NOTAS URGENTES SOBRE REFORMA DE VPO EN ANDALUCÍA

Antonio Chaves Rivas. Notario de Málaga.

En el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía de 30 de enero de 2012 se publica una disposición de cierta trascendencia en materia de VPO y que puede tener importancia para nuestro diario quehacer notarial/registral.

La norma a la que me refiero es el Decreto 1/2012, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y que modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Según la disposición final tercera de este Decreto su entrada en vigor tuvo lugar el día siguiente al de su publicación en el BOJA, por tanto, está en vigor desde el 31 de enero de este año 2012.

Aparentemente el título de la disposición –en adelante, Decreto de Registros Municipales- no nos dice demasiado pero, como veremos, tiene mas repercusión práctica de la que presenta a primera vista, porque modifica el reglamento de VPO de Andalucía aprobado por Decreto 149/2006 de 25 de julio –en adelante, Reglamento de VPO-.

A continuación destacaremos las modificaciones más importantes que a bote pronto nos hemos encontrado.

1.- La titularidad dominical de otra vivienda ya no implica necesariamente quedar excluido de la posibilidad de optar a una VPO. 

Así se desprende del nuevo apartado 4 del artículo 5 del Reglamento de VPO de Andalucía que queda con la siguiente redacción:

«4. Se entenderá que no están comprendidos en los supuestos contemplados en el primer párrafo del apartado 3 las personas destinatarias de las viviendas protegidas que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

a) Las que hayan adquirido, a título de herencia o legado, una cuota del pleno dominio sobre una vivienda igual o inferior al 25 por ciento, siempre que el valor a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales de esa cuota calculada por metro cuadrado útil no exceda del 30 por ciento del precio máximo de venta de la vivienda protegida de régimen general correspondiente a ese municipio. Cuando se haya adquirido, a título de herencia o legado, una cuota del pleno dominio sobre varias viviendas, se entenderá esta misma limitación para la suma de todas las cuotas del pleno dominio.

b) Las que tengan una vivienda en propiedad o un derecho real de uso o disfrute vitalicio sobre la misma y haya sido declarada, mediante resolución judicial o administrativa, infravivienda o en ruina física.»

2.- Se introduce un precepto regulando la posible permuta de viviendas protegidas. Es el nuevo artículo 33 bis del Reglamento de VPO.

«Artículo 33 bis. Permutas de viviendas protegidas.

1. Podrá autorizarse la permuta entre viviendas protegidas siempre que se ajuste al procedimiento y requisitos establecidos para las segundas o posteriores transmisiones en este Capítulo.

2. Atendiendo a la finalidad de la permuta, no se ejercerá el derecho de tanteo legal sobre las viviendas que se pretendan permutar.

3. En el supuesto de que las dos viviendas a permutar se encuentren dentro del plazo de los diez años de limitación de la transmisión, será suficiente con que solo una de las dos unidades familiares se encuentre en alguna de las circunstancias previstas en el artículo 26.2, párrafo segundo.

4. La autorización de la permuta corresponde a las personas titulares de las Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en materia de vivienda de la provincia en que estén ubicadas las viviendas a permutar, salvo que pertenezcan a provincias distintas, en cuyo caso la autorización corresponderá a la persona titular de la Dirección General competente en materia de vivienda.

En el supuesto contemplado en el artículo 28.7 no será necesaria esta autorización.»

3.- La adjudicación de VPO debe realizarse en determinados casos a través de los Ayuntamientos.

Quizás sea esta la modificación realizada que más trascendencia pueda tener en la práctica notarial/registral.

Esta materia se regula directamente en este Decreto de Registros Municipales y no a través de una modificación del Reglamento de VPO preexistente aunque no debemos olvidar que se incluye un apartado en el artículo 28 del Reglamento de VPO a efectos del régimen de comunicaciones.

En especial hay que tener en cuenta el artículo 9 del Decreto de Registros Municipales que nos dice:

“Artículo 9. Adjudicación de viviendas.

1. Salvo las excepciones reguladas en el artículo 13 del Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, la adjudicación de las viviendas protegidas se realizará a través de los Registros Públicos Municipales, en los siguientes casos:

a) Adjudicación de viviendas protegidas de nueva construcción.

b) Segundas o posteriores cesiones en caso de promociones en alquiler.

c) Transmisión de la propiedad en caso de viviendas calificadas en alquiler, una vez transcurrido el plazo previsto en el oportuno programa del correspondiente plan de vivienda y suelo, tanto estatal como autonómico, cuando la persona inquilina haya renunciado al derecho de adquisición preferente.

d) Transmisión de viviendas cuyas personas titulares hayan accedido a la propiedad en un procedimiento judicial o por impago de deuda sin que medie dicho procedimiento, y la nueva persona adquirente en virtud de la ejecución no cumpla los requisitos legal y reglamentariamente establecidos para disfrutar de una vivienda protegida. En este caso, y al objeto de garantizar la función social de las viviendas protegidas, el nuevo propietario deberá ofrecerla a los Registros Públicos Municipales en el plazo de tres meses desde que hayan accedido a la titularidad, salvo que la vivienda sea ofrecida en cualquier forma de cesión a la anterior persona titular registral de la vivienda.

2. También se podrá seleccionar a través del Registro a los adjudicatarios de otras viviendas ofrecidas, cedidas o puestas a disposición del mismo, conforme al procedimiento que se establezca en las bases reguladoras.”

De los supuestos enumerados nos interesa especialmente en el momento actual el de la letra d) en cuanto son frecuentes los casos en los que se producen transmisiones en la notaría de VPO en la que el transmitente de hoy adquirió en su día dicha vivienda protegida como consecuencia de alguno de los eventos que prevé esta norma, en especial, procedimientos judiciales ejecutivos o de ejecución (embargos e hipotecas).

La redacción legal plantea un primer negocio dudoso como es el de las daciones en pago porque aunque es un supuesto de acceso a la propiedad por impago de deuda, sin embargo el acreedor-adquirente no lo es "en virtud de ejecución”.

Me inclino a pensar que dicho caso también se encuentra incluido dentro de lo que la norma ha pretendido porque la definición de su supuesto de hecho se encuentra en el párrafo inicial cuando se refiere a “Transmisión de viviendas cuyas personas titulares hayan accedido a la propiedad en un procedimiento judicial o por impago de deuda sin que medie dicho procedimiento….”

Por tanto el adquirente de una VPO en alguno de los casos citados debe ofrecer la vivienda a los Registros Municipales en el plazo de tres meses siguientes a que haya accedido a la titularidad, salvo que el anterior propietario continúe en la vivienda en cualquier forma de cesión (p.ej. a título de arrendatario).

El procedimiento de adjudicación de las viviendas así adquiridas y puestas a disposición del Registro Municipal se regula en el artículo 11 y el sistema de selección en el artículo 10 del nuevo Decreto 1/2012; finalmente, el artículo 12 regula la selección de miembros de cooperativas.

Del procedimiento de adjudicación llamo la atención sobre el hecho de que, una vez finalizado, y según el apartado 11 del artículo 11, la persona promotora del procedimiento está obligada a comunicarlo al Registro Municipal, en concreto, la norma dice:

"La persona promotora comunicará al Registro la adjudicación de las viviendas en el plazo de 10 días desde que la misma tenga lugar. Esta información será trasladada a la Consejería competente en materia de vivienda por quien sea responsable del Registro".

El procedimiento puede concluir con una compraventa, con un arrendamiento con o sin opción de compra o bien mediante una adjudicación si se trata de cooperativas (artº 11-8 del Decreto de Registros Municipales).

En el caso de que sea precisa la intervención notarial en alguno de esos casos (sobre todo compraventa y adjudicaciones de cooperativas), puede ser conveniente advertir de dicha obligación de comunicación a las partes o bien, incluso, incluir un requerimiento al Notario por parte del transmitente para que en su nombre remita copia de la escritura al Registro Municipal correspondiente.

Este procedimiento me ha planteado en la práctica algunos problemas que someto a reflexión del lector, sin perjuicio de que en el futuro hagamos estudios más sesudos sobre el alcance de la norma y que son los siguientes:

a.- Qué ocurre con la determinación del precio máximo de la VPO.

La nueva regulación toma como premisa el hecho de que los Ayuntamientos, a través de la inscripción en el Registro de demandantes –ver artº 6 del Decreto- y del procedimiento de selección correspondiente, van a solucionar la cuestión relativa a las condiciones personales de los demandantes –cumplimiento de los requisitos previstos en cada programa de VPO, etc-; sin embargo, en ningún lugar se dice o, al menos, yo no lo he visto, que en el plano municipal se determine o comunique el precio máximo de venta.

El problema es menor porque, aunque en la resolución municipal no constase el precio máximo, el mismo puede obtenerse fácilmente en las Delegaciones Provinciales de la Consejería y en plazos no demasiado largos.

b.- ¿Es necesaria la autorización de la Junta de seguirse este procedimiento?

Creo que no. En este punto no debemos perder de vista que la nueva norma introduce un apartado el 7 en el artículo 28 del Reglamento de VPO de Andalucía, con el siguiente tenor:

«7. Se entenderá cumplido el régimen de comunicaciones previsto en los apartados anteriores, cuando quede acreditado que las viviendas se han puesto a disposición del Ayuntamiento titular del correspondiente Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida o se ha cedido el derecho de uso al mismo y cuando dichas viviendas o los derechos sobre las mismas sean adjudicados a través del citado Registro. También se entenderá cumplido el régimen de comunicaciones en los supuestos de permutas de viviendas con la intermediación del mencionado Registro.»

Si el régimen de comunicaciones queda cumplido acreditando la realización del oportuno procedimiento ante el Ayuntamiento no tiene ningún sentido un posible ejercicio de derecho de adquisición preferente por parte de la Administración autonómica ni, en consecuencia, es precisa su autorización ni manifestación alguna al respecto. En este sentido parece entenderlo también la Delegación de la Consejería de Málaga.

No debemos olvidar, por otra parte, que, como hemos visto, la valoración del cumplimiento de las condiciones subjetivas del demandante (futuro adquirente) son competencia municipal y que, por otra parte, el precio máximo se puede y se debe comprobar, si no lo hace el Ayuntamiento correspondiente, a través del documento que expida a tal efecto la Junta de Andalucía.

c.- Cabe entender que la comunicación que realiza el responsable del Registro a la Junta de Andalucía -artículo 11-11 del Reglamento regulador de los Registros Públicos Municipales- suple la comunicación que impone al adquirente el artículo 29 del Reglamento[1].

En pura teoría y por razón de economía procedimental debería ser así pues, una vez que lo comunica el transmitente a la Junta de Andalucía, a través del encargado del Registro, aquélla toma conocimiento de lo realizado pero, sin embargo, la regulación legal no es clara. De hecho sólo se ha introducido una excepción expresa respecto del régimen de comunicaciones del artículo 28 del Reglamento de VPO pero nada se dice respecto del artículo 29 de esa misma norma por lo que el adquirente continúa estando obligado a realizar la comunicación además de estarlo también, como hemos visto, el transmitente.

Por otra parte, tampoco he encontrado en la nueva norma ninguna excepción a la obligación que tiene el Notario de comunicar la transmisión en virtud de lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo. Dicho precepto, por si alguien no lo recuerda, dice lo siguiente:

"Artículo 5. Colaboración de las Notarías.

1. En cumplimiento de las obligaciones impuestas en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, en el Reglamento de Viviendas Protegidas que aprueba este Decreto y en los planes de vivienda, y para facilitar el ejercicio de los derechos y deberes que tales normas atribuyen a la Administración Pública, los Notarios y Notarías pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.

2. A tal efecto, las Notarías remitirán a las Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en materia de vivienda copias simples de las expresadas escrituras, debiéndose dejar constancia en la matriz de dicha remisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

3. Previo Acuerdo formalizado entre la Consejería competente en materia de vivienda, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales andaluces, la comunicación podrá realizarse por vía telemática y contendrá los datos esenciales de dichas escrituras referentes a los sujetos, objeto, precio y demás condiciones que se determinen por la Consejería competente en materia de vivienda, debiéndose dejar constancia en la matriz de dicha remisión. Las comunicaciones se efectuarán utilizando la firma electrónica del Notario o Notaria a que se refiere el artículo 109 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, a través de un servidor seguro y de manera que quede constancia electrónica de las comunicaciones y de la fecha en que se realizan.

Las características y detalles técnicos de este medio de comunicación serán establecidos en el citado Acuerdo."

d.- Este procedimiento no se aplica a los regímenes exentos de notificaciones (p.ej. VPO promoción privada acogida a la legislación anterior al 78).

Parece claro que cuando no es aplicable ni el régimen de comunicaciones del artículo 28 ni hay derechos de tanteo ni de retracto no cambia nada respecto de la situación anterior.

En principio nada más, simplemente apuntar que parece que este Decreto puede suponer el inicio de una nueva era en el ámbito de la VPO con mayor protagonismo municipal y un correlativo debilitamiento de la competencia autonómica, al menos, en el plano ejecutivo o de aplicación de la normativa en cuya elaboración la Comunidad Autónoma Andaluza mantiene su competencia plena. El tiempo dirá cómo evoluciona toda esta materia.

 Visita nº desde el 24 de noviembre de 2012.