CATASTRO, REGISTRO, Y PROYECTO DE LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE

Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad de Santa Fé (Granada)

En un reciente editorial de la revista Escritura Pública, bajo el titulo de “Economía sostenible y seguridad jurídica”, se hacen una serie de afirmaciones a modo de premisas sobre las que fundamentar una conclusión.

Afirma dicho editorial que “tenemos de un lado un Registro de la Propiedad que es voluntario y que se encarga de dar certeza jurídica de las titularidades, pero no certeza jurídica de la descripción física de las fincas. Es sin duda un contrasentido que en pleno siglo XXI el Registro de la Propiedad carezca de eficacia en el plano físico. “Y añade: “Registro y Catastro son “agua y aceite”; el primero no da certeza jurídica de la realidad física; el segundo sí”.

Y concluye, a propósito del actual proyecto de ley “de economía sostenible” que  “el proyecto no aborda el fondo del asunto que es tan simple como solucionar la dualidad de instituciones para publicitar lo mismo, esto es, la titularidad y descripción física de la finca”

Al leer tales afirmaciones, parecería que su autor ignorara que en la realidad jurídica vigente en España, las cosas no son así, sino muy distintas.

La verdad es que la inscripción registral no siempre es voluntaria, sino que es obligatoria en muchos casos porque la ley así lo ordena, por ejemplo, para todas las Administraciones públicas y para todos los procedimientos administrativos como expropiaciones, deslindes…

  La verdad es que la inscripción registral, tanto si era obligatoria, como si se ha solicitado voluntariamente,  proporciona certeza y seguridad jurídica, y la más plena protección legal posible, no sólo acerca de quién es el titular de un derecho, sino también acerca de cuál es el objeto inmobiliario de esa titularidad. Y precisamente por esos importantísimos efectos jurídicos es por lo que el legislador ordena a los entes públicos que promuevan la inscripción de sus bienes, y  por lo que los particulares lo hacen voluntariamente de modo sistemático.

Históricamente, las técnicas y medios de identificar registralmente al propietario y a la finca objeto de su propiedad han ido perfeccionando su precisión.  En el siglo XIX bastaba expresar el nombre y apellidos de la persona, y más tarde, en el XX, se exigió su número de DNI o documento identificativo, para evitar o disipar dudas o confusiones.

         Del mismo modo, en cuanto a las fincas, inicialmente bastaba la descripción literaria expresiva del nombre del lugar o calle de ubicación, y el de los colindantes. Pero en pleno siglo XX se introdujo legalmente la obligación en muchos casos, y mera posibilidad en otros, de identificar gráficamente las fincas con un plano.

Y, en las últimas décadas, avanzando más aún en el grado de precisión, se exige legalmente que ese plano o base grafica de la finca esté georreferenciado y que el registro de la propiedad utilice aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Por otra parte, la verdad es que Catastro y Registro de la Propiedad, no constituyen en absoluto, una “dualidad de instituciones para publicitar lo mismo”, como llega a afirmar el editorial que comentamos.

 El Catastro es un inventario administrativo de toda la realidad física inmobiliaria aparente actual, con el objetivo fundamental de servir con eficiencia a la recaudación y a la inversión de los recursos públicos.

En cambio el Registro de la Propiedad no es un  registro meramente administrativo, sino jurídico, al servicio de la seguridad y legalidad del tráfico inmobiliario. No tiene por objeto la realidad física aparente, (para ese viaje no hacían falta estas alforjas) sino la realidad jurídica inmobiliaria que surge de la adecuación de los actos y negocios a la legalidad vigente, calificada por el registrador.-

 Baste poner un ejemplo ilustrativo: Un acto de parcelación y/o edificación, aunque sea absolutamente contrario a la legalidad urbanística,  aunque no haya tributado fiscalmente, y aunque haya sido realizado por un usurpador de la propiedad, si está consumado de hecho, ha de ser incorporado al Catastro, pues así lo exigen, y tienen sus razones,  los fines y las leyes que rigen esta institución.

En cambio, para que un acto de parcelación y/o edificación pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad, el registrador ha de comprobar que cumple con los requisitos legales de tipo urbanístico, fiscal, civil, mercantil, etc. Y si, y sólo si los cumple, podrá ser inscrito, incluso aunque no esté todavía consumado de hecho, pues nuestras leyes permiten que fincas futuras, configuradas legalmente, puedan ser objeto de tráfico jurídico.

Conceptualmente y en su desenvolvimiento legal, no es lo mismo, en absoluto, la finca registral, como objeto del derecho de propiedad, delimitado por su propietario con arreglo a las leyes, que la parcela catastral, como representación y descripción de una situación fáctica. Ello no impide que en mucha ocasiones puedan llegar a coincidir. Pero desde luego no exige que cuando, por razones lógicas, no coincidan, haya que hacerlas coincidir a martillazos, con desconocimiento de los distintos fines y distintos procedimientos del Registro de la Propiedad y del Catastro.

Ambos fines, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, por un lado, y la eficaz recaudación y gestión de los recursos públicos, son irrenunciables en un Estado Social de Derecho.

Y en el caso español, las dos instituciones que respectivamente tienen encomendado servir a  tales fines cumplen sus objetivos con admirable eficacia.

Por eso, no se trata, como sostiene el editorial comentado, de “solucionar la dualidad de instituciones para publicitar lo mismo”, sino de perfeccionar la colaboración entre ambas instituciones. Colaboración que se facilita y potencia enormemente desde el momento en que ambas instituciones, por fin, tienen un lenguaje común para entenderse: la identificación geográfica, tanto de las fincas registrales como de las parcelas catastrales.

Se abre así una nueva dimensión en las relaciones de colaboración entre ambas instituciones esenciales, pues más allá de los recíprocos envíos de información, las modernas tecnologías permiten utilizar herramientas de  contraste entre las respectivas bases cartográficas, y cualesquiera otras relevantes, en el marco del principio de interoperabilidad que preside la Directiva Inspire.

    (JDR 23 abril 2010).-

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