INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

AGOSTO – 2008

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

LEGISLACIÓN.

     Este mes se ha publicado la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, que afecta a varios temas de los programas, fundamentalmente de Notarías. En el informe mensual hay un estupendo resumen realizado por Albert Capell Martínez, Notario de Boltaña (Huesca), al que me remito, no sin antes felicitar a su autor por el resultado alcanzado.

     RESOLUCIONES.

1. RDGRN. R. 24 de julio de 2008. BOE 7 de agosto de 2008. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA.

SUPUESTO DE HECHO: con ocasión de inscribir un derecho real de hipoteca se discute sobre la inscripción de algunas cláusulas contenidas en la escritura (concretamente referidas a supuestos de vencimiento anticipado), lo que da pie para que, nuevamente, la DGRN se ocupe del ámbito de la calificación registral en general y de su aplicación al derecho real de hipoteca en particular (tras la modificación introducida en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley 41/2007).

Este resumen de la Resolución expone, primeramente, la teoría general de la calificación registral para concluir con su aplicación al derecho real de hipoteca, con las particularidades que presentan las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras.

Sintéticamente, pueden entresacarse del texto las siguientes nociones generales:

Primera: la calificación registral es una actuación delimitada positiva y negativamente por la competencia atribuida al Registrador, que, en cuanto funcionario público, esta sujeto a las normas de actuación propias de la Administración pública.

Segunda: por razón de la materia, la calificación registral recae sobre aquellos contenidos del negocio jurídico que tienen trascendencia  jurídica real inmobiliaria y que deben acceder al Registro si reúnen los requisitos precisos para ello.

Por pura lógica, antes de calificar dichos contenidos, el Registrador deberá excluir aquellos otros que carecen de trascendencia jurídica real inmobiliaria y que no serán objeto de calificación. Esta selección previa no es calificación registral en sentido propio.

Tercera: delimitada ya la materia, la calificación controla el negocio desde la exclusiva óptica registral para permitir o denegar la inscripción del título. La calificación, por tanto, se desenvuelve competencialmente en el estricto ámbito registral porque se debe ceñir a analizar uno de los posibles efectos del título: su inscribibilidad. Fuera de este ámbito, cualquier decisión sobre la validez del negocio jurídico es propia de la función jurisdiccional y exige un proceso contradictorio.

Cuarto. Estas nociones generales son igualmente aplicables cuando se trata de inscribir el derecho real de hipoteca. No obstante, tratándose de hipotecas a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, se permite que se transcriban en el Registro otras cláusulas que no forman propiamente parte del contenido del derecho real de hipoteca sino de la obligación garantizada. Estas cláusulas no son objeto de inscripción ni, por tanto, de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados en el título.

RESUMEN DE LA RESOLUCIÓN.

I SOBRE EL ÁMBITO DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA. REGLA GENERAL. ART.18 LH:

1. Naturaleza de la calificación registral. Consecuencias:

A) Acto de la Administración pública: “…el registrador, en su condición de funcionario público (art. 274 de Ley Hipotecaria) no sólo no participa de naturaleza jurisdiccional alguna –lo que resulta obvio- sino que, además, y por ser funcionario público, le es de aplicación una norma básica de actuación de cualquier Administración pública, esto es, que cualquier funcionario público debe limitar su actuación a la competencia conferida...”.

B) Delimitado positivamente por la competencia legalmente atribuida: Como afirma el artículo 12 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común… “la competencia es irrenunciable y se ejercerá precisamente por los órganos administrativos que la tengan atribuida como propia”, de modo que aquel acto que proviene de funcionario material u objetivamente incompetente es, sin más, nulo de pleno derecho como declara el artículo 62.1 b) de la citada LRJPAC, cuando sostiene que “los actos de las Administraciones públicas son nulos de pleno derecho en los casos siguientes…b) los dictados por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia…”.

C) También delimitado negativamente por la competencia legalmente atribuida La aplicación de lo expuesto a la calificación supone que…cualquier acto –calificación- que extravase el ámbito de tal competencia conferida es, sin necesidad de mayor análisis, nulo de pleno derecho por dictarse por órgano manifiestamente incompetente….

2. Ámbito de la función calificadora: Partiendo de lo ahora dicho, la importancia que tiene la delimitación de la función calificadora es incuestionable, y de ahí  el interés de lo que dice la Resolución:

A) Como regla general, la competencia material atribuida (a la calificación)… viene delimitada por los artículos 1.2 y 18 de la Ley Hipotecaria.

a) El ámbito de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad está delimitado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: su extensión se limita a los efectos de permitir o negar la inscripción del título.

b) En este sentido, la expresión de este precepto legal relativa a la calificación de la “validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas” no significa la atribución el Registrador de una potestad típicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jurídico, lo que además exigiría un proceso contradictorio, sino tan solo la de revisar si ese negocio es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible.

c) Al calificar se analiza uno de los posibles efectos del título -su inscribibilidad- y, por idéntica causa, la calificación del Registrador no extravasa el estricto ámbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese título en el ámbito negocial, civil o mercantil…La valoración de tales extremos es ajena a la responsabilidad del registrador.

B) Por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria… (por tanto) la calificación que debe efectuar el Registrador como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad.

C) Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación, sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir (en el ámbito que le es propio) esa calificación en sentido estricto…Así, esas estipulaciones de trascendencia meramente obligacional no sólo es que no se deban expresar, en ningún caso, en la inscripción…sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, pues más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.

II SOBRE EL ÁMBITO DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA EN EL DERECHO REAL DE HIPOTECA. ART.12 LH:

1 Uniformidad en la configuración registral del derecho real de hipoteca: Con la reforma introducida en el texto del art. 12 de la LH por la Ley 41/2007 se quiso precisar el contenido que haya de tener la inscripción del derecho real de hipoteca, evitando calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa.

2 Determinación legal de las cláusulas de trascendencia real: Frente al casuismo puesto de manifiesto en numerosas resoluciones, dedicadas a discernir sobre la trascendencia real o no de cláusulas contenidas en los préstamos hipotecarios, cuestión que se prestaba a todo tipo de interpretaciones y opiniones personales, con el art. 12 queda legalmente fijado el contenido específico de la inscripción del derecho de hipoteca, que comprende: * importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria *, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de estas y su * duración (art. 12.1).

 Estos extremos son los que han de ser objeto de la calificación registral a los efectos de practicar o denegar la inscripción del derecho real de hipoteca y determinan, por tanto, el contenido que ha de tener el derecho real de hipoteca en el asiento registral.

3 Regla especial de transcripción: En los casos previstos en el párrafo segundo del artículo 12 LH se permite, sin embargo, que accedan al Registro otras cláusulas que no forman propiamente parte del contenido del derecho real de hipoteca sino de la obligación garantizada. Estas cláusulas no son objeto de inscripción ni, por tanto, de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título. Respecto de estas cláusulas financieras el Registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas.

Dice en este sentido el párrafo 2 del art. 12: “Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización“.