INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. MAYO DE 2008.

1. RRDGRN. R. 30 de abril de 2008. BOE 23 de mayo de 2008. ENAJENACIÓN DE BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES.

Hipotecario

Notarias

T.32

Registros

T.42

1 Los bienes inmuebles patrimoniales de las Entidades Locales no podrán enajenarse, gravarse o permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma cuando su valor exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación (art. 109 RBEL). No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad Autónoma de toda enajenación de bienes.

2 ¿Qué sucede cuando hay una acumulación de enajenaciones? ¿Han de valorarse conjuntamente para determinar si exceden o no del 25%? Es razonable valorar conjuntamente el importe de la venta de todas ellas y exigir, si procede, la autorización de la C.A.

1 Como regla general, la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse mediante subasta pública o permuta (no será necesaria la subasta cuando se enajenen bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones, ex. art. 112 RBEL).

2 ¿Qué sucede si la subasta promovida queda desierta? ¿Supone excepción a la regla general de que para vender se necesita hacerlo mediante subasta pública? ¿Puede enajenarse el bien directamente? NO. La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada como excepción a la regla general de su necesidad para enajenar (art. 120 RBEL).

3 ¿Cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la L 33/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas? NO. El legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos de esta Ley, pues no relaciona en la D.F. segunda los arts. 136 a 145 del RBEL, que son los que regulan esta materia.

Hipotecario

Notarias

T.7

Registros

T.23

SUPUESTO DE HECHO: se recogen varios pronunciamientos de la DGRN sobre cuestiones referentes a la calificación registral, que se esquematizan por su importancia para el examen teórico pero con una exposición que sea útil para el examen práctico.

1 Regla General: Por imperativo del artículo 18 LH el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de transcendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas e inscritas en su caso, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.

Sobre las estipulaciones que no tengan trascendencia real no procede en sentido estricto una calificación sino una previa actividad de determinación para excluirlas de la calificación.

2 Préstamos hipotecarios: tras la nueva redacción dada al art. 12 LH por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, sobre modificación de la regulación del mercado hipotecario, cabe distinguir entre cláusulas objeto de inscripción y aquellas otras objeto de transcripción.

2.1 Las cláusulas de trascendencia real han de ser objeto de calificación en inscripción en su caso: son las relativas al importe del principal de la deuda garantizada, los intereses pactados con indicación del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, la identificación de la obligación garantizada y su duración.

El principio de determinación registral se predica en los préstamos hipotecarios sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el desenvolvimiento de la garantía.

2.2 Tratándose de préstamos hipotecarios de las entidades financieras, como excepción a la regla general antes vista, se permite (por entenderlo aconsejable para el tráfico jurídico) la publicidad-noticia de aquellas otras cláusulas del préstamo que no tienen trascendencia real, sin que ello habilite para enjuiciar su validez o nulidad, competencia ésta reservada exclusivamente a los órganos jurisdiccionales.

No puede entenderse que quede correctamente realizada con la mera ratificación o confirmación de la calificación objeto de recurso. La calificación sustitutoria no puede ser entendida como un mero trámite que quepa despachar sin más confirmando la calificación inicial, pues se estaría produciendo un resultado contrario al deseado por la norma.

NO cabe que, ante un negocio jurídico idéntico o similar, el Registrador sustituto mantenga un criterio distinto al que utiliza para calificar en el Registro del que es titular. Fundamento: la predictibilidad y seguridad del tráfico jurídico no se compadecen con actuaciones diferentes del mismo Registrador dependiendo de si califica como titular o como sustituto. Consecuencias: de ocurrir esto se estaría incurriendo en un evidente defecto que podría generar responsabilidad de todo tipo, dado que con tal actuación se estaría incumpliendo la norma (Art. 19 Bis LH).

NO es la calificación sustitutoria un recurso de clase alguna, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro.

SI es una segunda calificación a la que tiene derecho el interesado que no está conforme con la calificación inicialmente realizada. Como calificación que es debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria.

NO cabe la reformatio in peius: la segunda calificación debe limitarse a resolver sobre los defectos señalados por el Registrador sustituido. Si el Registrador sustituto sólo confirma algunos de los defectos de la primera calificación, los demás quedan revocados y el recurso debe ceñirse sólo a los defectos confirmados

La inversión del orden a la hora de practicar la calificación se produce a instancia del presentante o interesado cuando el título presentado posteriormente es presupuesto para la inscripción del que se ha presentado en primer término.

El caso contemplado por la Resolución tiene importancia práctica porque se trata de una escritura de compraventa de un inmueble que en el Registro figura en construcción mientras que en la escritura figura como construcción finalizada. Posteriormente a este título, se presenta acta de finalización de obra de dicho inmueble. La DGRN dice que las vicisitudes del acta de finalización de obra no pueden afectar a la inscripción de la compraventa, pues, dado que es inscribible la compraventa de un inmueble en construcción, no cabe invertir el orden de la calificación porque la finalización de obra no es presupuesto necesario para la inscripción de la compraventa.

La decisión del Registrador de suspender la calificación del título presentado es una verdadera calificación, recurrible por tanto, y que debe revestir la forma y requisitos de toda calificación en aras de la seguridad jurídica y para evitar la indefensión del ciudadano.

No puede valorar el Registrador si el procedimiento seguido por la Administración es el apropiado. De admitir lo contrario se convertiría en juez y revisor de la legalidad administrativa, que es competencia exclusiva del Juez.

SI le compete examinar si, en el marco del procedimiento elegido, se han cumplido los trámites esenciales del procedimiento.

Concepto: la diferencia entre la superficie inscrita y la real de una finca registral (por exceso o defecto) constituye un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inscrita.

La registración del exceso o defecto de cabida se configura en sentido propio como la mera rectificación de ese dato registral, de modo que han de resultar indubitados los siguientes aspectos: a) que no se altera la realidad física exterior (perímetro de la finca) que se acota con la global descripción registral. b) Que se trata de un mero error y que la superficie que ahora se pretende hacer constar fue la que en su día debió reflejarse por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

Concepto impropio. Exceso/inmatriculación: Cualquier otro exceso de cabida que no se correspondiera con la superficie realmente contenida en los linderos originariamente registrados supondría la pretensión de incorporar una nueva realidad física al folio registral mediante el recurso de adicionar a la superficie original otra procedente de una finca colindante. En tales casos no cabe utilizar el procedimiento de rectificación de cabida sino la inmatriculación de la superficie colindante adicionada y su posterior agrupación a la finca originaria.

Sobre la duda fundada: la idea de duda fundada se refiere a la falta de identificación de la finca. R. 16 de abril de 2008. BOE 19 de mayo de 2008.

La DGRN pone una serie de ejemplos acumulativos que son generadores de una duda racional o fundada. Interesa destacar, no obstante, que ha de ser interpretados como lo que son, esto es, indicios que hacen que se extreme el celo en la calificación pero que no imponen ex lege la existencia de duda fundada. Un exceso o defecto de celo en este punto desvirtuaría por igual el sistema.

La combinación de factores en el caso de la Resolución justifican indudablemente la duda fundada: a) la finca se había formado por segregación simultánea con otras. b) el exceso de cabida superaba el 40% de la cabida inscrita. c) Había indeterminación parcial de un lindero (varios propietarios de Sacedón). d) Precisamente en relación con este lindero existía un expediente de investigación del patrimonio de las Administraciones Públicas.

Por ser dueño con carácter privativo de una finca, un cónyuge adquiere por retracto de colindantes, y constante la sociedad de gananciales, una finca. ¿Es privativa la finca adquirida? SI.

La presunción de ganancialidad, que despliega su eficacia en el ámbito probatorio, debe ceder ante un título que determina la privatividad de lo adquirido por aplicación del art. 1346 CC. Uno de los supuestos que excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad es el caso de las adquisiciones de bienes realizadas en virtud de derecho de retracto privativo: el derecho e retracto debe comprender todos aquellos supuestos de adquisición preferente convencionales o legales- pertenecientes a uno de los cónyuges por aplicación del principio de subrogación legal.

¿Es transmisible el derecho de reversión? SI. R. 15 de abril de 2008. BOE 7 de mayo de 2008.

Si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos e interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, por lo que al amparo del art. 100 RH no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular del derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento judicial: debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos y afectados por la resolución han tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela efectiva consagrado en el artículo 24 de la CE.

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