| RESUMEN DE URGENCIA DEL ANTEPROYECTO DE LEY DE MODERNIZACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Su contenido se refiere fundamentalmente a lo siguiente: - Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios. - Regulación de la hipoteca inversa fuera de la Ley Hipotecaria. - Modificación de la Ley Hipotecaria para flexibilizar la hipoteca de máximo. Arts 12, 149 y 153 bis. - Modificación del Texto Refundido de la Ley sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en cuanto a la base imponible de la hipoteca en transmisiones onerosas. - Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Arts. 656 y 688. Certificaciones y nota marginal. - Modificación de la ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del mercado hipotecario. - Modificación de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito. Este AVANCE se ciñe a los cinco primeros apartados. Ver trabajo sobre la Reforma del Mercado Secundario de Hipotecas de José Luis Valle Muñoz. A) Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios. - Tras la oferta aceptada, notificación a la acreedora por conducto notarial. - Derecho de enervar ante el mismo notario. - El notario verificará documento solutorio y no enervación. - En la subrogación ha de haber mejora de las condiciones del tipo de interés y el plazo puede también reducirse. - Se pormenorizan los elementos del préstamo modificables, reconociendo el mantenimiento del rango salvo aumento de responsabilidad. - Se recoge la exención de las cancelaciones en Actos Jurídicos Documentados. - Se reducen drásticamente los aranceles notariales y registrales. - Quedan exentas las distribuciones de hipoteca en escritura. - Estarán exentas las fianzas aunque no sean simultáneas al préstamo hipotecario o a su novación. | TEXTO ACTUAL | ANTEPROYECTO | | Artículo 2. Requisitos de la subrogación.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. | 1. El artículo 2, párrafo segundo y párrafo tercero, de la Ley 2/1994, de 30 de marzo quedan redactados en los siguientes términos: La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique a la entidad acreedora, por conducto notarial, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta con carácter vinculante su disposición a formalizar con el deudor una modificación del préstamo que iguale o mejore la oferta vinculante, manifestación de la que se dejará constancia en el propio acta de notificación. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se haga indicación expresa que aquélla se efectúa con función solutoria. El notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria, así como que no se ha producido la enervación a la que se refiere este párrafo, a cuyo fin, la entidad subrogada deberá presentar copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogación. | | Artículo 4. Escritura. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo, o ambas. | 2. El artículo 4 queda redactado en los siguientes términos: Artículo 4. Escritura. 1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas. 2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) la ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo: iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo; v) la prestación o modificación de las garantías personales. 3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria. | | Artículo 7. Beneficios fiscales. Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales. | Se da la siguiente redacción al artículo 7: Estarán exentas las escrituras públicas que documenten las operaciones de subrogación, y cancelación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados. | | Artículo 8. Honorarios notariales y registrales. Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales se tomará como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación, y se entenderá que el documento autorizado contiene un sólo concepto. | 2. El artículo 8 será sustituido por la siguiente redacción: Artículo 8. Honorarios notariales y registrales en la subrogación, novación modificativa y cancelación de las operaciones de financiación hipotecaria. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, Inscripciones, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento. | | Artículo 9. Beneficios fiscales y honorarios registrales en la novación modificativa de préstamos hipotecarios. Estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas. Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de dicho tipo de escrituras, se tomará como base la que resulte de aplicar a la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo. En el caso de novaciones modificativas referidas exclusivamente a la alteración del plazo del préstamo, se tomará como base el 1 por 1.000 de la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación. | El artículo 9 queda redactado en los siguientes términos: Artículo 9. Beneficios fiscales en la novación modificativa de préstamos hipotecarios. Estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modificativa a que se refiere el artículo 4.2 de esta ley o aquéllas en las que se formalice la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas. Asimismo, estará exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados la prestación o modificación de garantías personales que puedan establecerse en las escrituras públicas de préstamo hipotecario o de novación modificativa, sean o no de carácter simultáneo. | B) Hipoteca inversa Disposición adicional primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa (o pensión) 1. A los efectos de esta Ley se entenderá por hipoteca inversa (o hipoteca pensión) el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya una vivienda habitual, solicitado por una persona física y que cumpla los siguientes requisitos: a) que el solicitante sea una persona de edad igual o superior a los 65 años o afectada de dependencia, b) que la finalidad del crédito o préstamo sea obtener para el solicitante, directa o indirectamente, una renta, sin perjuicio de la disposición de parte del crédito o préstamo de una sola vez. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. 2. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca Inversa (o Hipoteca Pensión) será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda. 3. Los herederos del deudor hipotecario, al fallecimiento de éste, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de las rentas satisfechas, con sus intereses. 4. En las cancelaciones, anticipadas o no, de Hipotecas Inversas (o Hipotecas Pensión) que se produzcan como consecuencia del fallecimiento del prestatario o acreditado, la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de penalización. 5. Independientemente del momento de vencimiento que conste en el contrato de préstamo o crédito hipotecario, la deuda sólo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, sin perjuicio de que la deuda siga acumulando intereses, siempre y cuando se cumplan las condiciones contractuales. Salvo pacto en contrario, el prestatario mantendrá la titularidad de la vivienda que constituye la garantía de la hipoteca-pensión hasta su fallecimiento. 6. Cuando la cancelación, anticipada o no, de la hipoteca inversa o hipoteca pensión se produzca debido al fallecimiento del prestatario, y salvo que se hubiera enajenado por estar autorizado para ello la vivienda que constituye la garantía para cobrar la deuda, el acreedor no podrá reclamar a los herederos sobre otros elementos del patrimonio de éste distintos a dicha vivienda. 7. Estarán exentas las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados de la Hipoteca Inversa (o Hipoteca Pensión). 8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios. 9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, Inscripciones, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento. C) Ley Hipotecaria. - Se añade un nuevo art. -el 153 bis- que permite constituir hipoteca de máximo a favor de entidades financieras en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras. - Lo anterior, afecta, por correlación a los requisitos del asiento de inscripción. - Que el crédito hipotecario sea cedible se presume, salvo pacto en contra. Se hará con los mismos requisitos que la constitución. | TEXTO ACTUAL | ANTEPROYECTO | | Artículo 12. Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado. | El artículo 12 de la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1946 queda redactado en los siguientes términos: Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación u obligaciones aseguradas y el de los intereses, si se hubiesen estipulado, o bien el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. | | Artículo 149. El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. | El párrafo primero del artículo 149 queda redactado en los siguientes términos: El crédito hipotecario garantizado con hipoteca podrá enajenarse o cederse con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario. La transmisión de la titularidad de la hipoteca que garantice el cumplimiento de una obligación exigirá los mismos requisitos que para su constitución. | | | 3. Se introduce un nuevo artículo 153 bis en los siguientes términos: También podrá constituirse hipoteca de máximo a favor de entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras. Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución y se hagan constar en la inscripción: la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca; y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado. Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura. Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. | D) Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. - Recordar las exenciones referidas de distribución de hipoteca y fianzas que deberían de incluirse en buena técnica legislativa en este texto. - Se modifica la base de las hipotecas en transmisiones onerosas, reduciéndola al principal. ¿Se extenderá este nuevo cálculo de la base a Actos Jurídicos Documentados? | TEXTO ACTUAL | ANTEPROYECTO | | Base imponible. Artículo 10. 1. La base imponible está constituida
2. En particular, serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes: c) Las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumpli- miento u otro concepto análogo.
Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y tres años de intereses. | 1. El artículo 10 apartado 2 letra c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, queda redactado así: c. Las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en el importe del principal de la obligación o capital garantizado | E) Ley de Enjuiciamiento Civil. - En correlación con la reforma de las hipotecas de máximo, se ha de incluir en las certificaciones del 656 y del 688, el saldo final exigible en caso de hipoteca de máximo. En la nota marginal del 688 ha de hacerse constar el importe del principal reclamado o el saldo final exigible en caso de hipoteca de máximo. | TEXTO ACTUAL | ANTEPROYECTO | | Artículo 656. Certificación de dominio y cargas. 1. Cuando el objeto de la subasta esté comprendido en el ámbito de esta sección, el tribunal librará mandamiento al Registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al Juzgado certificación en la que consten los siguientes extremos: -
La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado. -
Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas. | Disposición final segunda.- Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil. 1. Se añade un nuevo número 3 al apartado 1 del artículo 656 de la ley con la siguiente redacción: 3. Importe del principal reclamado o del saldo final exigible en caso de hipoteca de máximo | | Artículo 688. Certificación de dominio y cargas. Sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia o cancelación de la hipoteca. 1. Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados, se reclamará del registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656 y en la que se exprese, asimismo, que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. 2. El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere. | 2. Se modifica el primer párrafo del apartado 2 del artículo 688 de la ley que pasa a tener la siguiente redacción: 2. El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha, la existencia del procedimiento a que se refiere y el importe del principal reclamado o el saldo final exigible en caso de hipoteca de máximo. | La Orotava, a 28 de octubre de 2006 (JFME) |
