LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN LA LEY DEL SUELO DESDE LA PERSPECTIVA VALENCIANA. ARTÍCULO 19 LEY DE SUELO

Por Manuel-Angel Rueda Pérez, Notario de Valencia

Este es un comentario de urgencia sobre el artículo 19 de la nueva Ley 8/2007, del Suelo que entrará en vigor el 1 de julio, y de alcance limitado porque expresa solamente la  opinión personal del autor.

Es destacable y elogiable que separa en dos apartados distintos 1. y 2. la actuación del notario y del registrador.

El apartado 1 se subdivide en dos párrafos que siguen la técnica del actual artículo 22 de la Ley 6/1998, de regular por separado la escritura de declaración de obra nueva en construcción y terminada, solo que, cambiando su orden.

1. Escritura de declaración de obra nueva en construcción.

Lo primero que llama la atención es que omite toda referencia al documento –escritura o acta- de formalización de la terminación de la obra, al que habrá que aplicarle el contenido del apartado 2.

Exige la presencia de dos requisitos para poder autorizar la escritura.

Primero.- “El acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística”.

Se trata de un “acto” administrativo.

La referencia a la “legislación de ordenación territorial y urbanística”, supone una remisión en bloque a las legislaciones autonómicas, por lo que, en la medida en que las exigencias de éstas sean diferentes, podría llegarse a soluciones distintas según la Comunidad Autónoma en que nos encontremos.

La expresión genérica “conformidad, aprobación o autorización administrativa” pretende dar cabida a las distintas modalidades de resolución administrativa que tengan como finalidad la conformidad a Derecho del acto de ejecución de la obra.

En la Comunidad Autónoma Valenciana, la legislación de ordenación territorial es la Ley 4/2004 de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, y la urbanística es la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana (LUV) y también la Ley 10/2004 de Suelo no Urbanizable; todo ello con el desarrollo del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística Valenciana (ROGTU). También será de aplicación la Ley 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.

De tal legislación resulta la necesidad de contar con la Licencia Municipal de Edificación –artículo 191.1.a) LUV, artículos 465.1.c), 468 y concordantes del ROGTU- o, además, en su caso, la declaración de interés comunitario –artículo 30 de la Ley de Suelo No Urbanizable-. En cada caso concreto es preciso examinar la norma legal aplicable. Todo ello es coherente con la regla contenida en el artículo 46.1 del Real Decreto 1093/1997 de inscripción registral de los actos de naturaleza urbanística.

Por tanto, la protocolización de la Licencia Municipal de Edificación o cualquier otra resolución administrativa aplicable continúa en los mismos términos que hasta ahora.

Segundo.- La “certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.”

Este requisito es idéntico al que ya existía desde el artículo 25.2 de la Ley 8/1990, está desarrollado en los artículos 46, 49 y 50 del Real Decreto 1093/1997 y suficientemente consolidado en la práctica como para obviar todo comentario.

Queda claro que el proyecto técnico a que se refiere la norma es el proyecto básico –artículo 11.1.a) Ley 3/2004-.

Por tanto, la conclusión, en cuanto a la declaración de obra nueva en construcción, es el mantenimiento de la situación actual y la ausencia de novedades significativas.

2. Escritura de declaración de obra nueva terminada.

Exige tres requisitos.

Primero.- “Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta –la obra- conforme a la descripción del proyecto,”

Es de aplicación lo dicho en el apartado anterior, con la única especialidad en cuanto al contenido de la “certificación”, que ya no es solamente “el ajuste” de la descripción de la edificación al proyecto para el que se obtuvo la licencia, sino la “finalización” de la obra en los mismo términos, es decir, “ajustada” su descripción al proyecto. No dice en este caso de qué proyecto se trata, a pesar de que ya a estas alturas del proceso edificatorio está, desde luego, terminado el proyecto de ejecución –artículo 11.1.b) Ley 3/2004- y probablemente también, el proyecto final –artículo 11.1.c) Ley 3/2004-, por lo que habrá que seguir entendiendo que se trata del proyecto básico.

Segundo.- “acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”

Este requisito presenta tintes de novedad y plantea algunas cuestiones que pueden ser relevantes para la práctica.

La forma en que está redactada esa regla es verdaderamente confusa, pues se forma por la suma de dos elementos, 1) los requisitos que la Ley exija para la entrega de la edificación a sus usuarios, y 2) las exigencias que respecto de tales requisitos exija la Ley para formalizar la terminación de la obra. Podría pensarse que se trata solamente de los primeros, pero mi opinión es contraria a tal interpretación, pues no se pueden anticipar al momento de la formalización de la terminación de la obra, los requisitos que la ley exija para la entrega de ella a sus usuarios, lo cual, por definición es un momento posterior y un acto diferente. Piénsese, además, que tales requisitos, es decir, los que la ley exige que se cumplan para la entrega de la edificación a sus usuarios, pueden ser dispensados o exonerados por éstos, lo que no ocurre con aquellos que la ley exige en el momento de formalizar la terminación de la obra aunque sea en beneficio o en garantía de los futuros usuarios. O sea, los que hay que cumplir son los requisitos que la legislación imponga al promotor para poder formalizar la terminación de la obra, pero “contemplatio usuari” –si se me permite el paralelismo con la representación-.

La remisión a la “legislación reguladora de la edificación” supone la aplicación de dos cuerpos legales, el estatal y el autonómico.

a) Legislación estatal.- Se trata de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que, como se sabe, impone la obligación de acreditar la constitución del seguro de daños materiales o seguro de caución por plazo de diez años, para poder autorizar la escritura de declaración de obra nueva terminada o del acta o escritura de terminación de obra declarada previamente en construcción y que ha sido objeto de interpretación y desarrollo por Instrucciones de la Dirección General suficientemente conocidas. Todo ello siempre que se trate de edificaciones destinadas a vivienda.

Este seguro de responsabilidad decenal garantiza a los futuros adquirentes de la edificación, hasta el punto de haber sido excluídos los autopromotores –que no edifican para transmitir-, las edificaciones destinadas a hotel, etc. Se trata, pues, sin duda, de una norma que impone determinados requisitos para la entrega a los usuarios. Y queda claro que en este caso se cumplen las dos notas o características que al principio citaba, es decir, se trata de una exigencia para la entrega de la edificación a sus usuarios, y, además, es una exigencia que se impone “ex ante”, es decir, expresamente para el momento previo de la formalización de la terminación de la obra.

Este es el sentido del requisito que estoy comentando, y este es, en mi opinión su sentido propio y su finalidad.

b) Legislación autonómica.- Está constituída por la Ley 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación de la Comunidad Valenciana que desarrolla la LOE estatal y regula detalladamente el proceso edificatorio y la Ley 8/2004 de Vivienda de la Comunidad Valenciana.

Pues bien, ¿qué requisitos imponen estas Leyes para la entrega de la edificación a los usuarios que deban ser acreditados por el promotor al tiempo de la declaración de obra nueva terminada o de la terminación de la obra previamente declarada en construcción?

Directamente solamente uno, el establecido en el artículo 6.2 párrafo tercero de la Ley 8/2004 de la Vivienda, es decir, “la constitución de las garantías a que se refiere la legislación de ordenación de la edificación, por daños materiales que se ocasionen por vicios o defectos de la construcción.”, es decir, el mismo requisito establecido por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación antes visto.

Puede plantearse la cuestión de si de forma indirecta cabe encontrar alguno más. Y a este respecto puede pensarse en dos tipos de requisitos documentales: el certificado de final de obra y la licencia municipal de ocupación.

El artículo 19 regula “La terminación de las obras”. Impone al promotor la obligación de obtener el “certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa” con el contenido que enumera el apartado 1, y exigiendo en su apartado 2 párrafo segundo, que, para la inscripción de las obras nuevas finalizadas, la certificación contenga, además, la acreditación por el técnico de que la descripción que pretende acceder al Registro, concuerda con la realidad y con el proyecto para el que se obtuvo la licencia. Por tanto, este requisito hace tránsito al enunciado antes como requisito Primero del nuevo artículo 19 de la Ley 8/2007, y a lo dicho antes me remito, Lo que importa ahora, es que este artículo 19 de la Ley 3/2004 no impone ninguna otra exigencia distinta.

¿Podría pensarse que el requisito objeto de comentario está pensando en la necesidad de presentar la licencia municipal de ocupación?. Es el artículo 32 de la Ley 3/2004, el que regula esta nueva licencia municipal de ocupación, que tiene por objeto reconocer y amparar la aptitud para el uso de las edificaciones, comprobar su adecuación al proyecto para el que se obtuvo la licencia, y que sustituye –y por lo tanto las extingue- a las antiguas cédulas de habitabilidad.

¿Puede entenderse que esta licencia de ocupación es uno de los “requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”? en consecuencia ¿puede entenderse que para la autorización de escritura de declaración de obra nueva terminada es preciso acreditar la obtención de esta licencia? Y finalmente, ¿puede entenderse que sin la aportación de esa licencia no podemos los Notarios autorizar la escritura de declaración de obra nueva terminada o el documento de terminación de la obra declarada en construcción?

Para entenderlo así habría que partir de un requisito previo, y es que la entrega de la licencia de ocupación por el promotor al adquirente sea una exigencia impuesta legalmente para la entrega de la edificación. ¿Es esto así?

El artículo 34 de la Ley 3/2004 impone al promotor la obligación de “solicitarla al ayuntamiento”, pero no encuentro en ningún rincón de la Ley la imposición al promotor de la obligación de obtenerla ni de entregarla al adquirente o usuario, como requisito de entrega de la edificación. Si no es requisito de entrega de la edificación, no lo es tampoco para la escritura de declaración de obra nueva terminada, por la propia dicción del precepto objeto de comentario.

Por su parte, el artículo 16 de la Ley 8/2004 enumera determinados requisitos exigibles en “las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de rehabilitación integral del edificio”. Entre tales requisitos se cita en la letra “d) La licencia de ocupación, y en el supuesto de viviendas de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva”.

Podría entenderse que todos estos requisitos deben acreditarse para poder formalizar la escritura de primera transmisión de vivienda terminada, lo que llevaría a trasladar estos mismos requisitos a la escritura de declaración de obra nueva terminada. Pero hay que tener en cuenta que el propio artículo 16 establece claramente que “los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b) deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.” Tales requisitos son las garantías por daños materiales derivados de vicios o defectos de construcción -el seguro decenal antes citado- y el importe del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación. Estos son los requisitos que deben acreditarse en la escritura de compraventa, y no otros, por tanto, se excluyen los demás.

Por otra parte, el artículo 17 de la propia Ley enumera los requisitos para arrendar viviendas, diciendo en la letra “a) Que la vivienda disponga de la licencia de ocupación...”

En cualquiera de los dos casos –compraventa y arrendamiento- hay, a mi juicio, que tener en cuenta otra consideración que me parece determinante. Los requisitos que los dos artículos citados establecen, son obligaciones que la Ley impone al promotor vendedor o arrendador, frente al comprador o arrendatario, y en garantía o beneficio de éstos. Por tanto, son perfectamente renunciables o exonerables por el beneficiario. ¿Alguien puede dudar de que el comprador pueda tener interés en formalizar la escritura de compra o el arrendatario el contrato de arrendamiento aún en el caso de que el promotor vendedor o arrendador no disponga en ese momento de la licencia de ocupación? ¿No se trata de un derecho perfectamente renunciable? Y ante un acuerdo en tal sentido, concorde entre las dos partes ¿podría el Notario rechazar la autorización del documento bajo el argumento de que tal exigencia legal sea inexorable e inexcusable?

No se puede olvidar que la finalidad primordial y el contenido esencial y genuino de una escritura de compraventa es la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador, reuniendo en un solo acto el título y el modo o traditio. Este es, ha sido y seguirá siendo, el núcleo esencial y propio de la escritura. Todo lo demás –el IBI, los gastos de comunidad, la coordinación catastral, etc.- son añadidos o adheridos; de enorme importancia, desde luego, pero accidentales, no esenciales. Desde este punto de vista, hay que reconocer que ante el no uso expreso de un derecho, o el convenido expreso en tal sentido, no creo que el Notario pueda negarse a formalizar el documento público de transmisión del dominio.

Si esto es así, y así considero que es, no me parece posible anticipar en el tiempo un requisito que beneficiará al eventual adquirente asumiendo el riesgo de que tal requisito pueda ser exonerado con posterioridad. O dicho de otro modo, si se entiende que para la autorización de la escritura de declaración de obra nueva terminada es requisito imprescindible la presentación de la licencia municipal de ocupación, se está cercenando de antemano, la posibilidad de su renuncia por parte del adquirente. Mi criterio es abiertamente contrario a esta situación.

Por tanto, de todo lo hasta aquí expuesto, concluyo que, en mi opinión, la presentación de la licencia municipal de ocupación no es requisito imprescindible para autorizar la escritura de declaración de obra nueva terminada o el documento público –escritura o acta- de terminación de obra nueve declarada en construcción. Y que el requisito Segundo que acabo de comentar, está pensando solamente en el seguro de responsabilidad decenal que ya se venía acreditando y protocolizando. La única diferencia entre el texto del, aún vigente, artículo 22 de la Ley 6/1998 y el nuevo artículo 19 de la Ley 8/2007, es que en el primero no había ninguna referencia al seguro por la sencilla razón de que fue impuesto por la Ley 38/1999 que es de fecha posterior a aquella.

Tercero.- “Otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.”

Se trata del mismo requisito que antes he comentado como “Primero” en relación con la declaración de obra nueva en construcción, por lo que es aplicable todo lo allí dicho.

La referencia expresa al silencio administrativo induce a confusión porque se omite en el caso anterior, lo que puede dar ocasión a elucubraciones sobre su posibilidad o no, lo que está fuera de duda desde la Ley 30/2992 en su redacción por la Ley 4/1999.

Valencia, a 19 de junio de 2007