- Régimen.- Se regulan detalladamente para evitar remisiones y la aplicabilidad supletoria del CC, si bien a menudo con normas de idéntico contenido. El Capítulo 1º contempla su concepto y clases (arts 15 y 16) admitiendo explícitamente las servidumbres sobre finca propia (art. 28), las recíprocas, las personales y de la posibilidad de sujetar toda servidumbre a término o condición tanto suspensivos o iniciales como resolutorios o finales (art 17). La nota de indivisibilidad (art. 18) queda matizada en el art. 36, que prevé eventuales extinciones parciales en ciertos casos de segregación.
- Derechos reales de aprovechamiento parcial (art 19) son los establecidos a favor de una o varias personas o de una comunidad sobre una finca ajena, con independencia de toda relación entre fincas.
- Contenido (arts. 20 a 24). A falta de acuerdo entre los interesados, se determinará judicialmente en atención al título, la posesión, los signos aparentes, las circunstancias de las fincas y la costumbre del lugar.
- Al establecerse una servidumbre, se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.
- Ejercicio civiliter : La servidumbre se ejerce de la forma más adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y, a su vez, del modo menos incómodo y lesivo para la finca sirviente.
- Los arts. 22 y 23 regulan las obras de establecimiento, uso y conservación (y su liberación mediante abandono del predio).
- El art. 24 contempla la modificación de servidumbres, que puede exigirse en las gravosas o producirse por ulterior usucapión.
- Constitución (arts. 25 a 31; Sección 3.ª) Puede verificarse por voluntad de los titulares (unilateral pero judicial, en las forzosas), por signo aparente y porusucapión.
- Pueden constituirse por titulares de derechos reales posesorios, en cuyo caso tendrán el alcance y la duración de sus derechos (art. 26).
- Servidumbres sobre finca propia (art. 28) : el Registro de la Propiedad podrá publicarla pero su efectividad queda subordinada a que la finca dominante o la sirviente cambien de titularidad. Si los titulares de una y otra coinciden parcialmente, producen efectos desde el momento de su constitución.
La reunión en una misma persona de la propiedad de las fincas dominante y sirviente solo será causa de extinción de la servidumbre si el titular de ambas declara su voluntad en tal sentido (art. 35- 2).
- «Destino del padre de familia» : la existencia de un signo aparente entre 2 fincas será suficiente, cuando se enajenare una, para que se entienda constituida la servidumbre.
- Las servidumbres negativas no pueden usucapirse y la falta de título solo puede suplirse por escritura de reconocimiento.
- Usucapión (arts. 32 a 34; Sección 4.ª) El sistema aragonés no se corresponde con el del Código civil ni con las consecuencias que en él tienen las clasificaciones de servidumbres. En ARAGÓN:
a) NO pueden usucapirse :
-- Las servidumbres negativas (art. 31; se zanjan así posibles dudas sobre la aplicación de criterios del C.C. contrarios a la tradición doctrinal aragonesa).
-- Las no aparentes no susceptibles de posesión (art. 33 a contrario), y entre ellas:
-- Las no aparentes de luces y vistas (art. 39) : son todas aquellas en que no haya signos exteriores, como paredes, o incluso paredes en que sí haya huecos abiertos (con o sin rejas) pero SIN "voladizos" (que caigan sobre finca ajena; ver supra art. 12). Por tanto la existencia de un hueco o ventana sin voladizo NO es signo exterior de servidumbre de luces y vistas (art. 38) NI puede adquirirse ésta por usucapión (además de la posibilidad del dueño vecino de cubrir tales huecos edificando en su terreno; art. 14).
b) SÍ pueden usucapirse :
-- Las no aparentes pero susceptibles de posesión (art. 33 ),
-- Las servidumbres aparentes (art. 32), y entre ellas:
-- Las aparentes de luces y vistas : única y exclusivamente cuando exista en la pared un "voladizo" que, además, caiga sobre finca ajena (no, si recae sobre la propia finca; art. 38).
(y sin perjuicio de la acción imprescriptible del dueño vecino a exigir su derribo ; ver supra arts. 9-2 y 12-3).
c) Plazos:
-- 10 años entre presentes (20, entre ausentes); las aparentes: SIN necesidad de justo título NI de buena fe; que SÍ se exigen en las no aparentes poseidibles.
-- Posesión inmemorial, pacífica y no interrumpida (no aparentes poseidibles).
- Extinción Servidumbres (arts. 35 a 37; Sección 5.ª)
a) NO uso durante 20 años (el uso por uno cualquiera de los comuneros impide la prescripción).
b) Cumplimiento del plazo o condición.
c) Renuncia del titular de la finca dominante.
d) Redención convenida entre ambos titulares.
e) Al extinguirse el derecho real posesorio sobre la finca, cuando la servidumbre se hubiera constituido por el titular de aquél.
f) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
- Solo será causa de extinción la reunión en una misma persona de la propiedad de las fincas dominante y sirviente si aquél declara su voluntad en tal sentido.(Art. 35- 2).
- En caso de división o segregación de la finca (dominante o sirviente) el titular del predio sirviente pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto de aquellas fincas resultantes para las que no sea necesario el uso de la misma (art. 36).
- Servidumbre de paso: si el paso concedido deja de ser necesario por haberse abierto una nueva vía pública o adquirido su titular otra colindante que estécontigua a la vía pública, el titular de la finca sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización (art. 44).
- Servidumbre VOLUNTARIA de LUCES y VISTAS (arts. 38 a 40; Capítulo II, Título II)
- Efectos (art. 40): el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia, tomándose la medida ex art. 10.
- Delimitación con relaciones de vecindad: ver, supra, lo expuesto en arts. 9 a 14.
- Usucapión y signos aparentes : ver, supra, lo expuesto en arts. 32 a 34.
- SERVIDUMBRES FORZOSAS - de paso y de acceso a red general- (arts. 41 a 45; Capítulo III, Título II)
Su régimen es aplicable a todos los casos en que una norma prevea la forzosa imposición del gravamen y no solo los previstos en esta Ley (que únicamente contempla 2 servidumbres forzosas: la de paso y la de acceso a red general)
- Constitución: Cuando la ley conceda al titular de una finca derecho a constituir servidumbre sobre finca ajena y no hubiera acuerdo sobre su constitución o la forma de su ejercicio, resolverá el juez, que fijará la forma menos gravosa para quien deba padecerla y la correspondienteindemnización (art. 29).
- Servidumbre de paso (arts 41 a 44) : puede exigirse, sobre las fincas vecinas, por el titular de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida o con salida insuficiente a una vía pública.
-- Adquirida una finca por partición o cualquier otra enajenación, el copartícipe o transmitente está obligado a dar paso, sin indemnización, salvo pacto.
-- Si el paso concedido deja de ser necesario por haberse abierto nueva vía pública o adquirido su titular otra contigua a la vía pública, el titular de la finca sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo la indemnización (art. 44)..
- Servidumbre de acceso a red general (art 45) : puede exigirse por el titular de una finca que carezca de conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, tecnologías de información y comunicaciones u otros servicios, y siempre que tal conexión no pueda realizarse por otro sitio sin gastos desproporcionados.
2-BIS.- ALERA FORAL (derechos de pastos) y ADEMPRIOS [TÍTULO II ; Capítulo V, arts. 46 a 51]
Son instituciones tradicionales aragonesas que engloban gran variedad de figuras. La Ley distingue las servidumbres (incluso personales y recíprocas) de lascomunidades, y dentro de estas las Comunidades en mancomún y las de aprovechamientos distintos o pro diviso
- Objeto.- Recaen sobre pastos, aguas, leñas y demás ademprios u aprovechamientos de los fundos.
- Régimen.- Se regulan detenidamente para excluir la aplicación de los arts 600 a 604 C.C. (en particular, la redención forzosa) :
a) El de la alera foral, entre términos municipales de pueblos contiguos, se entiende supletorio de las demás servidumbres de pastos que guarden semejanza (art. 46).
b) mientras que los ademprios se configuran como derechos reales de aprovechamiento parcial y se presumen vitalicios, salvo que su titularidad corresponda a una comunidad, en que se entienden indefinidos (art. 48).
c) Las mancomunidades de pastos, leñas y demás ademprios entre pueblos son indivisibles, salvo pacto unánime, en cuyo caso, si no constan las cuotas o aportaciones respectivas, se estará al número de vecinos de cada pueblo al tiempo de la división. Ningún comunero podrá disponer de su parte sin consentimiento de todos los titulares (art. 49).
d) Las comunidades pro diviso constituyen un condominio especial con atribución, a cada titular o a varios, de los diversos aprovechamientos de una finca.
--- La titularidad de cada aprovechamiento es transmisible inter vivos y mortis causa;
--- Los otros partícipes podrán ejercitar el retracto de comuneros, prefiriéndose, en caso de concurrencia, al retrayente titular del aprovechamiento de la misma naturaleza que el enajenado.
--- Solo podrá extinguirse por acuerdo unánime de los partícipes o por decisión judicial que considere gravemente lesiva la permanencia de la comunidad (art. 50).
3.- Derecho de ABOLORIO o de la SACA [TÍTULO III, arts. 52 a 62]
Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto -subsidiario-) dirigido a evitar que un inmueble salga de la familia por disposición de su actual titular ["abolorio", de la raíz "abuelo"].
La nueva Ley amplía, a mi juicio excesivamente, su ámbito, acaso con una mentalidad romántica de legisladores "de ciudad" que excluyen la figura en los solares urbanos y en las acciones y participaciones sociales de SA/SL ("empresas urbanas") y la mantienen en el ámbito rural (suelo rústico y "empresas agro-pecuarias", a las que habrá que recomendar ahora que adopten formas societarias, para evitar la discriminación) donde el retracto causa distorsiones que dificultan el tráfico inmobiliario (el abolorio es preferente al retracto arrendaticio rústico, al de los titulares de explotaciones prioritarias o al de colindantes, y puede ejercitarse parcialmente sobre una sola de las fincas cuando se transmitan todas las que constituyan una sola explotación, con los consiguientes chantajes y disminuciones de valor; rechazándose, en la tramitación parlamentaria, las enmiendas propuestas para evitar tales situaciones).
Y es que, a menudo, el abolorio no responde a intereses familiares sino especulativos de parientes que ya emigraron de la zona y desean obtener una segunda residencia vacacional, pero sin que vivan ya en la "Casa" aragonesa ni tengan vínculos con ella ni compartan los riesgos de la explotación con el actual ganadero o agricultor, que queda sujeto a una limitación dominical -y sus consiguientes injerencias- , injustificadas en los tiempos actuales, en que las familias y sus parentelas ya no conviven juntas en la misma "Casa" ni comparten sus economías domésticas [véase la ponencia del registrador de la propiedad de Boltaña, Manuel Domínguez, en los XX Encuentros del Foro de Derecho Aragonés, 2010].
Ahora los de "dentro" (los que se tuvieron que quedar para seguir manteniendo y trabajando en la "Casa") deberán soportar que los de "fuera" se inmiscuyan en sus economías, obligando a los primeros que les comuniquen sus actos de disposición, y además, sin la posibilidad de moderación equitativa de los Tribunales, que incomprensiblemente se ha suprimido.
- Régimen.- Es inmediatamente aplicable a las enajenaciones posteriores a (enero 2011) su entrada en vigor (Disp. Transª 2ª).
- Ámbito: cualesquiera ventas o daciones en pago, incluso las forzosas mediante subasta, judicial o extrajudicial, o procedimiento de apremio (art 55).
- Objeto: BIENES inmuebles de ABOLORIO (art 53).
- Concepto. Son única y exclusivamente los INMUEBLES que reúnan los 3 siguientes requisitos (por tanto se excluyen muebles, valores mobiliarios, participaciones sociales...) :
1) Sitos en ARAGÓN (con independencia de la vecindad civil de los sujetos y de que ya no residan en el lugar...);
2) RÚSTICOS, o bien URBANOS que constituyan "edificios o parte de ellos" (parece que se incluyen garajes y trasteros);
3) Y que hayan permanecido "como tales" en la familia durante las 2 generaciones anteriores a la del enajenante, cualesquiera sean su procedencia y modo de adquisición
--- Ello se presume en los que hubieran pertenecido a algún pariente de la generación de los abuelos del enajenante o más alejada y no hubieran salido luego de la familia, cualesquiera sean el nº de transmisiones intermedias;
--- La expresión "hayan permanecido "como tales" plantea problemas en las nuevas edificaciones construidas. Parece que debeexcluirse el derecho en los casos de declaración de obra nueva, sobre o subedificación, división horizontal, o incluso los bienes aportados por el enajenante a su matrimonio, que devienen consorciales, para ampliar su comunidad conyugal y construirlos o rehabilitarlos por ambos esposos, en la agrupación de fincas con otras no familiares, en la recalificación de una finca de rústica a urbana, o tras la permuta de solar por piso o local futuro, y en general los casos de transformación esencial de la finca [véase la ponencia del notario de Calatayud, Javier Mazana, en los XX Encuentros del Foro de Derecho Aragonés, 2010].
- Pluralidad de inmuebles: podrá ejercitarse separadamente sobre cualquiera de ellos aunque la contraprestación sea única (art 57) [y como apuntaba, aunque constituyan una explotación económica unitaria].
- También procede en las enajenaciones de cuotas indivisas de bienes de abolorio.
- Pero NO puede ejercitarse sólo sobre una cuota indivisa si se enajena la totalidad de un inmueble (art 56).
- Sujetos TITULARES (art 54). Se amplía la titularidad a los colaterales hasta el 4º grado; ascendientes y hermanos donantes, y, descendientes mayores de 14 años que además sean ya titulares de bienes de abolorio de idéntica procedencia.
-- Preferencias: 1º descendientes; 2º ascendiente o hermano donante; y 3 º colaterales.
-- En caso de igualdad : el más próximo en grado al enajenante, y siendo varios, el 1º en ejercitarlo.
- PLAZOS de ejercicio (todos de Caducidad, art. 58):
a.- [Tanteo].- 30 días naturales si hubo previa notificación fehaciente a cada uno de los eventuales titulares (lo que en la práctica será muy difícil por la gran amplitud de sujetos potencialmente titulares, lo que dificulta además la función de asesoramiento e información del notario ante una enajenación, y pone en peligro la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario). A su vez la notificación:
--- debe indicar el precio y demás condiciones esenciales;
--- caduca en 1 año [tras el cual debe reiterarse y en su defecto, puede ejercitarse el retracto];
--- vincula al notificante [voluntad unilateral como fuente de obligaciones] durante los 30 días siguientes, de modo que aunque desista de su intención de enajenar, el notificado puede imponerle la transmisión forzosa de la finca, circunstancia que parece aconsejable que el notario advierta específicamente al notificante;
b.- Retracto: Sólo en defecto de notificación previa o habiendo variado las condiciones notificadas:
--- 30 días naturales si se notifican ex post las condiciones efectivas de la enajenación ya realizada;
--- en defecto de tal notificación: 90 días naturales a partir de aquel en el que el "retrayente conoció la enajenación y sus condiciones esenciales, bien a través de los medios de información (sic) previstos en la legislación hipotecaria, en el caso de inscripción del título en el Registro de la Propiedad, o bien porcualquier otro medio".
Lamentablemente el legislador no ha recogido un criterio claro y objetivo, como sería el simple hecho de la inscripción registral, sino que parece exigir además un conocimiento efectivo, derivado de una conducta positiva basada en algún medio específico de publicidad formal registral, ¿solicitando una nota simple o una certificación? lo que sin duda será una importante fuente de controversias y de inseguridad jurídica.
c.- Haya o no habido notificación el derecho de abolorio CADUCA a los 2 años de la enajenación (art. 58-5).
Con todo este nuevo plazo introducido ahora por la Ley parece excesivo, generando inseguridad jurídica y dificultando, dentro de dichos 2 años, el acceso alcrédito hipotecario (especialmente para reparaciones de fincas o para mejoras y transformaciones agrarias), pero también incluso transcurridos los 2 años, y aun apriorísticamente, sin necesidad de una previa enajenación anterior, pues no cabe olvidar que el abolorio puede también ejercitarse en las ejecuciones forzosas como las hipotecarias (art. 55), con preferencia al eventual rematante, lo que supondrá un nuevo inconveniente para las entidades financieras.
- REQUISITOS de ejercicio (art. 59)
1. Principio de prueba documental "a límine" como requisito previo de admisibilidad de la demanda, que acredite "prima facie" el parentesco con el enajenante y de la condición de abolorio de los inmuebles;
2. Y que, además, se aporte el documento que acredite haberse verificado, dentro de los plazos expresados, el previo pago o consignación del precio, en metálico, aval bancario, cheque conformado u otro medio de garantía análogo.
Cuando el precio no fuera conocido, tendrá que consignarse o garantizarse su estimación.
- EFECTOS (art. 60). El titular retrayente adquiere el inmueble:
--- En las mismas condiciones, debiendo abonar, además del precio, los gastos de la transmisión y los gastos necesarios y útiles hechos en la finca.
--- Queda sujeto, durante 5 años, a una PROHIBICIÓN de enajenar el bien adquirido por acto voluntario entre vivos [parece que deberá hacerse constar en la inscripción registral] , "a no ser que venga a peor fortuna" [aquí parece que sólo cabrá la venta previa declaración judicial de tal circunstancia].
- RENUNCIA (art. 61)
Cabe la renuncia al abolorio sobre bienes concretos, incluso sin contemplación a una enajenación determinada (por tanto parece que puede ser genérica para cualesquiera enajenaciones futuras, siempre que se especifique a qué bienes se refiera, lo cuales parece que sí podrían determinarse por referencia general a la sucesión o patrimonio de una persona determinada).
En cambio la jurisprudencia aragonesa, en ocasiones no ha admitido, la exclusión del abolorio hecha por el propio sujeto sobre sus propios bienes para las futuras enajenaciones de sus descendientes, solución que podría defenderse en base al principio general del derecho aragonés standum est chartae, puesto que las normas sobre el abolorio no deberían reputarse imperativas, como lo demuestra la admisibilidad de la renuncia futura por el art. 61.
- COLISIÓN de Retractos (art. 62).- El derecho de abolorio tiene prioridad sobre cualquier otro derecho de adquisición preferente, SALVO el de comuneros y los establecidos a favor de entes públicos.
Como apuntaba, en la tramitación parlamentaria se rechazaron enmiendas dirigidas a velar por los derechos de otros sujetos no menos dignos de protección, como el retracto arrendaticio rústico, el de los titulares de explotaciones prioritarias o el de colindantes.
4.- CONTRATOS sobre GANADERÍA [TÍTULO IV, art. 63]
La ley dedica un solo precepto a los contratos de ganadería (que reproduce el art. 153 Compilación), con el fin principal de mantener en el futuro la competencia legislativa aragonesa en materia de contratos agrarios, limitándose a señalar que "para suplir las omisiones de cualesquiera contratos relativos a la ganadería, regirán los usos observados en el lugar de cumplimiento y los principios generales en los que, tradicionalmente, se inspira el ordenamiento jurídico aragonés y, solo en su defecto, el Derecho general del Estado."
(Resume y opina: ACM)
