SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL DE MADRID. Abril 2014

En este archivo se recogen casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 26 de marzo de 2014 (Ponente, Irene Montolio; casos 48 al 51) y 9 de abril de 2014 (Ponente, Marta Cavero; casos 52 al 54).

CASO 48. CONCURSO DE ACREEDORES.- Figura tomada anotación preventiva de declaración de concurso. Ahora se presenta mandamiento para hacer constar la apertura de la fase de liquidación por anotación preventiva porque la resolución todavía no es firme. ¿Se puede/o debe tomar anotación de la apertura de la fase de liquidación sin haber convertido antes la anotación preventiva de concurso en inscripción?

Por unanimidad de los asistentes se entiende que sí es posible tomar esa anotación, las fases del concurso se suceden pero no podemos exigir que todas tengan su correspondiente asiento de publicidad en el Registro de la Propiedad, no se exige en este sentido tracto sucesivo. Hay muchas posibilidades y trámites que son posibles pero no necesarios. El juez controla los pasos del concurso pero el registrador sólo inscribe lo que le llega al Registro.

Uno de los asistentes cita la RDGRN de 13 de diciembre de 2013 de la que se deduce que la regla general es que los asientos registrales en materia concursal se practican en virtud de mandamiento judicial y con la única excepción de la posible cancelación de las anotaciones preventivas que caduquen.

CASO 49. LEGADO MODAL.- En una escritura de herencia sujeta al Derecho aragonés se lega a una persona una finca, añadiendo lo siguiente: Para el caso de que la legataria procediera a la venta de la nave legada a su favor en el párrafo anterior en vida de la esposa del testador, el testador lega a favor de su citada esposa un 25% del precio de la venta, una vez satisfechos la totalidad de los impuestos correspondientes.

El preguntante no cree que en Derecho aragonés pueda producir efecto esta disposición del testador. Cree que es un legado de cosa ajena, no cree que pueda tomarse ni como una condición. Pero el testamento está hecho en Zaragoza.

La mayoría considera que estamos ante un legado modal o una obligación personal no garantizada especialmente y por tanto se transcribirá como cláusula del testamento pero sin hacerla constar en el acta de inscripción, pues frente a terceros no ha de surtir efecto, solo faculta a la esposa a reclamar a la legataria el importe correspondiente del precio de la venta si ésta llegase a producirse.

CASO 50. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA MASA ACTIVA DEL CONCURSO. A requerimiento del Administrador Concursal de sociedad concursada en fase de liquidación, una socia minoritaria que es su deudora por cierta cantidad que dice haber invertido en la remodelación de una vivienda de su propiedad, considerando por ello que pertenece a la empresa, "reintegra dicha finca a la masa activa de la sociedad concursada conforme a la dispuesto el artículo 71 de la Ley Concursal, y 1290 del Código Civil". En la escritura comparecen, Administrador Concursal y titular registral. La finca tiene hipotecas y embargos contra su titular, anteriores al concurso.

La duda es si se puede inscribir la finca a favor de la masa activa del concurso, como inscripción transitoria o de mero puente aplicando la doctrina de la DGRN en resoluciones de 30 de enero de 2003 y 20 de septiembre de 2005 que consideró posible inscribir bienes a favor de la masa de la quiebra aunque no tenga personalidad jurídica, y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las cargas vigentes, a los que no puede perjudicar esta inscripción.

La mayoría considera preferible inscribir a favor del concursado y no de la masa activa, a pesar del tenor de ambas Resoluciones que admiten inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral.

En cuanto a los titulares de cargas anteriores no parece que les pueda perjudicar dicha inscripción por lo que no sería necesario su consentimiento.

En caso de que se asumieran las deudas anteriores, extremo éste que no resulta del enunciado, se exigiría la aprobación del Juez del concurso.

CASO 51. VÍA PECUARIA.- Consta inscrita una finca a nombre de una SA con la carga de "cesión obligatoria a la Comunidad de Madrid por título de Convenio de Permuta para sustitución por modificación del trazado de los terrenos actualmente ocupados por la Colada de Pozuelo, por los del nuevo trazado para su incorporación por imperativo legal al dominio público pecuario autonómico".

La Comunidad de Madrid quiere inscribir a su nombre dicha finca, y para ello presenta una Orden 3119/2013 de la Consejería de Medio Ambiente por la que se aprueba la modificación del trazado de la Vía Pecuaria, conteniendo un trazado base y un trazado resultante, que no coincide en su descripción con lo inscrito. Lo cierto es que en la inscripción ya consta la carga de cesión obligatoria, y además que su uso característico es ser vía pecuaria, pero el título que recoge para el cambio de titular es Convenio de permuta. ¿Se puede practicar la inscripción de vía pecuaria a favor de la Comunidad por una Orden? Además acompañan un escrito del abogado de la SA que dice que queda a su disposición, y considero que a los efectos del tracto no es suficiente y menos si consideramos que la SA está en concurso. En definitiva, ¿es suficiente el título presentado?

Algunos compañeros defienden que debe conseguirse ese convenio de permuta al que se refiere la inscripción, mientras que otros consideran que esa referencia es una mera mención y que sería suficiente con que la Comunidad Autónoma aceptase esa cesión. Lo que no se estima suficiente es la Orden que se presenta pues de la misma sólo resulta el consentimiento para la desafectación de los terrenos y para el cambio de trazado pero no la aceptación expresa de la titularidad de la finca.

En cuanto al hecho de que la sociedad titular esté declarada en concurso de acreedores la mayoría entiende que para esa sociedad se trata de un acto debido.

CASO 52.- DACIÓN PARA PAGO DE DEUDAS. Sobre una finca constan inscritas dos hipotecas a favor del mismo Banco. Se presenta escritura por la que el titular registral manifiesta que ante la imposibilidad de hacer frente a la deuda derivada de dichos préstamos y como pago parcial efectúa dación para pago a dicho Banco por un importe de x euros, cantidad que es destinada íntegramente al pago del préstamo hipotecario número quedando éste cancelado y continuando vigente el préstamo hipotecario número

¿Es inscribible la dación para pago de deudas al amparo del art. 2.3º LH? De las Resoluciones de la DG (3-9-2008) y de la Jurisprudencia del TS (STS 7-10-92) resulta que la dación para pago, a diferencia de la dación en pago, no tiene finalidad solutoria, sino que el deudor transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la titularidad formal de un bien, para que lo venda y aplique lo obtenido al pago de una deuda, que, salvo pacto en contrario sólo quedará saldada en cuanto al valor líquido obtenido con la enajenación, es decir, que sólo transmite la posesión, no la propiedad. ¿Entendéis que se solicita la cancelación de la primera hipoteca por esa expresión de la escritura?

Hay una contradicción en la redacción ya que se titula el acto como dación para pago, que no extingue la deuda y lo que se hace la extingue. En realidad se trata de una adjudicación en pago parcial de deuda, en concreto de la primera. Se transmite el dominio desde ya, se paga el precio y se puede cancelar la primera hipoteca, no por confusión, sino por pago. No hay una obligación de vender del banco, que adquiere la propiedad.

En la adjudicación para pago se da al adjudicatario un plazo para vender, pagar las deudas con el producto y dar cuenta y devolver el sobrante. Sin embargo, aquí no hay un encargo al banco para enajenar la finca y con lo obtenido satisfacer los préstamos. Por tanto es incorrecta o contradictoria la expresión para pago de deudas.

Se trata de una cuestión gramatical, lo fundamental no son las palabras en o para con que se califica el negocio, sino el negocio que se hace en realidad. Aquí el banco no tiene obligación de restituir el exceso de precio que saque de la venta sobre las deudas y tampoco tiene que ser resarcido si saca menos dinero que lo que se debe por la venta, en caso de que los precios se hundan. Por lo que habrá que entender que es una dación en pago que lleva a cancelar uno de los préstamos por pago y el otro por confusión de derechos una vez que se solicite esta segunda cancelación.

La adjudicación para pago era frecuente anteriormente en las adjudicaciones hereditarias, donde a algún heredero se le adjudicaba una hijuela con la obligación de pagar ciertas deudas de la herencia.

Tampoco se habla con propiedad cuando se dice que subsiste el segundo préstamo hipotecario. Si el acreedor adquiere el dominio, procederá la cancelación de la hipoteca, ahora sí, por confusión de derechos para lo que se necesitará solicitud, y el préstamo dejará de ser hipotecario, ya que por principio los derechos reales se extinguen por confusión y no pueden subsistir. Se acuerda que conviene pedir aclaración de las dudas que produce usar la expresión para pago.

CASO 53. COOPERATIVAS: LIQUIDACIÓN.- Se presenta en el Registro, una escritura de elevación a público de acuerdos sociales otorgada por el liquidador de una sociedad cooperativa limitada. En los citados acuerdos se procede a la liquidación de la sociedad procediendo a la adjudicación del haber social, un local, entre los socios cooperativistas. Posteriormente se aportó un documento en el que consta inscrita en el Registro de Cooperativas la citada escritura como escritura de liquidación. Por otro lado, se aporta una escritura de ratificación de los citados acuerdos y adjudicaciones por los socios cooperativistas. ¿Es inscribible?

Las dudas se centran en que lo que se presenta es una escritura llamada de elevación a público de acuerdos sociales, cuando lo que se inscribe es la liquidación de la cooperativa y la adjudicación a los cooperativistas, pero esa diferencia de nombre no es relevante ya que está clara la liquidación y la adjudicación a los socios y estos acuerdos son objeto de escritura de ratificación por los socios cooperativistas.

CASO 54. CODIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN.- Se plantea el valor de un mandamiento de cancelación de embargo de la Tesorería de la Seguridad Social con código seguro de verificación recibido por correo ordinario.

Se comenta que los primeros mandamientos que se presentaron en este formato no valían porque no incluían las claves, pero que los que llegan últimamente con las mismas son válidos y procede presentarlos. En nada afecta a ello que se presenten telemáticamente o por correo ordinario. Una vez recibidos hay que introducir el código en la página web de la sede electrónica correspondiente y se obtendrá el documento con valor de copia auténtica, garantizándose su integridad y autoría (art. 30.5 Ley 11/2007) y deberá coincidir exactamente con el recibido por correo. Sin embargo, la remisión telemática de un documento que no estuviera firmado electrónicamente no valdría, por muy electrónica que fuera su remisión^{^[1]}.

Sin embargo, para otros el traslado a papel de un documento público no es para circular físicamente, sino que se debe recibir el documento electrónico. También se plantea qué ocurriría si se presentara por fax. El problema no sería la necesidad de consolidación del asiento de presentación, pues bastaría proceder a la introducción del código en la respectiva sede electrónica para comprobar la autenticidad del contenido y su autoría, pero no para saber quién es el presentante. Aquí a diferencia de la actuación presencial en que se considera presentante a la persona que trae el documento, etc., en este caso no estaría tan clara la solución.

Se recuerda que existe informe del SSI de 17 mayo 2011 sobre esta materia, la cual también fue objeto de la resolución DGRN de 6 marzo 2012, que estimó que el Código Seguro de Validación está previsto legalmente como firma electrónica.

Madrid, 9 de abril de 2014

Marta Cavero Gómez (ponente)

Irene Montolio Juárez

Carlos Ballugera Gómez

[1] Art. 30.5 L. 11/2007: Las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora.