SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 26/11/2002

1. NÚMERO FIJO Y REFERENCIA CATASTRAL EN VIZCAYA. Se da un rápido repaso al Decreto Foral 133/2002, de 29 de julio (LPV 2002\329) por el que se modifica el Decreto Foral 77/1990, de 22 de mayo, por el que se aprueban normas para la gestión catastral del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Se acuerda la elaboración de un conjunto de modelos y unas notas sobre la norma, meramente orientativos ambos, que se acompañan como anexo.

  2. REQUISITOS DEL DOCUMENTO DE REVERSIÓN DE EXPROPIACIÓN. Se plantea por los servicios correspondientes de la Diputación de Bizkaia, cuál será la forma y el contenido del documento administrativo que permita, una vez transcurridos los diez años a que se refiere el art. 54 LEF desde la finalización de la obra o el establecimiento del servicio, cancelar la inscripción registral del derecho por la razón de haber transcurrido el plazo.

 Opera el derecho de reversión en dos fases, en una como derecho aún no nacido, sino en situación de pendencia, como derecho preferente de los reversionistas para recuperar el bien o el derecho expropiado; y en la otra, como derecho real que surge tras la producción del supuesto de hecho de la reversión.

Como el derecho aún no ha nacido, sino que está en fase de pendencia, parece que una certificación administrativa del acuerdo declarativo del transcurso del término de diez años desde la terminación de la obra o desde el establecimiento del servicio, será suficiente para poder cancelar en el Registro de la propiedad la afección de la finca a la eventual reversión.

Parece imprescindible que exista comunicación del acuerdo a los interesados, y que el mismo sea firme en vía administrativa, ya que aunque la reversión se encuentre en fase de pendencia, se trata de una expectativa de un derecho real, que no puede ser cancelada al margen de su titular registral.

Al hilo de estas cuestiones se plantea la de la necesidad del consentimiento del titular registral para la cancelación. La jurisprudencia admite la renuncia al derecho de reversión, toda vez que se considera que si el derecho de reversión, en su fase de expectativa, es transmisible, y lo es sin ninguna duda por medio de una transmisión “mortis causa”, también es renunciable. Desde otro punto de vista se objeta sobre la posibilidad de transmisión de la expectativa incluso “mortis causa”, pues reconsidera que la reversión es por declaración de la Ley, a favor del expropiado y sus causahabientes, por lo que dicha transmisión se produciría “ex lege”. Mas como cabe entender que entre los causahabientes se hallan los que lo son por un título “inter vivos” se llega a la misma conclusión de la transmisibilidad del derecho de reversión incluso en su fase de expectativa.

2. EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA FINCA. Se plantean varias cuestiones en torno a la interpretación del art. 23 LEF, precepto que se refiere al caso de la  expropiación que afecta sólo a parte de una finca y en la que el titular del dominio solicita que se le expropie la totalidad. ¿Al inscribir la expropiación resultante de la aplicación del art. 23 LEF se debe hacer constar el derecho de reversión? ¿La constancia del derecho de reversión debe ser sobre la total finca o sólo sobre la parte expropiada y no sobre la parte que se adquiere convencionalmente? Otro problema es si dado el efecto retroactivo que parece desprenderse de la Disposición Transitoria 2ª, hay que hacer constar ahora, al tiempo de la presentación e inscripción, el derecho de reversión en las expropiaciones antiguas.

 Cuando se plantea la posibilidad de plasmar en el Registro la voluntad del expropiado de renunciar a la reversión a causa del acuerdo sobre el justo precio o por otro motivo, por ejemplo en el caso de que pretendiendo la Administración la expropiación parcial se llegue a un acuerdo sobre la total, ante las dudas que plantea la posibilidad de renuncia a la expectativa de un derecho que no ha nacido, cabe optar porque el expropiado renuncie a la inscripción de su derecho, con lo que, eventualmente, quedará privado de virtualidad frente a terceros.

En cuanto a si se produce el derecho de reversión respecto de la parte de finca expropiada que no se afecta a los fines de la expropiación, la jurisprudencia considera que no, y que, para la operación total de adquisición bastará el título administrativo, sin necesidad de recurrir a la escritura pública. La razón de la negativa estriba en que la reversión deriva de la causa de adquisición por la Administración, que es la afectación del bien al dominio público. Si la parte objeto de adquisición por la Administración en el expediente expropiatorio no se va a afectar al dominio público, carece de sentido la reversión, que sólo se extenderá a la otra parte de la finca, por lo que parece aconsejable que se determine esa parte, lo que registralmente, parece que habrá de dar lugar a la correspondiente segregación.

En efecto, parece clara la necesidad de la descripción separada de las dos partes de finca expropiada parcialmente, así, el art. 39.1 de la Ley del suelo dice a que continuación de la nota marginal del art. 32 LEF se extenderá otra en la que se identifique la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca. Pero al momento de practicar la inscripción de la expropiación habrá que proceder a la segregación de la porción segregada en virtud del acta de pago y ocupación.

  En cuanto a si debe hacerse constar en el Registro el derecho de reversión de expropiaciones antiguas que se presentan ahora, la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 (BOE de 6 diciembre), dispone que la reforma en materia de expropiación forzosa que introduce, no será de aplicación a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la Ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión. Por lo que sólo se excluyen las expropiaciones antiguas respecto de las que conste que se ha solicitado la reversión con anterioridad a la entrada en vigor de la citada Ley, que en este punto se produjo al día siguiente de su publicación.

3. TRANSFORMACIÓN DE CRÉDITO EN PRÉSTAMO. Un constructor va a constituir varias hipotecas sobre varios solares adquiridos para la realización de una edificación en garantía de la financiación de dicha adquisición. Al instrumentarse la segunda y sucesivas hipotecas quiere consolidar la responsabilidad y distribuirla entre los distintos solares con la mira puesta en que las subrogaciones de los compradores por la adquisición lo sean en una sola hipoteca.

Se apunta que para reflejar la modificación en la escritura de distribución, tendrían que haber finalizado el periodo de disposición, pero en la práctica se permite al promotor seguir disponiendo para pagos a proveedores hasta que comienza a formalizarse las ventas con subrogación y crédito dispuesto o de deuda que se va consolidando en cada escritura.

En el caso que las hipotecas sucesivas, de distintas fechas, se instrumenten de forma independiente, con iguales o distintos rangos, se aporten a un proyecto de equidistribución se plantean cuáles serán las condiciones para que las hipotecas se trasladen a una finca de resultado de forma global, esto es, de tal forma que la inscripción del traslado refleje sólo las responsabilidad globales unificadas, para que los compradores se subrogaran en una sóla hipoteca. Igualmente se plantea si ese traslado unificador o global puede hacerse en documento privado con las firmas legitimadas.

 Parece que para unificar en una sóla las hipotecas constituidas es necesaria la novación modificativa de las mismas, cuyo contenido deberá ser la fijación del saldo a distribuir, y la transformación del crédito en préstamo. En cuanto al saldo, parece que deberá coincidir con el dispuesto al tiempo de la novación, sin que se pueda disponer adicionalmente de nuevo saldo por haber desaparecido el crédito. Para disponer después de la novación es preciso que haya una cantidad por encima del saldo en el crédito que queda fuera de la garantía, ya que la voluntad en la distribución es que la responsabilidad total se distribuya de modo determinado entre las fincas.

Tal vez cupiera distribuir la responsabilidad del préstamo entre los pisos y un límite de crédito adicional, pero comprendido en el máximo de la garantía global, distribuirse entre los locales, de suerte que la promotora conserve el poder de disponer de cantidades adicionales que resulten garantizadas, de ese modo, con la hipoteca sobre los locales.

Ello despeja las dudas respecto a que el adquirente de la vivienda pueda subrogarse en el máximo, y que el mismo se halle determinado, además, dado que la adquisición, con toda probabilidad, se habrá realizado por medio de documento privado, donde se habrán determinado las modalidades de la subrogación, el promotor deberá respetar esos pactos, si bien, dada la forma del documento, no podrán ser tenidas en cuenta en la calificación.

Conforme al artículo 144 Ley Hipotecaria y 240 del Reglamento Hipotecario todo convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior no surtirá efecto frente a tercero como no se haga constar en el Registro por medio de una nueva inscripción, y cancelación de la precedente, por lo que será ese el medio de hacer constar la modificación de la cadena de hipotecas.

En ese sentido, para el caso de que se amplíe el plazo del crédito o del préstamo, la resolución de la DGRN de 27 de noviembre de 1998, exige, si existen titulares registrales posteriores a la hipoteca, el consentimiento de los mismos.

4. VINCULACIÓN “OB REM”. En 1869 se constituye una comunidad sobre un terreno, de modo que se atribuyen participaciones indivisas, a las que se llama acciones, a un grupo de catorce personas, dueñas de otras tantas caserías, de modo que se señala que la transmisión de cada una de las mismas, a las que se atribuye la acción, implica la de la cuota que se le ha asignado de modo inseparable. Respecto de una de las cuotas se presenta la herencia del titular según la primera inscripción y la herencia del que adquiere por la anterior, en las que sólo se inventaría la casería sin alusión a la cuota. Se plantea el modo de subsanar esa falta de inventario, a fin de inscribir casería y cuota a favor de los titulares actuales, que, a su vez, adquieren de los herederos de la primera sucesión.

 En principio, si los interesados en las herencias intermedias ratifican la adición al inventario de la “acción” y la adjudicación en conformidad, y los que resulten ser titulares registrales por la última de las herencias y sus coherederos, adicionan y adjudican la misma “acción” se entendería que el defecto ha sido subsanado.

Ahora bien, en cuanto a la forma de subsanación, se plantea si cabrá la instancia mediante firma ante el Registrador, los amplios términos en que aparece redacto el artículo 110 del Reglamento Hipotecario parece dar pie para ello, si el registrador estima que no es necesario un documento público y otro medio especialmente adecuado. Al respecto, la resolución de 13 de abril de 2000 prevé la instancia para la subsanación de documentos públicos particionales, con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el registrador para el caso de subsanación de la falta de circunstancias personales de los titulares. En el presente caso, dado que resulta claramente del Registro la inherencia de la cuota o acción a la titularidad del caserío, parece posible dicho medio subsanatorio.

  Por otra parte, si hubiera dificultad para reunir a los interesados en la primera herencia, el medio más accesible de subsanar parece el expediente de dominio de reanudación del tracto.

5. CAMBIO DE DESTINO. Se trata de un cambio de destino en la descripción, que pasa de local a vivienda. Los estatutos de la Propiedad Horizontal no imponen limitación alguna en cuanto al destino de los elementos independientes. Se plantea si es necesaria el acuerdo de la junta y licencia de obra o la correspondiente autorización administrativa.

 Como se ha planteado en otras ocasiones, el cambio de destino de algún elemento de una Propiedad Horizontal es un acto de atribución del uso que entra de lleno en las facultades ordinarias del dominio, por lo que, si no existe limitación expresa en cuanto al destino de determinado local en los estatutos inscritos de la Propiedad Horizontal, no será necesario acuerdo de la Junta para la citada modificación. Sin embargo, tal operación pudiera hallarse comprendida en el ámbito del supuesto del art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario, por lo que, de estimarse así, sería exigible la aportación de la correspondiente licencia administrativa que desvele las dudas sobre la habitabilidad de la nueva vivienda.

Bilbao, 26 de noviembre de 2002

Carlos Ballugera