ADQUISICIÓN POR EXTRANJEROS DEL DOMINIO Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES EN ZONAS DE ACCESO RESTRINGIDO. AUTORIZACIÓN MILITAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Luis Lorenzo Serra, Notario de Almoradí (Alicante)

El Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional, que desarrolla la ley 8/1975, de 12 de marzo, establece que para salvaguardar los intereses de la defensa nacional, resulta conveniente establecer determinadas limitaciones restringiéndose el acceso a la propiedad a extranjeros no comunitarios -personas físicas o jurídicas -, y también a sociedades españolas cuando en ellas concurran ciertas características.  

Siendo zonas de acceso restringido aquellas en que por las razones indicadas, se prohíbe, limita o condiciona la adquisición de la propiedad y demás derechos reales a las personas indicadas, estableciéndose un porcentaje máximo de extensión que puede pertenecer en propiedad o estar gravado con derechos reales a favor de extranjeros.

Conforme a lo anterior se establece que los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir que se acredite la oportuna autorización militar con carácter previo al otorgamiento o inscripción, y que deberán necesariamente inscribirse en el Registro de la Propiedad los actos y contratos a que venimos refiriéndonos. 

Y planteándose al respecto la cuestión de la eficacia del contrato celebrado por un extranjero en el que por inadvertencia no se ha obtenido autorización militar, y planteándose también la posible inscripción en el Registro de la Propiedad de dicho contrato una vez transcurrido el plazo que luego se dirá.   

 Pues bien, respecto de la falta de autorización militar, entendemos que el contrato celebrado, por inadvertencia, sin la misma sería válido aunque adolecería de una falta subsanable, que podría salvarse con posterioridad obteniendo la dicha autorización militar.

No debe entenderse nulo, pues según el artículo 6.3 del Código Civil, los actos contrarios a las normas imperativas y prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención, es decir, que si en la norma se establece una consecuencia jurídica distinta a la nulidad del acto para caso de incumplimiento, el contrato no será nulo, y en el caso contemplado, el Reglamento establece que la infracción de las disposiciones prohibitivas establecidas podrá dar lugar a la demolición total o parcial o a la expropiación, según los casos, y sin perjuicio de ser sancionadas pecuniariamente según su entidad o importancia objetivas y sin perjuicio de la intencionalidad de sus autores.

La falta de autorización militar, pues, es un defecto subsanable, que no produce la nulidad del contrato, y que puede salvarse mediante la obtención con posterioridad de la misma, sin perjuicio de las otras consecuencias indicadas.

Y, respecto de la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad, dentro de los plazos legales establecidos, es decir, dieciocho meses ampliados a veinticuatro meses, según establece el Reglamento, cabe entender que al determinarse que la falta de inscripción en los plazos indicados producirá la nulidad de pleno derecho de "los mencionados actos y concesiones", de lo cual deberán hacer advertencia expresa los notarios autorizantes en las correspondientes escrituras, se está refiriendo el Reglamento a la caducidad de la autorización militar obtenida si en los referidos plazos, no se procede a la inscripción en el Registro de la Propiedad. 

Lo cual resulta más acorde con la finalidad de la legislación en materia de zonas de acceso restringido, que pretende establecer un porcentaje máximo de extensión que puede pertenecer en propiedad o estar gravado con derechos reales a favor de extranjeros.

Lo que significa que si no accede al Registro de la Propiedad un contrato en el que se formalice la adquisición por extranjero en zona de acceso restringido en el plazo indicado, se requerirá una nueva autorización militar que tenga en cuenta el porcentaje de extensión a favor de extranjeros en el momento concreto.

Lo que resulta más acorde con las normas del Código Civil en materia de contratos, de manera que existiendo los requisitos esenciales del mismo, es decir, consentimiento de los contrastantes, objeto cierto y causa obligacional, debe entenderse que existe el contrato, y que únicamente resultará necesaria una nueva autorización militar, en su caso, y la inscripción en el Registro de la Propiedad en los plazos establecidos a contar de la fecha de la dicha nueva autorización militar.  

Por cuanto entender que un contrato en el que concurren sus requisitos esenciales, y respecto del cual la autorización militar ha sido concedida es nulo, y no puede acceder al Registro de la Propiedad, por haber trascurrido el plazo establecido, obligando a los otorgantes a celebrar un nuevo contrato en el que se repetiría la concurrencia de los requisitos esenciales, y respecto del cual la autorización militar ya se habría obtenido, en modo alguno parece el propósito o intención del legislador.

De manera que, en definitiva, la inscripción en el Registro de la Propiedad resulta posible en todo caso, pero si se solicita en el plazo de dos años desde la obtención de la oportuna autorización militar, con independencia de la fecha del contrato, pudiendo en su caso, solicitarse una nueva autorización, pero sin que en ningún caso se pueda entender que un contrato con todos sus requisitos esenciales pueda estimarse nulo si, obtenida la autorización militar, no se inscribe en el plazo establecido, debiendo únicamente solicitarse una nueva autorización, y procederse a la inscripción en el indicado plazo.

Almoradí, a doce de Noviembre de dos mil ocho.

Luis Lorenzo Serra, Notario.