MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

Se introducen las siguientes modificaciones:

El apartado 1 del artículo 669 queda modificado como sigue:

«1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.º del apartado 1 del artículo 647.»

Dos. El segundo párrafo del apartado 4 del artículo 670 queda redactado como sigue:

«Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.»

El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento  Civil queda modificado como sigue:

«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.»

Se introduce  la necesidad de que la adjudicación del bien inmueble al ejecutante  por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, en caso de que exista postura inferior al 70 % y el ejecutado no presente tercero que mejore la postura, sea  superior al 70% del valor de tasación.

En el caso de que no hubiere ningún postor, se suprime la posibilidad de que el acreedor pueda pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y se amplía al 60 % del valor de tasación la cantidad por la que acreedor puede pedir la adjudicación a su favor.

En lo referente al derecho transitorio, no dice nada el Real Decreto Ley acerca de los procedimientos ejecutivos ya iniciados. Podría entenderse aplicable  la Disposición Transitoria Quinta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que distingue dos momentos temporales:

-                               si ya se ha iniciado el procedimiento de apremio, los juicios ejecutivos se seguirán tramitando conforme a la legislación anterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley.

-                               si todavía no se ha iniciado el procedimiento de apremio,  se aplicará la nueva legislación.

El procedimiento de apremio, respecto de bienes inmuebles hipotecados, se inicia con la resolución judicial solicitando del registrador la certificación registral  de dominio y cargas, como señala García García, en comentario a la citada disposición de su Código de Legislación Hipotecaria

MODIFICACIONES RELATIVAS  A LA INSCRIPCIÓN DE OBRAS NUEVAS Y COMPLEJOS INMOBILIARIOS.

 Se recogen en el capítulo V, bajo el epígrafe “seguridad jurídica en materia inmobiliaria “, y son las siguientes, aplicables a  partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley, el 7 de Julio de 2011.

“Artículo 23. Silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa.

1. Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística:

a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, puedan afectar al paisaje.

e) La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra c) anterior.

2. El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo”

Por tanto, a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto Ley, no es  aplicable  la regla del silencio administrativo positivo  recogida en el artículo 43 de la Ley 30/ 1992, para acreditar la obtención de licencias de actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, por lo que debe aportarse el documento expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa, estableciendo la regla del silencio administrativo negativo.

“Artículo 24. Declaración de obra nueva.

Se otorga una nueva redacción al artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que queda redactado del modo siguiente:

«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios ( seguro decenal y acta de depósito del libro del edificio)

b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público

b) El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido”

c) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.»

Deben destacarse las siguientes novedades:

-  para la inscripción de escrituras de obra nueva terminada y actas de fin de obra  autorizadas a partir del 7 de Julio de 2011, deberá testimoniarse o acompañarse la licencia de primera ocupación, como requisito adicional a los ya exigidos por la legislación anterior.

- en caso de que la descripción de la obra nueva en construcción inscrita en el Registro y la contenida en la escritura o el acta de fin de obra presentado no sean coincidentes, por haber sido modificado el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra no se hará por nota marginal, sino por inscripción, y se aplicarán los requisitos exigidos para la inscripción de la obra nueva terminada en que no se hubiera declarado e inscrito con anterioridad la  obra nueva en construcción.

- sanciona en norma con rango de ley el régimen del artículo 52 del Real decreto 1093/ 1997 de 4 de Julio, para la inscripción en el Registro de edificaciones y construcciones  terminadas que no cuentan con licencia de edificación, y para las que ha prescrito la acción para exigir medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, si bien las equipara a las edificaciones y construcciones  en régimen de fuera de ordenación.  Además, introduce los siguientes requisitos para su inscripción:

.

·               impone al registrador la obligación de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general (por ejemplo, por tratarse de dominio público marítimo terrestre, o estar afecto por la servidumbre de tránsito o de protección del dominio público marítimo terrestre, aunque en este último caso podría obtenerse autorización de la Comunidad Autónoma)

·                impone la obligatoriedad de hacer constar en la inscripción que la edificación o construcción se encuentra en situación de fuera de ordenación, y la delimitación de su contenido, para lo cual debe aportarse el acto administrativo en que se declare la situación de fuera de ordenación.  No obstante, en mi opinión, la no aportación de dicho documento administrativo no debería considerarse defecto que impida la inscripción, pues existirán edificaciones y construcciones que se hayan realizado sin licencia, pero que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, por ajustarse al planeamiento, y porque, de entender lo contrario, impediría de facto la inscripción de las obras nuevas por esta vía.

“Artículo 25. Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades.

Uno. Se añade un nuevo apartado 6 en el artículo 17 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, con el siguiente tenor:

«6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.»

  Con este artículo se introduce un nuevo requisito objeto de calificación para  la inscripción de las  escrituras de constitución y modificación  de complejos inmobiliarios, autorizadas a partir del 7 de julio de 2011, que  deberán testimoniar o acompañar la autorización municipal del Municipio en que radique la finca.

Dos. Se otorga una nueva redacción al artículo 51 de la Ley de Suelo, que queda redactado del modo siguiente:

«1. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:

a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización.

b) Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas.

En todo caso, la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 53.2 de la Ley de Suelo.

d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las leyes.

e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.

g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación a que se refiere el número anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

2. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la Comunidad Autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la anotación preventiva a que hace referencia el apartado 1, letra c), segundo párrafo, dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.»

La nueva  redacción obliga a la Administración competente a instar la práctica de la anotación preventiva de incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal. En caso de omisión de la resolución por la que se acuerde la anotación preventiva, y para el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada  que no ha sido parte en el expediente, por ejemplo por verse afectado por la demolición de la edificación o la imposición de sanciones pecuniarias, impone a la Administración la obligación de indemnizar al adquirente de los perjuicios sufridos.

 Además, introduce la posibilidad de inscribir en el Registro los actos administrativos firmes por los que se declare la nulidad de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, y establece una nueva comunicación a realizar por el registrador y la práctica de una nueva nota marginal,  pues debe comunicar a la Comunidad Autónoma competente la inscripción de parcelaciones o reparcelaciones de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la  constitución de regímenes de propiedad horizontal, o de  conjuntos inmobiliarios, haciendo constar los datos que resulten del Registro y acompañando certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito. De la práctica de esta comunicación se dejará constancia por nota al margen de la inscripción.

Tres. Se da una nueva redacción a los apartados 1 y 2 del artículo 53 de la Ley de Suelo que queda redactado como sigue:

«1. Se harán constar mediante inscripción los actos y acuerdos a que se refieren las letras a), b), g) y h) del artículo 51, así como la superficie ocupada a favor de la Administración, por tratarse de terrenos destinados a dotaciones públicas por la ordenación territorial y urbanística.

2. Se harán constar mediante anotación preventiva los actos de las letras c) y f) del artículo 51, que se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente. Tales anotaciones caducarán a los cuatro años y podrán ser prorrogadas a instancia del órgano urbanístico actuante o resolución del órgano jurisdiccional, respectivamente.»

Este artículo no contiene ninguna modificación relevante.

Finalmente, en su Disposición final segunda, deja a salvo el régimen de  previsto en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en lo que se refiere a la utilización de la referencia catastral, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación, colaboración y suministro de información previstas por la normativa catastral, recientemente modificado en la Ley de Economía Sostenible

Carlos Alfonso Tocino Flores, Taraconte , 7 de julio de 2011