SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 26/4/2001

  1. DONACIÓN DE BIEN GANANCIAL. El marido dona pura y simplemente a su mujer la mitad ideal que “en la comunidad germánica le corresponde en la vivienda”, y ambos cónyuges atribuyen a todo el bien el carácter de privativo de la mujer

  Como vimos en el anterior seminario, se admite la trasmisión de la “cuota” ganancial, pero en comparación con el caso pasado, en el presente se observa una mayor precisión, pues consta, de un lado, la donación como causa de atribución; y de otro lado, la aportación o atribución conjunta de ambos cónyuges de carácter de bien privativo a favor de la mujer a la vivienda. Aunque es indudable que los cónyuges pueden realizar entre sí todo tipo de negocios, como no cabe que uno de los cónyuges disponga de un derecho individual sobre un bien ganancial, creemos que lo decisivo en el acto traslativo realizado es la atribución conjunta de carácter privativo al bien, matizado por la naturaleza gratuita que se da a dicha atribución; aunque a la hora de liquidar la sociedad pueden surgir dudas sobre si existe o no una deuda a favor de la sociedad al ser donante únicamente el marido. Por ello, creemos que lo mejor hubiera sido que los dos cónyuges hubieran aportado o atribuido con carácter gratuito carácter privativo de la mujer a la vivienda.

2. DERECHO DE SUPERFICIE. Se constituye derecho de superficie por plazo de cincuenta y un años. Se presenta con posterioridad al 2 de abril de 2001, fecha en la que el Boletín Oficial del Estado publica la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 por la que se declaran nulos de pleno derecho determinados artículos del Reglamento Hipotecario. Se plantea la inscribilidad del derecho de superficie dado que el plazo revivido del Reglamento Hipotecario es de cincuenta años.

  Como el artículo 16.1 a) ha sido declarado nulo por la citada sentencia, al declarar que “[...] el Reglamento fija condiciones no exigibles para la inscripción, al establecer que, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, deberá aquél contener el plazo de duración, que no excederá de setenta y cinco o noventa y nueve años según los sujetos [...] cuestiones todas que afectan a la definición del derecho de propiedad, que al Reglamento no le es dado regular debido a la tradicional reserva de Ley en materia de propiedad y otros derechos civiles, mantenida en la vigente Constitución al exigir que su contenido se delimite de acuerdo con las Leyes (artículo 33) e incluir entre las competencias del Estado la legislación civil (con las salvedades forales) al igual que la mercantil o la procesal (artículo 149.6º y 8º)”; sigue vigente el anterior artículo 16.1 a) que establece un plazo de duración de cincuenta años. Ahora bien, la doctrina venía entendiendo tal precepto derogado por la Ley del suelo, así el vigente artículo 289 del Texto refundido de la Ley del suelo de 1992 establece un plazo de duración de setenta y cinco y noventa y nueve años, según los sujetos, por lo que entendemos que habrá de prevalecer este plazo sobre el del Reglamento Hipotecario según su redacción de 1959.

  Se plantea también si la regulación del derecho de superficie se agota en la Ley del suelo o si existe una regulación diferente para el derecho de superficie rústica. Se entiende que este derecho es una de las formas que reviste el proceso edificatorio, por lo que normalmente recaerá sobre predios urbanos. Ahora bien, como resta la posibilidad de construcción, en algunos supuestos excepcionales como son las edificaciones al servicio de la explotación agraria, cabría dar a tales edificaciones la forma jurídica del derecho de superficie, siempre que se respetasen las características estructurales del derecho real y se tuviera un interés legítimo en su constitución, supuesto en que la regulación parece que derivaría con carácter supletorio hacia la enfiteusis o el arrendamiento según si el derecho se constituyese por tiempo indefinido o con carácter temporal, conforme al artículo 1655 del Código civil.

3. REMISIÓN DE OFICIO DE MANDAMIENTOS DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. Se presenta por correo mandamiento ordenando la expedición de certificación de cargas remitido directamente por la autoridad judicial, sin que intervenga en su despacho el procurador del interesado en el procedimiento.

  Si bien el artículo 167 de la Ley de Enjuiciamiento civil señala que los mandamientos se remitan directamente a la autoridad o funcionario a la que vayan dirigidos, pudiendo las partes solicitar su diligenciamiento personal, siendo los gastos, en todo caso, a cargo de la parte a cuya instancia se libren; no parece que en el caso especial en que lo que se pretenda obtener sea una certificación de cargas pueda aplicarse lo preceptuado por dicha norma, ya que el artículo 690.II de la misma Ley de Enjuiciamiento civil previene que “El tribunal no reclamará datos de organismos y registros cuando el ejecutante pudiera obtenerlos por sí mismo, o a través de su procurador, debidamente facultado al efecto por su poderdante”.

4. DECLARACIÓN PARCIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULAS DE LOS ESTATUTOS. Se declara en construcción una obra nueva de un edificio compuesto de una planta baja con dos sótanos destinados a garaje. Sobre dicha planta se declara construido un edificio, anunciándose que se van a construir otros tres, destinados a viviendas hasta completar las cuatro fases en que se divide la obra, comprensiva de las cien viviendas a las que autoriza la licencia. Se constituye Propiedad Horizontal, de suerte que la declaración comprende únicamente elementos que agotan únicamente el treinta y cinco por ciento del coeficiente de participación. El promotor y constituyente del régimen se reserva la facultad de ir completando la declaración del régimen de propiedad horizontal según se vayan construyendo el resto de fases del edificio, para lo que si fuese necesario proclama que la inscripción de la adquisición implica la concesión de poder irrevocable por el adquirente al promotor. Las disputas entre los futuros adquirentes de elementos independientes se sujetarán a arbitraje de equidad de un letrado.

  El artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal dispone expresamente que “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo”, de donde se desprende que será necesaria la descripción de todos y cada uno de los elementos que hayan de integrar la Propiedad Horizontal.

  En la constitución del régimen de propiedad horizontal no se acoge el promotor al régimen del conjunto inmobiliario del artículo 24 de la Ley, por lo que parece que se halla sujeto a las disposiciones ordinarias de la Ley sobre propiedad horizontal. Pero, si el promotor se hubiere acogido a la agrupación de comunidades que previene el artículo 24.2.b), este precepto exige la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto, así como la fijación de una de participación a cada una de las comunidades integradas.

  Si considerásemos que, al amparo del juego de autonomía de la voluntad que reconoce dentro de los límites imperativos en los que se mueve la regulación de la Propiedad Horizontal, el artículo 24.4 de la Ley sobre propiedad horizontal, se pudiera regular un complejo inmobiliario atípico, ello, en todo caso habrá de realizarse de acuerdo con los principios de la Ley sobre propiedad horizontal, teniendo en cuenta el carácter supletorio de sus normas dispositivas en defecto de pacto y siguiendo la pauta, que para la creación de nuevos derechos reales exige la Dirección General, en particular, la necesidad de un interés legítimo, y la de respetar las características estructurales de los derechos reales.

  Pero en cualquier caso, ello debe entenderse sin menoscabo de los preceptos imperativos de la Ley sobre propiedad horizontal, en particular el ya mencionado artículo 5, pero también el artículo 8.4º.II de la Ley Hipotecaria, que impone la descripción en el folio del edificio en su conjunto de los pisos meramente proyectados, además de los distintos pisos y locales de aprovechamiento independiente en su folio correspondiente. También habrá de tenerse en cuenta la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en particular la resolución de 2 de abril de 1980, que para un caso semejante ordena proceder del siguiente modo: a) Abrir un folio general para toda la urbanización; b) Abrir folio separado después para cada uno de los bloques o edificios y c) Abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales de cada bloque.

  El carácter unitario del régimen parece igualmente coherente con el hecho de la concesión de una licencia única para todo el conjunto, licencia que se refiere a un proyecto al que ha de sujetarse toda la construcción, que luego ha de ser objeto de descripción no sólo en la declaración de obra nueva, sino en el régimen de Propiedad Horizontal.

  En cuanto a la sumisión a arbitraje, como quiera que el arbitraje no puede recaer sobre cuestiones sobre las que las partes no tengan poder de disposición, que excepcionalmente sólo cabe la prevención unilateral del arbitraje en los supuestos del artículo 7 de la Ley de arbitraje de 1988, que en contratos de adhesión no se admite la sumisión a un arbitraje distinto del de consumo, conforme al apartado 26º de la disposición adicional primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y que el arbitraje es eminentemente voluntario, no se entiende que eficacia puede tener una disposición estatutaria cuyo cumplimiento depende de la voluntad de los afectados, los cuales en ningún caso podrán ser obligados a ponerse de acuerdo para su sumisión a arbitraje.

5. EJECUCIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA. Tras el remate de una finca sujeta a hipoteca cambiaria, se presenta auto de adjudicación y mandamiento de cancelación en el que no se expresa la inutilización de las letras, se plantea si es necesaria tal expresión para proceder a la cancelación.

  El artículo 155 de la Ley Hipotecaria exige la inutilización de las letras en el caso de cancelación por los que hubieran cobrado los créditos, pero nada dice de la cancelación de la hipoteca para el caso que ésta se produzca con motivo en la ejecución de la misma, para lo que habrá de estarse a la regulación específica de la materia que nada previene en este orden. Acordándose la cancelación en mandamiento, es de suponer que el Juez o Tribunal habrá adoptado las diligencias precisas para evitar la circulación de las letras que dieron lugar a la ejecución.

6. INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Una casa poseída por mitades divisas, aparece inscrita por mitades indivisas a favor de distintas personas, se presenta una escritura, de fecha anterior a la Ley sobre propiedad horizontal de 1960, por la que los comuneros dueños de la totalidad de la casa, la dividen en dos partes, izquierda y derecha, y regulan los elementos comunes que se atribuyen por mitades indivisas. Se da la circunstancia de que la escritura de división no se presentó en el registro en los años treinta, época en la que tuvo lugar su otorgamiento, sino que se hace ahora, de modo que no coincide el tracto, ya que los comuneros han cambiado, si bien son herederos de quienes otorgaron la división.

  Conforme al artículo 1257 del Código civil los contratos obligan a las partes y a sus herederos, por lo que aquel contrato de división obliga a los titulares actuales, herederos de los otorgantes de la división. Tomando pie en ello, se solicita la inscripción de la división, pero para obtener la inscripción del documento de división sin el consentimiento de los herederos, titulares actuales, es necesaria resolución judicial, conforme al artículo 1.III de la Ley Hipotecaria.

Bilbao, 26 de abril de 2001

Carlos Ballugera