SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 26/03/2002

  1. REPARCELACIÓN. Los interesados plantean, en orden a la inscripción de un proyecto de equidistribución lo siguiente: Al proyecto se aportan dos fincas, una de ellas previa segregación. Sobre las mismas existen sendas propiedades horizontales y a favor de una de ellas una servidumbre de paso que se cancela por el medio de dicho proyecto, ya que el mismo tiene por objeto la regularización de las parcelas y la sustitución del paso privado por una servidumbre. Se plantea quienes tienen que ser notificados en orden a cancelar la servidumbre. A los efectos del expediente los interesados disponen de certificación sobre la situación de las fincas, pero no se ha tomado nota al margen del folio registral de cada una de ellas, de la iniciación del procedimiento.

  Conforme al artículo 11.1 de las Normas Urbanísticas Complementarias al Reglamento Hipotecario las cargas inscritas sobre las fincas de origen, que el proyecto declare incompatibles con la ordenación urbanística, siempre que en dicho proyecto se solicitase expresamente, con especificación de la indemnización que, en su caso, haya de satisfacerse a su titular y siempre que conste que se ha pagado o consignado su importe, serán objeto de cancelación. Por lo que bastará para la cancelación que se haga esa indicación en el documento administrativo.

  En cuanto a los sujetos que han de ser notificados, se discute si es el presidente de la comunidad o los titulares de todos y cada uno de los elementos privativos los que deben recibir la notificación. A favor de esta última opción se dijo que si no se notifica a todos y cada uno de los propietarios de elementos independientes, puede producirse indefensión de los mismos con quebranto del principio de tutela judicial efectiva. Por otro lado, la comunidad no puede ser notificada ya que no es titular de la servidumbre por carecer de personalidad jurídica.

  Por la opción contraria, es decir, por que se notifique al presidente de la comunidad de propietarios se señaló, que conforme al artículo 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, el presidente de la comunidad tiene la representación de la misma, cuyo significado se ilustra en la Exposición de Motivos de la dicha ley, al señalar que el cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo.

  Eso es coherente con la realidad de la vida de las comunidades de propietarios, donde se admite que el presidente puede realizar diversos actos, en representación de la comunidad, el más señalado de los cuales, la desafectación y venta de la vivienda del portero implica una intervención en la vida de la comunidad más intensa que la simple recepción de una notificación a efectos expropiatorios, que se ampara en los preceptos antes señalados. Otra cosa, es que el presidente, una vez notificado deba comunicarlo a la comunidad, cuyos órganos deberán tomar las decisiones pertinentes en relación con el procedimiento.

  2. NOTAS DE AFECCIÓN, PLAZO. Como recordatorio se transcriben a continuación los preceptos de dos decretos de la Diputación de Vizcaya sobre el plazo de vigencia de la nota de afección por los impuestos de transmisiones patrimoniales y sucesiones y donaciones.

  El primero de los preceptos es el Decreto Foral 106/2001, de 5 de junio (LPV 2001\329) por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en cuyo artículo 122 se dice:

Artículo 122. Cierre registral.

1. Los Registros de la Propiedad, los Registros Mercantiles, la Oficina Española de Patentes y Marcas, los Registros de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión, los Registros de Cooperativas dependientes de las Administraciones Públicas correspondientes y los Registros de Bienes Muebles no admitirán para su inscripción o anotación ningún documento que contenga acto o contrato sujeto al Impuesto, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente, su exención o no sujeción, salvo lo previsto en la legislación hipotecaria.

2. A los efectos previstos en el número anterior se considerará acreditado el pago del Impuesto, siempre que el documento lleve puesta la nota justificativa del mismo y se presente acompañado de la correspondiente autoliquidación, debidamente sellada por la Oficina que la haya recibido y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de la exención correspondiente.

3. En estos casos, el Registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación o liquidaciones complementarias que, en su caso, proceda practicar.

En dicha nota se expresará necesariamente el importe de lo satisfecho por la autoliquidación, así como la fecha y lugar en que se ha procedido al pago de la misma, incluyendo en su caso el número de expediente asignado por la Oficina Liquidadora competente, salvo que se haya alegado la exención o no sujeción.

4. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos tres años desde la fecha de presentación de la declaración a que se refiere el artículo 105 del presente Reglamento.

5. Las Normas establecidas en este artículo resultarán igualmente de aplicación a los Registros públicos que, dependiendo de los titulares de los Registros mencionados en el apartado 1 de este artículo, se establezcan en el futuro.

  El segundo precepto es el Decreto Foral 107/2001, de 5 de junio (LPV 2001\330) por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en cuyo artículo 113 se dice:

Artículo 113. Cierre registral.

1. Los Registros de la Propiedad, los Registros Mercantiles, la Oficina Española de Patentes y Marcas, los Registros de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión, los Registros de Cooperativas dependientes de las Administraciones Públicas correspondientes y los Registros de Bienes Muebles no admitirán para su inscripción o anotación, ningún documento que contenga acto o contrato del que resulte la adquisición de un incremento de patrimonio sujeto a este Impuesto, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación, salvo lo previsto en la legislación hipotecaria.

2. A los efectos previstos en el apartado anterior, se considerará acreditado el pago del Impuesto, siempre que el documento lleve la nota justificativa del mismo y se presente acompañado de la carta de pago o del correspondiente ejemplar de la autoliquidación, debidamente sellada por la Oficina Liquidadora correspondiente, y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de la exención correspondiente.

3. En todo caso, el Registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación o liquidaciones complementarias que, en su caso, proceda practicar.

En dicha nota se expresará necesariamente el importe satisfecho por la liquidación o autoliquidación correspondiente, así como la fecha y lugar en que se ha procedido al pago de la misma, incluyendo en su caso el número de expediente asignado por la Oficina Liquidadora competente, salvo que se haya alegado la exención o no sujeción.

4. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de las indicadas liquidaciones cuyo pago garantizaba, o se justifique fehacientemente de cualquier otra manera el ingreso de las mismas y, en todo caso, transcurridos tres años desde su fecha.

5. Las Normas establecidas en este artículo resultarán igualmente de aplicación a los Registros públicos que, dependiendo de los titulares de los Registros mencionados en el apartado 1 de este artículo, se establezcan en el futuro.

     Téngase en cuenta especialmente el nuevo plazo de tres años de vigencia de la nota, que se cuentan desde la fecha de presentación de la autoliquidación, fecha que deberá constar normalmente en la nota misma, en el caso de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Para Sucesiones y Donaciones el plazo de tres años se cuenta desde la fecha de la misma nota de afección. Así, pese a la apariencia de una unificación del régimen de las notas de afección, lo que se produce en realidad es una clara diferenciación.

  Por otro lado, téngase en cuenta también la nueva redacción de la nota de afección, cuyo contenido se extiende a nuevas circunstancias como la fecha y lugar en que se ha procedido al pago de la misma, incluyendo, en su caso, el número de expediente asignado por la Oficina Liquidadora competente.

  3. CANCELACIÓN DE CARGAS POR CADUCIDAD. Se plantea si el nuevo párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite que la hipoteca se cancele cuando se solicite certificación de cargas, conforme al artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario.

  El nuevo párrafo quinto del artículo 82 permite solicitar la cancelación al titular registral, por lo que cuando la certificación la pida el mismo, parece que podrá procederse a tal cancelación. Las garantías de autenticidad que presta el registro aconsejan que en ese caso la solicitud se realice con firma legitimada ante notario, o bien, ante el registrador, y que se presente en la correspondiente oficina liquidadora.

    4. EXPROPIACIÓN, PODERES. La Administración ha extraviado las actas originales de una expropiación, por lo que a la vista del expediente las reproduce en un nuevo acto, señalando que al cobro de las indemnizaciones compareció el apoderado de los interesados. Se plantea si debe acompañarse el poder para su calificación.

  La opinión afirmativa se basa en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ahora bien, la comparecencia es a efectos del pago, no a efectos del tracto, para lo cual bastará con que el expediente se entienda con el titular registral.

  Por otro lado, la constitución de la relación jurídico-administrativa expropiatoria es responsabilidad de la Administración, y bajo la presunción de ejecutividad del acto administrativo, se integra dicha constitución en todos sus elementos, incluida la legitimación de los interesados notificados. Por lo demás, conforme señala la norma 2ª del artículo 32 del Reglamento Hipotecario, la expropiación deberá entenderse con el titular registral o con sus causahabientes, por sí o debidamente representados, en la forma prevenida por la legislación especial. El acta deberá contener la identificación de los interesados con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria.

  5. DERECHO DE SUPERFICIE. Se trata de la constitución de un derecho de superficie por un ayuntamiento sobre un solar por el plazo de cincuenta años, a favor del promotor, para la construcción de un edificio residencial. Se quiere incluir en el derecho de superficie una cláusula en la que se diga que si el adquirente de alguno de los pisos en dominio superficiario superase a lo largo del disfrute de su derecho una renta superior a un número determinado de veces el salario mínimo, se extinga su derecho y revierta éste de modo anticipado a favor del ayuntamiento. Al parecer se trata de viviendas para familias de escasos recursos, y se quiere evitar con la cláusula el destino de las viviendas a otros fines distintos que la satisfacción de la necesidad de vivienda por esos sectores sociales.

  Según el artículo 287.3 del Texto refundido de la LCS de 1992, el derecho de superficie se rige por lo dispuesto en el propio capítulo segundo del Título VIII del Texto refundido, y por su título constitutivo, de modo que conforme al apartado e) del artículo 16.1º del Reglamento Hipotecario, en el título constitutivo del derecho de superficie deberán constar las garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato, entre los que se encuentra la condición resolutoria, siempre que se prevea cláusula penal susceptible de moderación judicial, ya que el único caso en que no procede indemnización alguna del propietario a favor del superficiario, a tenor del artículo 289.3 del mencionado Texto refundido, es el de su extinción por el transcurso del plazo.

  Por tanto, en el caso de resolución por falta de pago, el beneficiario de la resolución debe acreditar para la reinscripción de su derecho que ha procedido a consignar el importe de las cantidades satisfechas por el propietario superficiario que sufre la resolución, sin perjuicio de la cláusula penal susceptible de moderación, ya que la resolución del derecho no puede producirse sin más a favor del propietario, pues ello parece claramente abusivo contra el superficiario, que ha realizado unos pagos de los que se vería privado por el sólo hecho de mejorar de nivel de renta.

  Se dijo que Cataluña, recientemente regula esta materia, presidida por la idea de evitar que las ventajas sociales sean utilizadas con fines especulativos, pero por medio limitaciones de las facultades dispositivas. Por otro lado, parece que para proceder a la resolución no puede actuarse de modo automático sino que deberá constar el nivel de renta del comprador, lo que en caso de falta de acuerdo exige intervención judicial.

  6. TELEFAX DE INFORMACIÓN CONTINUADA. Se plantea si ha de hacerse constar en la certificación de cargas el hecho de haberse solicitado por un notario el telefax de información continuada al que se refiere el artículo 245 del Reglamento Notarial, cuando se solicite expresamente.

  Conforme a la regla 5ª del artículo 354.a del Reglamento Hipotecario durante los nueve días naturales siguientes a la solicitud, el registrador deberá comunicar también al Notario la presentación en el Diario de otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial, y las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba el registrador en el plazo indicado.

  Parece absurdo que se informe al Notario de la solicitud de otro fedatario y el interesado no pueda obtener directamente esa información, máxime, cuando conforme al artículo 230.II de la Ley Hipotecaria se permite la certificación de títulos pendientes de inscripción. Lo cierto es que la información sobre la existencia de solicitudes notariales puede ser de interés, por ejemplo, en el caso de mandantes que hayan revocado su poder para enajenar inmuebles y no les haya sido devuelta la copia por el representante, que conocedor de la revocación pudiera proceder a la enajenación. El caso del ejemplo muestra, un supuesto de interés legítimo que parece que el registrador no puede dejar de reconocer.

Bilbao, 26 de marzo 2002

Carlos Ballugera