INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. JULIO DE 2010.

Se debate sobre si puede o no considerarse como crédito refaccionario, susceptible de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, el originado por la aportación que de una determinada cantidad de dinero ha realizado una persona al ingresar como cooperativista en una cooperativa de viviendas de la que posteriormente causa baja. La DGRN contesta que NO, en base a lo que seguidamente se expone.

En nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina el crédito refaccionario: ni el Código Civil (que es a quien propiamente le corresponde definirlos), ni la Ley Hipotecaria, ni la Ley de Hipoteca Naval ni tampoco la Ley Concursal ofrecen un concepto de crédito refaccionario cuando contemplan en sus respectivos ámbitos la preferencia de este tipo de créditos.

La DGRN lo define en la Resolución diciendo que se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble.

Frente a la doctrina y jurisprudencia tradicionales, para las que el crédito surgía necesariamente de un contrato de préstamo, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia de 21 de julio de 2000, y otras), lo delimita en un doble sentido: ampliándolo, pues ha puesto de manifiesto (a) que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, (b) sino también de aquellos otros contratos que hayan contribuido, de modo directo, al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, (c) refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario. Limitándolo a los solos casos en que el acreedor haya ejecutado la propia obra del edificio, o bien haya suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.

La STS de 21 de Julio de 2000[1] es un ejemplo claro de cuanto ahora se ha dicho, pues se plantea el examen de si es o no crédito refaccionario el que surge por el suministro hecho por la sociedad demandante a la sociedad demandada de maquinaria pesada para el desarrollo de la industria que esta última tenía instalada en los referidos inmuebles.

La Sentencia niega que pueda calificarse tal crédito de refaccionario porque, dimanante del suministro de maquinaria industrial, no puede calificarse de refaccionario, puesto que su origen fue del todo ajeno a cualquier tipo de "obra" o, como en la segunda acepción de "refaccionario" dice el Diccionario de la Lengua Española, de "dinero invertido en fabricar o reparar una cosa".

a) Tal concepto amplio de crédito refaccionario no autorizasu extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles.

b) De la jurisprudencia examinada se desprende que en cada uno de los casos calificados como de crédito refaccionario el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio, o bien había suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.

c) En cambio, el crédito que deriva del suministro, montaje incluido, de maquinaria pesada (grúa autopropulsada, dos carretones autopropulsados y cuatro grúas semipórtico) no puede calificarse de refaccionario. No se extiende esta categoría a los inmuebles por destino o pertenencias[2].

Se trata ciertamente de bienes incluibles en el nº 5 del art. 334, más que en su nº 3, como inmuebles por destino o, en denominación acogida por la doctrina científica dominante,"pertenencias", ya que se dedicaban por la sociedad propietaria de las fincas a la industria que se realizaba en sus naves o edificios. Sin embargo, tal consideración no basta por sí sola para que el crédito derivado de la venta y montaje de las máquinas tenga que calificarse de refaccionario.[3]

CONCLUSIÓN: el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la palabra anticipar que usa el art. 59 LH para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo la palabra "cantidad" una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el art 1273 CC, máxime cuando el art. 60 de la propia ley habla de "dinero o efectos en que consistan los mismos créditos", a lo que ha de añadirse que no es a la Ley Hipotecaria a quien corresponde definir el concepto, sino al Código Civil, perteneciendo a aquélla solamente la publicidad en materia inmobiliaria".

A. Propiedad individual: El régimen de propiedad horizontal se caracteriza porque, junto a los derechos individuales de propiedad, existe una copropiedad sobre elementos comunes. El artículo 3 LPH así lo establece claramente: hay un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre cada piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y una copropiedad de los dueños de los pisos o locales sobre los elementos, dependencias y servicios comunes del edificio.

Cada propietario tiene sobre su piso o local todas las facultades propias de un titular dominical, de modo que, por ejemplo, puede disponer libremente de su derecho (art. 3 LPH) o puede alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad individual siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, afecte a los elementos o servicios comunes, o a la estructura general o aspecto exterior del edificio (art 7 LPH).

Consecuentemente con lo expuesto, inscrita la propiedad individual en el Registro, no podrán practicarse asientos que afecten al derecho individual sin el consentimiento expreso del titular, y ello por exigencia del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH).

B. Condominio: Frente a tales propiedades individuales existe un régimen de copropiedad sobre los elementos o servicios comunes, de modo que toda decisión sobre los mismos exigirá el acuerdo de todos los propietarios o de una determinada mayoría según los casos. En estos supuestos estamos en presencia de una voluntad colectiva que debe acordarse en junta debidamente convocada y celebrada con los requisitos legalmente previstos. El artículo 17 LPH exige como regla general la unanimidad para la adopción de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Siguiendo este esquema, la DGRN sienta el siguiente criterio en la Resolución que se comenta, cuyo supuesto de hecho es una cláusula estatutaria que dispone lo siguiente: «El propietario de la planta baja (finca número uno de la división horizontal) podrá instalar una salida de humos a la espalda de la finca causando el menor perjuicio posible a los propietarios de las plantas altas del edificio, previa obtención de las pertinentes licencias administrativas».

1 Acuerdos colectivos y acuerdos necesariamente individuales: Es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. por todas la Resolución de 30 de noviembre de 2006), que en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el último inciso del apartado 2 del artículo 18 de la reseñada Ley). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En el presente supuesto la modificación en los Estatutos por los que se rige la propiedad horizontal, consistente en la adición de una nueva regla en los términos transcritos en el primero de los fundamentos jurídicos de esta resolución, constituye un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 n.º 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en tal norma y demás disposiciones legales que disciplinan la adopción de tales acuerdos comunitarios, pero sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Por este motivo no puede exigirse para la inscripción de la modificación de los estatutos discutida el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales.

El artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras prever que la asistencia a la Junta de Propietarios podrá ser personal o por representación legal o voluntaria, establece un régimen especial respecto de los pisos o locales que pertenezcan pro indiviso a diferentes propietarios, en cuyo caso el régimen de asistencia mediante representante deja de ser facultativo y pasa a ser obligatorio, pues necesariamente «éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas». Este precepto implica que no es posible que todos los copropietarios acudan a la Junta y tengan voz y voto en proporción a su cuota en copropiedad, sino que ante la comunidad dichos propietarios deben actuar de forma conjunta y por medio de representante que será el único que tenga derecho al voto y pueda asistir a la Junta. Esta necesaria actuación como unidad en toda situación de comunidad de bienes, supone que, a los efectos del funcionamiento de la Junta de propietarios, la comunidad de bienes sobre uno de los elementos privativos constituye una unidad no dividida, ni existen derechos separados para cada uno de los condueños, cuya actuación ha de ser común con independencia de las relaciones internas entre los copropietarios. Por ello, el Tribunal Supremo ha establecido que en los casos en que un departamento pertenezca a varios copropietarios pro indiviso el mayor número de titulares no afecta al quórum para la adopción de acuerdos, de forma que con independencia de su número entre todos los comuneros representan una única unidad (cfr. Sentencia de 27 de mayo de 1983).

Se plantea la cuestión de si es posible cancelar por caducidad una anotación de demanda prorrogada antes de la entrada en vigor de la LEcivil acreditando el transcurso de seis meses desde la finalización del procedimiento.

Dicha posibilidad, prevista en el art. 157 LH para las hipotecas en garantía de rentas o prestaciones periódicas, fue aplicada analógicamente por la DGRN a la caducidad de las anotaciones de embargo, (cfr R. 20 de diciembre de 2005).

Desgraciadamente, y aunque la DGRN gusta recientemente de hacer extensas explicaciones y resoluciones considerablemente largas y didácticas, con frecuentes obiter dicta, en el presente caso deja sin resolver la cuestión planteada porque dice- no ha sido objeto de la nota de calificación.

No obstante, para que tal caducidad pueda producir la cancelación del asiento de anotación ha de acreditarse la finalización del procedimiento judicial (fecha de la sentencia), pues dicha finalización es el dies a quo para el cómputo de los seis meses, y tal acreditación no se ha producido.

Sobre cuando debe darse por terminado el procedimiento judicial sienta la siguiente doctita para el caso concreto: el recurso de casación que tenga por objeto Autos dictados en procedimientos de ejecución de sentencia, constituye una modalidad excepcional cuya finalidad consiste en garantizar la integridad del fallo y mantener inamovibles e íntegros los fallos judiciales firmes dictados en fase declarativa, por lo que no significa necesariamente que la sentencia que recaiga en el referido recurso de casación tenga que dar por terminado el juicio ejecutivo promovido.

En el presente caso, la referida Sentencia dictada por el Tribunal Supremo se limita a confirmar que es procedente requerir a las demandadas al otorgamiento de las escrituras de venta para la transmisión del dominio de la finca afectada por la anotación y considera que no es suficiente para la ejecución que se supla judicialmente la declaración de voluntad del demandado. De modo que no sólo no se ha acreditado la finalización del procedimiento, sino que de la propia documentación aportada resulta que no ha concluido definitivamente el procedimiento a que refiere la anotación preventiva. Esta anotación, por tanto, mantiene plena vigencia en cuanto a su función cautelar conducente a hacer efectivos los pronunciamientos de la sentencia recaída en el juicio declarativo.

Se dictó en primera instancia sentencia estimando la demanda y ordenando la elevación a escritura pública, sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial. Los demandados interpusieron recurso de casación que fue desestimado en lo que concierne a la elevación a público. Contra la ejecución de sentencia de elevación se interpuso recuso de reposición, posteriormente apelación y finalmente recurso de casación, discutiéndose si bastaba o no el mero mandamiento judicial supliendo la voluntad del demandado o era necesaria la escritura. El Tribunal Supremo (véase Sentencia de 12 de junio de 2008 citada en los Vistos) se pronunció a favor de la exigencia de escritura pública y declaró no haber lugar al recurso de casación frente al Auto dictado por la Audiencia Provincial por el que se revocó la providencia del Juzgado, dictada en fase de ejecución, en la que a su vez se declaraba que no procedía requerir a las demandadas al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa necesarias para la transmisión del dominio de, entre otras, la finca afecta a la anotación preventiva.

¿Es fundada la nota de calificación en la que escuetamente se ha señalado con claridad el defecto, se han expuesto los hechos y se ha fundado el defecto en diversos preceptos y jurisprudencia, con su cita y transcripción? SI.

Aunque la argumentación en que se fundamente la calificación se exprese de modo escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si resulta suficientemente expresiva de la razón que justifica la negativa a la inscripción, de modo que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

I ¿Es inscribible la escritura de compraventa de un bien inmueble en la que se condiciona suspensivamente la transmisión de la propiedad y se transmite inicialmente sólo la posesión del mismo? SI:

a) Con arreglo a la jurisprudencia y a la doctrina, no existe ningún obstáculo para ello y para su inscripción registral siempre que se fije un plazo en el que dicha condición se haya de considerar cumplida o incumplida, a fin de evitar que las respectivas titularidades queden en permanente situación de pendencia (cfr. Resolución de 22 de julio de 2004).

b) El artículo 9.2.ª de la Ley Hipotecaria prevé expresamente entre las circunstancias que deben constar en la inscripción las «condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere» que consten en el título, extremo que reitera el artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario.

II ¿Qué titularidad se publica en el Registro pendiente la condición suspensiva?

Como señalan las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de octubre de 1991 y 12 de junio de 1999, cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento.

En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas actual una, expectante la otra pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido. En tal caso, para la verificación y consiguiente inscripción pero libre de la condición impuesta de actos dispositivos sobre el dominio objeto de la transmisión se precisará la actuación conjunta de ambos titulares.

En el segundo, no podrá deducirse ya de los asientos del Registro la coexistencia de esas dos titularidades sino, por el contrario, la extinción de una de ellas y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cuál de los dos sujetos de la trasmisión se produjo la consolidación. En esta hipótesis, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, así como el necesario respeto de la similar posición registral que corresponde al otro de los sujetos en cuyo favor pudo producirse la consolidación (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), impedirán la inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de ellos en tanto no se acredite debidamente que el desenvolvimiento de la condición se realizó a su favor (vid. artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria y 56 y 238 del Reglamento Hipotecario).

III ¿Cabe escriturar e inscribir una compraventa de bien inmueble sujeta a condición potestativa? Conviene distinguir entre condición puramente potestativa (condición arbitraria en cuanto no justificada o causalizada y dependiente de la exclusiva voluntad del deudor) y condición simplemente potestativa.

La jurisprudencia del TS preconiza una interpretación restrictiva del artículo 1115 del Código Civil, entendiendo que el precepto reseñado se está refiriendo a las condiciones puramente potestativas, no a las simplemente potestativas. Para el Tribunal Supremo se considera válida la condición cuando no depende del mero arbitrio del obligado (vid. Sentencias de 13 de febrero de 1999, 16 de mayo de 2005 y 28 de junio de 2007, entre otras y Resoluciones de esta Dirección General de 15 de febrero de 2002 y 22 de julio de 2004). En el caso que nos ocupa, no depende de la exclusiva voluntad del deudor ni subrogarse en el préstamo hipotecario inscrito ni obtener financiación, lo que en la época actual se revela evidente.

IV. Se otorga escritura de compraventa en la que se vende un bien inmueble perteneciente en parte a un incapacitado que tiene la patria potestad rehabilitada. Su madre ha obtenido la autorización judicial para vender.

¿Es necesario para inscribir la escritura acreditar que se ha justificado al Juez la reinversión de la cantidad obtenida por la venta dado que el auto judicial impone justificar tal reinversión? NO.

La protección de los intereses del incapacitado consistente en garantizar la correcta aplicación o inversión del precio obtenido por la venta de un bien pertenece al ámbito de competencia y responsabilidad del Juez que la concedió, sin que pueda erigirse en requisito necesario para la inscripción.

En esta materia debe distinguirse entre aquellas medidas que afectan directamente a la celebración del negocio, cuya observancia sí debe ser controlada al tiempo de la autorización de la escritura y de la inscripción registral (como ocurre, por ejemplo, con la subasta y el avalúo cuando son exigibles para la venta, vgr. R. 12 de julio de 1999), y aquellas comprobaciones posteriores a la misma, como sucede con la reinversión, cuya competencia no es materia notarial ni registral sino exclusivamente judicial.

Además, dice la DGRN, teniendo en cuenta que la reinversión del dinero puede realizarse en un periodo de tiempo indefinido, hay que buscar la compatibilidad entre la protección de los intereses del incapacitado a garantizar la aplicación correcta del precio obtenido por la enajenación, protección que pertenece al ámbito judicial, y los intereses del comprador, que ha adquirido en virtud de título plenamente válido, a obtener la inscripción del mismo, pues ésta quedaría demorada indefinidamente hasta el total agotamiento de los recursos económicos obtenidos con la venta por su aplicación a la finalidad que la justificó, quedando en el ínterin el derecho del comprador en situación de inseguridad jurídica por quedar aplazado, por tiempo indeterminado, su acceso a la protección registral.

Si hay condición suspensiva que afecta a la consumación del proceso transmisivo, no habrá pacto comisorio ya que el vendedor no dejará de ser propietario del bien en tanto no se verifique el pago del precio..

Nuevamente se plantea la DGRN el concepto de error material y de concepto en el asiento registral. Define el error material y de concepto y sienta una doctrina sobre la inexistencia de error en un supuesto peculiar, llegando a una conclusión que me parece chocante.

El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos.

Por el contrario el artículo 216 de la misma Ley define el error de concepto como aquel que al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. Esta noción se completa con el artículo 327 del Reglamento Hipotecario al considerar como error de concepto los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

No existe ningún error por el hecho de que la parcela a que se refiere este recurso aparezca en primer lugar inscrita a nombre de «Inversora Tetuán, S.A.», pues ello es concorde con el apartado 4.º «in fine» del artículo 8 de la ley Hipotecaria, que establece que la inscripción del régimen de Propiedad Horizontal se hará a favor del constituyente del régimen (o a favor de los titulares de todos y cada uno de los pisos y locales). Lo que sucede es que, al establecerse en la misma inscripción que la parcela pertenecerá, como anejo inseparable, a los dueños de los elementos privativos en proporción a la cuota que se señale, dicha titularidad ya no es actual, por lo que tampoco existe error, ya que de la misma inscripción, en unión con las descripciones de los elementos privativos se deriva la titularidad actualmente vigente.

Por lo que se refiere a la pretensión del recurrente de que se rectifique la inscripción para hacer constar que la parcela de la que trata el recurso es elemento común, no cabe sino rechazar tal pretensión, aparte de que tampoco existe error, puesto que en el título inscribible se estableció en la misma forma en que está inscrita. Es verdad que la naturaleza de la parcela se puede cambiar pero, para ello, sería preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios (cfr. artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ya que se trata de modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal y cambiar el carácter de la parcela objeto del recurso, para atribuirle un carácter que trae consigo un cambio esencial en las disposiciones aplicables a la misma.

1. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de julio de 2009), conviene distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Inexactitud: Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria).

Error: existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia.

A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto.

Las consecuencias de tal distinción quedaban expresadas en la Resolución de 10 de junio de 2009 (Informe junio 2009):

a) Inexactitud: cuando la inexactitud proviene del título su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial.

b) Error: De tratarse de un error del Registro se puede rectificar en ocasiones mediante una solicitud y el Registrador deberá tomar la iniciativa que impone el artículo 323 del Reglamento Hipotecario, que se refiere no a toda inexactitud registral sino a los errores propiamente dichos, es decir a aquellos cometidos al trasladar con inexactitud datos contenidos en el título que ha sido base para el asiento correspondiente.

Los errores padecidos en los asientos registrales constituyen un supuesto de inexactitud registral de los contemplados en el art. 40 LH, concretamente en su letra c). Tales errores pueden ser materiales o de concepto (art. 211 LH), y suponen en general una disconformidad entre el contenido del asiento y el del título que lo causó.

A) Error material: el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con tal disconformidad no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos.

B) Error de concepto: se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos del título se altere o varíe su verdadero sentido (art. 216 LH).

También se considera error de concepto el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (art. 327 RH).

3 Conclusión para el supuesto de hecho planteado: el error padecido es de CONCEPTO por tres razones:

a) Por los relevantes efectos del error, que da por resultado la cancelación indebida de la condición resolutoria cuando la escritura que motiva el asiento sólo daba carta de pago de parte del precio aplazado, quedando pendiente el resto.

b) Aunque mediante la nota marginal se cancelaba la condición resolutoria por el pago del total precio aplazado, sin embargo, al indicar la cantidad entregada y confrontarla con la inscripción y con el título resultaba que la entrega fue parcial.

b) El error consistió en la apreciación equivocada de la cantidad que quedaba aplazada.

A) Un primer procedimiento exige el acuerdo unánime de los interesados y del Registrador o, en su defecto, resolución judicial. Se trata de supuestos de errores en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas (217-1LH). En igual sentido dice el artículo 218 LH que el Registrador, o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario.

B) Un segundo procedimiento permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. art. 217 de la Ley Hipotecaria), modalidad ésta que se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el Registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación[4].

Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional afirmando que «A sensu contrario, si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el Registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».

Abundando en lo hasta ahora expuesto, sigue diciendo la Resolución que se comenta: a) del título que generó la cancelación de la condición resolutoria resulta de modo inequívoco que se trataba de un pago parcial y que no se prestaba consentimiento a la cancelación de la condición resolutoria, no hay ningún obstáculo para la rectificación solicitada. Lo contrario sería permitir que un error del asiento produjera un abuso de derecho, pues, como dice la propia R. uno de los límites del ejercicio de todo derecho es la buena fe (cfr. art. 7.1 del Código Civil), una de cuyas manifestaciones es la imposibilidad de ir contra los actos propios (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 14 y 28 de octubre de 2005; 26 de enero de 2006, y 23 de enero de 2008). b) la nota marginal que hubiera debido practicarse a la vista de dicho título no es la de cancelación de la condición resolutoria por su incumplimiento, en cuya virtud se consuma la adquisición del derecho del comprador (cfr. art. 23 de la Ley Hipotecaria), prevista en el artículo 56 del Reglamento Hipotecario, como por error se produjo, sino una nota de pago parcial del precio aplazado conforme al artículo 58 del mismo Reglamento; en base a todo lo cual hay que concluir en el corolario de que no es preciso el consentimiento del titular registral para la rectificación.

Las posiciones mantenidas sobre la naturaleza jurídica de estos pactos son muy divergentes, si bien mayoritariamente se considera lícito el pacto:

a) Una primera posición, considerada tradicional, configura al pacto de reserva de dominio como una condición suspensiva para la adquisición de la propiedad por parte del comprador.

b) Otra entiende que el pacto de reserva de dominio entraña una auténtica condición resolutoria.

c) Se ha sostenido también que la propiedad no corresponde al comprador ni al vendedor, estableciéndose entre ellos una especie de condominio temporal.

d) También se ha tratado de subsumir este pacto dentro de las denominadas titularidades fiduciarias o con función de garantía o asimilarlo al dominio directo y útil para comprador y vendedor.

Igualmente son diversas las posiciones que sobre este tema ha sostenido la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, pero sin cuestionar en ningún caso ni la validez y licitud del pacto, ni negar todo efecto de mutación jurídico-real al mismo (cfr. artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento), y ello sin perjuicio del carácter limitado, temporal o condicional del derecho del comprador sujeto a tal pacto (cfr. Sentencias de 16 de julio de 1993, 3 de julio de 1996, 10 de febrero de 1998, 28 de diciembre de 1999, 20 de junio de 2000, 14 de octubre de 2003, y 16 de marzo de 2007).

[1] S. nº 772/2000 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil. Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO. Número de Recurso: 2883/1995

[2] Razona en este punto la STS diciendo que la doctrina científica española, como la europea en general y por influencia alemana, ha venido distinguiendo dentro del art.334 CC, (no sin destacar que su verbo rector debía de ser "se reputan" en vez de "son"), partes integrantes y pertenencias, estudiando esta última categoría especialmente en relación con los arts. 883 y 1097 del mismo Código y en relación con la obligación que estos preceptos imponen de entregar la cosa con todos sus accesorios, aunque subrayando también los autores cómo el concepto pertenencias aparece ya explícitamente en el art 1346-8º CC en su versión actual, al determinar qué bienes son privativos de cada cónyuge, o en los arts. 19.1 de la Ley de Patrimonio Histórico Español y 111.3 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
Sin embargo no debe olvidarse que en materia de protección o garantía del crédito, como es la que aquí se examina, las máquinas a que se refiere el ordinal 5º del art. 334 CC tienen en nuestro ordenamiento un régimen generalmente diferenciado del edificio en que se realiza la industria a que aquéllas se destinan. Así, el art. 111-1º de la Ley Hipotecaria excluye de la hipoteca constituida sobre una finca, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en aquélla para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. El art. 12-4-º de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión considera susceptible de hipoteca mobiliaria la maquinaria industrial, regulándola con más detalle en sus arts. 42 a 44 y contemplando también, en su art. 75, la posible concurrencia con una hipoteca del inmueble donde la maquinaria esté instalada y la preferencia de una y otra garantía cuando, conforme al citado art. 111 LH, se hubiera pactado expresamente la extensión a la maquinaria de la hipoteca sobre la finca. La Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles de 1965, vigente al adquirir la sociedad demandada la maquinaria, habría podido permitir, como además aceptaban ambas partes, la inclusión de los bienes en su ámbito de aplicación (art. 1), con la preferencia para el crédito del vendedor que en su caso remitía a los arts. 1922-2º y 1926-1º CC (art. 19), y esto mismo se refleja con más claridad todavía en la normativa última sobre la materia (Ley 28/98, l

[3] Partiendo de este criterio, cita la Sentencia varios casos resueltos jurisprudencialmente en los que se consideró que existía un crédito refaccionario: a) STS de 21 de mayo de 1987, que tras un minucioso análisis de otras sentencias anteriores, algunas en casi un siglo, se decanta decididamente por el concepto amplio de crédito refaccionario en los siguientes términos: "así, respecto a la coherencia que debe buscarse en el tratamiento de bienes muebles e inmuebles, conviene recordar que la S. 11 octubre 1894 estableció que el crédito consistente en el precio de una tubería de hierro vendida a una compañía de aguas que se utiliza unida al inmueble donde se elevan las aguas es refaccionario y preferente. La de 30 diciembre 1896, en ocasión de un contrato para la ejecución de parte del tendido de una línea férrea, obtenida por el contratista anotación del contrato en el Registro de la Propiedad e interpuesto, en último término, recurso de casación, alegando infracción de las Leyes 27 y 28 tít. XIII, partida V, en cuanto establecen el concepto jurídico de los créditos refaccionarios, atribuyendo ese carácter solamente a los que procedan de dinero o efectos suministrados para "guarnir alguna nave o refacerla, o para hacer alguna cosa en otro edificio o refacerle", sin hacerlo extensivo -se sigue diciendo- a los que proceden del importe o precio de unas obras a que tenga derecho el contratista que las ha ejecutado, alegando en apoyo de tal tesis la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria, la sentencia, repetimos, no da lugar al recurso y declara que los anticipos en metálico y materiales hechos por el empresario de unas obras para ejecución de las mismas tienen el carácter de crédito refaccionario, pues implican la existencia de un préstamo hecho por el empresario al dueño, respecto a cuya inversión en los bienes refaccionados no cabe dudar, interesando para lo que nos ocupa, no la preferencia otorgada por el registro, sino la naturaleza jurídica misma del crédito refaccionario, que hoy, de no estar inscrito o anotado, gozaría de la preferencia que le otorga el art. 1923.5 CC; y la de 26 marzo 1976, cuyo objeto litigioso era el relativo a la catalogación de un crédito que tenía el demandante contra una empresa, incursa en suspensión de pagos, a consecuencia de trabajos y suministros de materiales empleados en montajes eléctricos de un edificio industrial, para determinar su carácter preferente o no, siendo calificado como refaccionario tanto por el Juzgado como por la Audiencia, si bien esta última estableció que para gozar de la preferencia que otorga el art. 1923 CC hubiera sido preciso que se hubiese anotado o inscrito en el Registro de la propiedad sobre los bienes objeto de la refacción, se dio lugar a su casación, expresándose en el segundo considerando "que la normativa aplicada por la sentencia recurrida y concretamente el citado núm. 3 art. 1923 CC se refiere a los créditos hipotecarios y refaccionarios que, según dice el precepto, habrán de estar anotados o inscritos en el Registro de la propiedad en la forma y con los procedimientos antes indicados; pero además, el propio art. 1923 en su núm. 5 menciona entre los que también gozan de preferencia a los créditos refaccionarios no anotados ni inscritos sobre los inmuebles a que la refacción se refiere -que es lo sucedido en el caso que se examina según se dijo-, aunque la preferencia se reduzca entonces sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores, consideración que ciertamente no supone la creación de un gravamen real eficaz "erga omnes", justo por no haberse verificado la inscripción registral ni haber siquiera procedido a su anotación, pero que lleva consigo la preferencia que frente a otros posibles créditos existentes contra el mismo deudor, le conceden los arts. 1922 y 1923 CC, como declaró la jurisprudencia de este Tribunal Supremo especialmente en las SS. 11 octubre 1894, 30 diciembre 1896 y 21 abril 1950, entre otras...".

[4] Para la rectificación de este tipo de error cuando se ha padecido en asientos de presentación y notas bastará la decisión del Registrador cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer (art. 217-2).