuación el mismo por el comprador por un precio muy superior a una sociedad. Finalmente, se afirma en el testimonio que se ha producido un cambio de apellidos de la persona que ratifica, cambio sobre el que el notario autorizante de la ratificación se exonera. El registrador pide que se acredite dicho cambio mediante certificación del Registro Civil.

El conjunto de circunstancias más o menos sospechosas en el que se realiza la venta no dice nada contra la viabilidad de que la ratificación se acredite mediante testimonio, lo que resulta perfectamente posible. A diferencia de lo que ocurre con el poder, que ha de estar vigente, y en el que no cabe el testimonio, éste sí cabe respecto de la ratificación. Por otra parte, consta inscrito en el Registro Mercantil el poder del representante.

Tampoco parece que añada nada sospechoso al caso el hecho de que el comprador del banco venda inmediatamente a otra persona, la cual, por su parte, podrá ser tercero de buena fe, pero no de los del art. 34 LH, ya que dado que la venta no se ha inscrito a favor de su vendedor, la sociedad que compra en segundo lugar no adquiere de un titular inscrito.

Lo que sí parece que habrá de ser objeto de aclaración es lo relativo a la circunstancia del cambio de apellidos del representante del banco que ratifica. No queda claro cuando se ha producido dicho cambio, si es anterior o posterior a la concesión del poder, ni si el mismo se produce como consecuencia de la alteración a que se refiere el último párrafo del art. 109 CC, por una adaptación del mismo al idioma vernáculo, o por otra razón, sólo se manifiesta haberse producido ese cambio. Tampoco se dice nada respecto del DNI, cuya invariabilidad pese al cambio de apellidos ayudaría a ilustrar sobre la identidad del representante. Por todo ello, la exigencia de una aclaración sobre el citado cambio parece necesaria a los efectos de comprobar que la persona que ratifica es la misma a la que el banco ha concedido las facultades correspondientes.

3. INSCRIPCIÓN BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. Se plantea la discusión sobre el caso resuelto por la resolución de la DGRN de 19 de septiembre de 2002, según la que se puede practicar una inscripción de una partición hecha por el contador partidor sin la aceptación del heredero o del legatario, lo que, por otro lado, no hace sino continuar con una tradición inveterada.

Según la citada resolución, en la inscripción, caso de que no conste la aceptación, deberá hacerse constar que se trata de una adquisición sujeta a condición suspensiva. La perplejidad se produce por el hecho de que la condición a la que se sujeta la adquisición es la aceptación, la cual, más que una condición propiamente dicha es un requisito esencial de la adquisición, como por otra parte se recuerda en la propia resolución.

  En efecto, se señala que no se trata propiamente de una condición, sino de una condición jurídica esencial para la adquisición como decía la resolución de 6 de marzo de 1923. Por otro lado, se considera que la inscripción no prejuzga la aceptación, y se señala la posibilidad de practicar la inscripción a favor de personas que no han consentido explícitamente la aceptación (resolución de 12 de diciembre de 1927). Pero aunque no se trata de una condición sino de un requisito esencial de la adquisición se da a la aceptación el tratamiento de condición suspensiva.

  De ese modo, si se acreditase la renuncia se cancelaría la inscripción y reviviría el derecho del causante hasta que se complete la partición con la adición de los derechos vacantes. Esta inscripción condicional, por omisión de un requisito esencial de la adquisición, recuerda al derogado art. 98 RH que permitía las inscripciones condicionales en caso de falta de licencias administrativas.

  Al admitir esa inscripción claudicante, que parece contraria al principio de determinación, se abre un hueco para el fraude de acreedores, ya que el legatario deudor podría renunciar a su adquisición en fraude de los mismos.

  Por último, se plantea si en la nota de despacho es necesario hacer constar que la inscripción se practica bajo condición suspensiva. Ello parece una consecuencia del art.19 bis LH, interpretado conforme al párrafo sexto del art. 434 RH, sobre la base de considerar que una adjudicación pura de un bien aparece en el Registro sometida a una condición suspensiva.

  4. LIQUIDACIÓN DE UNA HERENCIA. Se trata de la herencia de una persona procedente de Vizcaya, que residía fuera de la provincia, donde finalmente falleció. Presentada autoliquidación del Impuesto de Sucesiones, la Diputación de Vizcaya se declara incompetente, lo que consta en la nota correspondiente al pie de los documentos presentados a liquidación. Se plantea si el registrador ha de exigir la presentación del documento en la Oficina Liquidadora competente o bien si bastará con la constancia de la declaración de incompetencia.

  El interesado se libera pagando en cualquier sitio. No parece lógico imponer al administrado la carga de una nueva presentación cuando ya ha presentado aunque sea en oficina incompetente. Por otra parte, la Hacienda de Bizkaia tiene la obligación de notificar a la oficina competente, por lo que bastará la nota declarando la incompetencia para entender cumplida la exigencia del art. 254 LH.

5. VIVIENDA USADA. Se plantea el modo de hacer constar en el Registro de la propiedad la prohibición de disponer en el caso de subvenciones para la adquisición de vivienda usada que se hayan producido durante el año 2002.

  La Orden del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco de 9 de octubre de 2002 (LPV 2002\369) en su Disposición Transitoria primera permite que puedan acceder a las subvenciones contempladas en la misma, para la compra de vivienda libre usada, aquellas adquisiciones de vivienda que, cumpliendo los requisitos que se establecen, hayan sido elevadas a escritura pública a lo largo de 2002, pero antes de la entrada en vigor de la citada Orden.

  Por lo tanto, en el caso de adquisiciones anteriores a la norma comentada, la prohibición de disponer que previene en el art. 4.5 de la misma no se podrá hacer constar en la escritura de compraventa, sino que habrá de hacerse con posterioridad, para lo cual será necesaria la presentación en el Registro de la resolución administrativa en la que se concedan las ayudas.

Como dicha resolución se inicia a solicitud de los interesados, que serán, precisamente los titulares registrales, parece que de la propia resolución constará la conformidad de los mismos a que se practique en el Registro la correspondiente nota marginal que recoja la prohibición si no media la previa devolución de las ayudas.

En el caso de que la ayuda sea solicitada por uno de los cónyuges y el bien aparezca inscrito a nombre de los dos con carácter ganancial, la conformidad del cónyuge no solicitante podrá hacerse constar en el Registro, bien mediante la constancia en la resolución de que se ha producido la notificación al otro cónyuge no solicitante de la ayuda; bien mediante un acta notarial en la que dicho cónyuge se dé por enterado sin oposición de la concesión de las ayudas.

  La prohibición de disponer tendrá un plazo de duración de diez años desde la fecha de la escritura pública de formalización de la compraventa, lo que parece conveniente hacerlo constar en la nota marginal.

  6. PACTO DE IGUALDAD DE RANGO. Se plantea la discusión sobre la posibilidad de inscribir el pacto de igualdad de rango, ante el peligro de que el mismo pueda ser un medio utilizado por las entidades de crédito para bloquear una posible subrogación de otro acreedor.

La posibilidad del pacto de igualación de rango entre una hipoteca inscrita y otra que se inscribe a continuación, parece admisible una vez que se admite la posibilidad de negociación del rango en el art. 241 RH, y siempre que con la misma no se produzca perjuicio a titulares registrales intermedios.

En el caso de que el objeto del pacto sea dificultar la subrogación de un nuevo acreedor en la posición del anterior, la dificultad, más bien estará en probar que el mismo tiene por objeto una renuncia de los derechos del deudor a la subrogación, ya que, por el contrario, resultará patente que el mismo se produce como consecuencia de haber obtenido un nuevo préstamo, para cuya concesión parece que se le exige una garantía que, “prima facie”, no resulta exagerada. La Ley 2/1994, de 30 marzo 1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, tampoco contempla esta cuestión.

Contra la posibilidad del pacto, también se alega que el mismo viola las reglas sobre prelación de créditos, lo que no acaba de verse, máxime cuando el vigor de la igualación se halla subordinado a que no haya perjuicio para titulares inscritos.

7. ADQUISICIÓN POR UNA UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. Se plantea el modo de inscripción de unos bienes adquiridos por una Unión Temporal de Empresas.

El art. 11 RH en lo que concierne a las Uniones Temporales de Empresas fue derogado por la STS de 31 de enero de 2001, por lo que respecto de la inscripción de bienes a favor de las mismas es preciso tener en cuenta la doctrina establecida por la DGRN con anterioridad en la resolución de 25 de marzo de 1993 que previene la inscripción de los bienes con expresión de la cuota que corresponde a cada empresa, pero haciendo constar la afección de los mismos a la Unión Temporal, lo que viene a poner de manifiesto el especial régimen de administración y disposición que le corresponde, ya que conforme al art. 392.II CC, no nos encontramos ante una comunidad ordinaria sino ante una especial.

  Por ello, y conforme a la menciona resolución, se deberá hacer constar en la inscripción los Estatutos de la Unión, el Gerente único, la existencia o no de un fondo operativo común, así, como, en su caso, la proporción o método para determinar la participación de las distintas Empresas miembros en la distribución de resultados conforme al título III de la Ley 18/1982 que disciplina la materia.

Bilbao, 4 de febrero de 2003

Carlos Ballugera