LEY DE CONTRATOS DE CULTIVO DE CATALUÑA

Proceso codificador. Esta ley se enmarca en el proceso de refundición y codificación del derecho civil de Cataluña. Se opta por una ley especial, por su doble vertiente de derecho civil patrimonial y de política agraria. Pero, en el futuro, los contratos de cultivo puedan integrarse en el libro VI del Código civil de Cataluña, relativo a obligaciones y contratos, de acuerdo con su estructura de código abierto.

Estructura. La ley está formada por seis capítulos, cinco disposiciones adicionales, una transitoria y dos finales.

Concepto. Por contratos de cultivo se entienden los contratos de arrendamiento rústico, aparcería y, en general, todos los contratos, cualquiera que sea su denominación, por los cuales se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica. Puede incluir una explotación agraria. No se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que haya en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a las herramientas existentes, salvo pacto en contrario. Cabe el arrendamiento rústico de una finca calificada como suelo urbano o urbanizable.

Exclusiones. Entre otros, los que duren menos del año agrícola (que comienza el 1º de noviembre), los cinegéticos o la cesión de una explotación ganadera de carácter intensivo, sin tierras de cultivo.

Ámbito subjetivo. Todas las personas con capacidad de contratar pueden firmar estos contratos, sin necesidad de que sean profesionales de la agricultura, aunque a los cultivadores directos se les reconozca mayores facilidades para el acceso a la propiedad.

Fuentes. Se rigen por lo establecido imperativamente en esta ley, por los pactos convenidos entre las partes contratantes y, en su defecto, por el uso y costumbre de la comarca. Supletoriamente es de aplicación el resto de disposiciones previstas en esta ley. Ha de cultivarse según uso y costumbre de buen payés, cláusula inmemorial en los contratos de cultivo en Cataluña. Arts. 8 y 9.

Forma del contrato. Ha de ser, al menos, por escrito. Las partes pueden exigirse en cualquier momento, con los gastos a cargo de la parte que formule la petición, que el contrato se formalice íntegramente en documento público y que conste en el mismo una descripción de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotación que se cede y cualquier otra circunstancia que sea necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato. Art. 7.

- Derechos y obligaciones. El arrendador debe entregar la finca y garantizar su uso pacífico. El arrendatario debe cultivar la finca (pero con el derecho a determinar el tipo de cultivo que más le convenga), pagar la renta y devolver la finca en el estado en que la ha recibido.

- Renta. Puede ser en dinero, en frutos (una cantidad determinada y no alícuota) o un pacto de mejorar la tierra. No puede cargarse al arrendatario con los tributos de la propiedad. Se actualiza cada año agrícola según convenio o, sino, por un índice de precios agrarios. El modo de pago lo fijará el contrato y, en su defecto, por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador que dará recibo.

- Duración. La mínima es de siete años. Se entiende prorrogado de cinco años en cinco años, siempre que una de las partes no avise a la otra de su voluntad de darlo por extinguido al menos un año antes del vencimiento. El arrendatario puede renunciar y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola, previa notificación seis meses antes.

- Gastos. Los ordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la actividad de cultivo van a cargo del arrendatario sin derecho a reembolso. Los extraordinarios de este tipo van a cargo del arrendador, sin derecho a aumentar la renta.

- Mejoras. Se distingue entre el régimen de las obligatorias y de las voluntaras. Es de destacar, respecto de éstas últimas, que puede hacerlas el arrendatario sin necesidad de autorización expresa del arrendador previa notificación de forma fehaciente.

- Causas: a) fin del plazo inicial o de las prórrogas; b) resolución del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes; c) pérdida o expropiación total de la finca; d) denuncia anticipada del contrato por el arrendatario; e) acuerdo de las partes; f) los demás casos convenidos o que resulten de esta ley. No por cambio de calificación urbanística.

- Sucesión del arrendador. Los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento subsisten durante el plazo legal, pactado o prorrogado a pesar de que la propiedad de la finca se transmita por cualquier título o se constituya un derecho real y ello, aunque el adquirente no sepa de la existencia del arrendamiento.

- Sucesión del arrendatario. 1. El derecho del arrendatario se transmite por causa de muerte a título universal o particular, con la consiguiente subrogación del adquirente en la posición jurídica. El adquirente del derecho a cultivar puede optar por continuar o por extinguir el contrato, lo que ha de notificar al arrendador dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante para evitar que el arrendador pueda dar por extinguido el contrato. En todo caso, debe hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola.

- Disolución de una sociedad. Si la arrendataria es una sociedad, al disolverse, seguirá el arrendamiento el socio adjudicatario, lo que ha de notificarse al arrendador para evitar que pueda darlo por extinguido pasados seis meses del acuerdo de disolución.

- Subarriendo. No cabe, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador. Por excepción, las administraciones públicas pueden subarrendar libremente las fincas de las cuales son arrendatarias.

- Casos: compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas arrendadas.

- Quién. Sólo tiene derecho el cultivador directo y personal definido en el art. 6.

- Excepciones: a) enajenación a favor del propietario de una parte indivisa de la finca; b) a favor de cónyuge, conviviente en unión estable de pareja, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado; c) finca calificada como suelo urbano o urbanizable.

- Arrendada en parte. En este caso o finca arrendada a distintos arrendatarios, el derecho de adquisición preferente se limita a la parte de la finca que tiene en arrendamiento.

- Reversión Los arrendatarios o colindantes, que hayan ejercido esta preferencia adquisitiva, deben destinar la finca adquirida a actividades agrícolas, ganaderas o forestales durante al menos cinco años. Si no lo hacen, o si enajenan inter vivos en dicho periodo, los propietarios anteriores pueden ejercitar un derecho de reversión y, supletoriamente, la Generalidad.

- Tanteo. El propietario debe notificar su decisión de enajenar, el precio, el adquirente y las demás circunstancias de forma fehaciente al arrendatario o arrendataria, el cual, en el plazo de dos meses, puede hacer uso de este derecho.

- Retracto. Si el propietario no notifica para el tanteo o enajena antes de dos meses o en condiciones distintas, el arrendatario puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.

* En todo acto de enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificación al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

* Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificación, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

* Esta notificación debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso, aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisición preferente al no ser cultivador directo y personal.

Aparcería. En este contrato, el propietario cede al aparcero la explotación de una finca a cambio de una participación en los productos obtenidos, con o sin contribución del propietario en los gastos.

Masovería. El cultivador tiene la condición de masovero cuando habita en el mas que hay en la finca como obligación derivada del contrato. No debe pagar ninguna contraprestación por el uso del mas, pero esta sigue la suerte del contrato. La masovería se rige por lo que libremente hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, por los usos y costumbres de la comarca.

Arrendamiento con finalidades de conservación del patrimonio natural. Estos contratos se someten a la presente ley como contratos de cultivo y, si las partes no convienen otra cosa, se les aplica el régimen del arrendamiento de acuerdo con la legislación ambiental, urbanística o paisajística correspondiente.

Arrendamiento para pastos. El contrato de arrendamiento puede consistir solamente en la cesión del aprovechamiento de una finca para pastos. En este caso, su duración mínima es de cinco años.

Arbitraje y mediación. Se creará en seis meses la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo, adscrita al Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural, como órgano de naturaleza arbitral competente para resolver todas las cuestiones litigiosas relacionadas con la aplicación de la presente ley, si se pactó en contrato. El laudo es de obligado cumplimiento para las partes y se rige por lo que dispone la legislación de arbitraje.

- Casos. La Generalidad, directamente o mediante sus entidades o empresas públicas, tiene el derecho de adquisición preferente, que se ejerce mediante los derechos de tanteo y retracto, en caso de compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas o explotaciones agrarias, estén o no arrendadas, con carácter subsidiario a los arrendatarios y los colindantes.

- Excepciones. Las mismas que vimos en arrendamientos. Tampoco cabe si el adquirente es una sociedad agraria de transformación, una comunidad de bienes, una cooperativa de producción agraria y determinadas sociedades con objeto social agrario.

- Procedimiento para el tanteo. Debe notificarse fehacientemente a la Administración pública titular de este derecho los datos relativos al precio o valor que se da a la finca en caso de donación, y las características de la compraventa, permuta, dación en pago, donación o aportación proyectada y, en su caso, una copia de la escritura pública con la cual se haya instrumentado. Dura dos meses a contar desde la correspondiente notificación, que debe efectuarse en todo caso y es requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

- Retracto. Si no se hizo la referida notificación, o se hizo en condiciones sustancialmente distintas de las comunicadas, la Generalidad puede ejercer el derecho de retracto en los seis meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.

- Ámbito territorial. El Gobierno establecerá por reglamento las demarcaciones territoriales afectadas por esta preferencia adquisitiva de la Generalidad.

Modelos de contratos de cultivo. Se publicarán en el DOGC en el plazo de un año.

Registro Administrativo de Contratos de Cultivo. Los contratantes deben comunicar al Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural la formalización de un contrato de cultivo para su inscripción en él.

Contratos vigentes. Se les aplica esta ley desde que se haya cumplido el plazo mínimo de duración del contrato y a partir de la primera prórroga o las sucesivas. Se intenta favorecer la aplicación lo antes posible de la nueva ley a todos los contratos.

Derogación. Los artículos 337, 338 y 339 de la Compilación del derecho civil de Cataluña.

RESÚMENES DE NORMAS

TEXTO DE LA LEY

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