COMENTARIOS DE URGENCIA A LA RESOLUCIÓN CIRCULAR DE LA DGRN DE 26 DE JULIO DE 2007 SOBRE LA LEY DEL SUELO

            Fernando Gomá Lanzón,  Notario de Cebreros (Avila)

En concreto a los puntos 6º, 7º y 8º, y como es natural tienen absoluta provisionalidad y están sujetos a todas las mejores opiniones.

Párrafo 6º.- La DGRN “resuelve” una duda muy razonable que desde la publicación de la Ley del Suelo se nos ha planteado a notarios y registradores, y que ha generado, como se ve en esta misma web, profusión de opiniones y disparidad de criterios, así como diferencias según las diferentes legislaciones autonómicas: la de qué documentos nuevos hay que incorporar a las escrituras de obra nueva terminadas o actas de fin de obra (si es que hay que incorporar alguno nuevo). Y lo hace en una sola línea, como si el tema estuviera sumamente claro: la documentación exigible “...no es otra que el Libro del Edificio al que se refiere el artículo 7º de la LOE”.

No menciona sin embargo como documento de obligatoria incorporación la licencia de primera ocupación y/o la cédula de habitabilidad, respecto de los cuales estaba surgiendo un consenso acerca de que no solamente era necesario pedirlo, sino que además mejoraba notablemente el servicio público que ambos cuerpos prestamos en esta materia, puesto que en ocasiones los promotores carecían de él en el momento de otorgar el fin de obra y comenzar las ventas, con el consiguiente perjuicio a los compradores, consumidores finales. Por tanto, de esta consulta parecería deducirse que no hay que pedir estos documentos, aunque esto lo matizaré más adelante.

Párrafo 7º.-  Para interpretar adecuadamente este párrafo hay que tener en cuenta cuál es el origen de la resolución-circular: una consulta formulada, no por los notarios o los registradores (a pesar la referencia a los artículos 313 del reglamento notarial y 273 del hipotecario), sino por la Asociación de Promotores y Constructores de España. Por tanto, hay que entender que la respuesta va dirigida a establecer sus obligaciones, lo que no significa que todas estas obligaciones deban ser objeto de control notarial y registral en la obra nueva, sino solamente las que expresamente indica la propia disposición.           

El acta de depósito, regulada en el artículo 216 del reglamento notarial, es voluntaria para el notario, “...salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga”. En este caso no existe el soporte legal, ni la DGRN menciona que se exija por una ley, sino que es “a los efectos del artículo 7.3 de la LOE”, luego se trata de un depósito voluntario al que se aplicará la normativa del reglamento notarial.

Lo que no está muy clara es su finalidad, porque la obligación de promotor no es conservar el Libro del Edificio, sino verificar su entrega a los adquirentes del mismo (art. 7.1 y 2 de la LOE). Y además dada la naturaleza de la institución del depósito, la documentación quedaría físicamente en el propio despacho notarial hasta la extinción de aquél. Los propietarios finales de los inmuebles no pueden obtener “copias” de lo depositado, puesto que no son documentos unidos al protocolo, sino que quedan conservados en sede notarial (o incluso en un  Banco o caja de seguridad arrendada, ex art. 217, in fine), y se entiende que de forma temporal, hasta que se extinga por las causas pactadas en la propia acta. Si se hubiera querido establecer un sistema de conservación y expedición de copias, la DGRN habría señalado el acta de incorporación de documentos como instrumento adecuado, y no el acta de depósito.

En todo caso, entiendo que se trata de una obligación del promotor que no se tiene que controlar en la escritura de obra nueva.

Párrafo 8º.- este párrafo está redactado de una manera tan defectuosa que parece que es el notario el que tiene que hacer constar “su disponibilidad” para cumplir la obligación de entregar ejemplares del Libro del Edificio. Como es natural, la obligación legal corresponde al promotor por el artículo 7º.3 de la LOE y es él quien hace esta manifestación. Aparte de que como se ha dicho, el notario no puede dar copias de los documentos depositados.

No obstante, en él se dice lo más importante: qué es lo que tiene que hacer el notario en la escritura de obra nueva, y es “hacer constar la existencia del Libro del Edificio” .

            CUESTIONES PRÁCTICAS.-  interpretando la resolución circular conforme a lo dicho:

            * Acta de depósito notarial del Libro del Edificio: se configura como obligatoria para el promotor, pero no se trata de un depósito necesario o impuesto por la ley, sino que es voluntario para el notario (por eso aclara algo que en principio parece innecesario, como es que el depósito podrá verificarse ante cualquier notario, y ello es porque éste podrá establecer las condiciones que estime convenientes). El hecho de haberse depositado notarialmente el Libro del Edificio no es materia que deba controlar el notario que autorice la escritura de obra nueva, ni el hecho de no depositarlo impide la autorización del documento.   Repito que esta resolución se dirige principalmente a los consultantes, la Asociación de Promotores y Constructores de España, y su intención es aclararles sus obligaciones, cuyo cumplimiento no tiene que reflejarse necesariamente en las obras nuevas. De hecho, en el párrafo 6º se dice expresamente que lo que tenemos que controlar ambos cuerpos son los requisitos documentales que pide la LOE, es decir, la existencia del Libro del Edificio (párrafo 8º).

             * Escrituras de obra nueva y acta de fin de obra.-

a) Hay que acreditar adecuadamente el cumplimiento de los requisitos documentales correspondientes, lo que se traduce en comprobar y hacer constar “la existencia del Libro del Edificio”, conforme al párrafo 8º, lo cual podrá verificarse de varias maneras:

            -         Por medio de un certificado del técnico competente que, en aplicación de lo dispuesto en el párrafo 1º del artículo 7 de la LOE, haga constar que ha entregado al promotor dicho Libro, certificado que quedará incorporado a la matriz.

                  -         Por reseña del acta de depósito formalizada ante el mismo notario, o de la copia autorizada exhibida, si es ante otro diferente.

                 -         Incluso, por manifestación directa del notario autorizante de tener a la vista dicho Libro –con el certificado del técnico que indique que ése es el Libro-, incluso aunque no haya habido depósito (porque prefiera hacerlo ante otro notario con posterioridad o por cualquier otra causa).

b) También hay que hacer constar como manifestación la disponibilidad del promotor a cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, conforme al artículo 7.3 de la LOE.

c) ¿Y la licencia de primera ocupación?. Al no mencionarla parece que quedaría excluida, pero creo que puede interpretarse que la DGRN únicamente ha entrado en los requisitos propios que se derivan directamente de la ley nacional, puesto que es lo que le compete, por lo que esta licencia sí será exigible en los casos en los que las diversas legislaciones autonómicas lo exijan. Y cuando no sea así, parece conveniente pedirla también y hacer constar en su caso en la obra nueva y en las ventas que no se ha acreditado su concesión, lo que servirá a los compradores para informarse y en su caso reclamarla. Es decir, esta licencia ha entrado creo que definitivamente en el ámbito de nuestro control o al menos, de nuestro asesoramiento expreso al comprador de viviendas.  

     Cebreros, a 2 de agosto de 2007.