| RESUMEN DE LA LEY DE VIVIENDA DE GALICIA María Núñez, Núñez, Registradora de Lugo
Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia Entrada en vigor: el 20 de abril de 2.009 Deroga la Ley 4/2003 de vivienda da Galicia
Titulo Preliminar En él se establecen: · Los principios rectores de las políticas de vivienda: efectividad del derecho a la vivienda, consecución de un parque de viviendas, fomento del alquiler , · Las definiciones a los efectos de la ley términos como edificio, vivienda, superficie útil, vivienda desocupada, vacía, agente promotor, proyectista constructor, industrial colaborador · Se deslindan las competencias en materia de vivienda entre las administraciones afectadas, CCAA, y Ayuntamientos, y se prevé la creación del Laboratorio de Sostenibilidad de la Edificación, que tiene por función la programación y desarrollo de las actuaciones de control de calidad de la edificación en la Comunidad Autónoma de Galicia. · Así mismo se crea un Fondo Social de Vivienda, que como se señala en la Exp. de Motivos tendrá una dotación que formará parte de los créditos anuales de los presupuestos de la Consellería competente en materia de vivienda y suelo y que estará al servicio del desarrollo de las políticas públicas de vivienda.
Titulo I Estatuto de la Vivienda
CAP I (según la Disp. Final Cuarta se aplica a los edificios cuya licencia se solicite después de la entrada en vigor de la Ley) regula el Proceso de edificación, poniendo especial atención: En la Sección Primera a la función del Agente de control de calidad. En la Sección Segunda ya se regulan las distintas Fases del Proceso: · El Proyecto, cuyo contenido se determinará reglamentariamente · Se impone con carácter previo la realización de un Estudio Geotécnico y de un Acta de replanteo. · Se determina la necesidad de la correspondiente licencia urbanística · La ejecución, expidiéndose una vez terminada, el certificado de final de obra por la dirección facultativa · La recepción, previéndose su formalización mediante un Acta de Recepción · La licencia de primera ocupación que acredita que se cumplen los requisitos para destinarse a uso residencial, que la obra está totalmente ejecutada y se ajusta a la licencia urbanística. Se regula así mismo la obtención de la licencia de 1ª ocupación por silencio positivo, por el transcurso de 2 meses desde la solicitud sin resolución expresa. Además es precisa su obtención para la conexión de agua potable, electricidad, telecomunicaciones · La declaración de obra nueva: imponiendo a los NOTARIOS Y REGISTRADORES, para autorizar e inscribir las declaraciones de obra nueva terminada, la expedición de la certificación de final de obra y el OTORGAMIENTO, EXPRESO O POR SILENCIO DE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
La sección tercera se refiere al Libro del Edificio regulándose su contenido constituido por la documentación completa que refleje la historia constructiva del edificio y la documentación relativa a su uso, mantenimiento y conservación, incluyéndose la información sobre la situación jurídica del inmueble, en la cual figurará una nota informativa del registro de la propiedad. En cuanto a la entrega se dispone la misma a los adquirentes y en el caso de propiedad horizontal al administrador de la comunidad de propietarios, debiendo estar a disposición de todos los copropietarios y usuarios.
CAP II: la utilización de la vivienda · Se dedica este capitulo a la regulación de los deberes de uso adecuado, mantenimiento, conservación y rehabilitación de las viviendas, siendo como sujeto pasivo de esos deberes al propietario quien En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda deberá declarar estar al corriente en el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación o expresar los que tenga pendientes de cumplimiento. · Y se regula igualmente la Expropiación por incumplimiento de la función social estableciéndose que existe causa de interés social para la expropiación forzosa cuando los edificios, viviendas o parte de los mismos estén vacíos y presenten condiciones de deterioro grave y, entendiendo que existe deterioro grave cuando el coste de las obras necesarias exceda de la cuarta parte del coste de reposición del edificio o vivienda de nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo. Para dicha expropiación es precisa la previa Declaración de inhabitabilidad. · Igualmente se establece a favor de la administración un derecho de ocupación temporal para realizar los trabajos necesarios para el cumplimiento del deber de rehabilitación.
Titulo II La Vivienda Protegida
Se dedica este título a la regulación de la vivienda protegida para, como dice la Exposición de motivos, tratar de unificar el régimen jurídico de las viviendas protegidas, clarificando la confusa tipología existente.
El CAP I contiene las: Sección primera: Disposiciones Generales: · El Destino: necesariamente a residencia habitual y permanente, aunque cabe la autorización para el ejercicio de una profesión u oficio, siempre que dicha actividad sea compatible con el uso residencial y su desarrollo no requiera un espacio superior a los tres quintos de la superficie útil de la misma. · La superficie útil, entre 40 y 140 metros, pudiendo tener como anexos vinculados un trastero que no exceda de 15 metros y una plaza de garaje por vivienda. · El precio máximo tasado, correspondiendo su determinación al Consello de la Xunta de Galicia, a propuesta de la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda y declarándose nulas las cláusulas y disposiciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados.
Sección Segunda: Promoción que puede ser pública o Privada
· PRIVADA: cuando la/el agente promotor cuente con ayudas públicas o financiación calificada en cualquiera de las fases del proceso de la edificación y admitiéndose la Autopromoción también por cooperativas, comunidades de propietarios asociaciones
CAP II: La Calificación de las viviendas protegidas Tiene dos fases: La calificación provisional: En este caso se establece un Silencio negativo: si en el plazo máximo de dos meses, a contar a partir de la fecha en que la solicitud hubiera entrado en un registro de la consellería sin que se haya notificado resolución expresa, podrá entenderse desestimada por silencio la calificación provisional. La calificación Definitiva: También con silencio negativo por el transcurso de dos meses sin notificación de la resolución expresa. La denegación por causa del promotor supondrá la devolución, en su caso, de las ayudas percibidas con los intereses legales desde la fecha de su percepción, aunque los adquirentes podrán optar por resolver los contratos o solicitar a la Administración autonómica la rehabilitación del expediente a su favor, comprometiéndose a subsanar las deficiencias. · NO SE PODRÁN AUTORIZAR ESCRITURAS PÚBLICAS DE TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS CON ANTERIORIDAD AL OTORGAMIENTO DE LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA, y los promotores estarán obligados a elevar a escritura pública los contratos de compraventa formalizados con anterioridad, en el plazo de tres meses desde la concesión de la calificación definitiva. · La CALIFICACIÓN, PROVISIONAL O DEFINITIVA SE HARÁN CONSTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD por Nota Marginal, haciendo constar expresamente él plazo de duración de la protección; y en el caso de viviendas protegidas de promoción y titularidad pública construidas sobre terrenos del inventario de suelo para vivienda pública, la nota marginal dejará constancia de su titularidad pública, de su condición de protegida y de la duración indefinida del régimen de protección. Duración de la protección: a) 30 años, salvo plazo distinto que se establezca la presente ley o sea aprobado por decreto del Consello de la Xunta de Galicia para atender a programas específicos de vivienda dirigidos a sectores de la población desfavorecidos o con circunstancias especiales. b) Indefinido: en el caso de viviendas protegidas de promoción y titularidad pública construidas sobre terrenos del inventario de suelo para vivienda pública
La protección se extingue: a) por transcurso del plazo, en cuyo caso la vivienda se considerará libre a todos los efectos si, transcurridos seis meses desde el cumplimiento del plazo de duración del régimen de protección, no consta en el Registro de la Propiedad ningún asiento contradictorio, CANCELÁNDOSE EN ESTE CASO DE OFICIO LAS NOTAS MARGINALES RELATIVAS AL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN. b) Por descalificación de la administración, a petición de los propietarios por razones excepcionales y previo reintegro de las ayudas o beneficios recibidos, o de oficio como medida complementaria derivada de un procedimiento sancionador siendo elevada al Registro de la Propiedad para la cancelación de las notas marginales. Aunque durante 5 años y en todo caso 15 desde la calificación los usuarios de buena fe de la vivienda protegida conservarán los derechos derivados del régimen legal de protección, quedando los propietarios vinculados a los precios máximos de renta y venta establecidos para las viviendas protegidas
CAP III: Acceso a las Viviendas protegidas
Requisitos: 1.-Los de capacidad económica que se determinen para cada caso 2.-No ser propietario, ni ninguno de los miembros de la unidad familiar de otra vivienda, salvo caso de vivienda inadecuada o insuficiente, en los términos establecidos en la misma ley 3.- ser residente o desarrollar la actividad laboral en Galicia
Se crea un Registro Único de Demandantes de Vivienda, cuya inscripción es requisito necesario para participar en los procedimientos de adjudicación.
Modos de Acceso: La regla general es el sorteo, aunque cabe la adjudicación directa en casos excepcionales para satisfacer necesidades derivadas de realojos motivados por expedientes expropiatorios o en ejecución de desarrollos urbanísticos, procesos de rehabilitación pública, situaciones de violencia de género, situaciones de emergencia que impliquen pérdida de vivienda o cualquier otra situación que se establezca reglamentariamente; y excepcionándose claro, los casos de autopromoción para uso propio o los casos de permuta de suelo por vivienda. Se establecen una serie de reglas a las que a de ajustarse el sorteo, relativas reservas para casos especiales, supuestos de viviendas vacantes etc. Y en cuanto a la formalización del contrato de transmisión de la propiedad, se exige escritura pública y para su otorgamiento así como para la inscripción en el Registro de la Propiedad, se debe dejar constancia del documento privado visado por la Consellería en el que deberán figurar las siguientes menciones: a) La limitación del precio de venta. b) El plazo de duración del régimen de protección. c) Las condiciones legales. d) Las limitaciones que afecten a la vivienda
CAP IV: Utilización y disposición de las viviendas protegidas
Se establecen limitaciones a la facultad de disposición: · No pueden, salvo autorización en situaciones excepcionales por la administración y previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas directas, transmitirse ínter vivos hasta transcurridos 5 años desde la escritura de adquisición o desde la calificación definitiva. Si cabe la venta de las viviendas protegidas para alquiler, previa autorización y en las condiciones que se determinen. · Para las segundas y ulteriores transmisiones de viviendas de promoción publica: Se exige siempre Sorteo, salvo las excepciones vistas para la primera adjudicación, previo derecho de adquisición preferente a favor de la Administración; En el caso de ejecuciones patrimoniales, corresponde al organismo que realice la ejecución ponerla a disposición de la Administración Autonómica; y estas limitaciones no se aplican a las transmisiones entre personas con parentesco hasta el segundo grado en línea recta siempre que la persona adquirente cumpla los requisitos establecidos en las disposiciones vigentes para la adquisición de la vivienda protegida. · Para las Viviendas de promoción privada, se establece igualmente un derecho de tanteo y retracto durante el régimen de protección salvo las transmisiones entre personas con parentesco hasta segundo grado en línea recta o en los casos de liquidación de la sociedad de gananciales, siempre que la persona adquirente cumpla los requisitos establecidos en las disposiciones vigentes para la adquisición de la vivienda protegida. Todas estas limitaciones SE HARÁN CONSTAR EXPRESAMENTE EN LAS ESCRITURAS DE TRANSMISIÓN, DE PRÉSTAMO Y DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN EL SUPUESTO DE AUTOPROMOCIÓN, ASÍ COMO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, POR MEDIO DE NOTA MARGINAL
TITULO III Políticas de fomento del derecho a la vivienda
Este título se dedica a regula runa serie de medidas de fomento del derecho a la vivienda, como dice la propia exposición de motivos dirigidas a la creación de un parque de viviendas estable, suficiente y de calidad, a través de la promoción pública y privada de viviendas protegidas, a la recuperación de los parques de viviendas existentes, mediante acciones de renovación y rehabilitación como fórmula de desarrollo sostenible y de recuperación de nuestra identidad, a la dinamización del mercado de vivienda en alquiler, con la consiguiente ocupación de las viviendas vacías, y a la mejora de la calidad de las viviendas, con medidas de fomento de la innovación, la sostenibilidad, la eficiencia energética y la habitabilidad. Para la consecución de dichos objetivos se regulan medidas de financiación cualificada, a través de préstamos cualificados y descuentos bancarios de certificaciones de obra; ayudas económicas directas, especialmente subvenciones a fondo perdido, subsidiaciones totales o parciales del tipo de interés de los préstamos cualificados y de las operaciones de descuento de certificaciones de obra y subsidiaciones de préstamos no cualificados; y cualquier otra medida económica o financiera que contribuya a facilitar la financiación del coste de la vivienda. Y así regula medidas dirigidas al fomento de: 1.- La renovación y rehabilitación del parque de viviendas, teniendo como objetivos prioritarios:
Y para elle prevé ayudas mediante medidas de financiación cualificada y subvenciones a fondo perdido 2.- Del acceso a la vivienda en régimen de alquiler, estableciendo medidas especialmente dirigidas a la ayuda a personas jóvenes mayores de edad y menores de 35 años o menores de edad emancipadas y a personas mayores de 65 años para acceder a una vivienda en régimen de alquiler, así como a las mujeres víctimas de violencia de género. 3.- De la calidad, la innovación y la sostenibilidad
Titulo IV Protección de los adquirentes y Arrendatarios de Vivienda
CAP I; que regula lo relativo a la publicidad en la Oferta de venta de viviendas, su contenido mínimo, sobre el precio, el debe de información por escrito, el derecho a examen de la documentación antes de la perfección del contrato; y lo mismo en la oferta de arrendamiento.
CAP II: Relativa a la Venta de Viviendas: En Proyecto. En cuyo caso el promotor deberá: a) Tener sobre el suelo sobre el que se va a emplazar el derecho de propiedad o de superficie inscrito en el registro de la propiedad sin cargas o gravámenes que impidan su libre disponibilidad. b) Disponer de la licencia urbanística y de las demás autorizaciones precisas por la normativa aplicable. c) Otorgar la escritura de declaración de obra nueva en construcción. El contrato deberá tener una serie de especificaciones, entre otras: el régimen de protección, el plazo de finalización, condiciones económicas y financieras, superficie, cuota de participación, servidumbres cargas y gravámenes...y en caso de discrepancia el comprador tiene derecho a la resolución o a una rebaja proporcional en el precio. Además deberá haber correspondencia con el proyecto, siendo necesario para realizar modificaciones, imponer nuevas cargas, suprimir servicios alterar la distribución de elementos de aprovechamiento común, crear nuevos espacios el consentimiento de la persona compradora. Se establece en materia de pago de cantidades a cuenta una serie de medidas, entre otras la obligatoriedad del promotor de garantizar la devolución de las mismas junto con los intereses legales incrementados en dos puntos. Así mismo se establece que las viviendas no podrán ser entregadas hasta que se otorgue la licencia de primera ocupación. De Viviendas Terminadas: Para lo que el promotor deberá disponer de la licencia de primera ocupación y la calificación definitiva si se trata de viviendas protegidas. Así mismo deberá entregarse al comprador la siguiente documentación:
CAP III: sobre el Arrendamiento de Viviendas Se establecen también como requisitos del arrendamiento tener concedida la licencia de primera ocupación y la calificación definitiva en el caso de viviendas protegidas. Se habrá de entregar al Arrendatario una serie de documentación: copia de la licencia de 1ª ocupación o del recibo de su solicitud; copia de los estatutos de la comunidad; certificado de eficiencia energética. Se regula la fianza en metálico que ha de establecerse, así como su actualización, devolución con sus intereses, exoneración a las administraciones públicas; su depósito en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o en entidades gestoras concertadas, pudiéndose utilizar la vía ejecutiva para su ingreso etc.
CAP IV: Arbitraje, regula el posible sometimiento de las controversias a arbitraje para lo que la Xunta creará organismos arbitrales especializados
Titulo V Inspección y Régimen Sancionador
Este título tiene como contenido:
a) El alcalde en la infracciones leves y graves en las normas de edificación y utilización de viviendas b) Los Delegados provinciales de la consellería en infracciones graves y leves en vivienda protegida o protección de consumidores y usuarios. c) El Conselleiro de Vivienda en infracciones muy gravas hasta 600.000 Euros d) El Consello en las infracciones muy graves de importe superior
DISPOSICIONES ADICIONALES
Se modifican algunas disposiciones para adaptarlas a la ley, como:
Se crea el Observatorio de la Vivienda como órgano consultivo y asesor en materia de vivienda Se fijan reglas especiales para los emigrantes que residan fuera de Galicia, respecto a la determinación de que se entiende por residencia habitual etc.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Se establece la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras, y que la tramitación de los procedimientos ya iniciados se regirán por la normativa vigente en el momento del acuerdo de incoación. Los procedimientos de calificación iniciados se regirán igualmente por la normativa vigente en el momento de la solicitud, si bien se aplicarán las disposiciones de la ley en materia de viviendas calificadas salvo lo relativo al plazo de protección. Y para las calificadas definitivamente antes de la entrada en Vigo de la Ley se regirán por su normativa específica, si bien les será de aplicación las normas relativas a la Utilización y disposición de las viviendas protegidas establecidas en el Cap IV del Título II
DISPOSICIONES FINALES
Se declaran Viviendas Libres las sometidas a cualquier régimen de protección ANTERIORES A 31 DE DICIEMBRE DE 1.977 Y HABRÁ DE PROCEDERSE, DE OFICIO, A LA CANCELACIÓN REGISTRAL DE LAS ANOTACIONES RELATIVAS AL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, HACIÉNDOSE CONSTAR EN NOTA MARGINAL LA PÉRDIDA DE LA CONDICIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA. Y se declaran aplicables a todas las edificaciones aunque su uso no sea residencial las Disposiciones sobre el Fomento de la Calidad, la innovación y la sostenibilidad establecidas en el CAPITULO IV del TITULO III.
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