COMENTARIOS A VUELA PLUMA SOBRE EL SEGURO DECENAL

La Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999[1], pensando en la protección de los consumidores, articula un sistema basado en la hiperprotección de los mismos a través de un seguro decenal. Dicho seguro decenal se exige indiscriminadamente a todas las construcciones destinadas a vivienda, lo cual hace inoperativo el mismo. Por tal motivo, pronto, poco tiempo después de la entrada en vigor se exonera al autopromotor individual de la contratación de dicho seguro cuando va a destinar lo edificado a su vivienda para uso propio. La excepción es lógica, en efecto, si yo voy a vivir en lo que construyo y como sustraigo la vivienda del tráfico inmobiliario en principio- el ordenamiento no debe brindarme una protección a la que yo he podido renunciar construyendo de mala calidad.

Con ser cierto todo lo anterior, y siendo bienintencionada tanto la norma inicial como su enmienda, pronto se ve que sigue siendo inoperativa, por un lado, y de difícil interpretación, por otro. A partir de ese momento se van produciendo una serie de Resoluciones que desactivan el sistema legal, lo cual, es lógico, pues el mismo está mal construido bien podía habérsele exigido el seguro decenal al propio sistema-.

En efecto, pronto surgen disfunciones, el caso de aquel que empezó a construir y ahora no encuentra quien le asegure; aquel de los padres que construyen un edificio para los hijos en el cual pretenden reunir a toda la familia (caso de la resolución que motiva estas líneas); en el extremo opuesto también hay disfunciones, a nadie se le escapa el caso del promotor que pretende declarar en instrumentos separados distintas obras nuevas de viviendas unifamiliares para uso propio; aquel otro que vende el solar y contrata la ejecución de la obra

Paralelamente la doctrina de la Dirección General, abonada por la Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003, cabalga hacia la meta de convertir la norma en algo residual, se buscan soluciones ad casum, sin embargo, nuestro sistema de Derecho continental casa mal con una jurisprudencia de intereses propia del Common Law. La Dirección General, pese a ello, no se da cuenta de que, en el fondo, está trasladando el problema, se está propiciando el acceso registral de una serie de obras nuevas que se verán bloqueadas en el momento de su venta, como luego se expondrá.

Y lo dicho hasta ahora se entiende sin perjuicio de la inseguridad jurídica que está genererando esta doctrina; lo cual se pone de relieve desde dos perspectivas:

1) En mi zona, por ejemplo, -yo ejerzo en la provincia de Valencia- se ve la comunidad valenciana como algo natural, yo siempre pensé en el supuesto de unas viviendas pareadas o, a lo sumo, de dos pisos en primera planta con garaje en planta baja que compartían escalera, sin embargo, la aplicación es mucha más amplia e incluye toda suerte de proyecciones verticales, lo cual, he de reconocer, me causaba bastante sorpresa en un primer momento.

2) Desde un punto de vista práctico, apunta López Navarro, se debe atender al caso concreto lo cual, en el fondo, no es más un reflejo de que el comentarista no acaba de creerse la doctrina de la Dirección General llevada a sus últimas consecuencias-, el mismo autor señala que el concepto de autopromotor no debe amparar un edificio de cuatro o cinco alturas, y ¿por qué no? digo yo- ¿es que es más contrario a la norma el edificio de cuatro pisos que se corresponden con cuatro viviendas que el de tres alturas que se corresponde con seis? Por eso, atender al caso concreto huye de la generalidad de la norma y si la norma no es susceptible de aplicación general deja de ser Ley. La solución al callejón sin salida debe buscarse desde otro punto de vista.

A toda la problemática se suma el hecho de que la construcción legal y jurisprudencial descansa sobre unos conceptos maleables tales como vivienda unifamiliar y autopromotor. Cuando se promocionan pisos ¿alguien dice que son pisos unifamiliares? yo, al menos, no me he percatado de ello, tal concepto es más propio de las nuevas construcciones tipo adosado, duplex, viviendas con parcela independiente sin embargo, la referida expresión sirve para considerar un piso como merecedor de la exención del seguro. Lo propio sucede con el autopromotor, en principio, aquella persona que compra el solar y luego encarga la ejecución de la obra, pero pronto surgen figuras intermedias tales como aquel que empieza construyendo y a mitad vende por ejemplo, aquella pareja que se rompe antes de la finalización de la obra (el ejemplo es real)-; el caso de los padres que pretenden agrupar bajo una sola edificación a todos los hijos donde más que ante varias viviendas unifamiliares estamos ante un edificio plurifamiliar en el que coexisten unos lazos afectivos.

Por otro lado ¿no tiene la consideración de unifamiliar la vivienda cuando dos familias deciden vivir bajo un mismo techo? Se trata de algo bastante frecuente entre las clases menos favorecidas, especialmente entre los inmigrantes.

Por todo ello, a mi juicio, la doctrina de la Dirección General es errónea, la norma dice lo que dice, lo que debe hacerse es proponer el cambio de la misma, ya han pasado bastantes años y se ha testado su disfuncionalidad. Personalmente, me parece que no es de recibo asirse a manifestaciones tales como si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han construido en comunidad. Se decía que el concepto de comunidad valenciana está referido generalmente a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes, pero no se excluía siempre y en todo caso supuestos de división horizontal en sentido vertical[2]; a la vista de los supuestos permitidos por la DG, si ya se contempla el caso de tres alturas ¿dónde está el límite? ¿a qué circunstancias arquitectónicas se refiere la Resolución-circular de 2003? A mi, francamente, me cuesta entenderlo.

Todo lo demás, esto es, que se trate de un autopromotor individual en un sentido amplio; que estemos ante una vivienda; que la licencia municipal sea para vivienda unifamiliar y su destino sea para uso propio; o que deba atenderse a que la finalidad de la norma, que no es otro que el establecimiento de garantías para los consumidores, carece de sentido si no está bien definido el ámbito objetivo de la norma y, a la vista de las resoluciones, pienso que no lo está.

Por otro lado, las posiciones de la Dirección General, no dejan de trasladar el problema a un momento posterior; así:

1) ¿Qué pasa cuando no se acredita el uso de la vivienda? en tal supuesto ¿se puede prestar caución? ¿se puede exonerar? En principio, la solución legal parece ser la contraria, pero carece de toda justificación, pues el consumidor adquirente subsiguiente es el mismo.

2) ¿Qué pasa cuando el uso se frustra? Es el caso de la pareja que se rompe antes de haber empezado a disfrutar la vivienda. En este caso, la literalidad de la norma lleva a bloquear la venta por eso, en la práctica se acude a simulaciones de uso que no dejan de ser fraudulentas, lo que nos lleva al siguiente interrogante.

3) ¿Cómo se acredita el uso? Si atendemos a la práctica el tema es bastante etéreo, no hay unidad de criterio y, en general, o es muy restrictivo o es defraudador. Para mi lo adecuado sería un acta de notoriedad, sin embargo, la medida sería bastante impopular y, por otro lado, tampoco hay base legal que la haga obligatoria.

4) ¿Cuánto tiempo se ha de usar la vivienda? La norma nada dice, personalmente me parece que sería bastante conforme a la finalidad de la norma y produciría un efecto disuasorio de aquellos promotores que la utilizan en beneficio propio y en fraude de ley acudir a que el uso ha de ser superior al tiempo en el que se considera la entrega de vivienda como primera entrega a los efectos del IVA. Sin embargo, el criterio no es legal con lo que ¿computan lo mismo tres meses que cinco años?

5) Si se enajena en el caso de la comunidad valenciana, parece que ha de asegurarse todo el edificio ¿a costa del que pretende enajenar? ¿se puede repetir si luego otro comunero decide la venta? Lo que me lleva a la auténtica cuestión ¿es esto seguridad jurídica preventiva?

En fin, personalmente no me parece adecuada la doctrina de la Dirección General, debe instarse el cambio del sistema legal que no resiste ni los diez años que obliga a asegurar A mi, el criterio de la Registradora de la RDG de 9 de mayo de 2007 me parece razonable, lo que sucede es que no es conforme con la doctrina sostenida por la Dirección General que mira más hacia la justicia del caso concreto, que, ciertamente, en el supuesto de hecho existía (se trataba de una reagrupación de los hermanos bajo el mismo edificio) pero que no casa con la generalidad que debe predicarse de toda norma.

Por otro lado, siempre he pensado que el sistema encaja bien en los grandes núcleos de población, me parece que es donde se dan los mayores abusos; en los pequeños pueblos el crédito del constructor hace que el seguro sea innecesario, el que la hace la paga; sin embargo, sucede que cada vez los vasos comunicantes existentes entre el medio rural y la ciudad, especialmente causados por la especulación, se ensanchan y traen al promotor de ciudad al medio rural y a la inversa, con lo que se hace necesario un sistema de protección global que preserve de los abusos el cual, indudablemente debe: 1) partir de una adecuada definición del objeto asegurable; 2) tener en cuenta las legítimas expectativas de venta de lo auto promovido para uso propio cuando las expectativas de la familia cambian (diez años es un plazo muy amplio); 3) tener en cuenta los supuestos de frustración del uso propio; y, 4) definir cómo se acredita ese uso.

[1] En adelante, LOE.

[2] RDG 9 de mayo de 2007.