Sobre la obligación de acreditar la entrega del Libro del Edificio en el acta notarial de terminación de obra (o escritura de declaración de obra nueva terminada).

Manuel Mariño Vila. Notario de Vilafranca del Penedés.

1.- El Libro del Edificio. Contenido.

        La Ley 38/99, de cinco de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regula el contenido del Libro del Edificio en su artículo 7, al decir que constituirá el Libro del Edificio la documentación citada en el mismo, es decir, el proyecto con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción de la obra, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

        Conviene resaltar que el párrafo primero del artículo 7 trata del proyecto de obra, y el párrafo tercero del mismo artículo dice que toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores constituirá el Libro del Edificio, por lo cual el citado proyecto integra y forma parte del Libro del Edificio, y por tanto, sigue el régimen de obligaciones relativas al mismo que luego se exponen. Así lo afirma también la Resolución-Circular de la DGRN de 26-07-07, en su punto sexto al decir ...en él (el Libro del Edificio) se integrarán el proyecto ....

2.- Entrega del Libro del Edificio. Distintos supuestos.

    a).- Entrega del Libro del Edificio al promotor.

        Primeramente, el artículo 7 párrafo primero, dispone que, una vez finalizada la obra, el proyecto, con las modificaciones, en su caso, incorporadas al mismo será facilitado al promotor por el director de obra, y al mismo se adjuntará la documentación citada en el párrafo segundo del mismo artículo, todo lo cual constituye el Libro del Edificio.

        Es decir, el primer obligado a la entrega de la documentación integrante del Libro del Edificio es el director de la obra, y el destinatario de tal obligación es el promotor. Así, el artículo 12 letra f de la LOE establece como obligación del director de la obra la de elaborar y suscribir la documentación de obra ejecutada para entregarla al promotor.

        Esta entrega de la citada documentación por el director de la obra al promotor se realizará una vez finalizada la obra y tras la recepción de la misma por el promotor. La recepción se formalizará en acta firmada por promotor y constructor (art. 6.2 de la LOE), no obstante, según el artículo 6.4 de la misma Ley, se entenderá tácitamente realizada si, transcurridos treinta días desde la notificación al promotor del certificado final de obra, no hubiera sido rechazada por éste y no hubiere opuesto reservas. 

         De lo anterior, cabe afirmar que la tenencia por el promotor del Libro del Edificio, integrado por los documentos expresados en el artículo 7 de la LOE, permite deducir la recepción de la obra, salvo manifestación en contra por escrito. Una vez efectuada dicha entrega, corresponde al promotor la formalización de los correspondientes trámites administrativos. Entre estos trámites administrativos, está el de otorgar bien la escritura de declaración de obra nueva terminada o, lo más habitual, el acta notarial de terminación de obra.

    b).- Entrega del Libro del Edificio al consumidor o comprador.

        El artículo 7, párrafo tercero, dispone que el Libro del Edificio será entregado (por el promotor) a los usuarios finales del edificio. El artículo 9.2 letra e) establece la obligación del promotor de entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

    c).- Entrega del Libro del Edificio en sucesivas transmisiones.

        El artículo 19 de la LOE impone al propietario que adquiere la vivienda del promotor la obligación de conservar y transmitir a futuros adquirentes la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que éste cuente.

3.- El artículo 19 de la Ley 8/07, de 28 de mayo, del Suelo y la Resolución-Circular de la DGRN de 26-07-07.

        Nos centramos en el supuesto de escrituras de declaración de obra nueva terminada o, aunque no está en el texto de la Ley, actas de terminación de obra.

        El artículo 19 de la Ley del Suelo dispone que para autorizar tales documentos, el Notario exigirá, además de la certificación técnica y de la justificación documental del otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas pertinentes, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

        En relación a ello, se ha planteado la cuestión de determinar cuáles son esos otros documentos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios. La Resolución-Circular de la DGRN de 26-07-07, en su apartado 6, dice claramente que estos son el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la LOE y el Libro del Edificio.

        De la Resolución-Circular se desprende la idea de que no es posible la autorización por el Notario, ni la inscripción por el Registrador, de escrituras de obra nueva terminada o actas de finalización de obra, si no se acredita documentalmente ante Notario la existencia de ambos documentos. En cuanto al seguro decenal, el artículo 20 de la LOE, desarrollado por al Instrucción del Ministerio de Justicia de 11 de septiembre de 2.000, impone la acreditación y testimonio en la escritura o acta correspondiente de la contratación y vigencia del mencionado seguro. Tales normas imposibilitan la autorización sin la incorporación original o mediante testimonio de los documentos acreditativos de la constitución y vigencia del seguro.

        En el caso del Libro del Edificio, está claro que la técnica de la incorporación al documento del Libro del Edificio o testimonio del mismo, no es aconsejable, dada la extensión del mismo. Por este motivo, parece que el legislador considera m´s práctico acudir al acta de depósito, prevista en el apartado séptimo de la Resolución-Circular. Así dispone el punto séptimo de la Resolución Circular que se deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra de que ése es el Libro del Edificio y que le ha sido entregado al promotor.

        La finalidad de este acta de depósito es solo la de acreditar documentalmente al Notario el cumplimiento de la obligación de entrega del Libro del Edificio por el director de la obra al promotor, de la que he hablado en el apartado segundo, letra a, de este comentario. No se trata, pues, de un requisito de protección de intereses de terceros, aún inexistentes en esta fase de declaración del fin de obra.

4.- Sobre la no obligatoriedad del acta de depósito del Libro del Edificio.

        Dado que, al tiempo del otorgamiento del acta de terminación de obra (o escritura de declaración de obra nueva terminada), no existe aún adquirente (es posible que ni esté ofertada la obra, o que se trate de un autopromotor), y que, por tanto, el destinatario de la obligación de entrega del Libro es el promotor, cabe plantearnos la siguiente pregunta:

        ¿Sería posible admitir la sustitución del acta de depósito por la declaración del promotor en el acta de terminación de obra (o en la escritura de declaración de obra nueva terminada), consistente en tener en su poder el Libro por haberle sido entregado por el director de la obra y de haber recepcionado a su satisfacción la obra?.

        Mi opinión es afirmativa por los siguientes argumentos:

        1.- El acta de depósito no se efectúa en protección de los intereses del adquirente, dada la inexistencia de éste en ese instante. Además, en el caso de autopromoción individual para uso propio no existirá adquirente.

        2.- El acta de depósito implica una obligación para el promotor no establecida por norma de rango legal, no hallándose contemplada ni en el artículo 9.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, ni en la Ley del Suelo.

        3.- La tenencia por el promotor del Libro del Edificio implica la previa recepción de la obra, dado que el acta de recepción ha de formar parte de aquél, y asimismo, implica la previa entrega del citado Libro por el director de la obra.

        4.- El único perjudicado por la falta de entrega del Libro del Edificio por el director de la obra es el propio promotor, por cuanto lo precisa para cumplir la obligación impuesta por el artículo 7.3 de la LOE. Por ello, y en virtud del artículo 6.2 del Código Civil, una declaración en el sentido expuesto equivale a su renuncia a la formalización del acta de depósito.

        5.- La Ley admite la exoneración de la obligación de contratar el seguro decenal al autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, dado la inexistencia de intereses de terceros en tanto no se efectúe una venta, por lo que igual criterio habrá de seguirse en relación a la formalización por el promotor del acta de depósito del Libro del Edificio, dado que tal acta no se establece en protección de los intereses de terceros.

        6.- De la propia Resolución-Circular se deduce esta posibilidad, pues en su punto octavo dice que el notario deber hacer constar ... la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con la obligación de entrega a los futuros usuarios. Es decir, la obligación que impone al promotor el artículo 7.3 de la LOE, de la que he hablado en el apartado segundo letra b).

Este punto octavo no impide que ello puede hacerse constar por manifestación del promotor, la cual habrá de considerarse sustitutiva del acta de depósito.

        El acta de depósito, además, plantea otros problemas, tales como el de la determinación de la persona facultada para retirar el depósito constituido. Creo que ha de ser el propio constituyente del mismo, dado que la obligación de entrega al usuario corresponde al promotor.

        Entiendo que la constitución del depósito notarial del Libro no libera al promotor de su obligación de entrega del mismo físicamente a los usuarios finales del edificio (si está en división horizontal, al Presidente de la comunidad de propietarios), dada la dicción literal del artículo 7.3 de la LOE y teniendo en cuenta que tal obligación existe en el momento de la entrega de la edificación y no antes.

        Otra cosa sería que la Ley hubiera regulado la necesidad de formalizar la entrega del Libro mediante acta notarial, con objeto de que el Notario controlará el cumplimiento íntegro de esta obligación por el promotor.

5.- Conclusión.

        Por los motivos anteriores, sin perjuicio de la posibilidad de formalizar el acta de deposito con objeto de justificar documentalmente la entrega del Libro por el director de la obra al promotor, considero que la misma puede ser suplida por la declaración del promotor en el acta de terminación de obra (o escritura de declaración de obra nueva terminada) de tener en su poder el Libro por haberle sido entregado por el director de la obra y de haber recepcionado a su satisfacción la obra.

        Es decir, tal declaración por el promotor hace superflua la acreditación documental al Notario de la existencia del Libro del Edificio.

        En este sentido, entiendo que no sería suficiente tal declaración en la certificación del arquitecto director de la obra, sino que tendrá que ser formulada por el destinatario de esa primera entrega, que es el promotor.

        A tal efecto, propongo los siguientes modelos:

        1.- Obra nueva de edificio dividido en pisos para su venta. Promotor no constructor.

        El representante de la sociedad promotora declara tener en su poder el Libro del Edificio, por haberle sido entregado por el Arquitecto Director de la obra, y hallarse en disposición de entregar el mismo *al Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio descrito, tras la constitución de la comunidad de propietarios (en caso de edificio dividido en pisos), o *al primer adquirente (en caso de vivienda unifamiliar), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Asimismo, manifiesta haber recepcionado del constructor la obra declarada, sin reservas.

        2.- Obra nueva de edificio dividido en pisos para su venta. Promotor y constructor.

El representante de la sociedad promotora y constructora declara tener en su poder el Libro del Edificio, por haberle sido entregado por el Arquitecto Director de la obra, y hallarse en disposición de entregar el mismo *al Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio descrito, tras la constitución de la comunidad de propietarios (en caso de edificio dividido en pisos), o *al primer adquirente (en caso de vivienda unifamiliar), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

        3.- Autopromotor individual para uso propio.

    El compareciente declara tener en su poder el Libro del Edificio por haberle sido entregado por el Arquitecto Director de la obra. Asimismo, manifiesta haber recepcionado la obra declarada, sin reservas.

        En Vilafranca del Penedés, a veintidós de noviembre de dos mil siete.

        Manuel Mariño Vila. Notario de Vilafranca del Penedés.

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