LA DECLARACIÓN DE OBRA TERMINADA SEGÚN

EL ART 19 DE LA ACTUAL LEY DEL SUELO

    INTRODUCCION:

   Como autor de una pequeñas notas relativas a la actual Ley del Suelo, quiero entrar, de  nuevo, en el debate de lo que parece querer decir (y no dice) su actual art 19, en relación con la declaración de obra nueva terminada. Dice este precepto: “ Tratándose de obra nueva terminada, (los notarios) exigirán además  de la certificación del técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.”

Pues bien, en mi personal opinión, y tras de leer el artículo de Manuel Angel Rueda, y la exposición de Fernando Méndez González, en su Conferencia sobre “Registro de la Propiedad y Ley del Suelo” en la Universidad Carlos III, mantengo la opinión por mí expuesta. Este apartado de la LS de redacción totalmente desafortunada y ambigua, es además atemporal, ya que no tiene mucho sentido exigir para hacer la declaración de obra, unos requisitos que sólo deberían exigirse cuando se lleve a cabo la enajenación de las viviendas. Pero la finalidad de la ley es evidente, trata de proteger a los “usuarios o consumidores” y aunque, con una pésima técnica legislativa, viene a “exigir en una fase de finalización de la construcción, unos requisitos que sólo se deben exigir en las ventas”.

Ante todo quiero afirmar, que tengo una gran consideración por los dos autores anteriores. Para mí Manu Rueda es nuestro más experto jurista en urbanismo en la Comunidad Valenciana, y posiblemente uno de los mejores en todo el campo notarial español. Fernando Méndez, fue Decano del Colegio de Registradores, y no me puedo equiparar a él, en experiencia y conocimientos.

   A) Manu Rueda, lleva toda la razón del mundo, al decir que la ley de Vivienda Valenciana no exige la licencia de ocupación para la entrega de viviendas. Concretamente el art 6 de dicha ley 8/2004 dice:  “En las escrituras de declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen en propiedad horizontal de inmuebles destinados en todo o en parte a viviendas , la descripción del edificio y de las viviendas se ajustará a la licencia municipal de edificación, y al proyecto que sirvió de base para la concesión de ésta, que se inscribirán en el registro de la propiedad conforme a lo dispuesto por el artículo 37 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

En las escrituras de declaración de obra nueva terminada y constitución del régimen en propiedad horizontal de inmuebles destinados en todo o en parte a vivienda , y en las escrituras o actas declarativas de la terminación de obras, la descripción de la edificación y de las viviendas se ajustará a la licencia municipal de edificación, y a las modificaciones de ésta autorizadas por el Ayuntamiento durante la fase de construcción, así como al proyecto inicial y a los posteriores que sirvieron de base a la licencia municipal de edificación y sus modificaciones. A la escritura o acta se unirá la certificación acreditativa del final de la obra conforme a las citadas licencias y proyectos, que se inscribirán en el registro de la propiedad. También se acreditará la constitución de las garantías a que se refiere la legislación de la ordenación de la edificación, por daños materiales que se ocasionen por vicios o defectos de la construcción.

Las licencias municipales de edificación y sus modificaciones, las certificaciones técnicas y las de terminación de obras, y las garantías establecidas en los apartados anteriores, se unirán a la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, en original o por testimonio notarial.

Y el art Art 26. de la Ley de Ordenación de la Edificación  3/2004, indica:

- Licencia de Construcción: La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará la obtención de las preceptivas licencias municipales de edificación y de ocupación y demás autorizaciones administrativas procedentes. El ayuntamiento otorgará la licencia municipal de edificación y la de ocupación conforme a lo dispuesto en materia de competencia y procedimiento por la legislación de régimen local, la de procedimiento administrativo común, y cualquiera otra que fuera de aplicación, así como a las condiciones que reglamentariamente establezca la Generalitat.

Art 27.- La licencia municipal de edificación es el acto por el que el Ayuntamiento autoriza al promotor para la ejecución de las obras de edificación , conforme a las previsiones y determinaciones del proyecto presentado, y reconoce que éste es conforme a lo dispuesto en el planeamiento, la legislación urbanística, la de ordenación de la edificación en cuanto a los requisitos básicos de calidad , y cualquier otra legislación sectorial concurrente en función de las características y usos del edificio.

Art 32.- La licencia municipal de ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere esta ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación. Para todas las edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en las partes susceptibles de uso individualizado, la licencia municipal de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios.

Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación.

Art 33.- Será exigible la obtención de la licencia municipal de ocupación una vez concluidas las obras comprendidas en el ámbito de aplicación de la presente ley.

En definitiva y según la Legislación urbanística valenciana, los únicos requisitos exigibles en la obra nueva terminada, son los tres de siempre: licencia de construcción, certificado técnico y seguro decenal. Sin embargo existe también la licencia de ocupación, como requisito exigible, aunque no para la entrega de la vivienda. Tampoco está claro quien puede exigirlo. Pero lo que es indudable, es que las distintas empresas suministradoras de servicios, no formalizarán ningún contrato, si el comprador no cuenta con dicha licencia, ya que la misma acredita que el Ayuntamiento ha comprobado “la adecuación de las edificaciones a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios”.

   B) Por su parte Fernando Méndez afirma que lo que la actual LS exige al Promotor es la entrega de los elementos que justifiquen la terminación del edificio y la existencia de determinados elementos fundamentales, para considerar que se produce la conclusión definitiva de la edificación conforme a la legalidad:

   “A partir de la entrada en vigor de la LS –dice- será exigible para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, la acreditación documental del otorgante de tener el correspondiente Libro del Edificio, que recoge, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre: (a) el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas; (b) el acta de recepción de la obra por la cual el constructor al término de la obra hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste; (c) la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación (promotor, proyectista, constructor, Director de Obra, Director de ejecución de la Obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, y suministradores de materiales); y (d) la documentación relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación”.

  C) Pues bien en mi opinión, la LS no se refiere ni a unas ni a otras, es decir, no sólo está recogiendo las normas establecidas, en orden al fin de obra, las establecidas por las distintas Comunidades Autónomas, sino que agrega por su cuenta y absurdamente al tiempo de la terminación de obra (y veremos si no está fuera de juego) un nuevo requisito, que sólo debería exigirse al tiempo de la venta: el que la vivienda sea “ocupable”.

 Yo creo que el legislador estatal ha caído en la cuenta de que si establecía tal exigencia (la de licencia de ocupación) al tiempo de la entrega del inmueble, se podría considerar que (en ese difícil equilibrio estatal-autonómico) estaba actuando fuera de sus competencias, pero considerándolo dentro del acta fin de obra actuaba dentro de lo que la S. del TC de 20 de marzo de 1997 le había reconocido: “el Estado podía regular las condiciones básicas que garantizaran la igualdad en el ejercicio del dcho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional”.

Por tanto estimo:

1.- Que no es lógico el considerar, como hace Manu Rueda, pese a la ambigua y mala redacción del precepto, que no ha variado nada y que todo sigue igual. Y tampoco creo que el Legislador estatal se esté refiriendo al Libro del Edificio, como un complemento del acta fin de obra.

2..- Que la palabra “usuarios” nos está dando la pista de lo que pretende el legislador estatal, y el art 1 de la LS, descubre de nuevo, la finalidad principal de la ley “Esta Ley regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal.”

3.- Hay un aspecto práctico que para mí es decisivo en este tema: La licencia de ocupación no se obtiene casi nunca antes de la formalización de las escrituras de venta (y yo, como notario, entono el mea culpa), dado que los Ayuntamientos retrasan dicha licencia, como mínimo tres meses, y caso de cualquier deficiencia, pueden pasar incluso años en la obtención de la misma. No es de recibo que por presiones del Promotor y necesidades del usuario, éste ocupe una vivienda (pese a la renuncia que éste pueda hacer a sus derechos), sin agua, sin luz, sin gas y etc…(dado que la contratación de tales servicios exigen la licencia de ocupación) y su única salida sea el utilizar los servicios de luz y agua de la obra, que desinteresadamente le concede la Promotora.

     En definitiva y como resumen: La LS ha tratado de proteger al consumidor y adquirente de viviendas y ha añadido un requisito nuevo al acta fin de obra: que el edificio reúna todos los requisitos necesarios para que sea habitable, y el usuario tenga todos los documentos necesarios para el uso de la misma. No puede tratarse del Libro del edificio ni demás requisitos necesarios para acreditar la conclusión jca del mismo, datos que aún siendo necesarios para el usuario, no son tan decisivos como la posibilidad de habitar la vivienda (independientemente que sea absurdo el exigir tales requisitos al tiempo del acta de fin de obra, y no al tiempo de la venta). Desde el punto de vista práctico, la exigencia de dicha licencia de ocupación es el documento a que, en mi opinión, se está refiriendo la LS, con una técnica legislativa totalmente rechazable.

Alicante 1 julio 2007, Jorge López Navarro (Comunidad Valenciana)

 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 

 visitas desde el 1º de julio de 2007