INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. SEPTIEMBRE DE 2009.

Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, del que destacamos las siguientes cuestiones.

Independientemente de que el Estado pueda ser heredero voluntario por haberlo dispuesto un testamento, se regulan los casos en los que resulta ser heredero abintestato en defecto de otras personas llamadas a suceder preferentemente. A este supuesto se refieren las siguientes notas

Arts. 4 a 15 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (Deroga el Decreto 2091/1971, de 13 de agosto, sobre régimen administrativo de la sucesión abintestato en favor del Estado).

1) La sucesión abintestato del Estado se determina con arreglo a las normas civiles.

2) Es una sucesión subsidiaria porque sólo tiene lugar a falta de otras personas con derecho a heredar conforme a los artículos 912 y ss. del Código Civil (art. 956 CC).

3) El patrimonio que se hereda tiene un destino determinado (art. 956 CC, con la salvedad prevista en el art, 11 del RD 137372009), y de ahí que se trate de un patrimonio en liquidación, que está avocado a la venta y posterior distribución del precio recibido. Por este motivo, es lógico que el art. 9 del RD. diga que no procede el alta de estos bienes en el Inventario General de Bienes y Derechos del estado.

La última residencia habitual del causante será la que determine la competencia funcional en este procedimiento:

Cuando proceda la sucesión legitima de la Administración General del Estado, y el causante hubiera tenido su última residencia habitual fuera del territorio nacional, o radiquen bienes del caudal hereditario en el extranjero, corresponderá al Consulado de España la tramitación del procedimiento, que se acomodará a las normas contenidas en este reglamento en lo que resulte de aplicación. (Artículo 15.).

Las actuaciones dirigidas a la obtención de la declaración de la Administración General del Estado como heredera abintestato, se iniciarán siempre de oficio por la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en la que el causante hubiera tenido su domicilio A estos efectos se considerará domicilio del causante, conforme a lo dispuesto en el artículo 40 del Código Civil, el lugar de su residencia habitual (Artículo 5).

En esta fase se comprende todo el procedimiento hasta que recaiga la declaración de herederos abintestato a favor de la Administración General del Estado.

1. Inicio: Se inicia, como hemos visto, de oficio, bien por propia iniciativa, bien como consecuencia de la denuncia de particulares o de la comunicación de otros órganos de la Administración General del Estado, de otras Administraciones Públicas o de las personas señaladas en el artículo siguiente (Artículo 5).

Sobre la denuncia o comunicación conviene destacar: a) Existe el siguiente deber de comunicación (artículo 6): 1. Los que por razón de su cargo o empleo público tuvieran noticia del fallecimiento intestado de alguna persona que carezca de herederos legítimos, estarán obligados a dar cuenta del mismo a la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en la que, según su información, el causante hubiera tenido su último domicilio. 2. Igual obligación incumbe a los responsables del centro o de la residencia en que hubiera vivido el causante, y al administrador o representante legal del mismo. b) Incentivo a la comunicación de los particulares (articulo 7): Cualquier particular podrá denunciar el fallecimiento intestado de una persona que carezca de herederos legítimos mediante escrito dirigido a la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en que, según su información, el causante hubiera tenido su último domicilio Los denunciantes tendrán derecho a percibir, en concepto de premio, el diez por ciento de la parte que proporcionalmente corresponda, en el caudal líquido resultante, a los bienes relacionados en su denuncia, computando los bienes que en su caso se exceptúen de venta.

2. Tramitación: se llevarán a cabo por la Delegación de Economía y Hacienda los actos y comprobaciones que resulten necesarios para determinar la procedencia de los derechos sucesorios de la Administración General del Estado, y se incluirán en el expediente cuantos datos pueda obtener sobre el causante y sus bienes y derechos, sin que el ejercicio diligente de integración de bienes en la herencia de lugar a responsabilidad de ésta.

A estos efectos, se solicitará de las autoridades y funcionarios públicos, registros y demás archivos públicos, la información sobre el causante y los bienes y derechos de su titularidad que se estime necesaria para la mejor instrucción del expediente. Dicha información, de acuerdo con lo establecido en el artículo 64 de la Ley, será facilitada de forma gratuita, todo ello sin perjuicio de las limitaciones previstas en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de suministro de información de carácter tributario.

Asimismo se podrá recabar de los ciudadanos la obligatoria colaboración a que se refiere el artículo 62 de la Ley (artículo 8).

Con carácter general se dispone que en los procesos de declaración de heredero en los que no conste la existencia de testamento ni de herederos legítimos, se personará el Abogado del Estado para que en representación de la Administración General del Estado como heredera presunta, formule las peticiones que procedan (artículo 5).

3. Conclusión: tramitado el expediente, esta fase puede concluir de las siguientes formas: a) Con la solicitud de la declaración de herederos: si la Dirección General del Patrimonio del Estado considera fundados los derechos de la Administración General del Estado, propondrá a la Abogacía General del Estado Dirección del Servicio Jurídico del Estado- que curse instrucciones para solicitar la declaración de heredero abintestato a favor de la Administración General del Estado (artículo 8). b) Con el archivo del expediente: si en la masa hereditaria no figurasen bienes inmuebles o éstos no se localizasen, y el valor de los bienes muebles que pudieran formar el caudal previsiblemente no supere los gastos de tramitación del expediente (tales como los de publicación de anuncios, los de depósito de bienes, o los procesales por la práctica de prueba testifical) la Dirección General del Patrimonio del Estado podrá acordar el archivo del expediente, a propuesta de la Delegación de Economía y Hacienda (artículo 8).

1. Entrega de bienes: El juzgado entregará a la Administración los bienes y derechos mediante acta acompañada de una relación de los mismos.

2. Administración y conservación: Hasta la liquidación de los bienes y derechos heredados, corresponderá a la Delegación de Economía y Hacienda su administración y conservación, en colaboración, en su caso, con las delegaciones de las provincias en que pudieran radicar bienes del caudal.

El Delegado de Economía y Hacienda podrá otorgar cuantos documentos sean necesarios, así como enajenar los bienes de fácil deterioro o que conlleven elevados gastos de conservación y mantenimiento.(Los ingresos y gastos que dicha administración y conservación comporten se anotarán en la cuenta de ingresos y gastos del caudal hereditario a efectos de su liquidación y reparto).

El reconocimiento de deudas con cargo a la herencia, así como el abono de gastos que no sean propiamente de administración y conservación, o para la enajenación de los bienes, requerirá el previo informe de la Abogacía del Estado en la provincia.

3. Valoración y registración: En todo caso, se procederá a la valoración de los bienes y derechos que integran el caudal, para determinar su importe, así como a su inscripción en el Registro de la Propiedad e incorporación al Catastro, sin que proceda su alta en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado.

1. Regla general (artículo12): la enajenación de los bienes es la regla general, pues, como decíamos al inicio, se trata de un patrimonio que tiene un destino específico conforme señala el artículo 956 CC, lo que comporta su liquidación, salvo la excepción que luego veremos.

a). La enajenación se hará mediante los procedimientos de subasta o de adjudicación directa previstos en la Ley y en este reglamento, y el importe obtenido por tal venta se anotará en la cuenta de ingresos y gastos del caudal hereditario.

c) Si la enajenación no fuera posible, los bienes no enajenados se incorporarán al patrimonio de la Administración General del Estado, correspondiendo a la Dirección General del Patrimonio del Estado resolver sobre el destino de los mismos, previo informe de la Delegación de Economía y Hacienda, que podrá contemplar su posible cesión gratuita en los términos de la Ley.

d) Cuando las circunstancias así lo aconsejen, la enajenación podrá tener por objeto los derechos hereditarios en su conjunto. En tal supuesto, el adquirente asumirá expresamente la totalidad de los derechos, cargas y obligaciones derivados del caudal hereditario.

La Dirección General del Patrimonio del Estado, a propuesta de la Delegación de Economía y Hacienda, podrá exceptuar de la venta aquellos bienes y derechos del caudal hereditario que sean susceptibles de destino a fines o servicios de la Administración General del Estado o de sus organismos públicos, previas las consultas oportunas. Estos bienes sí que se incorporan al Inventario General de Bienes y Derechos del estado.

Si el valor, según tasación, de los bienes y derechos cuya afectación o adscripción se propusiese, excediese de la parte del líquido total del caudal hereditario que previsiblemente correspondiera a la Administración General del Estado, la propuesta mencionará expresamente la necesidad de compensar en metálico a favor de los otros dos tercios correspondientes del caudal.

1. Cuenta general del abintestato y propuesta de distribución (artículo 13): una vez liquidado el caudal hereditario, se formula la cuenta general de liquidación del abintestato, en la que se integrarán, en su caso, las cuentas remitidas por otras delegaciones, y a la que se incorporarán todos los ingresos generados y los gastos abonados o por abonar, entre los que figurará el premio por denuncia, si procediera. La cuenta contendrá la propuesta de distribución del caudal en los tercios señalados en el artículo 956 del Código Civil, y a la misma se unirán los justificantes de los ingresos y gastos habidos.

La Unidad de Patrimonio de la Delegación de Economía y Hacienda someterá al Delegado de Economía y Hacienda, previo informe del Interventor Delegado la aprobación de la cuenta. Estimada conforme, se elevarán las actuaciones a la Dirección General del Patrimonio del Estado, a la que compete la resolución del expediente, y si procediere, el pronunciamiento expreso sobre la concesión o denegación de premio al denunciante, con determinación de su cuantía de conformidad con el artículo 7.2.

2. Distribución (artículo 14): Aprobada la cuenta general de liquidación del abintestato, la distribución se hará de acuerdo con lo previsto en el artículo 956 del Código Civil. Resolverá sobre la distribución, previos los anuncios oportunos, la Delegación de Economía y Hacienda, quien comprobará el derecho de las instituciones presentadas y resolverá, previo informe de la Abogacía del Estado[1]

A tales efectos, se considerarán como instituciones de beneficencia, instrucción, acción social o profesional, las asociaciones declaradas de utilidad pública y las fundaciones debidamente inscritas en los registros públicos correspondientes. La consideración de su carácter provincial o municipal vendrá determinada por su ámbito geográfico de actuación, siendo necesario, respecto de instituciones de ámbito nacional, su presencia y actuación efectiva en el territorio correspondiente.

Si no concurrieran a la distribución de la herencia instituciones municipales o provinciales, la parte vacante acrecerá, por partes iguales, a las instituciones concurrentes y a la Administración General del Estado, y en defecto de aquéllas, se asignará la totalidad del caudal a la Administración General del Estado.

Los principios generales por los que se rige la actuación de la Administración General del Estado como sujeto de derecho con capacidad para realizar actos y negocios jurídicos de todo tipo, onerosos y gratuitos, inter vivos o mortis causa, y sobre todo tipo de bienes y derechos, vienen contemplados en las Disposiciones Generales que sobre Gestión Patrimonial contienen los artículos 110-114 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme a los cuales destacamos lo siguiente:

1 Principio de libertad de pactos: La Administración pública podrá estipular en los contratos, convenios y demás negocios jurídicos aquellos pactos, cláusulas y condiciones que tenga por conveniente para la consecución del interés público, siempre que no sean contrarias al ordenamiento jurídico o a los principios de buena administración. (art. 111 Ley). Por tanto, en los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre los bienes y derechos patrimoniales impera el principio de libertad de pacto.

2 Dualidad normativa y de jurisdicción (artículo 19 de la Ley): En los negocios jurídicos realizados por la Administración con los ciudadanos cabe distinguir dos aspectos o ámbitos competenciales y normativos: a) La preparación y adjudicación de los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirá por esta Ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas. b) Sus efectos y extinción se regirán por esta Ley y las normas de derecho privado.

Consecuentemente, el orden jurisdiccional civil será el competente para resolver las controversias que surjan sobre estos contratos entre las partes, sin perjuicio de que se consideren actos jurídicos separables los que se dictan en relación con su preparación y adjudicación de los contratos, que, en consecuencia, podrán ser impugnados ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo de acuerdo con su normativa reguladora

3 Necesidad de expediente patrimonial o informe previo: La actuación de la Administración ha de estar precedida de un expediente patrimonial o informe previo que justifique la necesidad o conveniencia del negocio que se va a realizar y de su contenido, lo que determinará la correspondiente aprobación o denegación por el órgano competente.

Sin perjuicio de que puedan establecerse pliegos generales de pactos y condiciones para determinadas categorías de contratos, los actos aprobatorios de los negocios patrimoniales incorporarán en todo caso los pactos y condiciones reguladores de los derechos y obligaciones de las partes, y deberán ser informados previamente por la Abogacía del Estado o por el órgano al que corresponda el asesoramiento jurídico de las entidades públicas vinculadas a la Administración General del Estado.

La Intervención General de la Administración del Estado emitirá informe previo en los procedimientos de enajenación directa y permuta de bienes o derechos cuyo valor supere 1.000.000 de euros, en los de explotación cuya renta anual exceda dicha cuantía, y en los de cesión gratuita que hayan de ser autorizados por el Consejo de Ministros (art.112 Ley).

4 Reglas generales sobre formalización: la regla general es la necesidad de la escritura pública, salvo en el caso de adquisiciones gratuitas entre administraciones públicas. Señala el artículo 113 de la Ley lo siguiente:

a) Los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública.

b) Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización.

c) Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente.

d) Órgano competente para el otorgamiento: la regla general es que compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue. Particularmente, los actos de formalización que, en su caso, se requieran en las adquisiciones derivadas del ejercicio de la potestad de expropiación y del derecho de reversión, serán efectuados por el ministerio u organismo que los inste.

e) El arancel notarial que deba satisfacer la Administración pública por la formalización de los negocios patrimoniales se reducirá en el porcentaje previsto en la normativa arancelaria notarial.

Partiendo de estos principios generales, pasamos seguidamente al examen de algunas actuaciones concretas

ADQUISICIONES ONEROSAS (Artículos 116 y ss de la Ley 33/2003 y 22 y ss del Reglamento).

1. Plena capacidad: la Administración General del Estado goza de plena capacidad para concertar cualesquiera negocios jurídicos, típicos o atípicos, que tengan por objeto la adquisición onerosa de bienes y derechos con personas físicas o jurídicas que gocen de capacidad de obrar, de acuerdo con lo previsto en el Código Civil. (art. 115 de la Ley y Art. 22 Rgmto).

2. Órgano competente para la adquisición onerosa por parte de la Administración General del estado: la competencia para adquirir a título oneroso bienes inmuebles o derechos sobre los mismos corresponde al Ministro de Hacienda (ya por propia iniciativa, ya a petición razonada del departamento interesado) La tramitación del procedimiento corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado. (Art. 116 Ley).

3. Órgano competente para la adquisición onerosa por parte de los organismos públicos: La adquisición de inmuebles o derechos sobre los mismos por los organismos públicos vinculados a la Administración General del Estado o dependientes de ella se efectuará por su presidente o director, previo informe favorable del Ministro de Hacienda (Art. 116 Ley).

4. Formalización: Los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública, se inscribirán en el Registro de la Propiedad y se incorporarán al Catastro (Art. 113 Ley y 24 Rgmto).

5. Procedimiento: toda adquisición exige un previo expediente administrativo que justifique la decisión adoptada. A dicho expediente deberán incorporarse los siguientes documentos: a) Una memoria en la que se justificará la necesidad o conveniencia de la adquisición, el fin o fines a que pretende destinarse el inmueble y el procedimiento de adjudicación que, conforme a lo establecido en el apartado siguiente y de forma justificada, se proponga seguir. A esta memoria se unirá la documentación precisa según el tipo de adquisición que se trate (arts. 27 y ss Rgmto). b) El informe de la Abogacía del Estado, o del órgano al que corresponda el asesoramiento jurídico de las entidades públicas vinculadas a la Administración General del Estado sobre las condiciones de la adquisición proyectada. c) La tasación del bien o derecho, debidamente aprobada, que incorporará el correspondiente estudio de mercado (Art. 116 Ley)[2].

El Reglamento contempla los siguientes procedimientos, a los que dedica una regulación separada: 1) Adquisición directa. 2) Adquisición mediante concurso. 3) Adquisición mediante licitación. 4) Adquisiciones en el extranjero. 5) Potestad expropiatoria.

De entre todos ellos se hace a continuación una breve reseña sobre la adquisición directa y por concurso-

1. Adquisición directa: según el art. 116 Ley, la adquisición tendrá lugar mediante concurso público, salvo que se acuerde la adquisición directa por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la adquisición resultante de acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien.

Igualmente, se podrá acordar la adquisición directa en los siguientes supuestos: a) Cuando el vendedor sea otra Administración pública o, en general, cualquier persona jurídica de derecho público o privado perteneciente al sector público. b) Cuando fuera declarado desierto el concurso promovido para la adquisición. c) Cuando se adquiera a un copropietario una cuota de un bien, en caso de condominio. d) Cuando la adquisición se efectúe en virtud del ejercicio de un derecho de adquisición preferente.

Según el artículo 27 del Reglamento, corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado evaluar la pertinencia de la adquisición propuesta, aprobar la tasación y solicitar el informe de la Abogacía del Estado, de conformidad con lo previsto en el artículo 116 de la Ley, así como elevar al órgano competente la propuesta de resolución autorizando la adquisición.

2. Adquisición mediante concurso: si la adquisición se hubiese de realizar mediante concurso, la correspondiente convocatoria se publicará en el Boletín Oficial del Estado, sin perjuicio de los demás medios de publicidad que pudieran utilizarse (art. 116 Ley). A la memoria se acompañará en este caso un pliego de condiciones del concurso (art. 28 Rgmto).

Señala el artículo 32 del Rgmto que, determinada por la mesa la proposición más ventajosa, se levantará el acta correspondiente, sin que la propuesta de adjudicación cree derecho alguno a favor del adjudicatario propuesto. Corresponderá al órgano competente adoptar la resolución oportuna, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano al que corresponda el asesoramiento jurídico, pudiendo no obstante apartarse de la propuesta de adjudicación o declarar desierto el concurso de forma motivada.

ADQUISICIONES A TÍTULO GRATUITO (Artículos 20 y 21 de la Ley y en los artículos 37 y ss del Reglamento).

1. Plena capacidad: la Administración General del Estado goza de plena capacidad para adquirir por cualquier título gratuito, inter vivo o mortis causa, sin perjuicio de la regulación específica para cuando el Estado es nombrado heredero conforme a los artículo 956 y ss CC. En cualquier caso, la aceptación de las herencias, testamentarias o ab intestato, se entenderá hecha siempre a beneficio de inventario (art. 20 Ley).

2. Órgano competente para la adquisición gratuita por parte de la Administración General del estado: corresponde al Ministro de Hacienda aceptar las herencias, legados y donaciones a favor de la Administración General del Estado, salvo los casos en que, con arreglo a la Ley del Patrimonio Histórico Español la competencia esté atribuida al Ministro de Educación, Cultura y Deporte.

No obstante, las donaciones de bienes muebles serán aceptadas por el Ministro titular del departamento competente cuando el donante hubiera señalado el fin a que deben destinarse (art.21 Ley).

3. Órgano competente para la adquisición gratuita por parte de los organismos públicos: serán competentes para aceptar las disposiciones a título gratuito a favor de los organismos públicos vinculados o dependientes de la Administración General del Estado sus presidentes o directores (art. 21 Ley).

4. Formalización: con la salvedad dicha para el caso de cesiones gratuitas entre Administraciones públicas, las donaciones de inmuebles se formalizarán en escritura pública, se inscribirán en el Registro de la Propiedad y se incorporarán al Catastro (Art. 113 Ley y 24 Rgmto).

5. Procedimiento: como regla general, corresponde a la Dirección General de Patrimonio del Estado tramitar el procedimiento de adquisición a título gratuito, o bien informar en ciertos casos las adquisiciones gratuitas por parte de organismos públicos (art. 37 Rgmto).

6. Otras reglas: a) Si los bienes se hubieran adquirido bajo condición o modo de su afectación permanente a determinados destinos, se entenderá cumplida y consumada cuando durante 30 años hubieren servido a tales destinos, aunque luego dejaren de estarlo por circunstancias sobrevenidas de interés público (art.21 Ley). b) El art. 42 del Reglamento se ocupa de regular la reversión de los bienes y derechos adquiridos gratuitamente: Solo procederá la reversión de los bienes y derechos adquiridos gratuitamente bajo condición o modo de destino a un fin determinado cuando, no habiendo transcurrido el plazo fijado en el acuerdo, o en todo caso, el señalado en el artículo 21.4 de la Ley, se incumplieran las condiciones o el modo impuestos en el mismo. c) Los que, por razón de su cargo o empleo público, tuvieren noticia de la existencia de algún testamento u oferta de donación a favor de la Administración General del Estado estarán obligados a ponerlo en conocimiento de los servicios patrimoniales del Ministerio de Hacienda (art. 21 Ley).

RÉGIMEN REGISTRAL DE LOS BIENES (Artículos 36 y ss. de la Ley, Cap.IV, y en los artículos 46 y ss. de su Reglamento, Cap. II).

a) Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, sean demaniales o patrimoniales, y todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros.

b) La inscripción será potestativa en el caso de los arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria (art. 36 Ley).

c) El deber de inscribir conlleva el de la depuración física y jurídica de los bienes y derechos ya inscritos en el Registro de la Propiedad, a cuyo efecto se solicitará ante el registro correspondiente la práctica de las cancelaciones o rectificaciones que procedan mediante los medios previstos en la citada normativa (art. 46 Rgmto).

2 Título inscribible: la regla general es que la inscripción se practicará mediante certificación administrativa expedida por el órgano competente. Esta certificación irá precedida de informe técnico y de la Abogacía del Estado) (art. 53 del reglamento).

a) Requisitos de la certificación administrativa 1. La certificación administrativa que tenga por objeto la inscripción de un bien o derecho de titularidad de una Administración Pública o de sus organismos dependientes contendrá los siguientes extremos: a) Inclusión del bien o derecho en el Inventario correspondiente. b) Descripción de la finca en cuanto a su situación, linderos y superficie, así como sus datos catastrales, y existencia en su caso de cargas o gravámenes. c) Título o modo de adquisición, salvo que se tratara de un bien o derecho poseído desde tiempo inmemorial, en cuyo caso bastará con señalar esta circunstancia si no constase el origen de la adquisición. d) Naturaleza patrimonial o demanial, con indicación en su caso del departamento u organismo que lo tenga afectado o adscrito, o cuya gestión le corresponde.

2. La certificación administrativa que tenga por objeto la cancelación o rectificación de una inscripción incluirá una descripción completa de la finca y se expedirá a los siguientes efectos:

a) Cuando se acredite la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de la finca, tendrá por objeto la cancelación total de la inscripción a favor de la Administración, con cierre del historial registral de la misma. No obstante lo anterior, si tal circunstancia sólo afectara a parte de ella, se rectificará la inscripción adaptando la descripción registral de la finca en cuanto a su situación, linderos y disminución de superficie, en la forma que especifique la resolución adoptada de acuerdo con el informe técnico solicitado.

b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración Pública, en caso de doble inmatriculación, previo el informe jurídico correspondiente, tendrá por objeto la cancelación total o parcial del asiento a favor de la Administración, según afecte a la totalidad o parte de la finca.

c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de la Administración Pública, previo el informe jurídico correspondiente, o exista resolución estimatoria de una reclamación previa a la vía judicial civil interpuesta por el interesado para que se reconozca su titularidad sobre la finca inscrita a favor de la Administración pública, tendrá por objeto la cancelación total de la inscripción a favor de la Administración o su rectificación descriptiva, en los términos anteriormente expresados.

1) Las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas y demás previstas en el art. 206 LH se practicarán mediante traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen, o mediante la certificación prevista en dicho artículo, siempre que no afecten a terceros.

2) Reanudación del tracto: la certificación a que se refiere el art. 206 LH será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los 30 días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación.

Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de 30 años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de 30 días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del ayuntamiento, y en el Boletín Oficial del Estado, en el de la comunidad autónoma o en el de la provincia, según cual sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo. Las inscripciones practicadas en esta forma estarán afectadas por la limitación de efectos establecida en el art.207 LH

3) Cancelaciones y rectificaciones: La certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos: * Cuando, previa la instrucción del correspondiente procedimiento en cuya tramitación será preceptivo un informe técnico, se acredite la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de la finca. * Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante. * Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante.

3 Colaboración registral: la Ley prevé tal colaboración tanto en la comunicación de ciertas inscripciones como promoviendo la inscripción (arts. 38 a 40)[3].

1 Plena capacidad: la Administración General del Estado goza de plena capacidad para enajenar bienes inmuebles en los términos y por los procedimientos legalmente previstos.

2 Órgano competente para la enajenación por parte de la Administración general del Estado: el órgano competente para enajenar los bienes inmuebles de la Administración General del Estado será el Ministro de Hacienda.

3 Órgano competente para la enajenación por parte de los organismos públicos: Para los bienes de los organismos públicos sus presidentes o directores o, si así está previsto en sus normas de creación o en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección (art. 135 Ley).

a) La incoación y tramitación del expediente corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado.

b). Antes de la enajenación del inmueble o derecho real se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose el deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si todavía no lo estuviese.

c) No obstante, podrán venderse sin sujeción a lo dispuesto en el apartado anterior bienes a segregar de otros de titularidad de quien los enajene, o en trámite de inscripción, deslinde o sujetos a cargas o gravámenes, siempre que estas circunstancias se pongan en conocimiento del adquirente y sean aceptadas por éste. (art. 136 Ley).

d) Autorización previa: cuando el valor del bien o derecho, según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación deberá ser autorizada por el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Hacienda. (art. 135 Ley).

6 Formas de enajenación (art. 137 Ley): puede hacerse mediante concurso, subasta o adjudicación directa. El procedimiento ordinario es el de concurso. La subasta sólo será utilizable en los casos previstos reglamentariamente o en determinados supuestos especiales. La enajenación directa procede en los casos en que no haya culminado la enajenación por los otros dos procedimientos, y en otros casos especialmente previstos[4].

1 Cesionarios: Pueden ser beneficiarios de la cesión gratuita de bienes o derechos patrimoniales de la Administración General del Estado, cuando ésta tengo por objeto la propiedad del bien o derecho, las comunidades autónomas, las entidades locales o las fundaciones públicas, para la realización de fines de utilidad pública o interés social de su competencia

2 Formalización: Será en escritura pública, salvo que el cesionario sea una Administración Pública u organismo de ella dependiente, en cuyo caso se formalizará en documento administrativo,

3 Inscripción: se practicará por el cesionario en los términos previstos en el artículo 151.2 de la Ley (no surtirá efecto la cesión en tanto no se inscriba, para lo cual el cesionario deberá comunicar a la Dirección General del Patrimonio del Estado la práctica del asiento). En la inscripción se hará constar el fin a que deben dedicarse los bienes y cualesquiera otras condiciones y cargas que lleve aparejada la cesión, así como la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución.

4 Prohibición de disponer: Debe de constar en el asiento de inscripción que el bien cedido no podrá ser transmitido ni gravado. Art. 129.

5 Destino: Debe constar expresamente en la inscripción registral que se practique el fin a que deben dedicarse los bienes y cualesquiera otras condiciones y cargas que lleve aparejada la cesión, así como la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución. Todo acto del cesionario que se refiera o afecte a estos bienes o derechos deberá hacer referencia a la condición de destino a la que se encuentran sujetos. El cambio del mismo estará sujeto a los mismos requisitos que la cesión.

6 Gastos: Son de cuenta del cesionario los gastos que se pudieran generar en el tiempo que medie entre la formalización del documento administrativo y su inscripción registral.

7 Resolución: La Orden por la que se acuerde la resolución de la cesión y la reversión del bien o derecho será título suficiente para la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad o en los registros que procedan.

I Principio general: La eficacia erga omnes que tiene el derecho de opción inscrito determina que, una vez consumado, puede el optante-adquirente solicitar la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción del derecho de opción, lógica consecuencia del principio de prioridad. Por tanto, lo que procede al inscribir el dominio pleno del optante es la cancelación de los derechos posteriores que sean incompatibles, limiten o afecten a dicha titularidad.

II ¿Qué sucede cuando existe una anotación preventiva de embargo posterior a la inscripción del derecho de opción?

1 Ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción.

2 Ahora bien, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico, y en consecuencia procede depositar y poner a disposición de esos titulares el precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos.

Supone este criterio aplicar lo que para otros supuestos ya previene la legislación vigente, concretamente: el artículo 107-10.º de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 175-6.º del Reglamento, y, sobre todo, en el artículo 236-k del mismo texto normativo (ver Resolución de 7 de diciembre de 1978).

No procede exigir tal consignación cuando la naturaleza de la contraprestación (precio) no se aviene con tal posibilidad, como ocurre, por ejemplo, cuando el optante-comprador retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado (retención que se pacta como forma de pago en la escritura calificada al amparo y con el alcance previsto en el párrafo segundo del artículo 118 de la Ley Hipotecaria).

De admitir lo contrario, se conculcaría el principio de prioridad y se produciría la anomalía, con grave quebranto para la seguridad jurídica, de otorgar preferencia a la carga posterior (embargo) sobre la anterior (hipoteca).

No es este el unico caso, como destaca la DGRN, sino uno más entre los muchos que son posibles conforme a nuestro Ordenamiento, por ejemplo: a) cuando extinguido el plazo del derecho temporal de superficie, el propietario del suelo hace suya la edificación llevada a cabo en cumplimiento de lo pactado (cfr., artículo 41 n.º 5 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo). b) Los casos de donación con reserva de la facultad de disponer (cfr. Resolución de 23 de octubre de 1980), c) Los de reversión de donaciones, o revocación de donación por incumplimiento de cargas inscritas (cfr. artículos 647 del Código civil y 37.2 de la Ley Hipotecaria). d) Los de ejercicio de la condición resolutoria explícita por impago del precio totalmente aplazado. e) Los de ejecución, judicial o extrajudicial, de hipoteca preferente cuando no queda efectivo sobrante. f) Ejercicio del derecho de opción con pago por compensación de otros créditos del optante frente al optatario (cfr. Resolución de 10 de abril de 1987).

¿Disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales es posible el embargo de los derechos que correspondan a un cónyuge sobre bienes gananciales singulares? NO.

Distingue la DGRN tres hipótesis en caso de embargo dictado contra uno de los cónyuges estando disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales:

a) Embargo de bienes concretos: requiere que las actuaciones procesales específicas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. Artículos 397, 1058, 1401 del Código Civil)

b) Embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial: puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor (por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 46.2 y 42 de la Ley Hipotecaria), cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. Artículo 166.1, in fine del Reglamento Hipotecario). En estos casos, los bienes afectado por la anotación pero no adjudicados al deudor en la liquidación quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le hayan adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que solo queda estéril la anotación pero no la traba).

c) Embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial: no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991), y por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria. Es lógico si se tiene en cuenta que puede ocurrir que el bien concreto no se adjudique al cónyuge deudor (y lógicamente así ocurrirá si su cuota puede satisfacerse en otros bienes de la misma naturaleza, calidad y especie), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril.

Lo expuesto trae su fundamento de la doctrina reiterada de este Centro Directivo sobre la naturaleza de la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales: disuelta la sociedad de gananciales pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

La prórroga del asiento de presentación cuando se plantea un recurso contra la calificación registral impide la práctica de cualquier asiento que resulte incompatible con el título que es objeto del recurso. No obstante, si se hubiera practicado tal asiento incompatible, queda supeditado a las resultas del recurso planteado, sin perjuicio de la responsabilidad en la que hubiera podido incurrir el registrador por el despacho del título incompatible posterior.

Confirma la DGRN que la calificación registral ha de ser ÚNICA Y COMPLETA, aunque el que no lo haya sido en nada modifica la confirmación del defecto, pues en el marco del recurso ninguna otra cuestión extraña al recurso mismo puede examinarse.

Es decir, que sigue manteniendo el criterio de que la calificación, ha de ser unitaria y global pero no entra a examinar tal cuestión porque no fue planteada en el recurso (del texto de la Resolución no parece que se hubiera alegado tal circunstancia por la recurrente).

SUPUESTO DE HECHO: el artículo 18.1.b) de la Ley 11/2007, de 22 de junio, establece una serie de requisitos formales para la consideración como copia de los documentos administrativos telemáticos (firma y sello del emisor). En base a tal previsión se cuestiona la corrección y eficacia del traslado a papel del Certificado del RGAUV obtenido por el Notario autorizante del documento y remitido telemáticamente por el Encargado del registro, bajo la firma electrónica de ambos, habida cuenta que en el mismo no se consigna, debido a las características de la aplicación, la firma y sello del emisor.

1. No puede hablarse, en puridad, de copia del documento administrativo en cuanto su única circulación, de carácter telemático, se realiza entre autoridades, correspondiendo a la receptora, el Notario solicitante y autorizante del documento, su conversión en documento cartular y su incorporación a la escritura pública.

a) Que se incorpore a la escritura de que se trate, caso en el que la certificación obtenida pasa a integrar la matriz y circula como copia autorizada de la matriz.

b) Si la escritura no llegarse a otorgarse o los interesados en su otorgamiento solicitaren del Notario el certificado recibido, éste podrá entregarles la copia en papel obtenida por él, debidamente testimoniada, con expresión del medio de obtención y su fecha a fin de que surta los efectos de una certificación administrativa del Registro emisor.

3. El traslado a papel de la certificación telemática está bajo la fe publica notarial, que ampara todo el proceso de obtención de la certificación, es decir: que se trata de una interconexión segura y exclusiva entre autoridades, que se han utilizado los certificados electrónicos reconocidos y previstos en la ley así como la correcta utilización del procedimiento de traslado o impresión previsto en las especificaciones técnicas establecidas por la Instrucción de 22 de enero de 2008.

4. En base a lo expuesto, el resultado impreso tendrá el carácter de testimonio de la certificación electrónica recibida, sin que la no constancia aparente en tal impresión del sello y firma del emisor pueda significar su ausencia ni afectar a su autenticidad.

Lo contrario implicaría cuestionar la autenticidad de la certificación electrónica expedida y trasladada a papel bajo fe publica notarial,, que constituye una de las modalidades de su expedición, y que por tanto debe ser valorada teniendo en cuenta la nueva realidad que supone la utilización de mecanismos y herramientas propias de la sociedad de la información, como manifestación de la interpretación de la norma adaptada a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada.

1 ¿Puede servir el resultado de una conciliación judicial de título traslativo? NO.

El allanamiento en conciliación no puede ser elevado a la categoría de título ni material ni formal en cuanto ni constituye un vehículo para la prestación de consentimiento con las correspondientes garantías nacidas de un documento público o de una resolución judicial ni formalmente puede ser considerado un instrumento de los establecidos en el ordenamiento como hábiles para causar el efecto que pretende.

2 ¿Cabe acreditar la referencia catastral aportando fotocopias de las certificaciones catastrales, a los efectos de su constancia registral? NO.

Como ha dicho este Centro Directivo (vid Resolución de 9 de mayo de 2003), es principio básico de nuestro derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose, como en el presente caso, de documentos administrativos, el documento ha de ser la copia auténtica (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada que podría provocar un asiento son meras fotocopias, es decir reproducciones xerográficas de un documento.

1. No hay identidad si se dan las siguientes circunstancias: a) Situación, superficie y linderos de la finca según consta en el Registro no se corresponde con los respectivos datos descriptivos de los documentos catastrales aportados. b) La suma de las superficies de las certificaciones catastrales varía en más de un diez por ciento.

Ver: Arts 41, 45, 48 y 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro, 53 de la Ley 19/1996, de 30 de diciembre y las Resoluciones de esta Dirección General de 9 de mayo de 2003, 29 de noviembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 29 de junio y 4 de diciembre de 2007 y 26 de noviembre de 2008

2.La solicitud por el Registrador de los datos catastrales procede sólo cuando, existiendo identidad en los términos expresados en el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, no se corresponda la referencia catastral que resulte de los documentos aportados con la que corresponde al inmueble según el acto o negocio jurídico documentado.

3. Que no compete al Registrador realizar requerimiento alguno a los titulares de los predios colindantes.

¿Cómo regla general, es necesario hacer constar el nombre del cónyuge en una escritura de manifestación y adjudicación de herencia, aceptada pura y simplemente, otorgada por la heredera? NO.

Las normas adjetivas (Reglamento Notarial y Reglamento Hipotecario) no se separan en sus exigencias formales de la norma material. Por ello el artículo 159 del Reglamento Notarial en su redacción por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, añade a la exigencia de la constancia del estado civil del compareciente que si el otorgante fuere casado.y el acto o contrato afectase o pudiere afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual, .se hará constar el nombre y apellidos del cónyuge a quien afectase o pudiere afectar, así como el régimen económico matrimonial. Norma coincidente con en su sentido general con el artículo 51.9 a) del Reglamento Hipotecario y derivadas ambas del supuesto contemplado en el artículo 995 del Código Civil.

Por tanto, al no concurrir el cónyuge a la aceptación, se hace innecesario dato alguno del mismo en la escritura de manifestación de herencia. No es necesario cuando el acto o contrato no afecta o fuera lógico que pudiere afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual.

COMENTARIO: sobre la misma materia, y casi con igual calificación, he planteado un recurso (en abril de 2009) aun no resuelto. La calificación registral recurrida argumentaba también la posibilidad de que en el futuro la vivienda adjudicada constituyera el domicilio familiar (ex. art. 1320 CC). Como comentario a la presente resolución resumo seguidamente los argumentos del recurso:

La referencia a la posibilidad futura de que sea aplicable el artículo 1320 CC no es más que una conjetura que, además, no atribuye al cónyuge del adquirente un derecho, presente o futuro, que haría aplicable al presente caso el artículo reglamentario invocado (artículo 51.9ºA) .

1º El artículo 1320 del Código Civil no atribuye al cónyuge (del heredero en este caso) un derecho presente o futuro, porque lo que establece dicho artículo no es otra cosa que una limitación a la facultad dispositiva del titular del inmueble para proteger la permanencia de la vivienda familiar. Se trata de un artículo establecido en interés de la familia.

2º Tal limitación dispositiva sólo será operativa al tiempo de disponer de la vivienda familiar, y el cónyuge que deberá asentir el acto dispositivo será quien tenga tal condición al tiempo de la enajenación, no al tiempo de la adquisición del bien.

3º Que no se trata de un derecho subjetivo del cónyuge lo demuestra el hecho de que su consentimiento al acto dispositivo puede ser sustituido por la autorización judicial, quien ponderará en cada caso si se vulnera o no el interés de la familia.

Incluso cabe decir en este sentido que la intervención del cónyuge en el negocio dispositivo no lo convierte en parte negocial en sentido propio, pues de ningún derecho dispone ni le son atribuibles los derechos, obligaciones o responsabilidades propias del negocio dispositivo que se otorgue. El cónyuge interviene sólo para asentir y controlar que la disposición del bien no perjudica el interés familiar.

4º Por otro lado, tal limitación a la facultad dispositiva no tiene que ver con los derechos del cónyuge en la sociedad conyugal, pues el artículo 1320 del Código Civil operará independientemente del régimen económico matrimonial vigente en el matrimonio, sea o no de comunidad conyugal, y de ahí la ubicación sistemática del citado artículo en las Disposiciones Generales a cualquier régimen económico matrimonial.

Aún más, tal limitación dispositiva se dará, incluso, cuando se trate de vivienda comprada en estado de soltero, pues es en el momento de la enajenación cuando se planteará su carácter de vivienda familiar y se concretará quién es el cónyuge y miembros de la familia cuyo interés se proteja.

5º No sólo no se trata de un derecho presente o futuro en la sociedad conyugal, sino que la Dirección General de los Registros y Notariado dice que en el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal (Resolución de 27 de abril de 1999).

6º Por último, además de no exigirse en ningún precepto legal tales datos para la inscripción de una adquisición hereditaria, ha de añadirse que su constancia nada añadiría a los efectos de la protección que pretende artículo 1320 del Código Civil, pues se trata de un dato que no es objeto de publicidad registral stricto sensu, no está amparado por el principio de legitimación registral ni se podría oponer al disponente que en el momento de la enajenación del bien manifestara tener un estado civil distinto al que consta en el asiento registral, como ya declaró la Dirección General de Registros y Notariado en la Resolución de 6 de marzo de 2004.

¿Puede entenderse cumplido el requisito de la coincidencia de la finca entre el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica cuando, según el título presentado, la finca linda al Este con un particular (identificado por su nombre y apellidos) y al Oeste con Arroyo de la madre del Guandacil, mientras que, según se deduce de la certificación catastral incorporada a la escritura, la finca a que la misma se refiere linda por el Oeste y parcialmente por el Este con un camino? NO.

Doctrina DGRN: desde la Ley 13/1996, para la inmatriculación de una finca en el Registro se exige lo siguiente (Art. 53, apartado siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, y 298 del Reglamento Hipotecario): junto al título inmatriculador debe aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Lo corrobora el artículo 298 del Reglamento Hipotecario reiterando la exigencia de la plena coincidencia descriptiva entre la certificación catastral de las fincas que se pretenden inmatricular y la descripción que de tales fincas se han de contener en el título inmatriculador. La dicción legal total coincidencia no puede dejar margen de duda en su interpretación. (vid. Resolución 4 de diciembre de 2007).

Comentario: este requisito comentado está planteando frecuentes problemas a la hora de inmatricular fincas, porque debido al celo extremado que, dice la DGRN, hay que poner en este asunto, se produce a veces una aplicación de la norma contraria a la realidad social y se ignora que las descripciones de las fincas en los títulos de propiedad y en los asientos registrales han sido hasta el momento literarias y sin coordenadas objetivas de referencia, de ahí que el paso del tiempo haya producido cambios en los colindantes y un desajuste en las descripciones de las fincas. No hay que olvidar que hasta hace poco las descripciones de las fincas carecían de referencia alguna a la situación catastral

¿Es posible conceder una licencia bajo condición consistente en un facere por el beneficiario de la licencia (concretamente ceder una franja de terreno al Ayuntamiento para vial) al que da frente la parcela a la que se refiere la licencia? SI.

¿Impide la inscripción del acto amparado por la licencia el que no se acredite el cumplimiento de la condición? SI.

1 La jurisprudencia ha venido admitiendo la posibilidad de otorgar licencias cuya eficacia depende del cumplimiento por el beneficiario de un acontecimiento o comportamiento futuro.

2 El cumplimiento de la condición (consistente en realizar la cesión) no es equivalente al cumplimiento de un requisito administrativo más, sino que es determinante de la exigencia de la preceptiva licencia.

3 La licencia se otorga con sujeción a la condición especificada; en consecuencia, si dicha condición no se cumple, la licencia ha de entenderse denegada

Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, la concesión de licencias a efectos registrales por silencio administrativo positivo (una vez transcurrido el plazo legal para que la administración resuelva sobre la solicitud del interesado) es una consecuencia de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. (Y ello es conforme con el sentido del silencio, previsto en el artículo 33 de la ley 6/1997, de 8 de julio, de Suelo rústico de las Islas Baleares que prevé que la falta de resolución expresa por la Administración de la solicitud de licencia de segregación, tendrá efectos estimatorios).

A tal efecto, no puede olvidarse que la regulación del silencio administrativo positivo determina, en garantía de los particulares, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisión del órgano administrativo, la producción de un acto administrativo susceptible de producir sus efectos ante cualquier persona, física o jurídica, pública o privada (artículo 43, apartados 3 y 5, de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin que esto obste a su posible calificación como acto nulo o anulable [artículos 62.1.f) y 63, apartados 1 y 2 de la misma Ley.

Aplicando esos principios a la esfera registral, es evidente que, no mediando esa declaración, el acto administrativo presunto debe reputarse inicialmente válido, sin perjuicio de que la Administración pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el resultado de la declaración de ineficacia.

COMENTARIO DE ALFONSO DE LA FUENTE EN EL BOLETIN DE SEPTIEMBRE: En cuanto al fondo del asunto, considero que no es de aplicación el artículo 79 del Real Decreto 1093/97, pues su aplicación tiene lugar cuando se trata de terrenos rústicos y no hay licencia de parcelación. Recordemos que la legislación estatal, vigente en el momento de su publicación, no contemplaba la necesidad de licencia en los terrenos rústicos, salvo en el caso de que se pudiera formar un núcleo de población, y precisamente por esa no intervención del Ayuntamiento en el acto de segregación se le daba la palabra antes de inscribir, aunque también se le exigía que el particular fuera oído, etc, Hoy día todas las legislaciones exigen licencia para segregar en terreno rústico.

Por otro lado hay que recordar que la necesidad de licencia en los terrenos rústicos obedece a la finalidad de evitar que se construya ilegalmente y a respetar su viabilidad económica agraria con la unidad mínima de cultivo. En el presente caso ya no hay uso agrario y además no se fomenta la construcción clandestina, porque ya están construidas con licencia las parcelas. Por tanto no se infringe ni el espíritu ni la finalidad de la ley con esta licencia por silencio positivo.

En cuanto al argumento de la DGRN de que no se ha completado el expediente y por tanto no se ha producido el silencio positivo, hay que decir que del art. 42.5.a de la LPA se deduce lo contrario y, si no se ha completado el expediente a juicio de la administración- la petición estará en defecto, por lo que, una vez transcurrido el plazo para subsanar, corre de nuevo el plazo para resolver y el Ayuntamiento debe de resolver, aunque sea negativamente.

Recordemos que el silencio de la Administración causa graves perjuicios a los ciudadanos que ven cómo se ningunean sus peticiones por silencio, por lo cual se llegó a establecer la norma del silencio positivo en determinados ámbitos- como un avance en la seguridad jurídica del ciudadano en sus relaciones con la administración: si ésta no contesta en el plazo de X meses se entiende que ha respondido positivamente. Y ello para servir de acicate a la pasividad de la Administración. Por tanto si el particular no ha completado la documentación, lo único que procede es desestimar la petición, pero no callarse nuevamente, pues entonces volveríamos a los vicios iniciales de la administración y el silencio positivo quedaría desvirtuado.

Finalmente, en cuanto al argumento de que no pueden adquirirse facultades contrarias al ordenamiento jurídico, ello no es incompatible con el hecho de que haya licencia y de que ésta deba de reputarse inicialmente válida, sin perjuicio del derecho de la administración a impugnar. Ver los argumentos de la propia DGRN sobre esta materia en resoluciones como las siguientes R. 5 de Octubre de 2005, R. 24 de Abril de 2006.

En resumen la discrepancia con la DGRN es que, a mi juicio, SI existe y está acreditada licencia por silencio positivo, -justa consecuencia de la inactividad municipal-, por lo que no es de aplicación dicho artículo 79 del Real Decreto 1093/97, sino el artículo 78, y debió de ser inscrito el documento, sin perjuicio de que el Consell de Formentera, si se considera con argumentos para ello, podría tratar de impugnar su propia licencia por silencio positivo en la vía

Se eleva a público un documento privado de compraventa en el que se reconoce que unas personas adquirieron una finca en el año 1986. Sin embargo, dicho documento tiene fecha cierta sólo a partir de 2008, es decir, después de estar en vigor la normativa sobre el control de los medios de pago. ¿Debe aplicarse en este caso la normativa sobre el control de los medios de pago, de modo que se exprese qué medios de pago se emplearon y se justifiquen los mismos en la forma legalmente prevista? SI.

El documento privado incorporado a la escritura calificada, en el que se reconoce el pago al que se refiere el debate, tiene fecha fehaciente únicamente desde el 13 de febrero de 2008, cuando ya estaba en vigor la referida normativa sobre identificación de los medios de pago.

DOCTRINA RECIENTE SOBRE LOS MEDIOS DE PAGO: para la DGRN. la modificación del art. 177 RN, introducida por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre (que desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal), intensifica el rigor exigido en el control de los medios de pago, suprime que se pueda alegar imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes y añade nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del Notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

¿Se extiende a las cantidades entregadas en concepto de IVA la normativa sobre justificación de los medios de pago? SI.

La DGRN asimila la cantidad que debe entregar el comprador al vendedor en concepto de IVA al precio de la compraventa a los efectos de quedar sujetas a idéntico régimen respecto de la justificación de los concretos medios empleados por el comprador para realizar el pago con finalidad solutoria de ambos conceptos o créditos del vendedor, solución que viene a ratificar la propia finalidad preventiva del fraude fiscal a que responde la Ley 36/2006, finalidad que quedará más ampliamente cubierta con esta solución que con su contraria, debiendo, pues, ratificarse en cuanto a este extremo la calificación del Registrador.

El vendedor, dice la DGRN, ostenta dos créditos contra el comprador: uno, derivado del precio por satisfacer, y otro, por el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la transmisión, y que el vendedor, en tanto que sujeto pasivo, tiene el derecho de repercutir al comprador (cfr. artículo 88 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido).

¿Han de hacerse constar en la escritura los medios previstos para los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado? NO.

Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento.

Por lo demás, no resulta necesario prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a través de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de practicada la inscripción de su adquisición por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al artículo 58 n.º 1 del Reglamento Hipotecario, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36/2006.

La certificación del técnico acredita la adecuación del proyecto con la licencia, sin que el Registrador pueda entrar en la corrección de lo afirmado por aquél, y sin que sea necesario que la certificación aludida se extienda al destino o uso que presumiblemente haya de darse a todos o algunos de los elementos privativos, pues tal uso o destino es una cualidad descriptiva no trascendente a efectos registrales.

SUPUESTO DE HECHO: se suspendió la inscripción de la declaración de obra nueva en construcción y constitución en régimen de propiedad horizontal por incluirse en la descripción de la obra unos estudios en la planta primera alta que no constaban en la licencia de obras ni en la certificación técnica insertas en la escritura, las cuales se referían, respectivamente, a locales y locales comerciales, lo que excluiría la descripción como estudio de dichos elementos independientes por amparar dicho término un uso asociado a vivienda.

¿Cabe el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria para aquellas hipotecas en que se garanticen gastos extrajudiciales? SI, pues cabe este tipo de procedimiento para la cobertura de los gastos de ejecución, si bien limitados (párrafo in fine del art. 235 RH) a los previstos en el artículo 236 K (honorarios y gastos derivados de los distintos trámites previstos).

Por tanto, la referencia a los gastos extrajudiciales debe entenderse en la forma más adecuada para que surta efecto.

¿Cómo acreditar tales gastos? Tales gastos podrán ser acreditados posteriormente durante el proceso extrajudicial. Y, al igual que los intereses de demora, no pueden entenderse como una deuda futura e indeterminada, sino susceptibles de liquidación, por lo que la constancia en el Registro del valor de la finca, mandatario y domicilio, precisos para ejecutar extrajudicialmente, permitiría en el momento de iniciarse el procedimiento o más posiblemente incluso, durante el mismo, determinar exactamente la deuda exigida en este apartado, lo que no puede excluirse en el momento de la constitución de la hipoteca

La utilidad del procedimiento extrajudicial, pese a sus actuales carencias, consiste precisamente en su flexibilidad y rapidez, características que permiten acreditar la liquidación de la deuda, en todos sus extremos, con las máximas garantías jurídicas derivadas de la actuación notarial.

I. MODIFICACION DEL TITULO CONSTITUTIVO Y UNANIMIDAD: RESERVA DE FACULTAD POR EL PROMOTOR..

Edificio cuya obra nueva y división horizontal ya han sido escrituradas e inscritas. Posteriormente, se otorga escritura por la promotora que afecta a uno de los locales de la división horizontal (destinado a garajes y trasteros) y se estipula lo siguiente:

a) se divide idealmente en cuotas indivisas (624 cuotas indivisas desiguales ) que dan derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento o de un determinado cuarto trastero.

b) Se establecen los siguientes artículos estatutarios: 1. Al tiempo de la primera transmisión de cada una de tales cuotas se especificará la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta, que se repetirá, conforme al respectivo titulo adquisitivo, en las sucesivas transmisiones de tales cuotas». 2. Al tiempo de dichas transmisiones se expresará la descripción pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero, con fijación de su número de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53.b del Real Decreto 1.093/97, de 4 de Julio.». 3. Esta facultad la ostentará la entidad promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria, y también por vía de apoderamiento especial que se entenderá conferido por cada uno de los adquirentes de cualquier departamento o cuota indivisa de la propiedad horizontal al tiempo de la formalización pública de su adquisición. La entidad promotora ejercitará esta facultad y por tanto completará la descripción de cada una de las plazas de garaje y cuartos-trasteros en el momento de formalizar la escritura pública de transmisión de cada cuota o participación indivisa.

¿Es inscribible la reserva que hace pare sí la promotora en el punto 3 anterior? SI. La DGRN aduce los siguientes argumentos:

1 Esa descripción pormenorizada sólo afecta al local en cuestión, no al resto del edificio (En primer lugar, la descripción pormenorizada de tales espacios, a los efectos de lo establecido en los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se contrae al ámbito jurídico definido por la propiedad separada sobre el local de garaje y trasteros sin repercusión alguna respecto de los restantes departamentos privativos o respecto de los elementos comunes del edificio, ni sobre la organización y funcionamiento de la propiedad horizontal (cfr. la Resolución de 20 de febrero de 1989): a) En el régimen de propiedad horizontal establecido sobre el edificio en su conjunto, cada uno de los locales sigue conservando su objetividad jurídica como elemento independiente con todas las consecuencias que de ello se deriven; no hay alteración de título ni en cuanto al número de locales o departamentos privativos, ni en cuanto a las cuotas respectivas en la comunidad sobre el edificio; b) Tampoco se modifica la composición personal de la Junta de propietarios ni se incide en las exigencias numéricas de las mayorías en función de su doble computación (respecto del local seguirá rigiendo lo dispuesto en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea la naturaleza y régimen de la comunidad que queda establecida entre los condueños del referido local).

2 No es necesario el consentimiento el consentimiento de los copropietarios del local de garaje y trasteros toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificación de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripción de éste a su cuota (la enumeración, determinación y descripción de los elementos comunes -accesos, tanto rodado como peatonales, rampa interior de intercomunicación de las dos plantas, zonas de circulación, equipos de ventilación forzada, etc. Ya se contenía en la escritura objeto de calificación. De este modo tales elementos comunes quedan fijados de antemano, sin que en las sucesivas transmisiones pueda plantearse cuestión alguna acerca de los mismos, ya que, tal descripción del citado departamento)

Además, aun en la hipótesis de que fuera necesario el consentimiento al que se refiere la calificación impugnada, no podría desconocerse la reserva que de la facultad de realizar la delimitación cuestionada se establece en favor del promotor para ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigne el uso de la plaza de garaje o del trastero.

3 Validez de apoderamientos o reservas a favor del promotor o de un tercero: cabe recordar que, según la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988 y 20 de febrero de 2001) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier actuación no prohibida por las normas vigentes; entre ellas, y sin perder de vista la adecuada ponderación de los intereses en juego, cabe admitir las encaminadas a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobación de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, además de prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede constituir sin justificación suficiente un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico, con el consiguiente detrimento de la economía nacional. Por lo demás, en el presente caso, la reserva de derechos calificada se trata más bien de un mero instrumento de ejecución del pacto y efectividad del derecho reservado, como medio para que despliegue eficacia «erga omnes», y por ello habrá de constar también aquél en la inscripción de dicha situación, tal como ha sido configurada.

Se agrupan por el propietario tres locales de una división horizontal: uno de ellos es un pequeño local (aseo) vinculado ob rem a los otros. A resultas de la agrupación se dice que desaparece tal vinculación ob rem. Por otro lado, en los estatutos se autorizaba que las agrupaciones de fincas de la división horizontal pudieran hacerse unilateralmente por los propietarios, sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios.

¿Es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios porque desaparece la conexión ob rem a que se ve sometido uno de los elementos privados agrupado? NO.

La solución sería distinta, pienso (y así parece opinar la DGRN en la resolución), si se hubiera pretendido que un local anejo de uno de los agrupados perdiera tal condición como consecuencia de la agrupación de varios locales privativos. En tal caso, sí que puede hablarse de una modificación del título constitutivo y una posible alteración de cuotas (aunque se argumente que si el anejo lo era de uno de los locales agrupados ya se habría tenido en cuenta tal situación al atribuirle la originaria cuota de participación.

¿Tal desaparición no supone una modificación del título constitutivo para la que se precisa unanimidad? NO.

La doctrina de este Centro Directivo ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento unánime de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: a) por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. La situación planteada en la resolución no supone ninguna modificación material o estructural en el edificio; b) por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. En este caso ni hay cuotas que puedan resultar modificadas, ni supone una alteración del número de copropietarios del edificio.

I ¿Puede hablarse actualmente de un recurso gubernativo a efectos doctrinales en sentido estricto? NO.

El llamado recurso a efectos doctrinales tiene sentido si se considera que el recurso gubernativo se dirige contra la denegación del asiento solicitado, pues, en tal caso, practicado el asiento, que está bajo la salvaguarda de los Tribunales (art. 1.3 LH), no es posible plantear un recurso más que a efectos de sentar una doctrina contraria a la calificación registral. Con la expresión a efectos doctrinales se significaba, por tanto, que en modo alguno el pronunciamiento del Centro Directivo afectaba al asiento registral practicado.

Sin embargo, considerando que el objeto del recurso gubernativo no es el asiento registral sino el acto de calificación del Registrador, si que es posible entablar recurso sin necesidad de acudir al argumento de que es a efectos doctrinales, pues no se trata de anular el asiento practicado sino de que se declare que la calificación del Registrador, al denegar la inscripción por concurrir defectos subsanables, no fue ajustada a derecho, y ello es posible jurídicamente, aunque el asiento se haya practicado una vez subsanados los defectos apuntados por el Registrador, y tiende, entre otros fines, a evitar que la carga o gravamen, impuesto por la incorrecta calificación, lo soporte el interesado o el Notario autorizante de la escritura pública» (Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 22 de mayo de 2000)..

Sobre dicho calificativo dice la DGRN- debe ponerse de relieve que, conforme al artículo 325 de la Ley Hipotecaria, según la redacción resultante de la modificación efectuada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, la subsanación de los defectos indicados por el Registrador en la calificación no impedirá a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso. Se trata de una norma que reconoce la posibilidad de recurso para revisar la calificación con el alcance legalmente previsto, y no sólo a efectos doctrinales −como acontecía conforme al artículo 112 del Reglamento Hipotecario antes de la reforma.

1 ¿Cabe exigir la licencia de segregación para inscribir cuando la misma resulta de un expediente de dominio? SI.

Si el expediente contiene junto a la declaración de dominio una segregación intermedia, es indudable que deben cumplirse las disposiciones administrativas referentes al urbanismo, y que corresponde al Registrador exigir el cumplimiento de dichas normas (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), salvo que por los interesados se acredite cosa que no ocurre en el presente caso que los actos enjuiciados han tenido lugar en un tiempo anterior a aquél en que dichas disposiciones estaban vigentes. Por ello, debe confirmarse la exigencia del Registrador, impuesta por los artículos 78 y 79 del Real Decreto sobre inscripción de actos urbanísticos.

2 ¿Es exigible la licencia de segregación cuando se acredite que la misma tuvo lugar en tiempo anterior a la legislación que impone la licencia? NO.

Confirma esta Resolución el criterio ya mantenido, por ejemplo, en la R de fecha

I. Sobre el carácter imperativo o dispositivo de los artículos 17.1, b),c) y d)[5] de la ley de Sociedades Profesionales.

1 Carácter dispositivo del art. 17.1 a y b: no obstante la exclusión ope legis del derecho de suscripción preferente establecida en el artículo 17.1 a), en el mismo texto se deja margen a la autonomía privada para establecer lo contrario mediante la correspondiente disposición estatutaria. Es decir, se trata de una norma dispositiva.

2 Finalidad de la exclusión ope legis: con la exclusión del derecho de suscripción preferente en aumentos de capital que «sirvan de cauce a la promoción profesional, ya sea para atribuir a un profesional la condición de socio profesional, ya para incrementar la participación societaria de los socios que ya gozan de tal condición» artículo 17.1.a) (complementada esta medida con la relativa al valor de las nuevas participaciones, contenida en el apartado 1.b) del mismo precepto) se pretende remover el obstáculo que el juego del derecho de preferencia comportaría a la hora de incrementar el número de socios profesionales o la participación de los ya existentes. Lo mismo para el caso de reducción.

3 Dicho carácter dispositivo no permite, sin embargo, la exclusión estatutaria de la posibilidad misma de acuerdos que comporten el aumento del capital social que tengan la finalidad de «promover la carrera profesional de sus socios o asociados». Tal exclusión estatutaria ha de ser rechazada, toda vez que el aumento del capital social es una de las competencias exclusivas que legalmente se atribuye a la Junta General de socios, según el artículo 44.1.e) de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada. Se trata de una reserva legal de competencia a favor de la Junta de carácter imperativo.

Esas mismas consideraciones deben conducir al rechazo de la exclusión estatutaria de la reducción del capital social «con objeto de ajustar la carrera profesional» de los socios o asociados, toda vez que, aun cuando según el artículo 17.1.d) de la Ley de sociedades profesionales admite que la reducción del capital pueda tener esa finalidad, además de la recogidas en la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, debe tenerse en cuenta que, igualmente, todo acuerdo de reducción del capital social es competencia reservada a la Junta General conforme al citado artículo 44.1.e) de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada.

II. ¿Es posible la disposición estatutaria según la cual las participaciones sociales pertenecientes a los socios profesionales sólo podrán ser transmitidas por cualquier título (incluso mortis causa) a otro profesional habilitado para ejercer la misma profesión, previa autorización concedida por acuerdo de los socios profesionales, adoptado «con el voto favorable de, al menos, los dos tercios de los votos correspondientes a sus participaciones»?. SI.

Las profesionales son sociedades cerradas porque tiene en ellas especial relevancia el intuitu personae. Por ello se establece la regla general de intransmisibilidad de la condición de socio profesional, con la salvedad de que se podrá transmitir si media el consentimiento de todos los socios profesionales o si, mediante disposición estatutaria en tal sentido, es autorizada la transmisión por la mayoría de dichos socios (artículo 12 de la referida Ley). No obstante, respecto de las disposiciones estatutarias relativas a las transmisiones mortis causa, dicha Ley se limita a establecer que podrá pactarse que la mayoría de los socios profesionales acuerden que las participaciones del socio profesional fallecido no se transmitan a sus sucesores, abonando en tal caso la cuota de liquidación que corresponda (artículo 15.1 LSP).

Con independencia de las diferencias de regulación derivadas de ambos preceptos legales, lo cierto es que la norma del artículo 15.1 admite la previsión estatutaria por la que se atribuye a los socios profesionales la facultad de impedir mediante acuerdo de la mayoría de ellos que las participaciones del socio fallecido se transmitan a sus sucesores. Y, desde este punto de vista, ningún reparo cabe oponer a la cláusula estatutaria debatida.

¿Es inscribible un expediente de apremio administrativo por impago de deudas municipales que termina con la adjudicación de los bienes embargados al Ayuntamiento, cuando en el convenio de la suspensión de pagos que figura inscrito en el Registro se establece que toda transmisión de bienes deberá ser aprobada por la comisión de acreedores que en dicho convenio se dispone?. NO

Inscrito el convenio de suspensión de pagos, no cabe inscribir actos o contratos que no cumplan los requisitos del Convenio aprobado judicialmente e inscrito.

SUPUESTO DE HECHO: un testamento ordena una sustitución fideicomisaria que, en lo que interesa al caso en concreto, dispone que al fallecimiento de la fiduciaria usufructuaria se producirá la consolidación a favor de sus hijos o descendientes.

Sin embargo, en vida de la fiduciaria, sus hijos vivos transmiten los derechos derivados de su llamamiento fideicomisario, alegando el recurrente (adquirente de tales derechos) que los fideicomisarios pueden renunciar a sus derechos y el beneficiario/adquirente los adquiere en firme y puede inscribir tal adquisición.

Se trata de resolver, dice la DGRN, si pueden los sucesores de la fiduciaria usufructuaria renunciar con plena eficacia traslativa actual a su llamamiento fideicomisario y transmitir la totalidad del dominio, conjuntamente con la fiduciaria, a un tercero, o lo que es igual, si la renuncia preventiva de los fideicomisarios acompañada de la enajenación realizada por la usufructuaria-fiduciaria puede causar asiento a favor del adquirente.

El problema radica en que, según el tenor del testamento, la determinación de quiénes sean los hijos fideicomisarios obliga a esperar al fallecimiento de la fiduciaria, pues tendrán la cualidad de fideicomisarios los hijos vivos en ese momento o sus descendientes si los primeros hubieran fallecido.

1) Mientras viva la fiduciaria usufructuaria, sus herederos fideicomisarios sólo son titulares de un derecho eventual (que sólo se consolidará si sobreviven al fallecimiento de la fiduciaria), de modo que la disposición que hagan del mismo (en el caso de la resolución una renuncia) no tendrá eficacia definitiva hasta el momento de la muerte de la fiduciaria.

2) El acto dispositivo realizado es válido pero no supone la consolidación o transmisión actual de los derechos, que serán eventuales hasta el fallecimiento de la fiduciaria, sin perjuicio de que para los transmitentes sean vinculantes los actos o negocios que celebren al no poder ya ir contra sus propios actos..

3) Hasta que sea documentalmente acreditado el fallecimiento de la fiduciaria y se otorgue la correspondiente escritura pública de consentimiento por los fideicomisarios, o se presente en el Registro la que haya sido preventivamente otorgada, en su caso acompañada del acta de notoriedad en relación a la existencia e identificación de sucesores, no se entenderá cumplida la condición impuesta en el testamento

1 PROTECCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL: Del expediente judicial presentado no resulta que fueran citados y oídos los titulares registrales (se trataba de un expediente de dominio). ¿Puede denegase en tal caso la práctica del asiento, no obstante el obligado acatamiento de las decisiones judiciales? SI.

a) El tracto sucesivo es manifestación en la esfera registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta materia entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.

b) Es necesario que del mandamiento resulte que han sido citados personalmente los titulares de asientos contradictorios de menos de treinta años de antigüedad que tienen inscrito el dominio de la finca.

Cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente.

No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse. Es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas

c) El expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotores del mismo con relación a fincas tal como aparecen inscritas en el Registro (lo cual no impide que pueda servir además para actualizar sus linderos o cabida, ex artículo 287 R.H.). Y si en el Registro no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porción indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto del expediente.

2 PRESUPUESTOS NECESARIOS PÀRA REANUDAR EL TRACTO MEDIANTE EXPEDIENTE DE DOMINIO.

a ¿Es suficiente que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto se diga por quien lo promueve que adquirió la finca de una persona, y que esta persona no sea el titular registral, o es necesario decir de quién adquirió ese primer transmitente? NO es suficiente y SI es necesario, pues, en algunos casos, si se trata de una adquisición hereditaria, aunque existan dos transmisiones, ha de considerarse, a los efectos de la improcedencia del expediente de dominio, como si fuera una sola;

No se puede acudir al expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido cuando se haya adquirido del titular registral, ni de aquél de quien el titular haya heredado la finca. (En tales casos lo procedente será inscribir los títulos intermedios).

b ¿Entra en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales si en el expediente de dominio ha sido citado o no el titular registral? SI. Esta cuestión también se plantea en la Resolución anteriormente resumida. Si ni siquiera consta haberse citado al titular registral, se incurre en una evidente indefensión del mismo, ya que su titularidad es la denominada titularidad contradictoria que ha de ser cancelada como consecuencia de este procedimiento.

c ¿Ha de acreditarse en el expediente la forma en que se han hecho las citaciones? SI, pues la regla 3.ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria exige la citación a todos los que tengan algún derecho sobre la finca. No bastando, en este caso, como ocurre con el apartado anterior la mención genérica de haberse cumplido todos los trámites legales.

d ¿Deben hacerse constar las circunstancias personales de los que se declaran titulares? SI, por exigencia de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento

¿Es inscribible una escritura de constitución de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripción, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas? NO, pues no se cumple el principio del tracto sucesivo registral.

¿Puede atenuar o excepcionar la aplicación del tracto sucesivo el hecho de que la servidumbre sea aparente? NO.

A Es uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas sin ruptura de la cadena de transmisiones. B El principio despliega sus efectos en el momento de la inscripción del título, pues es precisamente al tiempo de practicar la inscripción cuando el encadenamiento de transmisiones debe de coincidir, de modo que el titulo que pretende ser inscrito traiga su causa del actual titular registral.

C Su reconocimiento legal se encuentra en el artículo 20 LH, que exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo,.

D Está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular..

E Tracto sucesivo y servidumbre aparentes: El hecho de que las servidumbres aparentes tienen efecto contra tercero aunque no estén inscritas, no tiene efecto alguno para producir la inscripción, pues su efecto puede ser tenido en cuenta en el caso de un juicio, pero es indiferente a los efectos de lograr la inscripción.

1 El art. 521 CC constituye una excepción a la regla general de que el usufructo se consolida automáticamente con la nuda propiedad a la muerte del usufructuario.

Tal regla general presenta algunas excepciones, por ejemplo: a) cuando hay un llamamiento sucesivo al usufructo, caso en el que, fallecido el primer usufructuario, sucederá el designado en segundo lugar, pues el usufructo seguirá el destino previamente prefijado. b) Cuando existe una comunidad sobre el mismo usufructo, ex. art. 521 CC, pues fallecido uno de los usufructuarios acrece al otro: el llamamiento conjunto que supone el artículo 521 CC elude la consolidación.

2 La aplicación de lo ahora dicho resulta relevante en el caso que se plantea en la Resolución: a una persona se le lega la nuda propiedad de unos bienes cuyo usufructo se lega al nudo propietario y a otra persona por mitad. La adjudicación de la nuda propiedad debe discurrir independientemente de la atribución del usufructo a los dos, pues fallecido uno de los usufructuarios no se consolida automáticamente su parte con la nuda propiedad, sino que habrá que esperarse a que fallezca el último usufructuario.

A nudo propietario y el mismo A y B usufructuarios: a) Fallecimiento de A: su participación en el usufructo no se consolida con la nuda propiedad, sino que acrece a B, de modo que sólo a la muerte de éste se consolidará el usufructo con la nuda propiedad (en los herederos de A). b) Fallecimiento de B: su participación en el usufructo acrece a A, que por ser a la vez nudo propietario consolida la propiedad.

COMENTARIO: a raíz de este problema se plantea una discusión semántica entre Notario y Registrador que gira en torno al empleo de una preposición. La precisión en el lenguaje es una exigencia que tradicionalmente se exige en el Reglamento Notarial, y que en este caso demuestra su importancia. Dicha precisión junto con una claridad en la argumentación se echan en falta, sin embargo, en los razonamientos de la Resolución, aunque la doctrina es, a mi juicio, la anteriormente expuesta.

Otra conclusión que se puede extraer de la Resolución es que, en el caso de un colegado en el que se autoriza a los colegatarios para tomar posesión de la cosa lega sin intervención de terceros, es posible que cada colegatario actúe independientemente y otorgue la correspondiente escritura sin necesidad de intervención del otro colegatario, siempre que él testamento no lo impida y tal otorgamiento no deje dudas sobre lo efectivamente atribuido. No está demás en tales casos autorizar expresamente en la disposición testamentaria la autorización independiente de cada colegatario.

Una segunda conclusión es que, existiendo legitimarios, deberán necesariamente intervenir en la entrega del legado aunque el legatario esté autorizado por el testador para tomar posesión de la cosa legada, y tal intervención se extiende al cónyuge legitimario, que deberá intervenir para dejar claro que la adjudicación del legado no lesiona su legítima usufructuaria.

[1] La distribución exige previo anuncio en el Boletín Oficial de la provincia o de la comunidad autónoma, en el que se identificará el expediente de sucesión intestada cuyo caudal se distribuye, para que aquellas instituciones que se consideren con derecho participar en la distribución de la herencia en los términos señalados en el Código Civil y el presente reglamento, podrán presentar ante la citada Delegación, en el plazo improrrogable de un mes, su solicitud motivada de participar en la distribución del caudal. También se remitirá el anuncia para su publicación o difusión al Ayuntamiento del último domicilio del causante, a la Diputación Provincial y a la Comunidad Autónoma, que articularán los medios de difusión y publicidad oportunos al objeto de dar a conocer, dentro de cada ámbito territorial y sectorial, el derecho de las instituciones señaladas a participar en la distribución de la herencia.

Recibidas las solicitudes, la Delegación de Economía y Hacienda comprobará el derecho de las instituciones presentadas y resolverá, previo informe de la Abogacía del Estado, sobre la distribución del caudal, otorgando preferencia exclusivamente a aquellas instituciones a las que el causante haya pertenecido por su profesión y haya consagrado su máxima actividad, y pudiendo considerar las resoluciones adoptadas en expedientes anteriores, al objeto de garantizar un reparto equitativo.

Dicha resolución se notificará a las instituciones que hayan sido designadas, con indicación de la porción que corresponde a cada una dentro del tercio correspondiente de la herencia, y será objeto de publicación en el Boletín Oficial de la provincia o de la Comunidad Autónoma, según proceda, en el plazo de un mes desde su adopción.

[2] Artículo 114 Ley. Tasaciones periciales e informes técnicos. 1. Las valoraciones, tasaciones, informes técnicos y demás actuaciones periciales que deban realizarse para el cumplimiento de lo dispuesto en esta Ley deberán explicitar los parámetros en que se fundamentan, y podrán ser efectuadas por personal técnico dependiente del departamento u organismo que administre los bienes o derechos o que haya interesado su adquisición o arrendamiento, o por técnicos facultativos del Ministerio de Hacienda. Estas actuaciones podrán igualmente encargarse a sociedades de tasación debidamente inscritas en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España y empresas legalmente habilitadas, con sujeción a lo establecido en la legislación de contratos. 2. En todo caso, las tasaciones periciales y los informes técnicos requeridos para la adquisición o el arrendamiento de inmuebles deberán aportarse por el departamento interesado en la apertura del correspondiente procedimiento, sin perjuicio de que la Dirección General del Patrimonio del Estado pueda revisar las valoraciones efectuadas.

3. La tasación deberá ser aprobada por el Director General del Patrimonio del Estado, o en el caso de organismos públicos, por el órgano competente para concluir el negocio correspondiente. Cuando en un expediente constaren tasaciones discrepantes, la aprobación recaerá sobre la que se considere más ajustada al valor del bien. 4. De forma motivada, podrá modificarse la tasación cuando ésta no justifique adecuadamente la valoración de algunos elementos determinantes, cuando razones de especial idoneidad del inmueble le otorguen un valor para la Administración distinto del valor de mercado, o cuando concurran hechos o circunstancias no apreciados en la tasación. 5. Las tasaciones tendrán un plazo de validez de un año, contado desde su aprobación.

[3] Artículo 38. Comunicación de ciertas inscripciones.1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda. Artículo 39. Promoción de la inscripción. Los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda. Artículo 40. Aranceles aplicables por los registradores de la propiedad. El arancel a que esté sujeta la práctica de los asientos se reducirá en el porcentaje previsto en la normativa arancelaria registral cuando los obligados al pago sean Administraciones públicas.

[4] Art. 137 .4. Se podrá acordar la adjudicación directa en los siguientes supuestos:

a. Cuando el adquirente sea otra Administración pública o, en general, cualquier persona jurídica de derecho público o privado perteneciente al sector público.
A estos efectos, se entenderá por persona jurídica de derecho privado perteneciente al sector público la sociedad mercantil en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones públicas o personas jurídicas de Derecho público.

b. Cuando el adquirente sea una entidad sin ánimo de lucro, declarada de utilidad pública, o una iglesia, confesión o comunidad religiosa legalmente reconocida.

c. Cuando el inmueble resulte necesario para dar cumplimiento a una función de servicio público o a la realización de un fin de interés general por persona distinta de las previstas en los párrafos a y b.

d. Cuando fuera declarada desierta la subasta o concurso promovidos para la enajenación o éstos resultasen fallidos como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones por parte del adjudicatario, siempre que no hubiese transcurrido más de un año desde la celebración de los mismos. En este caso, las condiciones de la enajenación no podrán ser inferiores de las anunciadas previamente o de aquellas en que se hubiese producido la adjudicación.

e. Cuando se trate de solares que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.

f. Cuando se trate de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable o no sean susceptibles de prestar una utilidad acorde con su naturaleza, y la venta se efectúe a un propietario colindante.

g. Cuando la titularidad del bien o derecho corresponda a dos o más propietarios y la venta se efectúe a favor de uno o más copropietarios.

h. Cuando la venta se efectúe a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente reconocido por disposición legal.

i. Cuando por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble.

[5] Art. 17 () b) Los socios no gozarán del derecho de suscripción preferente en los aumentos de capital que sirvan de cauce a la promoción profesional, ya sea para atribuir a un profesional la condición de socio profesional, ya para incrementar la participación societaria de los socios que ya gozan de tal condición, salvo disposición en contrario del contrato social. c) En los aumentos de capital a que se refiere la letra anterior, la sociedad podrá emitir las nuevas participaciones o acciones por el valor que estime conveniente, siempre que sea igual o superior al valor neto contable que les sea atribuible a las participaciones o acciones preexistentes y, en todo caso, al valor nominal salvo disposición en contrario del contrato social. d) La reducción del capital social podrá tener, además de las finalidades recogidas en la ley aplicable a la forma societaria de que se trate, la de ajustar la carrera profesional de los socios, conforme a los criterios establecidos en el contrato social.