INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. JUNIO DE 2008.

1. RRDGRN. R. 12 de mayo de 2008. BOE 5 de junio de 2008). INMATRICULACIÓN DE FINCAS Y CATASTRO.

Hipotecario

Notarias

T.25

Registros

T.31

SUPUESTO DE HECHO: se plantea la inmatriculación de una finca cuya descripción no coincide con la que consta en la certificación catastral descriptivo y gráfica. La DGRN fija el alcance que ha de darse al requisito de la total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral.

I DERECHO POSITIVO: Los artículos 53, apartado Siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, y 298 del R. Hipotecario exigen en toda inmatriculación exigen que se aporte, junto al título inmatriculador, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta.

II ALCANCE DEL REQUISITO DE LA TOTAL COINCIDENCIA: La dicción legal no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, esta no exceda del 10%, ya que los artículos 41 a 49 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario (que admiten este margen de diferencia) se refieren al supuesto de la constatación registral de la referencia catastral y no al caso de la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe aplicación analógica.

III CONCLUSIÓN: La exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación catastral no admite excepciones.

2. RDGRN. R 25 de marzo de 2008. (BOE 16 de abril de 2008). SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO.

Hipotecario

Notarias

T.32

Registros

T.42

SUPUESTO DE HECHO: Presentada escritura de agrupación, obra nueva y división horizontal, se suspende la inscripción porque consta por Certificación del Servicio provincial de Costas que la finca en cuestión está afectada por la servidumbre de protección del dominio público marítimo.

I REGLA GENERAL: según el art. 48 del Reglamento de Costas, los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección están sujetos a la autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y el art. 49.6 del mismo Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registros las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite dicha autorización.

Sobra estas declaraciones de obra nueva dice LINO RODRÍGUEZ OTERO que hay que tener en cuenta que el artículo 25 de la Ley prohíbe las edificaciones destinadas a residencia o habitación en los terrenos de servidumbre de protección que recae sobre una zona de 100 metros, con carácter general la cual puede ser ampliada hasta un máximo de otros 100 metros- y sobre una zona de 20 metros tratándose de suelo urbano, ambas zonas medidas tierra adentro desde el límite interior de la ribera.

II EXCEPCIONES: la particularidad que se plantea en el caso es que la edificación se ha realizado con la correspondiente licencia urbanística por ajustarse al planeamiento en vigor (que tuvo que ser informado por el Servicio de Costas), pero con posterioridad a la concesión de la licencia se amplió la zona de protección. ¿Puede afectar a las licencias ya concedidas? La DGRN dice que no es cuestión que deba resolverse en el ámbito registral, sino en el procedimiento administrativo o jurisdiccional correspondiente. Registralmente se debe suspender la inscripción hasta que se resuelva sobre el particular.

Anotación preventiva prorrogada antes de la entrada en vigor de la LEci que dio nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria (8 de enero de 2001): estas anotaciones quedaron sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del R. Hipotecario, de manera que no cabe su cancelación por caducidad sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en el que la anotación preventiva y su prórroga fueron anotadas, se pueda solicitar la cancelación. R. 13 de mayo de 2008. BOE 13 de junio de 2008.

I CALIFICACIÓN Y SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN UNITARIA. R. 21 de mayo de 2008. BOE 1 de junio de 2008.

1. ¿Faltando algún requisito para la inscripción del título cabe suspender la calificación registral o debe calificarse el defecto?

La DGRN sienta el siguiente criterio, similar al dictado en resoluciones anteriores, que se referían a la falta de acreditación del título para liquidar el impuesto: La suspensión de la calificación es un acto que constituye una auténtica calificación susceptible de ser recurrida. En un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta debe ser tildado de calificación, pues un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que el acto del funcionario que decide acerca de ese título pueda ser objeto de revisión; y ese acto no puede ser otro sino el de una calificación.

No basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal: es preciso justificar la razón por la que el precepto alegado es de aplicación y la interpretación que del mismo efectúa el funcionario calificador.

Aún cuando la motivación pueda ser sucinta ha de ser suficiente y debe expresar, al menos, la razón que fundamenta la calificación realizada.

3 Calificación unitaria (un solo acto): La calificación registral debe expresar en un solo acto todos los defectos que impidan la inscripción solicitada. De lo contrario, el administrado estaría en situación de indefensión de facto, pues, creyendo que no existe ningún obstáculo añadido para acceder a su solicitud, se encontraría que la misma es rechazada en diversos momentos y por diversas causas (Arts. 74 y ss de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre).

Por tal razón, el art. 74.1 de la Ley establece que el procedimiento administrativo queda sometido al principio de celeridad, añadiendo el art. 75.1 que deberán acordarse en un solo acto todos los trámites que por su naturaleza admitan una impulsión simultánea y no sea obligado su cumplimiento sucesivo.

En resumen, el Registrador debe al tiempo de la presentación del título, y aún cuando no se le hubiera acreditado el pago del impuesto, exponer la totalidad de los defectos que aquejan al título y que impiden su inscripción. Por ello la suspensión del plazo de calificación e inscripción ex artículo 255 LH no puede interpretarse en el sentido de admitir diversas calificaciones.

II CALIFICACIÓN Y MEDIOS DE PAGO. R.26 de mayo de 2008. BOE 13 de junio de 2008.

1 Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia, sea mediante acreditación (en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos), o mediante manifestación (en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar). Es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los medios de pago que se han empleado o se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de los medios de pago y de transmisión de información a la Administración Tributaria.

2 El Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el notario tales medios de pago se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras públicas en el que las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago. Lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios, voluntad que debe recoger el notario en la escritura pública. Por tanto, es este extremo al que debe atender el registrador: deberá comprobar que en la escritura constan los extremos a que se refiere el artículo 24 de la L. Notariado, a laque remite el art. 21.2 de la L. Hipotecaria, y que no consta negativa alguna a identificar en todo o en parte los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

3 ¿Cabe admitir como medio de pago un cheque a nombre de un tercero que no interviene en el contrato? SI. Cuando el acreedor acepta para el pago de una obligación pecuniaria cheques, letras o cualesquiera medios contemplados en el artículo 1170 CC, el medio entregado es más un instrumento de cobro que un cobro efectivo; y si esto es así, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender otras obligaciones a su cargo, que no necesariamente han de tener ligazón con el negocio jurídico celebrado.

III. SOBRE EL CONCEPTO DE CALIFICACIÓN EN SENTIDO PROPIO O TÉCNICO JURÍDICO: R.26 de mayo de 2008. BOE 13 de junio de 2008.

1 La calificación en sentido propio o técnico jurídico debe circunscribirse a las cláusulas que tengan trascendencia jurídico real (arts. 21 apartados 1 y 2 de la L. Hipotecaria). Extender la calificación más allá de este ámbito excedería de su competencia y no quedaría amparada tal actuación por el principio de legalidad.

2 Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si en la escritura se han hecho constar ciertos requisitos exigidos por Ley cuando, como en el caso de los medios de pago, la no constancia supone el cierre del Registro. En tales casos debe controlar que consten tales circunstancias en la escritura, pero si constan no deben ser objeto de calificación técnico jurídica cuando carezcan de trascendencia jurídico real y eficacia frente a terceros. Esto es lo que sucede con la constancia de los medios de pago.

Diligenciamiento de los libros de las comunidades de propietarios (art. 17 LPH y 415 RH). R. 22 de mayo de 2008. BOE 13 de junio de 2008.

1 El diligenciamiento de los libros de las comunidades de propietarios, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios procede, tanto en las que tienen su reflejo registral, como en aquellas otras que no constan registralmente.

2 Practicada la diligencia en el libro de la comunidad, el procedimiento a seguir por el Registrador es distinto según haya o no constancia registral del régimen de propiedad horizontal: a) Comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios inscritos: en tal caso se practica una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. b) Comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios no inscritos: no se practicará nota alguna en la finca registral. Se consignarán los datos en un libro fichero y se hará constar por el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

3 ¿Qué requisitos mínimos se han de cumplir para que proceda el diligenciamiento de los libros? Al menos, de la instancia presentada en el Registro ha de resultar claramente que el libro, cuyo diligenciamiento se pretende, está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario, o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.

4 ¿Qué circunstancias han de resultar de la instancia y probarse documentalmente en la medida de lo posible para poder obtener el diligenciamiento? De la R. que motiva este comentario resultan las siguientes: que las fincas tienen consideración de urbanas, que existen elementos comunes como viales, zonas verdes, etc, que existe de facto una comunidad de propietarios con una junta rectora, etc.

En definitiva, que el criterio que debe presidir esta actuación registral es que sólo podrá darse una respuesta adecuada si se tiene en cuenta la variedad de situaciones fácticas que pueden presentarse en la realidad, y que los Jueces (a quienes antes estaba encomendada esta función) no tenían a la vista los asientos registrales al tiempo de practicar la diligencia,.

¿Cabe el recurso gubernativo contra la práctica de un asiento? NO. R. 29 de mayo de 2008. BOE 24 de junio de 2008.

La legataria de un derecho de habitación entiende que su cancelación es errónea y solicita la subsanación mediante el correspondiente recurso gubernativo. La DGRN dice (siguiendo reiterada doctrina) que el recurso gubernativo procede contra la calificación que suspende o deniega la práctica de un asiento, pero no contra la práctica del mismo (en este caso se había practicado el asiento de cancelación). Para corregir dicho asiento se necesita, bien el consentimiento de los titulares, bien una resolución judicial firme.

Anotación preventiva sobre hipoteca. R. 2 de junio de 2008. BOE 24 de junio de 2008.

Se presenta en el registro de la Propiedad un mandamiento judicial ordenando la cancelación de una inscripción de hipoteca. Sobre la hipoteca existe una anotación de embargo letra A y no resulta de la documentación presentada que el titular de la anotación haya intervenido en el procedimiento. El Registrador suspende la inscripción

La DGRN confirma la nota de calificación porque las exigencias del principio del tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida, toda vez que no consta de la documentación presentada que en el procedimiento del que dimana el auto calificado haya intervenido el titular de la anotación. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (art. 24CE) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral impide practicar el asiento en virtud de una resolución judicial cuando se compromete la titularidad inscrita y en el procedimiento judicial no ha intervenido el titular.

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