SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 20/04/2004

1. SUBROGACIÓN DE FINCA EN HIPOTECA. Se consulta al registrador sobre la posibilidad de sustituir la finca dada en garantía por otra, de modo que se cancele la hipoteca en la finca primitiva y pase a gravar a la nueva finca.

Una resolución de la DGRN de 20 de octubre de 1998 se pronuncia por la negativa pero sobre la base de entender que no es posible conservar el mismo derecho real de hipoteca con su rango con la mera sustitución del objeto.

Señala la resolución que a diferencia de lo que ocurre con los derechos de crédito, en los que la novación modificativa es la regla general, en los derechos reales la sustitución del objeto implicará, por el contrario, el nacimiento de un nuevo derecho con extinción del antiguo.

Sin embargo, la resolución no cuestiona la posibilidad de sustituir la garantía hipotecaria de una obligación de suerte que se extinga y cancele la hipoteca constituida en su momento y en su lugar se constituya, simultánea o posteriormente, otra nueva sobre una finca diferente.

En el presente caso, al modificar la primitiva hipoteca lo que se pretende es la cancelación de la que grava determinada finca y su sustitución por la hipoteca sobre un nuevo inmueble que se constituye también de nuevo, sin que se plantee cuestión sobre el rango, ya que la nueva hipoteca lo tendrá desde el momento de su constitución por la inscripción del documento en el folio de la nueva finca dada en garantía.

Por tanto, no se ve obstáculo para la inscripción del de la operación consultada, que implicará la cancelación de la hipoteca sobre la primera finca y la constitución de una nueva sobre otra.

2. EXCESO DE CABIDA EN FINCA DE RESULTADO. Se trata de una finca de resultado adjudicada en una reparcelación inscrita en el año 2003. Ahora se vende y se declara un exceso de cabida del nueve por ciento de la superficie inscrita, que se pretende hacer constar en el Registro de la propiedad al amparo del art. 298 RH, mediante la aportación del recibo catastral y alegando que la superficie anterior se había consignado erróneamente.

La posibilidad de inscribir rectificaciones de superficie y excesos de cabida se halla condicionada a que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. A modo de ejemplo, el último párrafo del apartado 3 del art. 298 RH señala como supuestos generadores de duda el aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.

Precisamente la adjudicación en un expediente de reparcelación, en el que, por otra parte, participa el mismo adjudicatario que ahora reclama el exceso de cabida, puede asimilarse a esos casos de segregación o división de fincas en que la superficie se ha expresado con exactitud.

Por ello, parece claro que no será posible la constancia del exceso de cabida sin que se rectifique, por el órgano de la Administración urbanística correspondiente, el error que se dice haber padecido en la adjudicación de la finca resultante.

3. RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR. Sobre una finca se hallan inscritas dos hipotecas con igualdad de rango. En 1994 se ejecuta una de ellas, la que en el registro aparece inscrita en el asiento de fecha anterior. En la certificación de cargas no se advierte de la equiparación en rango de los gravámenes. El rematante de la finca es suegro del deudor.

Se presenta la adjudicación de la finca en el procedimiento ejecutivo con el mandamiento cancelatorio, procediéndose a la inscripción de la finca a favor del rematante pero denegando la cancelación de la hipoteca de igual rango que queda subsistente. En 2004 se plantea la responsabilidad del registrador que en la certificación de cargas omitió la expresión de la igualdad de rango.

La responsabilidad del registrador depende del daño que se haya producido efectivamente, pero también, de la buena fe del que lo sufre. La circunstancia de ser el rematante suegro del deudor indica una proximidad que puede llegar a desvirtuar la buena fe del mismo si resulta ser conocedor con anterioridad al remate de la existencia de la hipoteca subsistente. Las sospechas sobre la buena fe se acrecientan si se tiene constancia de la distancia entre la inscripción de la adquisición y la manifestada producción del daño.

En cualquier caso, los requisitos de transparencia respecto del despacho de documentos introducidos por la reforma del art. 253 LH por la LCGC, aunque disminuidos por la posterior introducida por la L. 24/2001, son de gran importancia a la hora de permitir a los interesados en el despacho de posibles errores.

En efecto, en la actualidad, la nota simple informativa a la que se refiere el párrafo primero “in fine” del art. 19 bis LH habría permitido al usuario del Registro de la propiedad apreciar sin ningún género de dudas las operaciones practicadas y reclamar en caso de que no hubieran respondido a sus expectativas.

Ahora bien, cuando el daño se hubiese producido efectivamente y se debiese a la omisión denunciada en la certificación, el perjudicado tendrá acción para exigir la indemnización correspondiente al registrador que haya cometido la falta, conforme a los arts. 226 y 296.5º LH.

4. REGISTRO CIVIL. El comprador de un inmueble de nacionalidad china, y casado con un cónyuge de su misma nacionalidad, adquiere el mismo manifestando estar casado bajo el régimen económico matrimonial de separación de bienes lo que acredita mediante escritura en la que se pacta dicho régimen pero que no se halla inscrita en el Registro civil correspondiente. A continuación, en compañía de su cónyuge hipoteca ese mismo inmueble. Se plantea si es preciso reclamar certificado del Registro civil chino para acreditar el régimen económico matrimonial.

Al no acreditarse la inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro civil correspondiente, la inscripción del bien se practicará, si lo consiente el interesado, a favor del adquirente con sujeción a su régimen matrimonial conforme al art. 92 RH.

Al comparecer los dos cónyuges a la constitución de la hipoteca parece que no puede haber obstáculo para la inscripción de la misma, sin que sea necesaria la aportación de las capitulaciones matrimoniales inscritas en el Registro civil chino.

Sólo en el caso de que únicamente compareciera uno de los cónyuges a la constitución de la hipoteca, se consideró por los asistentes, que sería procedente la aportación de las capitulaciones matrimoniales inscritas en el Registro civil o certificado del mismo.

5. EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. En un expediente de expropiación se persigue la de un trozo de terreno de siete metros cuadrados que es elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Se plantea si es necesaria la notificación a todos y cada uno de los miembros de la comunidad o si basta la notificación al presidente de la comunidad.

En el seminario de 26 de marzo de 2003 se planteó un problema parecido a propósito de una reparcelación. Conforme al art. 3 de la LEF las actuaciones del expediente expropiatorio se tendrán con el propietario, considerándose como tal por la Administración a quien con ese carácter figure en los registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente.

Según esto, una parte de los asistentes entendió que la expropiación habrá de notificarse a todos y cada uno de los titulares registrales de los elementos comunes, que lo son los de los elementos privativos en proporción a sus cuotas. Por otro parte, se requerirá unanimidad en caso de que se opte por el mutuo acuerdo para la determinación del justiprecio.

En ello abundaría el que la expropiación es un acto terminante de privación del dominio por el poder público, por lo que la falta de notificación a los titulares registrales de los elementos privativos puede afectar a la tutela judicial efectiva de los mismos, provocando indefensión.

Finalmente, si no se exigiera la notificación a cada uno de los titulares registrales de la propiedad horizontal el derecho de reversión se atribuiría a todos y cada uno de los titulares registrales sin su consentimiento.

Sin embargo, se entiende que el pago puede realizarse a la Comunidad representada por su Presidente, aunque también será necesario el acuerdo de la junta autorizándolo. El presidente ostenta la representación de la junta pero lo hace dentro de sus competencias.

Ahora bien, otro sector de los asistentes considera que la expropiación produce unos efectos privativos del dominio por virtud de la ley y de la ley deriva igualmente el derecho de reversión que se atribuye a sus beneficiarios como una consecuencia legal de la expropiación y sin perjuicio de la posibilidad de los interesados para renunciar tal derecho.

La transmisión del dominio se produce en caso de expropiación no de modo voluntario sino forzoso, por lo que se habrá de evitar las posibilidades de que se produzca indefensión, propiciando que los propietarios de los elementos privativos puedan participar en la defensa de los comunes. Ello se conseguirá si la notificación de la expropiación se realiza al Presidente, representante de la comunidad, el cual vendrá obligado a dar cuenta de la misma a los condueños para que aleguen lo que estimen pertinente a su derecho.

No se trata de consentir una enajenación sino de tener oportunidades de defensa frente a la privación del dominio de parte de los elementos comunes por la Administración, tal defensa parece lógico que se articule a través del aparato organizativo creado por la ley y no al margen de él, como si los elementos comunes pertenecieran en comunidad ordinaria a los dueños de los elementos privativos.

En ese sentido, el Tribunal Supremo[1] considera que la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares.

Dicha representación, según la jurisprudencia, no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del mismo de responder de su gestión, lo que conduce a entender que notificado el Presidente de la expropiación deberá ponerlo en conocimiento de los condueños para que puedan participar, si lo consideran oportuno, en la defensa de los elementos comunes.

Bilbao, 20 de abril de 2004

Carlos Ballugera