| DIFERENCIAS ESENCIALES ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA PARCELA CATASTRAL
Por Oscar Germán Vázquez Asenjo Registrador de la Propiedad de Chiva
Las diferencias conceptuales entre la finca registral y la parcela catastral que a continuación se exponen reivindican la existencia de la representación gráfica de la finca registral, esto es, la Base Gráfica Registral, como un objeto espacial esencialmente diferente al de la parcela catastral. Solamente un sistema de información territorial que contemple ambas realidades gráficas, la registral y la catastral, y utilice ambas, cada una en su función, para llevar a cabo un adecuado tratamiento de la realidad dominical inmobiliaria, podrá aportar mejoras al sistema de seguridad jurídica preventiva del que en estos momentos gozamos.
1) Apariencia física
En España, la parcela catastral es la representación gráfica de la riqueza territorial aparente en el espacio. La finca registral es la porción de territorio delimitada por el dominio de una o de varias personas.
La nota característica de la parcela catastral es la apariencia, la tangibilidad; no debe concebirse parcela catastral que no obedezca a signos externos palpables de su existencia sobre el terreno.
La nota característica delimitadora de la finca registral es el dominio y como tal, dicho concepto jurídico en sí mismo considerado es intangible; puede incluso que llegue a darse sin apariencia tangible alguna sobre el territorio.
El edificio meramente iniciado, o los proyectos urbanísticos aun no gestionados, son realidades jurídicas desde luego inscribibles en el Registro de la Propiedad, aunque inexistentes en la realidad aparente.
Renunciar a que dos instituciones específicas, como lo son el Catastro y el Registro de la Propiedad, den publicidad a cada una de esas dos realidades que se solapan sobre el territorio, supondría una merma para las garantías de nuestro sistema de información territorial.
2) Universalidad
No existe para el sistema hipotecario español, no ya la necesidad, sino ni tan siquiera la vocación de universalidad en la inscripción de las fincas registrales. La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria para cada propietario y siempre existirán dominios inmobiliarios inscritos y otros que no lo estén.
De ahí que la representación gráfica de las fincas registrales haya de ser necesariamente discontinua, como individualizada es la inscripción registral de las fincas sobre el territorio.
El Catastro sin embargo, si tiene, ya no solo la vocación, sino la necesidad de ser universal. Toda la riqueza aparente del territorio español ha de hallarse catastrada, ofreciendo si es posible la más perfecta delimitación de los recintos de riqueza territorial. Pero solo si es posible, ya que, a diferencia del Registro de la Propiedad, la perfección o incontestabilidad del dato catastral no es imprescindible para que esta institución logre eficazmente los efectos que persigue.
3) Actualidad
La protección que el Registro de la Propiedad español ofrece a sus declaraciones, se produce con los mismos efectos, cualquiera que sea el grado de actualización que puedan ofrecer las mismas.
Mientras que en el archivo de las bases gráficas de un Registro de la Propiedad pueden coexistir fincas cuya posible descripción puede llegar a abarcar un abanico temporal de ciento cincuenta años, siempre que no sean directamente incompatibles unas con otras (en tal caso, en el de las dobles inmatriculaciones, el principio hipotecario de prioridad determinará que las inscritas cierren el paso a las nuevas incompatibles), el parcelario catastral ha de ser íntegramente actualizado cada cierto número de años para guardar coherencia territorial. Un Catastro desactualizado es un Catastro inútil
4) Necesidad
El Catastro actúa de manera necesaria. Independientemente de que existan alteraciones producidas por los actos particulares de los ciudadanos, es la propia institución catastral la que tiene el deber de reflejar, (utilizando incluso los medios coactivos que para ello fuesen necesarios) las alteraciones territoriales que se produzcan. Su actuación no es rogada, sino que en el fondo actúa de oficio.
En cambio la existencia de la finca registral no es necesaria. Porque el nivel de los requisitos exigidos para inscribir no puede ser impuesto a todos los propietarios inmobiliarios para que obtengan la condición de tales. La actuación del Registro de la Propiedad es, como regla general, rogada y a iniciativa de quienes son o pretenden ser sus usuarios.
La finca figurará inscrita si el titular desea su inscripción registral, la parcela catastral habrá de figurar catastrada con independencia de la voluntad de su titular.
5) Técnica descriptiva
La parcela catastral describe el inmueble, tratando de precisar su perímetro geográfico con exactitud. Puesto que el parcelario catastral se halla revestido de las características de necesidad y universalidad, cualquier descripción de una parcela catastral afecta no solo a las parcelas directamente colindantes, sino en realidad a toda la trama continua de parcelas existentes sobre el territorio. De ahí que la representación gráfica parcelaria de lo que aparece sobre el territorio, ha de ser muy precisa.
La rigidez es la nota característica de la descripción de las parcelas catastrales porque el objeto de su representación es objetivo, no es interpretable y se puede reflejar con exactitud.
En cambio, la finca registral identifica el dominio inmobiliario, tratando de situarlo en el territorio, sin necesidad de precisar sus linderos con absoluta exactitud. De la misma manera que los linderos personales, sin describir la finca, la identifican perfectamente, las Bases Gráficas Registrales buscan identificar y no describir, de ahí que la exacta representación gráfica de su perímetro, no ha de ser exactamente precisa, ni necesariamente coincidente con la parcela catastral.
La elasticidad es la nota característica de la descripción de las bases Gráficas Registrales porque el objeto de las mismas es un concepto exclusivamente jurídico, el dominio inmobiliario inscrito en un Registro de derechos.
6) Carácter público de su finalidad
El Registro de la Propiedad obedece a un interés social, suma de los intereses particulares de los interesados (titulares registrales y terceros) de que se de fe de los derechos reales inmobiliarios individualizados sobre las fincas.
El Catastro obedece igualmente a un interés social, pero en este caso formado por el interés de las Administraciones públicas en cumplir el cometido para el que han sido creadas.
Mientras que los intereses particulares entran en conflicto los unos con los otros y precisan de una institución de referencia, el Registro de la Propiedad, que arbitre las posturas igualitarias en lucha, el interés público no compite, sino que se impone a todos los ciudadanos y precisa de una institución, el Catastro, que sirva principalmente para hacer mas eficaz su gestión.
7) Valor de la titularidad
Cuando el Catastro asigna una titularidad a una parcela catastral, dicho titular se convierte en sujeto de una serie de derechos y de obligaciones jurídicas, principalmente de tipo administrativo y sobre todo fiscal.
Las condiciones de veracidad de la titularidad catastral no son jurídicamente comprobadas y por lo tanto se pueden considerar como meramente indiciarias, las mismas no producen efectos frente a terceros y en ellas no se apoya el sistema hipotecario español, ni el sistema de responsabilidad patrimonial de los ciudadanos.
Sirven sin embargo dichas titularidades para girar impuestos y como un soporte de titularidad subsidiario al que acudir para el caso de que las Administraciones que tienen necesidad de actuar sobre el territorio, no conozcan de manera fehaciente quien es el dueño de un inmueble a través del Registro de la Propiedad.
En cambio, cuando el Registro de la Propiedad español declara la titularidad dominical de una finca registral, lo hace con efectos frente a terceros, es decir, sus declaraciones prevalecen legalmente frente a cualesquiera otras contradictorias que no se encuentren inscritas.
Esto permite generar en las transacciones económicas del mercado privado inmobiliario la confianza plena que el Catastro lógicamente no suministra. Los efectos jurídicos son tan potentes que, para que se produzcan, es precisa la calificación registral de los títulos de propiedad antes de ser inscritos, siendo perfectamente posible que el Estado español, a través de los Registradores de la Propiedad, pueda rechazar la inscripción registral de aquellas titularidades que no reúnan los requisitos legales de forma y contenido necesarios.
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