LA SOLICITUD NOTARIAL "PREVENTIVA" DE INFORMACIÓN REGISTRAL CONTINUADA

1º.- Obligación notarial de comprobar titularidad y estado de cargas inmediatamente antes del otorgamiento de la escritura. El acceso telemático.

La Ley 24/2.005, estableció el acceso telemático notarial a los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, al dar nueva redacción a los artículos 221, 222 y 227 de la Ley Hipotecaria y 23 del Código de Comercio, acceso que todavía no es posible, a pesar de que han transcurrido ya más de tres años desde que la citada disposición entrase en vigor. Pero no es mi pretensión detenerme ahora en la polémica ocasionada por el incumplimiento de dicha implantación legal.

En desarrollo y ejecución de la Ley 24/2.005, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, que modificó el Reglamento Notarial, dio nueva redacción al artículo 175 RN, imponiendo al Notario la obligación de comprobar en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad, la titularidad y el estado de cargas por medios telemáticos, sin necesidad de intermediación del Registrador. Claro que el citado precepto, consciente de la situación existente, o mejor dicho, inexistente, de acceso telemático al Registro, estableció, para supuestos excepcionales de imposibilidad técnica, la solicitud por medio de telefax. Desgraciadamente, la excepción se ha convertido en norma, puesto que, desde la publicación de la citada Ley 24/2.005, todavía no ha sido posible el acceso telemático a ningún Registro, en detrimento de una más eficaz seguridad jurídica preventiva[1].

2º.- Medio de solicitud y remisión de la nota de información continuada, así como de las posteriores notificaciones de haberse presentado en el Diario otros títulos que afecten o modifiquen dicha información:

El artículo 175.2 RN establece, siempre con carácter residual mientras no sea posible el acceso telemático, que la solicitud se hará mediante un escrito con el sello del Notario "que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax", por lo cual considero que es posible hacer la solicitud a través de los siguientes medios:

a) El expresamente citado "telefax", cuyo simple nombre evoca lo arcaico de este procedimiento[2].

b) Presentación física: carente de toda operatividad y en consecuencia de nula utilización.

c) Correo electrónico. Cabe preguntarse ¿es posible solicitar la información registral a través del correo electrónico?

La respuesta ha de ser afirmativa, la Resolución de la DGRN de 12 de Noviembre de 1.999 (Sobre ámbito de aplicación del Real Decreto-Ley 14/1.999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica, reproducida literalmente en la Resolución-Circular de 26 de Abril de 2.000[3], así lo reconocen expresamente, al disponer "este precepto permite al Notario remitir su solicitud mediante correo electrónico y firmar la misma por el procedimiento de la firma digital."

Esta Resolución, que ha de entenderse en alguna de sus partes "derogada" por disposiciones posteriores, no obstante, está indudablemente "vigente" (permítanseme las expresiones) en cuanto a este procedimiento de realizar la solicitud. Ahora bien, pese a que establece la necesidad de que la solicitud se firme digitalmente, no obstante este requisito en modo alguno es exigible, puesto que el artículo 175 RN dispone que la solicitud se remita simplemente con el sello del Notario, al decir literalmente que podrá realizarse "mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento. Por otra parte, la remisión ha de hacerse, necesariamente desde el correo electrónico corporativo del Notario, por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Undécima de la Ley 24/2.001 y el Acuerdo del Consejo General del Notariado de 19 de Enero de 2.002[4].

De lo dispuesto en los artículos 175 RN y 354.a RH, resulta que si el Notario solicita la información registral mediante telefax, ha de remitirla necesariamente por el mismo procedimiento.

Habría que preguntarse ¿por qué medio ha de remitir el Registrador la información registral en caso de que el Notario realice la solicitud por otro medio (presentación física de la solicitud o bien solicitud por correo electrónico)?.

De la lectura conjunta del primer inciso del artículo 354.a. RH, con el apartado 8 del mismo, parece inferirse que el Registrador ha de remitir la información necesariamente a través del mismo medio utilizado por el Notario al efectuar la solicitud, por lo cual, hay que distinguir:

Ha de enviarlas el Registrador también por telefax. Dado que en la práctica, éste es el único procedimiento utilizado por los Notarios, todos los Registradores están obligados a utilizar únicamente dicho medio para remitir la información registral. El telefax tiene la ventaja de que consta el día y la hora en que se remite la información, de vital importancia como luego veremos. De todas formas, a pesar de que en el fax conste la fecha y hora, son estos datos fácilmente manipulables e incluso puede producirse la variación si, por descuido, no se realiza la actualización con motivo del cambio horario[5].

Desde luego, no conozco a ningún Notario que lo haga. Este procedimiento no se utiliza, tanto por desconocimiento de la existencia de esta opción, como por razones de índole práctica, siendo este medio más propio de los tiempos de Miguel Strogoff.

Aunque el Registrador ha de utilizar para el envío de la información registral el mismo medio que el empleado por el Notario en la solicitud, no obstante, diversos Registros, para tratar de facilitar a los Notarios la información registral con la mayor celeridad posible, con el indudable beneficio para los otorgantes, ofrecen en algunas ocasiones la posibilidad de entregar dicha información "en mano", lo cual a pesar de la agilidad que proporciona (sobre todo si se trata de un gran número de notas), tiene el importante handicap de no garantizar, salvo solicitud expresa, la hora de la entrega de la información y sólo podría servir a las tradicionales Notarías "puerta con puerta". De admitirse por el Notario este sistema de recepción de información registral, que no recomiendo por la falta de adecuación a las disposiciones citadas, deberá exigirse la consignación de la hora de entrega, procedente del Registro, debidamente firmada y sellada. De esta forma podrá acreditarse, si necesario fuere, la hora en que la nota fue suministrada.

c) ¿Puede el Registrador enviar la información registral a través de correo electrónico?

No sólo puede, sino que debe hacerlo, si el Notario la ha solicitado a través de correo electrónico. La citada Resolución de la DGRN de 12 de Noviembre de 1.999 y evidentemente la Resolución-Circular de 26 de Abril de 2.000, así lo reconocen expresamente, al disponer "de una interpretación coordinada del primer párrafo y de la regla 8ª del Artículo 354.a del Reglamento Hipotecario, cabe colegir que también podrá el Registrador contestar a tal solicitud mediante documento firmado electrónicamente".

Del mismo modo que ha de excluirse la exigencia de la firma notarial para la solicitud de la información registral, como antes dije, tampoco el Registrador está obligado a firmar digitalmente la información remitida por correo electrónico, pues el citado artículo 354.a RH no exige que tal información deba ser firmada. La propia Dirección General en las mencionadas resoluciones así parece darlo a entender, al significar que, de firmarse, tendría un valor de certificación.

En todo caso, la información ha de proceder del correo corporativo del Registrador, así se infiere tanto del contenido de las citadas Resoluciones, como de la Resolución de 10 de abril de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Ahora bien, en ocasiones, también para posibilitar una mayor agilidad del tráfico jurídico, los Registradores, aún cuando la solicitud de información ha sido solicitada por telefax, la remiten (previo acuerdo con el Notario) por correo electrónico, sobre todo cuando se trata de un número considerable de fincas, para facilitar la agilidad del tráfico (además de evitar estropicios en el fax). De admitirse este medio de remisión de la información registral, para cumplir con lo dispuesto en los artículos 175 RN y 354.a RH, considero que, además de tener que remitirse desde el correo corporativo del Registrador al correo corporativo del Notario, en todo caso, ha de enviar el Registrador un fax en el que deje constancia de que la correspondiente solicitud de información registral continuada, ha sido remitida al correo corporativo del Notario.

3º.- Polémica generada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo que ha motivado la conveniencia de revisar el contenido de las solicitudes de información registral.

Como consecuencia de lo expuesto, mientras el acceso telemático al Registro no sea posible, el Notario ha de seguir solicitando la información registral por medio de telefax, pero ¿Cuál ha de ser el contenido de dicha solicitud de información registral?

En principio, el determinado por el artículo 175.4 RN, y digo, en principio, pues yo recomiendo añadir algo más, como luego veremos. Precisamente el artículo 175.4 in fine concluye diciendo que la información podrá ser solicitada sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición, y en su primer párrafo, que el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registral.

Pues bien, una vez recibida la información registral y comprobada la situación de titularidad y cargas, puede autorizarse la escritura y a continuación ha de procederse a su presentación telemática (salvo renuncia[6] o imposibilidad técnica[7]), conforme a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley 24/2.001 y 249 RN. Por tanto, comprobada la situación registral por medio de la nota de información continuada y presentada telemáticamente de forma inmediata, sin haber recibido entre uno y otro momento comunicación alguna del Registro respecto a la finca en cuestión, la seguridad de la transmisión o gravamen será prácticamente total[8].

- Descripción de la finca (si sus datos varían respecto de los de la solicitud de información del Notario).

- Las cargas vivas que le afecten, que contendrá sintéticamente, los datos esenciales de las mismas.

- El contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión. Es decir, los que consten justo en el mismo momento de la remisión (diferencia ésta única existente entre las solicitudes sin expresión de plazo y las solicitudes para un día determinado).

- Solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores.

- Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente.

El citado precepto no establece que haya de incorporar el día de la elaboración de la nota, lo cual es lógico, puesto que la fecha y hora de la nota es la correspondiente a su remisión por telefax, que consta precisamente en el envío.

El contenido es el mismo que para las solicitudes sin expresión de plazo, pero con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior, lo cual puede ocasionar la paradójica situación de que el fax que contenga la nota haya de ir unido a otro en el que conste, en su caso, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la citada información. Entiendo que en este caso la obligación del Registrador al enviar la información registral continuada puede realizarse del siguiente modo:

- o bien remitir la nota de información continuada con referencia a lo que resulte del Diario en el momento de la remisión. Que es lo que afortunadamente, para proporcionar seguridad jurídica sin incertidumbres, suelen hacer todos los Registradores.

- o, como mucho, remitir la nota de información continuada con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior y, unida a ella, la notificación de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la citada información. Es un sinsentido, pero lo cierto es que de este modo se produce el cumplimiento literal de la norma.

El Artículo 354.a.5 RH obliga al Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información[9], a comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial, así como las solicitudes posteriores de información registral procedentes de otros Notarios.

Además, lógicamente, la información ha de remitirla el Registrador inmediatamente después de haberse producido la presentación en el Diario, por las siguientes razones:

1ª.- Una, de pura lógica, para que el sistema de seguridad jurídica preventiva opere con todas las garantías y sin retraso alguno en favor del adquirente del bien o derecho real. Esta seguridad plena es la finalidad perseguida por el Real Decreto 2537/1994 de 29 Diciembre que además se denomina "sobre colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para seguridad del tráfico jurídico inmobiliario", al introducir el artículo 354.a RH.

2ª.- Porque ya la Orden de 24 de febrero de 1993 sobre comunicación a través de telefax entre oficinas notariales y registrales (todavía vigente) significó la pretensión de lograr la máxima seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, siendo necesario establecer una infraestructura tecnológica que permita una comunicación ágil y eficaz entre las oficinas notariales y registrales.

3ª.- Porque así resulta del Real Decreto 2537/1994 de 29 Diciembre, que dio nueva redacción a los artículos 175 RN y 354.a RH, cuya "exposición de motivos" dispone lo siguiente:

"La finalidad de evitar los fraudes en la contratación inmobiliaria y, por consiguiente, la de alcanzar la mayor seguridad jurídica en este ámbito ha sido preocupación constante del legislador, que, con esta norma, trata de conseguir aquel propósito potenciando al máximo, de manera decidida y de acuerdo con los medios de que hoy se disponen, la colaboración entre las dos instituciones a quienes el ordenamiento jurídico confía esta tarea, los Notarios y los Registradores de la Propiedad"

"En la norma se han conjugado, por una parte, la necesidad de obtener con celeridad información del Registro de la Propiedad y la de incorporar al mismo con igual prontitud la actuación notarial".

Si el propio Real Decreto señala que la finalidad perseguida es alcanzar la mayor seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria, exigiendo además celeridad en la obtención de información del Registro de la Propiedad, difícilmente podría ser lograda tal pretensión si la notificación registral no fuese inmediata.

Esta obligación de remitir con carácter inmediato se infiere además en los fundamentos de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 9 de Febrero de 2.009 y está recogida expresamente en la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de 10 de Noviembre de 2.008, en la que se señala la obligación de remitir la información "tan pronto como sea posible".

La obligación del Registrador de continuar la información durante el plazo citado, es el remate del pilar de la seguridad jurídica, para garantizar que el otorgamiento de la escritura (seguida de la inmediata presentación telemática en el Registro) en los plazos previstos en los artículos 175 RN en relación con el artículo 354.a.5 RH, se realizará con total garantía respecto al adquirente del bien o derecho real.

Pero, una sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Talavera de la Reina de fecha 21 de febrero de 2.006, confirmada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 31 de Enero de 2.007, ha pretendido poner en entredicho este sistema de seguridad jurídica preventiva, mediante una consideración claramente contraria a la finalidad del RD 45/2007, creador del sistema actual, pues entiende el juzgador, en una particular interpretación[10] de los artículos 175.4º RN y 354.a RH, que dichas reglas regulan dos supuestos distintos:

a) Si el Notario no conoce con certeza el día exacto en el que otorgará la escritura, será de observancia la regla 5ª; es decir, en éste supuesto el Registrador ha de "continuar la información".

b) Si el Notario conoce la fecha en que tendrá lugar el otorgamiento de tal escritura, el Registrador no está obligado a continuar la información, añadiendo que, de no llegar a otorgarse la escritura dicho día, habría que solicitar nuevamente información registral.

Este es, grosso modo, el resumen del supuesto de hecho y del fallo recaído en dicha Sentencia:

El Notario, al objeto de autorizar una escritura de compraventa, solicitó la información para un día determinado (2 de febrero). El Registrador envió la nota de información continuada el día solicitado, es decir, el 2 de febrero (supongo que con referencia a lo que resultó del cierre del Diario del día anterior -cfr. Art. 354.a.6 RH). El día 3 de febrero se presentó en el Registro un mandamiento ordenando practicar anotación preventiva de embargo. El Registrador no comunicó al Notario la presentación de dicho embargo. El día 5 de febrero, el Notario autorizó la escritura de compraventa, sin poder informar a las partes de la presentación de la anotación preventiva de embargo. ¡El Registrador resultó absuelto y el Notario responsable civilmente al no haber solicitado nuevamente la información registral para el día 5!

Semejante interpretación del citado artículo 354a, supone una quiebra absoluta del sistema de seguridad jurídica preventiva, por los siguientes motivos:

1º.- Los preceptos tratan de arbitrar un sistema a través del cual, el adquirente del bien o derecho real tenga, en todo momento, por medio del Notario que garantiza la seguridad del negocio jurídico, conocimiento de cualquier presentación en el Registro de la Propiedad que pueda afectar a la situación de titularidad y cargas del bien para el cual ha sido solicitada la información registral.

Efectivamente, la obligación impuesta por el artículo 354.a.5 RH al Registrador de "continuar la información, ha de aplicarse, en todo caso, y por tanto también a las solicitudes realizadas para un día determinado, puesto que:

a) El punto 5 no excluye en ningún momento la obligación de continuar la información registral a las informaciones solicitadas para un día determinado, sino que establece la obligación que tiene el Registrador de "continuar la información" para las informaciones remitidas, sin distingo (interpretación literal).

b) El apartado 6 es simplemente una consecuencia de lo dispuesto en el artículo 175.4 in fine del Reglamento Notarial, es decir:

- Si se solicita la información sin indicar un día determinado, ha de remitirse en el más breve plazo posible y en todo caso en los tres días hábiles siguientes a la recepción.

- Si se solicita para un día determinado, ha de enviarse el día solicitado, no en los tres días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud. Lógico, puesto que, de otro modo podrá resultar inservible en algunos casos la información registral recibida, por transcurso del plazo previsto en el artículo 175.4. RN.

c) Porque el artículo 175 RN (recordemos, en redacción dada por el RD 45/2007 coordinada con el artículo 354.a RH) no dice que el plazo de otorgamiento de diez días naturales siguientes a la recepción, ha de serlo sólo para las informaciones solicitadas para un día determinado. Si el RD que dio redacción al 354.a RH al mismo tiempo que al 175 RN, hubiera querido excluir la obligación de continuar la información registral a las solicitudes realizadas para un día determinado, primero, lo habría dispuesto expresamente, y segundo, desde luego habría limitado el plazo de 10 días establecido en el art. 175.4 in fine para el otorgamiento de la escritura a las solicitudes realizadas sin expresión de plazo.

d) Porque, como antes apunté, esta es la finalidad perseguida por el Real Decreto 2537/1994, creador del sistema. Así lo contempla expresamente la "exposición de motivos" del mismo y resulta además del propio título de la norma (para seguridad del tráfico jurídico inmobiliario)[11].

2º.- Pero es que, de mantener la posición contraria, si la información se solicita para un día determinado, puede ocurrir que en el momento de la remisión no se adecue con el contenido de los libros del Registro, especialmente del Diario, puesto que, recordemos, el Registrador deberá enviarla "con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior". Semejante interpretación podría generar por tanto la paradoja de que la información registral sea inexacta, si el día que se remite (o el anterior después del cierre del Diario) se ha presentado algún documento en el Diario que afecte a la finca.

De sostener tan singular interpretación, el adquirente del bien o derecho real nunca podrá tener la seguridad de que no haya accedido al Registro de la Propiedad alguna carga o transmisión que pueda perjudicarle. A ello hay que añadir que el otorgamiento puede realizarse a cualquier hora, y evidentemente, la finalidad del precepto no es proteger simplemente a los madrugadores. Imaginemos que, en el caso resuelto por la sentencia comentada, el Notario hubiera vuelto a pedir la información para el día 3 (día en el que se presentó en el Registro la anotación preventiva de embargo). Supongamos que la anotación preventiva de embargo se hubiese presentado en el Registro el día 2 después del cierre del Diario. El Registrador se la habría enviado el día 3 por lo que hubiese resultado a cierre del Diario el día 2, es decir, sin hacer constar la presentación de la anotación preventiva de embargo. Si la compraventa se autoriza el día 3, a las 18:00 horas, por ejemplo, según la interpretación del precepto que resulta de dicha sentencia, ni Notario ni Registrador resultan responsables del perjuicio causado al comprador a pesar de conformar entre ambos tal vez el sistema más garantista del mundo. Desde luego que eso no es seguridad jurídica.

A pesar de todas las evidencias expuestas, la citada Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, consideró que el Registrador no estaba obligado a continuar la información por haber sido solicitada para un día determinado[12], resultando el funcionario por tanto, absuelto de cualquier responsabilidad[13].

El juzgador debería haber tenido además en cuenta (si tal prueba hubiese sido aportada) los honorarios que el Registrador absuelto en dicha sentencia cobró por la remisión de la información registral (y no sólo por la remitida en el supuesto objeto de la sentencia, sino todas las expedidas por él en respuesta a solicitudes notariales para un día determinado), puesto que, el arancel correspondiente a las notas simples (sin información continuada) es de 3,01, mientras que para las notas de información continuada es de 6,01, tratamiento arancelario reconocido expresamente por múltiples resoluciones de la DGRN, así las de 15/01/1.997, 8//09/1.999, 18/072.000, 10/10/2.002, 21/02/2.003, 13/05/2.004 y 6/07/2.005, afirmando expresamente el Centro Directivo que las notas de información continuada es correcto minutarlas aplicando el doble de la cantidad indicada en el número 4.1f del Real Decreto 1427/1989, de 17 de Noviembre. El doble precisamente por cobrarse, por una parte la nota informativa y por otra la información continuada[14].

Si la información registral se cobra como continuada, evidentemente, hay obligación de continuar la información y en consecuencia, de responder en caso de no comunicar o hacerlo con algún retraso.

Todavía no he visto una información registral solicitada para un día determinado que no haya generado tales derechos arancelarios (ni yo ni tampoco varios Notarios por mí consultados), lo cual es lógico, puesto que todos los Registradores a quienes solicitamos información registral para un día determinado, son conscientes de la obligación que tienen de "continuar la información"[15]. Por tanto, el cumplimiento de tal obligación por los Registradores, según mi experiencia, es muy minucioso, pues realizan la comunicación que pueda afectar a la información remitida y además con bastante presteza, salvo algún supuesto aislado. Ahora bien, mi pretensión ahora es evitar que, para el caso de producirse alguna vez la falta de remisión de información por parte del Registrador, nos veamos obligados a responder a causa de la actuación negligente ajena a nosotros si tuviésemos que vérnoslas ante unos juzgadores como los autores de las referidas sentencias. Por tanto, en caso de omisión de la inmediata comunicación por parte del Registrador, la responsabilidad será de dicho funcionario[16].

Por lo expuesto, y para evitar sorpresas, resulta imprescindible la incorporación a la escritura matriz de la información registral continuada recibida con anterioridad al otorgamiento de la escritura y asimismo, archivar y guardar las notificaciones recibidas del Registrador a que se refiere el artículo 354.a.5 RH, en las que consta día y hora de la recepción[17].

Por último, hay que tener presente el horario de oficina de los Registros de la Propiedad, regulado en los siguientes preceptos:

Artículo 360 RH: "El Registro estará abierto al público, a todos los efectos, incluido el de presentación de documentos, los días hábiles desde las nueve a las catorce horas y desde las dieciséis a las dieciocho horas, sin perjuicio de que los sábados se aplique el régimen establecido por el Ministro de Justicia".

Además, conforme a lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Justicia 2593/2003, de 18 de septiembre, sobre horarios de apertura al público de los Registros de la Propiedad, éstos abrirán por las tardes dos horas, normalmente de 16 a 18 horas, excepto que el Registrador acuerde el adelanto de la jornada en una hora y los sábados seguirán abiertos, pero sólo por las mañanas.

En agosto y los días 24 y 31 de diciembre hábiles sólo se abrirán de lunes a viernes por las mañanas, salvo excepciones puntuales ordenadas por la DGRN.

Ahora bien, con independencia de dicho horario de apertura al público, si se practica algún asiento o entrada en el Diario (aún fuera de tal horario), persiste la obligación de continuar la información hasta el cierre del Diario[18].

En el momento de la autorización de la escritura, sobre todo con ocasión del otorgamiento de ciertos negocios jurídicos, será muy recomendable consignar la hora en que se produce la autorización, puesto que, cualquier notificación que realice el Registrador con posterioridad, de un título presentado en el Diario con anterioridad a dicha hora, generará la responsabilidad civil de dicho funcionario. Claro que es muy difícil lograr una precisión absoluta en la consignación de la hora de autorización, puesto que, como las obras, se sabe cuándo se empieza, pero no cuando se termina. Quizá sea útil en ciertos casos, una vez que todas las partes estén conformes en el otorgamiento y el Notario (previo control de la legalidad, titularidad y cargas), en la autorización, incorporar un documento en que conste la hora, firmado por las partes[19].

Una vez autorizada la escritura, el Notario debe cumplir con lo dispuesto en el artículo 249 del Reglamento Notarial, es decir:

- Expedir y remitir telemáticamente al Registro la copia autorizada telemática[20]. Según lo dispuesto en el citado precepto, ha de hacerlo "en el plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente".

Yo considero que, si no lo hace inmediatamente y entre la autorización y la remisión se presenta algún título en el Registro que afecte a la finca en cuestión (y ésta es comunicada por el Registrador), el Notario responde civilmente, tanto por lo que vengo exponiendo, como porque el propio artículo 249.2, párrafo 3º RN dispone expresamente que "el Notario será responsable de los daños y perjuicios que se cause al interesado como consecuencia del retraso en la expedición de copia electrónica y su presentación telemática"[21].

- En caso de imposibilidad técnica (o renuncia), deberá remitir por fax la comunicación a que se refiere el artículo 249 RN.

¿Cuál es el plazo para realizar la presentación telemática, o, en caso de imposibilidad técnica (o renuncia) por telefax?

1º.- Para la presentación telemática, y, sin perjuicio de la responsabilidad civil en caso de retraso así como la disciplinaria, no hay límite de plazo. En tal sentido las Resoluciones de la DGRN 4-06-2007 Y 11-02-08.

2º.- Para la presentación por fax, según el 249.3 RN el mismo día del otorgamiento. ¿Es posible remitir el fax en las 24 horas siguientes, conforme a lo dispuesto en la Instrucción de la DGRN de 2 de diciembre de 1996? La DGRN en las citadas Resoluciones de 4-06-2007 Y 11-02-08, considera que no es de aplicación el citado plazo de 24 horas contenido en la mencionada Instrucción. Literalmente afirma el Centro Directivo que la Instrucción de 2 de diciembre de 1996, que se dictó en el marco de unas dudas que había suscitado la aplicación del Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre...aún admitiendo a los solos efectos argumentativos que dicha Instrucción fuera todavía de aplicación al telefax, en circunstancia que debe negarse, ya que la nueva redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, al artículo 249 del Reglamento Notarial no ha incorporado tal previsión.

¿Qué ocurre si el Notario, sin que medie renuncia a la presentación telemática y no exista imposibilidad técnica, no realiza la presentación telemática, sino por telefax?

Conforme a lo dispuesto en el artículo 249.2, párrafo tercero "será responsable de los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de la presentación telemática de cualquier título relativo al mismo bien y derecho con anterioridad a la presentación por telefax de la comunicación". Lógico, pues hay que distinguir:

1º.- En caso de presentación por telefax, se asentarán en el Diario por su orden de recepción, si la presentación se produce dentro del horario establecido reglamentariamente, a excepción de las que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario. 248 LH y 418 RH.

2º.- En caso de remisión telemática de la escritura, si se presenta fuera del horario de oficina, deberá practicarse asiento correlativo por el exacto orden en que haya tenido ingreso, debiendo extenderse en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquel, de conformidad con el sellado temporal. Así resulta de lo dispuesto en el Artículo de la 112.2 de la Ley 24/2.001, y 248 LH, tal como recuerda la Resolución DGRN de 27 de febrero de 2008.

Por tanto, en las que se presenten fuera de horario, el perjuicio de realizar la presentación por telefax, frente a la telemática, es evidente[22]. Por ello yo recomiendo, en caso de que se realice la presentación por fax a causa de una imposibilidad técnica, imprimir y archivar el mensaje de error en envío que aparece en SIGNO, así como incorporarlo a la escritura.

¿Puede el Notario remitir la comunicación a que se refiere el artículo 249 RN por cualquier otro medio distinto del telefax?

Tras la modificación del Reglamento Notarial operada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, parece claro que no puede, puesto que en la redacción anterior el citado artículo 249 RN decía por telefax o por cualquier otro medio, frente a la redacción actual que simplemente recoge la posibilidad de enviarla por telefax. Por tanto las mencionada Resolución de la DGRN de 12 de Noviembre de 1.999 y la Resolución-Circular de 26 de Abril de 2.000, que sí permitían la posibilidad de hacer dicha comunicación por correo electrónico, han de entenderse derogadas por el Real Decreto 45/2007 en la parte que se refieren a la posibilidad de empleo de dicho medio. Por tanto, en caso de imposibilidad técnica habrá que soportar colapsos y esperas ante faxes en continua comunicación, no pudiendo acudir al correo electrónico como forma de remisión de la comunicación del artículo 249 RN.

4º.- ¿Cuál debe ser el contenido de las solicitudes de Información Registral?

A pesar de la evidente obligación del Registrador de continuar la información registral, haya sido o no solicitada ésta para un día determinado, en vista del fallo recaído en la sentencia comentada de la Audiencia Provincial de Toledo, yo recomiendo, con finalidad meramente preventiva, al efectuar la solicitud de información registral continuada (que he denominado precisamente "solicitud preventiva"), sea o no para un día determinado, remitirla con el siguiente contenido:

Además de comprender la solicitud los extremos indicados en el artículo 175.4, párrafo 2º, ha de incluirse lo siguiente:

En el encabezamiento, denominarla "Solicitud de información registral continuada"

1º.- Que remita la información registral con referencia a lo que conste en el Libro Diario en el momento de su remisión.

2º.- Que realice con inmediatez la comunicación establecida en el artículo 354.a.5 del Reglamento Hipotecario.

Ambas solicitudes se deben a que ignoro en el momento de la petición, si el otorgamiento de la escritura se realizará exactamente el día para el cual se pide la información registral u otro posterior, siendo la fecha de la solicitud meramente orientativa".

En el supuesto de que las solicitudes estén informatizadas, bastará con incluir el citado texto para que se genere en todas las solicitudes o bien reclamar su inserción al técnico del programa en cuestión, lo cual es bastante sencillo.

Asimismo recomiendo al remitir la información por telefax, que en el reporte del fax se reproduzca la solicitud y en todo caso, incorporar dicho reporte a la escritura matriz, así como la información registral recibida del Registro de la Propiedad[23], en la que figuran además los derechos arancelarios devengados por el Registrador, claros reveladores de su consideración como información registral continuada, por lo antedicho[24].

Como última y muy importante recomendación: en ningún caso se debe autorizar la escritura en el décimo día contado desde la recepción de la información continuada, pues, a pesar de que lo permite el artículo 175.4 recordemos que la obligación del Registrador de "continuar" la información lo es sólo dentro de los 9 días naturales siguientes al de remisión.

[1] El Notario Alfonso Madridejos, en el artículo La conexión telemática entre Notarías y Registros publicado en la Revista El Notario del Siglo XXI (número 5, Enero-Febrero2.006) afirma que "Si fuera de horas de oficina, mediante la presentación telemática, pueden acceder al Registro títulos que adquieren prioridad desde el momento de esa presentación, es fundamental que la consulta que en esas horas se realice permita conocer la existencia de tales presentaciones".

[2] Prueba de ello es la anécdota que le ocurrió a un compañero Notario al adquirir un fax en un establecimiento de ordenadores. El empleado concluyó, ante semejante demanda, que había una enorme falta de adaptación de los Notarios a las nuevas tecnologías. Cuando el Notario explicó la situación actual y el "permanentemente excepcional" sistema de coordinación entre Notaría y Registro, exclamó el dependiente: - ¡Ahora entiendo por qué todavía vendemos faxes!-.

[3] De difícil localización la primera de las Resoluciones citadas. Puede consultarse el contenido de ambas en el siguiente enlace http://groups.google.es/group/levante-notarial/files?hl=es

[4] En la citada sesión del Consejo, se acordó por unanimidad lo siguiente: 1º.- En aplicación de la Disposición Transitoria Vigésima, número 2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Consejo General del Notariado asigna como dirección de correo electrónico a todos los Notarios, el contenido en la plataforma de comunicación corporativa "e-not@rio". La correspondiente relación de tales direcciones se publicará en la página web del Notariado, mediante la mención: "correo corporativo Ley 24/2001". 2º.- A partir de 1 de febrero de 2002, las comunicaciones individuales entre los Notarios, por razón de su función, y entre éstos y los correspondientes Colegios, se realizarán a través del correo electrónico corporativo.

[5] Resulta chocante que, en el supuesto de divergencias en cuanto a la hora en el fax de Registrador y Notario, la seguridad jurídica para ambos, llegado el momento de la prueba, puede radicar ésta en la factura de la compañía de telefonía. "En casa del herrero, cuchillo de palo". Claro que esto se evitaría si ya fuese posible el acceso telemático, puesto que, el artículo 175 RN impone al Notario la obligación de acceder al Registro en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura, para comprobar la titularidad y cargas, así como a testimoniar e incorporar a la matriz el contenido del acceso telemático, indicando el día y la hora de éste.

[6] Entiendo que la renuncia, además de ser verdadera, ha de proceder de todos los otorgantes, bastando con que concurra la voluntad de alguno de ellos en la presentación telemática, para que ésta sea obligatoria.

En ocasiones ciertas Entidades de crédito renuncian a la presentación telemática solicitando la presentación por fax, pero es necesario que también renuncie el deudor, puesto que tal renuncia puede perjudicarle si se produce un vencimiento anticipado de la hipoteca por malograrse el rango de la misma, por ejemplo, si no se consolida el asiento de presentación por fax, o bien si se presenta por fax fuera de horas de oficina (con las consecuencias que resultan de lo dispuesto en los artículos 248 LH y 418 RH).

[7] Por cierto, es necesario comprobar el deficiente funcionamiento de algunos Registros a última hora de la mañana, pues no son infrecuentes los fallos de recepción en las presentaciones telemáticas a partir de cierta hora, aunque en la mayoría de los Registros no se producen tales disfunciones. De todas formas, con la presentación telemática han quedado atrás los colapsos en los faxes, así como el tener que enfrentarse a líneas en permanente comunicación, normalmente también a partir de ciertas horas (algún personal del Registro ha reconocido haber descolgado el fax ante el aluvión de presentaciones).

[8] Afortunadamente la dicción del artículo 354.a2 RH, recoge expresamente la responsabilidad del Registrador por el contenido de las notas de información continuada, evitando que por parte de algún funcionario se pretenda la elusión de tales responsabilidades aún a costa de la quiebra de la seguridad jurídica preventiva (como así resultó en la sentencia AP de Castellón 2/10/2.000). Del mismo modo fue necesario que la Ley 24/2.005 diese nueva redacción al artículo 222.5 LH, para recordar que el Registrador responde también del contenido de las notas simples informativas (aunque parezca obvio que el autor responda del trabajo por el cual ha cobrado). De todas formas, aún después de dicha reforma, algún Registrador ha pretendido eludir su responsabilidad aduciendo que la información remitida es una nota simple informativa. Con indudable beneficio para el sistema de seguridad jurídica preventiva, tal pretensión no tuvo éxito (Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona 9/02/2.009).

[9] La expresión " dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información " se refiere, evidentemente, no al de la confección de la nota, que no es necesario consignar, como hemos visto. No obstante los Registros suelen hacer constar una fecha en la nota (supongo que de elaboración). He comprobado en ocasiones, que dicha fecha resultó ser distinta a la fecha de la remisión por telefax (normalmente del día anterior). Por ello ha de guardarse especial cautela en las notas elaboradas un día y remitidas al día siguiente, tanto para cumplir el mandato reglamentario, como para evitar que el programa informático utilizado pueda considerar a efectos del cómputo del plazo de 9 días para continuar la información, no el de la remisión, sino el anterior, que es el día en que fueron elaboradas.

[10] Realizada sin considerar lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil, a cuyo tenor "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas".

[11] En tal sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26/07/2.000: "la Administración estableció ese sistema de coordinación para procurar la seguridad en las transacciones inmobiliarias, los ciudadanos tienen derecho a confiar en que realmente la garantía existirá hasta donde sea posible. Y será posible respecto a aquellas cargas ingresadas en el Registro hasta el momento de emitirse le información e, incluso, después".

[12] No obstante, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 9 de Febrero de 2.009, ante la alegación del Registrador de que no estaba obligado a continuar la información (parece ser que por haberse solicitado para un día determinado y siendo conocedor el Registrador -supongo-, del pronunciamiento de la AP de Toledo), resolvió que sí existe la obligación para el Registrador de continuar la información.

[13] Prima est haec ultio quod se iúdice nemo nocens absólvitur (Juvenal) (Este es el castigo más importante del culpable: no ser absuelto en el tribunal de la propia conciencia).

[14] Para los curiosos, según me ha informado la Notaria inculpada a causa de la negligencia registral: los honorarios que el Registrador percibió e hizo constar en la información registral remitida fueron 6,01 más suplidos (continuada por tanto, según reconoció el citado funcionario a efectos de su cobro). Sería interesante conocer cual ha sido el tratamiento que dicho Registrador ha dado, a efectos arancelarios, a todas las solicitudes de información registral para un día determinado por él recibidas.

[15] En el mismo sentido, el Registrador Francisco Javier Die Lamana, se refiere a la obligación de continuar la información sin distinguir entre las solicitudes realizadas para un día determinado o sin expresión de plazo, en su artículo La publicidad formal del Registro de la Propiedad (Boletín del Colegio de Registradores de España, Año 2.006, número 130).

[16] En un cómico intento de eludir su responsabilidad, cierto Registrador afirmó, en el supuesto que dio lugar a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26/07/2.000, que los Registradores no tienen responsabilidad civil, pues sostuvo que "conforme a su condición de funcionario su estatuto y su responsabilidad civil han de estar regulados por la ley, no por simples reglamentos, según disponen el artículo 103.3 de la Constitución". Ello supone una afrenta, no sólo al sistema español de seguridad jurídica preventiva del que tanto nos vanagloriamos ambos colectivos, sino a la propia institución registral, pues, de prosperar tal argumento, estaríamos ante un auténtico haraquiri registral.

Actualmente, tras la Ley 21/2.001, la responsabilidad civil de los Registradores está regulada por el Título XII de la Ley Hipotecaria.

[17] Con tal precaución eludiremos vernos sorprendidos por ningún equívoco, como el que tuvo que soportar un Notario con ocasión del supuesto que dio lugar a la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de 10/11/2.008, en la que el Registrador comunicó una carga practicada el día 17, a las 14,44 hs del día 18, si bien el fax en que se comunicó llevaba fecha del día 17.

Particularmente, prefiero este truco de Juan Tamarit.

[18] Así lo he comprobado personalmente en varias ocasiones y también resulta del supuesto que dio lugar a la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de 10/11/2.008, pues el Registrador practicó la comunicación fuera de horario de oficina.

En dicha sentencia, el Registrador alegó que no había comunicado una carga el día en que se produjo, al tener entrada fuera de horas de oficina. Ahora bien, lo curioso es que el citado Registrador realizó la comunicación al día siguiente, fuera de horario de oficina. Contradicción que no pasó por alto el Magistrado, según resulta de la mencionada Sentencia.

[19] A estos efectos, podría imprimirse la que resulte de la siguiente página web del Real Instituto y Observatorio de la Armada:

http://www.armada.mde.es/ArmadaPortal/page/Portal/ArmadaEspannola/ciencia_observatorio/06_Hora--01_QueHoraEs

La propia Ley 24/2.005 se remite en cuanto a la sincronización horaria al Real Instituto y Observatorio de la Armada, al disponer en su artículo 108 que CGN y CORPME deberán aplicar el mecanismo de sellado de tiempo en cuanto envío y recepción de información se practique, en los términos que reglamentariamente se disponga. A tal fin, deberán disponer de sistemas horarios homogéneos debiendo sincronizar sus respectivos sistemas de sellado de tiempo con la señal horaria del Real Instituto y Observatorio de la Armada, de conformidad con lo previsto en el Real Decreto 1308/1992, de 23 de octubre, por el que se atribuye a ese laboratorio la función de depositario del Patrón Nacional de Tiempo.

[20] Un análisis detallado de la presentación telemática de escrituras en los Registros Públicos puede verse en las notas elaboradas y publicadas en la web NotariosyRegistradores.com por el Notario Adolfo Calatayud Sierra. También, el Notario Vicente Martorell García, en un interesante trabajo se pronuncia, entre otros asuntos, sobre la presentación telemática de ciertos documentos exentos como cartas de pago y cancelación de préstamos hipotecarios.

[21] Ello aunque en las Resoluciones de la DGRN 4-06-2.007 y 11-02-2.008 el Centro Directivo afirmó que la copia autorizada electrónica deberá expedirse y remitirse en el «plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente». Por último, siendo éste extremo el trascendente, el incumplimiento de ese plazo no invalida el título ni desde la perspectiva formal, ni desde la perspectiva material, puesto que el último párrafo de ese apartado segundo establece como única consecuencia la responsabilidad civil del Notario, a la que debe adicionarse la disciplinaria. Considero que la DGRN en las citadas resoluciones se estaba refiriendo no a la responsabilidad civil (que caería en su caso en el marco jurisdiccional), sino a la disciplinaria.

[22] Aunque la dicción del artículo 112 de la Ley 24/2.001 es bastante clara en cuanto a la prioridad de los documentos presentados telemáticamente, no obstante, destacados Registradores han pretendido realizar una interpretación distinta de la que en un principio resulta de los literales términos de la misma, mediante una extensa argumentación que puede verse en el siguiente enlace: http://www.arbo.org.es/?p=156 .

Como broma, habría que preguntarle por la prioridad al que está en la cola de la oficina del Registro, viendo a través de la ventana cómo entran faxes que tendrán prioridad frente a la presentación física que él pretende realizar.

[23] De esta forma evitaremos vernos sorprendidos por alguna "amnesia ", como la contenida en la alegación del Registrador que consta en la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares, 13/06/2.006: "...alega el demandado que no recuerda si remitió o no nota simple al Notario...".

[24] Además, resulta conveniente exigir que en las notas de información continuada recibidas, conste desglosado el importe de las mismas: honorarios, suplidos e IVA.