INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

ABRIL – 2008

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

LEGISLACIÓN.

No obstante la importancia de algunas de las disposiciones legales publicadas durante este mes, no pueden ser reflejadas de manera extensa en los temarios de ambos Programas por razones de tiempo. Conviene, no obstante, la lectura del informe mensual, limitándome ahora a una reseña o mera noticia de dos textos publicados:

A) CATALUÑA. Ley 1/2008, de 20 de febrero, de Contratos de Cultivo: Temas de Civil: 71 y 78 Notarías), 69 y 75 (Registros). Temas de Hipotecario: 35 (Notarías) y 38 (Registros).

           B) MEDIDAS ECONÓMICAS. Real Decreto-LEY 2/2008, de 21 de abril, de medidas de impulso a la actividad económica.

           Escrituras en papel común: Disposición adicional segunda. No sujeción al gravamen establecido en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo. No obstante lo previsto en el apartado 1 del artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no quedarán sujetas a dicho gravamen y se extenderán en papel común las escrituras públicas que documenten la ampliación del plazo de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual realizadas en el periodo de dos años a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley 

            Esta es la única reseña que aparece en el RDL sobre la ampliación del plazo de las hipotecas. Se justifica así en la Exposición de Motivos: “Como medida para favorecer la situación económica de las familias, a la vista del alza experimentada por los índices de referencia que se utilizan para fijar las cuantías de los intereses de los préstamos hipotecarios, en la disposición adicional segunda, se prevé que en las operaciones de ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual, los titulares del préstamo podrán disfrutar de la no sujeción de la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por el otorgamiento de documentos notariales, que graven estas operaciones, que podrán extenderse en papel común.”

     RESOLUCIONES.

1. RRDGRN. R. 26 de marzo de 2008. BOE 16 de abril de 2008). ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRELACIÓN DE CRÉDITOS ANOTADOS.

SUPUESTO DE HECHO: existen sobre una finca las anotaciones letras G, H e I. Posteriormente se amplía la cantidad que consta en el embargo letra G mediante la anotación letra J, que determina una mayor responsabilidad económica para la finca gravada. ¿Qué prioridad tiene esta ampliación? ¿Se antepone a las anotaciones letras H e I?

I REGLA GENERAL: como consecuencia de la anotación el bien embargado queda afecto al íntegro pago del crédito perseguido en el proceso en el que se ordenó dicha anotación (aunque la cantidad adeudada supere la cantidad anotada), pues, como regla general, la cantidad que consta asegurada por una anotación de embargo no constituye el límite de responsabilidad del bien trabado.

II EXCEPCIÓN (Art. 613.3 LEci): la cantidad que consta en la anotación será el límite de la responsabilidad del bien trabado en beneficio de quien lo hubiera adquirido a resultas de otra ejecución (esto es, no se benefician de este límite quienes hubieran adquirido el bien voluntariamente del deudor embargado). Más aún, la limitación de responsabilidad en beneficio de quien adquiere a resultas de otra ejecución se refiere, no a la cantidad inicialmente anotada, sino a la que conste en la anotación al tiempo de la inscripción de la transmisión forzosa.

En Cuestiones Prácticas se plantea el caso concreto.

2. RDGRN. R 25 de marzo de 2008. (BOE 16 de abril de 2008). CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

SUPUESTO DE HECHO: presentada una escritura de compraventa de un bien patrimonial de un  Ayuntamiento, la DGRN sienta el siguiente criterio sobre el alcance de la calificación registral de los documentos administrativos.

I Elección del procedimiento administrativo y su idoneidad: la idoneidad del procedimiento elegido por la Administración no está sujeta a calificación registral, pues la revisión de los actos administrativos es materia sujeta a los Tribunales de Justicia: no le compete al registrador analizar si el procedimiento que se debiera haber seguido por la Administración es  el elegido u otro distinto.

II Congruencia del documento con el procedimiento elegido y observancia de los trámites esenciales previstos en el mismo: conforme al art. 18 LH sí que se debe calificar la congruencia del documento con el procedimiento elegido y si se han observado los trámites esenciales previstos en dicho procedimiento. Tal calificación debe atenerse a lo previsto en el art. 62.1.e) LRJPAC, que solo establece la nulidad del procedimiento cuando se ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido. Se exige, pues, un doble requisito: a) que se trate de un trámite esencial en el procedimiento. b) Que la omisión de dicho trámite esencial sea ostensible, es decir, manifiesta y palpable sin necesidad de una interpretación jurídica.

III El informe favorable del Ayuntamiento, que consta en el expediente, también está sujeto a la calificación registral (art. 99 RH)

3. RDGRN. R 25 de marzo de 2008. (BOE 16 de abril de 2008). ENAJENACIÓN DE BIENES PATRIMONIALES DE LOS AYUNTAMIENTOS.

I REGLA GENERAL: La subasta pública es la regla general en la venta de bienes patrimoniales de los Ayuntamientos. La circunstancia de haber quedado desierta la subasta pública no exceptúa la misma, sino que procede en tal caso la celebración de una nueva subasta.

II EXCEPCIONES: No será necesaria la subasta pública en la enajenación de bienes patrimoniales cuando se hace mediante permuta en ciertas condiciones (art.112 párrafo segundo RDL 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales).

El art. 120 de la norma citada, que recoge los supuestos excepcionales de adjudicación directa en la contratación, no es aplicable al caso, que se rige por el más específico del art. 112 citado.

Tampoco cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, pues excluye la posibilidad de aplicar supletoriamente a la Administración local los preceptos relativos a la enajenación de bienes al no relacionar los arts. 136 a 145, que regulan dicha cuestión, en la Disposición Final segunda como legislación supletoria de la Administración local.

4. RDGRN. R 31 de marzo de 2008. (BOE 25 de abril de 2008). LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN CONVENIO REGULADOR.

SUPUESTO DE HECHO: Se presenta en el Registro testimonio de Sentencia de divorcio por mutuo acuerdo donde se aprueba un convenio regulador aportado a los autos. La peculiariedad del convenio regulador es que no se limita a liquidar y adjudicar los bienes gananciales, sino que también se atribuyen a uno de los cónyuges bienes privativos del otro.

Según la calificación registral, la adjudicación de bienes privativos excede del procedimiento judicial llevado a cabo. Se recurre esta calificación pero la DGRN la confirma reiterando la numerosa doctrina del Centro Directivo que se relaciona en los Fundamentos de Derecho.

I REGLA GENERAL: Es inscribible el convenio regulador que liquida el régimen económico matrimonial y que conste en el testimonio judicial acreditativo tanto del convenio como de su aprobación por la sentencia que acuerda la separación o divorcio.

Se fundamenta lo dicho en que se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos del convenio regulador (arts. 90, 91 y 103 CC).

II CONTENIDO DEL CONVENIO REGULADOR: El convenio regulador, sin embargo, no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia. Por ello:

 a) El convenio adjudicando a un tercero bienes en pago de deudas excede de las operaciones liquidatorias propiamente dichas y del objeto del convenio regulador. Será necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de adjudicación de bienes al acreedor.

 b) Nada se opone a que los cónyuges, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal, puedan intercambiarse bienes privativos. Ahora bien, puesto que el objeto de la liquidación es exclusivamente el de dividir por mitad el haber resultante, no puede entenderse que tales transmisiones de bienes privativos tengan por objeto exclusivo la propia liquidación del consorcio. Por tanto: b₁. En ocasiones habrá un negocio complejo en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compensa con la adjudicación de un bien privativo del otro cónyuge. b₂. En ocasiones ni siquiera habrá esa compensación, sino que se tratará de negocios adicionales a la liquidación, independientes de ésta y con su propia causa.

Conclusión: Lo que si es indudable es que lo anterior ha de tener su adecuado reflejo documental, siendo preciso plasmarlo así, nítidamente, en el correspondiente documento (escritura pública) y no pretender su inscripción en virtud de un negocio como el contenido en el título calificado.

Comentario: la Resolución resumida, que confirma la nota de calificación, mantiene su criterio de que el objeto propio del convenio de separación, en lo que concierne a la transmisión de bienes entre los cónyuges, se limita a los bienes consorciales o de la comunidad conyugal, que es lo que efectivamente se liquida. Tal liquidación limitada a los citados bienes tiene, incluso, su tratamiento fiscal correspondiente y diferenciado de otro tipo de trasmisiones entre cónyuges. Sin embargo, aquellos negocios que se hagan implicando otros bienes no consorciales y que supongan permutas entre bienes privativos y cuotas de bienes gananciales, o similares, deben tener su tratamiento diferenciado a todos los efectos, pues van más allá de la liquidación de los bienes comunes.

Interpretación con distinto alcance parece ser la de José-Félix Merino Escartín, que en el informe mensual comenta lo que seguidamente relaciono:

      “Parece, pues, que la DG admite la posibilidad de adjudicación al otro cónyuge de bienes privativos en sede judicial, siempre que se busque exclusivamente la división por igual del haber común. Tal vez, también podría aplicarse a los casos de separación de bienes o a liquidaciones de comunidad ordinaria, pues es común que la pareja haya adquirido el piso antes del matrimonio, pero respetando, eso sí la equivalencia de lotes. Creo que también se podría aplicar a casos en que los lotes no son similares por la existencia de un bien indivisible que ha de adjudicarse a uno de los dos. Más difíciles son las situaciones en las que se compensan los excesos de adjudicación con pensiones, pues, aunque la causa es compleja, todo está involucrado en el también siempre complejo procedimiento de separación o divorcio. Lo que no es admisible es el error, es decir, cuando se inventaría como ganancial algo que no lo es o viceversa (aunque, a veces no hay tal error, sino la falta de elevación a público de una aportación previa a la sociedad de gananciales)…”.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

ANOTACIÓN DE DEMANDA.

¿Cabe, sin más, la anotación de demanda en un procedimiento judicial en que se reclama una cantidad? NO. Cabe esta anotación (art. 42.1 LH) en las demandas en que se ejercita una acción real o que, siendo personal, puede comportar una mutación jurídico real. La reclamación de cantidad no cumple tales presupuestos. ¿Qué cabe hacer en estos casos? Pedir una anotación preventiva de embargo o, en su caso, una prohibición de disponer (arts. 42.2 y 4 LH).

R. 12 de marzo de 2008. BOE 7 de abril de 2008).

ANOTACIÓN DE EMBARGO.

PRIORIDAD ENTRE ANOTACIONES.

Hay una anotación letra G a la que siguen las anotaciones letras H e I. A continuación se amplía la garantía de la anotación de embargo letra G mediante la anotación letra J. ¿Qué prioridad tiene dicha ampliación de responsabilidad? ¿Afecta a las anotaciones letras H e I, se antepone a las mismas? SI. Como regla general, la cantidad que consta asegurada por una anotación de embargo no constituye el límite de responsabilidad del bien trabado

R. R. 26 de marzo de 2008. BOE 16 de abril de 2008). También se ve en este Informe en el apartado Resoluciones.

EXCESO DE CABIDA.

¿Es posible su registración cuando resultan de un procedimiento judicial distinto a los previstos específicamente en la legislación hipotecaria (expediente de dominio)? SI, pero en el procedimiento de que se trate (en la R. era un juicio de menos cuantía) han de cumplirse los requisitos y garantías previstos en la tramitación de los expedientes de dominio, entre otros (y este era el caso de la R.) la citación de los dueños de los predios colindantes (arts. 200 y 201 LH). Se trata con ello de evitar la indefensión de quien puede ser inmediatamente afectado por la situación resultante del proceso.

R. 11 de marzo de 2008. BOE 2 de abril de 2008).