CUESTIONARIO PRÁCTICO.

 

AGRUPACION.

AGRUPACIÓN INSTRUMENTAL EN EXPEDIENTE REPARCELATORIO.

Con ocasión de la práctica de una anotación preventiva de embargo la DGRN trata de las agrupaciones instrumentales de finca comprendidas en un expediente reparcelatorio. La cuestión concreta que se plantea es la anotación de un mandamiento de embargo que se dirige contra una sola finca (resultado de una agrupación instrumental) cuando  registralmente ya constan varias fincas fruto de la división de la finca instrumental: ¿cabe practicar la anotación solicitada sobre las fincas resultantes de la división? SI, siempre que el titular de las fincas que se embargan haya sido parte en el procedimiento judicial.

Sobre las fincas instrumentales.

1. Inscripción de los títulos de reparcelación. Posibilidades: El artículo 54.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (antes 310.3 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana), determina que la inscripción de los títulos de reparcelación o compensación, puede llevarse a efecto de dos maneras: a) bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto; b) bien mediante agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecución y su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación o compensación.

2. Reparcelación previa agrupación instrumental: En el supuesto de que se hubiera optado por la agrupación, el artículo 18.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, dispone que si se hubieran agrupado en el proyecto las fincas de origen, la inscripción de la agrupación se practicará a favor de la comunidad de los interesados en el procedimiento y en la nota de referencia se hará constar su carácter instrumental.

a) Carácter instrumental de la agrupación: El artículo 18.2 expresamente determina el carácter instrumental de la finca agrupada, dado su carácter transitorio, que sirve de puente o nexo entre las fincas de origen y las fincas de resultado, ordenando el artículo 310.3 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación o compensación. Además, de acuerdo con el propio artículo 18.2 la inscripción debe practicarse a favor de la comunidad de interesados.

b) Agrupación formal, no necesariamente física: Consecuentemente, el procedimiento registral para la inscripción del proyecto de equidistribución previsto en el artículo 18.2, supone la agrupación registral, no necesariamente física, de todas las fincas registrales de origen, formando una finca registral especial o «instrumental», y su inmediata división, en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación o compensación, de modo que no quede ningún resto en la finca «instrumental», siendo esencial en este supuesto que la agrupación y la división sean simultáneas o inmediatas. La desagrupación –se haga o no cancelación formal del asiento de agrupación– se produce con carácter inmediata la inscripción de las fincas en que se divide, lo que constará mediante la oportuna nota marginal.

Solución del caso:

En aplicación del principio de subrogación real, no existe inconveniente en tomar anotación preventiva del embargo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas al deudor, pero no sobre las que hubieran sido transmitidas a un tercero protegido por la fe pública registral como consecuencia de la aplicación del principio del tracto sucesivo, que en la esfera registral materializa el principio constitucional de la tutela judicial efectiva y de la proscripción de la indefensión judicial

R. 5 de febrero de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

 

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO.

INGRESOS PÚBLICOS DE ENTIDADES LOCALES.

Las Resoluciones que se agrupan en este comentario versan sobre la misma cuestión, que no es otra que la competencia de las entidades locales territoriales para embargar bienes de los contribuyentes radicantes más allá de la circunscripción territorial de la entidad local ordenante del embargo; por ejemplo, un ayuntamiento ordena embargar bienes de un contribuyente situados en otro término municipal, o, incluso, en otra provincia.

Siguiendo el razonamiento de estas Resoluciones conviene distinguir entre ingresos públicos correspondientes a las CCAA y los pertenecientes a los ayuntamientos o entidades con circunscripción territorial inferior a las CC.AA.

 Por otro lado, en cuanto a los ingresos públicos debidos a los Ayuntamientos, la DGRN matiza el alcance del texto del artículo 8.3 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales.

 

Seguidamente comentamos estos dos aspectos.

 

1. Ingresos públicos de las CCAA:

La comunidad Autónoma puede acordar y emitir mandamiento de embargo sobre cualquier finca comprendida dentro de la circunscripción territorial de dicha C.A. No se desvirtúa este criterio por el hecho de que la Entidad ordenante del embargo (una diputación provincial)  acuerde el embargo de una finca más allá de su territorio, siempre que  la gestión ejecutiva del ingreso de derecho público de la Comunidad Autónoma  le corresponda a la diputación según Convenio suscrito entre ambas instituciones. NO es aplicable, por tanto, el artículo 8.3 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales.

 R.24 de mayo de 2011..

 

2. Ingresos públicos de los Ayuntamientos:

La DGRN matiza el criterio de que las anotaciones de embargo sobre bienes sitos fuera del término municipal no pueden ser practicadas directamente por la Administración municipal interesada, sino que  deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, y dice que hay que distinguir los siguientes aspectos:

Actuaciones estrictamente ejecutivas, especialmente la realización forzosa del bien, donde seguirá en vigor la doctrina señalada y será precisa la intervención de los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos.

Actuaciones meramente declarativas, como pudiera ser la providencia de apremio, diligencia de embargo y mandamiento de anotación preventiva, donde por razones de eficacia y economía procedimental –no cabe olvidar la tendencia legislativa a la supresión de trabas administrativas– debe reconocerse competencia al órgano de recaudación municipal, incluso respecto de bienes inmuebles sitos fuera de su término municipal (véase en este sentido la Sentencia firme 421/2009 de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de diciembre de 2009).

 

CONCLUSION: las Entidades Locales tienen plena competencia para dictar el acto administrativo mediante el cual se declara la existencia de un crédito exigible a su favor, cuando sea cierta su cuantía y la persona del obligado, y también para su recaudación en período voluntario o ejecutivo, dictando a tal efecto la correspondiente providencia de apremio, diligencia de embargo y medidas cautelares como es el mandamiento de anotación del embargo. En cambio, carece de tal competencia para realizar actuaciones de realización forzosa sobre bienes inmuebles situados fuera de su término municipal, que deberá llevarse a cabo por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del Presidente de la Corporación.

 

R.23 de mayo de 2011. BOE  20 de junio de 2011.

R.24 de mayo de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

R.25 de mayo de 2011. BOE  27 de junio de 2011.

R. 26 de mayo de 2011. BOE  27 de junio de 2011.

 

 

APOSTILLA.

(ver interesante comentario de la Resolución realizado por Inmaculada Espiñeira en el Informe del mes de Junio).

SUPUESTO DE HECHO: para cancelar un usufructo por haber fallecido el usufructuario se presenta en el Registro un certificado de defunción expedido en Francia, planteándose qué requisitos debe reunir el certificado para surtir efectos en país distinto al de emisión.

La exigencia de garantías de autenticidad del documento llamado a producir efectos en el extranjero ha evolucionado pareja con la búsqueda de mecanismos que, sin merma de la mínima garantía, hagan que ese tráfico jurídico transfronterizo sea lo más fluido posible.

 Esa mínima garantía de seguridad exige que se trate de documentos originales (no meras fotocopias, fax o similares) y que se identifique claramente qué autoridad competente lo ha firmado (en el caso de la Resolución lo firmaba un alcalde pero no constaba de qué localidad y carecía el documento de sello oficial).

En la Resolución que se comenta se pone de manifiesto la evolución seguida en la exigencia de legalización de documentos internacionales.

 

1º Legalización diplomática, que  supone en la mayor parte de los casos una serie de complejos trámites que originan dilaciones y gastos incompatibles o al menos perturbadores con la celeridad que el moderno tráfico jurídico exige, paralizando de este modo los efectos del documento o las actuaciones que del mismo se derivan.

Por tal motivo, se vienen celebrando convenios internacionales tendentes a rebajar dichas exigencias, destacando por su extensión el Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961.

 

2º Apostilla^[1] (Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961), que sustituye la legalización diplomática por la “apostilla”, única formalidad que se podrá exigir para certificar la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento haya actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre del que el documento esté revestido, apostilla que será expedida por la autoridad competente del Estado del que dimane el documento, la cual se «colocará sobre el propio documento o sobre una prolongación del mismo, y deberá acomodarse al modelo anejo al presente Convenio» (cfr. artículos 3 y 4).

Siguiendo la tendencia simplificadora o agilizadora antedicha, el artículo 8 del mismo Convenio de La Haya de 1961 admite que su aplicación quede desplazada cuando en un mismo caso resulte aplicable también un régimen convencional internacional más favorable, en el sentido de contener disposiciones menos rigurosas. Así resulta con claridad «a sensu contrario» de tal artículo al establecer que «Cuando entre dos o más Estados contratantes exista un Tratado, Convenio o Acuerdo que contenga disposiciones que sometan la certificación de una firma, sello o timbre a ciertas formalidades, el presente Convenio sólo anulará dichas disposiciones si tales formalidades son más rigurosas que las prevenidas en los artículos 3.º y 4.º». En el mismo sentido el párrafo segundo del artículo 3 del Convenio excluye la exigibilidad de la apostilla cuando «un Acuerdo entre dos o más Estados contratantes, la rechacen, la simplifiquen o dispensen de legalización al propio documento».

De entre estos acuerdos o tratados que simplifican los requisitos de legalización cabe destacar en lo referente al estado civil los siguientes.

 

3º Convenio número 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil, sobre expedición de certificaciones plurilingües de las actas del Registro Civil, hecho en Viena el 8 de septiembre de 1976 (del que es parte España), que sustituye la apostilla por  unos modelos de certificaciones en extracto dispensadas de legalización (artículo 8) y obviamente también de traducción, puesto que su texto recoge el idioma español.

 En base a este Convenio, las certificaciones plurilingües del Registro Civil relativas al nacimiento, matrimonio y defunción de las personas expedidas por los Encargados de los Registros Civiles de los países contratantes están exentas de legalización y traducción, cuando vengan extendidas acomodadas a los formularios (A, B y C, respectivamente) anejos al Convenio, según se desprende de los artículos 1 y 8 del Convenio.

Un paso más ha supuesto el siguiente Convenio.

 

4º Convenio número 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil, firmado en Atenas el 15 de septiembre de 1977 (del que es parte España), que exime de todo trámite o medida tendente a garantizar la autenticidad del documento -sea la legalización u otro cualquiera sustitutivo o alternativo a la misma (como la apostilla o la utilización de modelos uniformes codificados y plurilingües de certificados)- sin perjuicio de la comprobación prevista en casos de duda grave por los artículos siguientes, a los documentos que se refieran al estado civil, a la capacidad o a la situación familiar de las personas físicas, a su nacionalidad, domicilio o residencia, así como a cualquier otro documento que haya sido extendido para la celebración del matrimonio o para la formalización de un acto del estado civil.

Hay que tener en cuenta, dice la DGRN, que no puede obviarse el hecho de que el Convenio número 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil no pretende sustituir ni desplazar al Convenio número 16 de la misma Comisión, sino complementarlo, cubriendo las lagunas que el mismo u otros Convenios internacionales presentan (v.gr. el Convenio relativo a la expedición de ciertos extractos del estado civil destina

R. 8 de marzo de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

 

 

CALIFICACIÓN REGISTRAL.        

I. DOCUMENTOS JUDICIALES.

Bajo esta rúbrica se agrupan tres resoluciones que resuelven sobre la inscripción de tres expedientes de dominio, dos inmatriculadores y otro de exceso de cabida. En ambos casos se plantea la cuestión del alcance de la calificación registral de documentos judiciales, materia que es una de las habituales en la resoluciones del Centro Directivo, y de ahí que lo que seguidamente se resume ya se haya comentado en informes precedentes. No obstante, siempre hay matices derivados del caso concreto que pueden ayudar a precisar más los conceptos básicos.

Doctrina de la DGRN:

1. El Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido –artículo 100 del Reglamento Hipotecario–, con el objeto de verificar que se ha respetado el procedimiento adecuado con vistas a las garantías del titular registral, afirmación que se completa con la reiterada doctrina del Centro Directivo que pone de manifiesto que el cumplimiento del tracto sucesivo registral es fiel trasunto en la esfera registral del principio constitucional de la tutela judicial efectiva y la proscripción de la indefensión judicial.

2.  La calificación registral no se puede extender a los fundamentos de la resolución judicial.

 En el caso examinado la calificación registral versa sobre unos datos objetivos, concretamente sobre las discrepancias existentes entre la información pericial, la certificación catastral y las declaraciones realizadas (no coincidentes en superficies, por ejemplo), todo lo cual puede llevar a dudar de la identidad de la finca, dice el Registrador. Sin embargo, dado que se produce una declaración judicial sobre  identidad y coincidencia de la finca, plantear posibles dudas en la calificación supone entrar a revisar el juicio realizado por la autoridad judicial tras ponderar las pruebas presentadas en el procedimiento, y de ahí que la calificación se extralimita.

3. Sí es calificable el que en el expediente se expresen aquellas circunstancias que afectan a la determinación del objeto del derecho o al derecho mismo, dada su trascendencia para los terceros, concretamente:

a) Es calificable la circunstancia de que no consten en el expediente de dominio la superficie construida de la edificación y la superficie de terreno que ocupa, exigencias que se deben cumplir para la registración de una obra nueva y que no se exceptúan por el hecho de tratarse de una inmatriculación.

Añade la DGRN (y esto es de interés para las declaraciones de obra nueva en general) que no cabe suplir dicha ausencia con los datos  de un plano de la vivienda y una descripción completa de la misma cuando dicha descripción no se encuentra contenida en una Certificación de Técnico competente con firma legitimada notarialmente, no siendo suficiente para cumplir con este requisito, como también tiene reiterado este Centro Directivo, el visado del correspondiente Colegio Oficial.

b) También el que se determine la cuota perteneciente al cotitular cuyo derecho se declara en el expediente de domino. En efecto, como se dijo en la Resolución 3 de febrero de 2004 «la concurrencia en la titularidad debe determinarse, y en el caso de que se trate de condominio, deberá expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino». En el mismo sentido, la Resolución de 8 de abril de 2010, resolvió «la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado».

Si no se tratara de un supuesto de copropiedad ordinaria y lo que existiera fuera una propiedad horizontal entre el elemento cuya inmatriculación se solicita y la bodega que se dice perteneciente a otra persona, debería aclararse la cuota de participación en los elementos comunes y demás elementos esenciales en la determinación de esta propiedad especial.

 Si lo que existiera fuera una medianería u otra forma especial de organización de la comunidad (casas empotradas o engalabernos, a la que se refirieron las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009), debería igualmente determinarse ese régimen.

c) Igualmente, se comprende en la calificación registral la concordancia entre el título y la certificación catastral aportada, pues es doctrina reiterada de este Centro Directivo (por todas y entre las más recientes, Resoluciones de 16 y 23 de diciembre de 2010) la necesidad de aportar certificación catastral coincidente con el título para la práctica de la inmatriculación, sin admitir discrepancias por pequeñas que éstas sean, lo cual es aplicable igualmente al caso de los expedientes de dominio.

d) También es necesario que en los documentos judiciales que vayan a producir cualquier inscripción consten todas las circunstancias personales necesarias para la extensión de la inscripción en cuestión (Resolución de 15 de diciembre de 2010). Entre ellas, el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige la expresión del DNI/NIF, circunstancia cuya falta debe subsanarse oportunamente.

4. Las dudas fundadas sobre la identidad de la finca  en la inmatriculación o registración de un exceso de cabida no caben cuando se trata de un expediente de dominio, pues se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. tratándose de documentos judiciales, es el Juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre la existencia o no de exceso de cabida, sin que el Registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del Juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite entrar a calificar que se han cumplido los trámites esenciales que marca la ley, pero no puede suponer una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha efectuado.

Estas dudas sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no en los supuestos de expediente de dominio.

5 De interés general para los excesos de cabida es la doctrina del Centro Directivo cuando afirma que no es imperativo que consientan la rectificación de cabida los titulares colindantes,  ya que conforme al artículo 201.3, tercer párrafo, de la Ley Hipotecaria, basta con que los titulares de los predios colindantes hayan sido debidamente citados, como ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente.

R.30 de abril de 2011.BOE 3 de junio de 2011.

R. 4 de mayo de 2011. BOE 3 de junio de 2011.

R. 7 de marzo de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

 

II. FORMA DE NOTIFICAR LA CALIFICACIÓN.

1. El recurrente alega que no se le notificó en forma la primera calificación y que en consecuencia se le impidió subsanar dentro del plazo legal establecido.

Tiene razón el recurrente al señalar que la notificación al interesado no puede realizarse de forma verbal, sino que la legislación hipotecaria exige una notificación formal, en los términos prevenidos por los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (cfr. artículo 322 Ley Hipotecaria).

R. 7 de marzo de 2011. BOE 8 de junio de 2011.

 

2. Aunque en vía de principio, el correo electrónico no comporta en la notificación las garantías del artículo 59 de esta Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que dispone que las notificaciones «se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado». el hecho de que el Notario haya presentado el recurso en los términos referidos que constan en este expediente pone de manifiesto que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento, según admite expresamente, por lo que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido habría quedado sanado, conforme al artículo 58.3 de la Ley 30/1992.

R. de 25 de abril de 2011. BOE 27 de junio de 2011.

 

3. La notificación al interesado no puede realizarse de forma verbal, sino que la legislación hipotecaria exige una notificación formal, en los términos prevenidos por los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (cfr. artículo 322 Ley Hipotecaria).

R. 7 de marzo de 2011. BOE 8 DE JUNIO DE 2011.

 

DIVISIÓN DE FINCAS.

Ver PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

Título inmatriculador. Ver Inmatriculación. R. 19 de mayo de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

 

 

INEXACTITUD REGISTRAL.

INEXACTITUD REGISTRAL Y ERROR DEL REGISTRO.

Supuesto de hecho: se debate en este recurso si se puede inscribir la rectificación -solicitada en instancia privada- de la descripción de una finca sobre la que ha recaído expediente de dominio de reanudación del tracto. En la última inscripción vigente, practicada en virtud de dicho expediente, no se hace constar un corral, que según la recurrente forma parte de la finca. Se pretende la rectificación de la inscripción basándose en una escritura de compra de 1868 de la citada finca, en la que en la parte expositiva se describía con el corral.

Para encontrar la solución a lo solicitado hay que partir  de la distinción entre inexactitud registral y error del Registro, que son distinto supuestos como diferentes son los procedimientos de rectificación de la inexactitud registral y del error del Registro.

1. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual.

2. El asiento que se pretende erróneo se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción -el expediente de dominio de reanudación de tracto-. Por lo que la rectificación de la inexactitud (consistente en la omisión de un corral que había en la finca inscrita y que el expediente omitió) deberá practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

CONCLUSIÓN:

“… Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien, en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral, no existe un error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción -el expediente de dominio de reanudación de tracto-. Por lo que la rectificación deberá practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria…

En efecto, resulta que la última inscripción de dominio sobre la finca fue practicada en virtud de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, siendo el título utilizado en el expediente -para justificar la titularidad del promotor del mismo- una escritura de herencia, otorgada ante el Notario de Burgos, don Carlos Remacha Tejada, el día 13 de enero de 1999, en la que nada se menciona acerca del corral o parte del corral que la recurrente considera estar incluida en la finca.
Resuelto el expediente de reanudación de tracto en los términos que resultan de la última inscripción de dominio vigente, no puede apreciarse la existencia de error que rectificar. El expediente que reanudó el tracto y determinó la inscripción de la finca a favor de la recurrente fue inscrito el 2 de agosto de 2000, sin que el Auto hiciera referencia alguna a ningún corral o parte de él provocando la cancelación de todas las inscripciones contradictorias -las anteriores de dominio (artículo 202 de la Ley Hipotecaria y 286 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 97 de la misma Ley)...

Por ello, más que ante la mera rectificación de un error, lo que se pretende es la alteración del contenido de un asiento registral practicado por Auto judicial recaído en expediente de dominio. No cabe ya rectificar las inscripciones canceladas por el Auto aprobatorio del expediente de dominio, dado el principio genérico de inalterabilidad y salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y los efectos de la cancelación (artículo 97 de la Ley Hipotecaria), aunque queda siempre la posibilidad de inmatricular el corral o la parte del mismo no inscrita por los medios ordinarios..”.

R. 7 de abril de 2011.BOE. 27 de junio de 2011.

 

 

INMATRICULACION.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

¿Es título inmatriculador la escritura de extinción de un condominio que resulta de una herencia cuya escritura es el título previo? SI.

1. La cuestión no debe girar sobre la consideración o no de la extinción de condominio como título traslativo.

 La DDGRN prescinde de hacer de esta cuestión el criterio rector para decidir que la extinción de condominio es título inmartriculador,  porque lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, y así sucede con la extinción de condominio dada la mutación jurídico real de carácter esencial que produce, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador.

2. Consideraciones sobre la naturaleza de la extinción de condominio.

A ¿Traslativo, declarativo o determinativo?.

Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público inmatriculable la división de la cosa común.

Otro sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la disolución.

Finalmente hay quienes consideran que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recogen una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

B Doctrina DGRN.

. La Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que el Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).

En realidad (dice la Resolución que comentamos) lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero de lo que no cabe duda es que se trata de una  verdadera atribución patrimonial)

Doctrina Jurisprudencial.

También la Jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código... Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia...». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

R. 19 de mayo de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

 

OBRA NUEVA.

 

I. AMPLIACIÓN OBRA NUEVA Y VINCULACIÓN URBANÍSTICA.

Supuesto de hecho: La nota marginal de vinculación urbanística suspende la  inscripción de ampliación de obra nueva por antigüedad.

Comentario.
El principio de legitimación registral impide la inscripción de la ampliación de obra nueva  dado que al margen de la inscripción de la finca aparece una nota -recogida en los hechos- en la que, previamente a la licencia de obras que ya figura inscrita, consta que el Ayuntamiento, para conceder la misma, lo ha vinculado a una edificación consistente en una vivienda unifamiliar aislada, con una superficie, altura, volumen edificable y porcentaje de ocupación total de parcela contradictorios con los que ahora se pretenden reflejar registralmente.

R. de 26 de abril de 2011.BOE 27 de junio de 2011.

 

II. OBRA NUEVA Y RETROACTIVIDAD DE LAS NORMAS: ANDALUCÍA.

Similar a R. 24 de marzo de 2011. BOE 13 de abril de 2011.

Informe del mes de abril

R. 4 de mayo de 2011. BOE 6 de junio de 2011.

 

 

PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

En la Resolución que ahora se comenta se pone de manifiesto la compleja relación jurídica comprendida en un préstamo hipotecario, en el que, por un lado, está la relación contractual de préstamo entre prestamista y prestatario, y por otro, a la vez que indisoluble y accesoriamente unido al préstamo, la garantía real hipotecaria, con trascendencia para terceros.

En la relación contractual entre prestamista y prestatario se pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes mientras no sean contrarias a la ley, la moral y el orden público (art. 1255 CC), y lo convenido vincula a los contratantes  y a sus herederos (art. 1256 CC). La garantía real hipotecaria, sin embargo, va más allá de los sujetos del contrato por efecto de la publicidad registral, y debe cumplir aquellos presupuestos previstos en la legislación hipotecaria para que tenga la trascendencia real pretendida.

En el supuesto de hecho examinado se pretende la inscripción de una ampliación de hipoteca como consecuencia de una novación modificativa del préstamo consistente en una ampliación del capital inicial, que conlleva una consecuente modificación de la responsabilidad hipotecaria.

El problema que se plantea es que la responsabilidad hipotecaria derivada del capital ampliado se fija en el caso de los intereses ordinarios tomando como referencia un interés distinto que el empleado en la hipoteca inicial: “…La hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de 6.750 euros equivalentes a tres años de intereses ordinarios al tipo del 7,50% anual; 10.740 euros equivalentes a dos años de intereses de demora al tipo de 17,90% anual; y 6.000 euros equivalentes al 20% de dicho principal, para costas y gastos.

En la parte que se amplía la hipoteca garantiza 955,77 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo del 8,50% anual, sobre el principal ampliado; 2.136,42 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses de demora al tipo pactado del 19% anual, sobre el capital ampliado; y 1.124,43 euros equivalentes al 15% del capital ampliado para costas y gastos….”.

¿Cuántos préstamos hay? ¿Cómo es posible publicar una garantía real sobre un préstamo con referencias distintas para determinar la responsabilidad hipotecaria? La DGRN soluciona la cuestión distinguiendo lo inicialmente apuntado, es decir, la relación contractual y la garantía hipotecaria, y dice en tal sentido:

 

a) Contrato de préstamo: el préstamo inicial y la posterior ampliación constituyen una sola relación jurídica, un solo contrato:  “… entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda…”. La ampliación convenida es una novación modificativa del contrato, no un contrato nuevo, quedando por tanto excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr. artículo 1204 del Código Civil) … entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.

b) Hipoteca: la ampliación de hipoteca  ha de asimilarse a efectos prácticos como una nueva hipoteca con el rango registral que le corresponda.

Dice la DGRN:  “…la responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma garantizada.

Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una nueva… (de modo que) de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial. En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.

 

 CONCLUSIONES:

1) Que entre las partes contratantes se produce la unificación del pago de dos obligaciones, a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.

 2) Que frente a terceros -situación concursal (cfr. artículos 71 y 73 de la Ley Concursal) o la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código Civil), etc.–habrá de entenderse que existen dos obligaciones.

3) Que siendo la cuota de pago única, respecto de la delicada cuestión de a qué parte de crédito, al inicial o al ampliado, ha de imputarse el pago, con efectos frente a terceros, habrán de aplicarse las normas del Código Civil relativas a la imputación de pagos (cfr. artículo 1172, 1173 y 1174 del Código Civil).

4) Que en relación con el derecho real de hipoteca, sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, pues esto último contradice su indivisibilidad legal (artículo 1860 del Código Civil) y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.

R. 12 de mayo de 2011. BOE 4 de junio de 2011.

 

 

PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

I. ESTATUTOS Y GASTOS COMUNES.

¿Es válido el pacto estatutario que para cualquier caso exime totalmente de contribuir a los gastos al promotor redactor de los estatutos? NO. ¿Es necesario que deba apreciarse  la existencia una causa proporcionada que justifique tal exención? SI.

 

Cláusula debatida: «Con carácter transitorio, y respecto de aquellas plazas de garaje y cuartos trasteros que permanezcan como propiedad de las dos sociedades comparecientes «I. G., S. L.» y «N. C., S. L.» en su condición profesional de promotoras de la edificación y teniendo como objeto su venta a terceros, las cuotas indivisas correspondientes a las mismas, situadas en el elemento individual número uno de la propiedad horizontal, no participarán en los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de los gastos correspondientes, señalados en el apartado F) de las normas de comunidad que rigen el edificio, siempre que aquellas (plazas de garaje y cuartos trasteros) no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas, ya sea en arrendamiento, precario o cualquier otra relación de mera tolerancia, y quedando las citadas mercantiles privadas del derecho de utilización de los servicios, elementos e instalaciones comunes de las plazas de sótano y cuartos trasteros».

Dice la DGRN:

1. No pueden los titulares únicos de un edificio en régimen de propiedad horizontal modificar los estatutos disponiendo que no participarán en los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de los gastos correspondientes a (plazas de garaje y cuartos trasteros) mientras no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas.

2. Es incongruente que la sociedad constituyente del régimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. artículo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina (cfr. artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio.

3. Además, existen gastos de conservación que son independientes del uso que se haga de la cosa y que se causan por el mero transcurso del tiempo, por lo que resulta adecuado que los propietarios participen en la satisfacción de los gastos, sin que el ser los promotores-constructores suponga motivo suficiente para excepcionar lo anterior.

4. Ello implicaría una exclusión de la ley aplicable (artículo 6.2 del Código Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder y que no serían proporcionados a su utilización de la planta dedicada a garaje y trastero, por lo que no es atendible la argumentación de los recurrentes de que la cláusula rechazada no supone perjuicio para los restantes propietarios.

5. Se contiene en la Resolución una referencia a la evolución jurisprudencial en la materia:

“… Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resolución citada en el «vistos»), el tema de si es lícito que los Estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes ha sido objeto de una evolución en la doctrina científica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios (vid. Sentencias citadas en el «Vistos»). Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad...

Debe señalarse no obstante, que la validez del pacto estatutario de exención total del gasto se somete a la apreciación de una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal).

R de 3 de marzo de 2011. BOE 27 de junio de 2011.

 

II. LICENCIA DE DIVISIÓN.

 ¿Es necesario obtener licencia municipal para dividir horizontalmente una vivienda unifamiliar en la Comunidad de Madrid?.

 

1. DELIMITACIÓN DE COMPETENCIAS ESTATAL Y AUTONOMICAS.

Como ha sucedido en anteriores resoluciones, la DGRN distingue en materia urbanística dos planos normativos que han de ser tenidos en cuenta: a) La norma urbanística sustantiva, que es autonómica y determina qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. b) La norma adjetiva, que es estatal y  regula los requisitos de los instrumentos y registros públicos.

En este plano adjetivo hay que situar el artículo 53, letra a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística), conforme al cual se aplicará en la calificación de los títulos de constitución del régimen de división horizontal, y en los de modificación del régimen ya inscrito, la regla de que «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número».

CONCLUSIÓN: Notarios y Registradores hemos de exigir la licencia para autorizar e inscribir una división horizontal siempre que la normativa autonómica exija tal licencia. No exigiremos licencia municipal para aquellas actuaciones en las que la normativa autonómica competente no las requiera.

Dice la DGRN en el mismo sentido que  “…es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral…”.

II. CONSIDERACIONES SOBRE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resuelto el problema competencial, se plantea la Resolución si, conforme a la normativa madrileña, es o no exigible la licencia municipal para dividir horizontalmente la vivienda unifamiliar.

Un caso indiscutible, por evidente, es que se deberá exigir tal licencia cuando la normativa aplicable expresamente la contemple para los actos de división horizontal.

Tal exigencia no se contiene en la normativa de Madrid, entrando la DGRN en el análisis de los supuestos en los que se exige la licencia para ver si son aplicables a la división horizontal cuestionada, lo que la lleva a razonar sobre una serie de cuestiones que son interesantes y aplicables más allá del supuesto concreto.

 

1ª ¿Cabe aplicar a la división horizontal la exigencia de licencia para realizar actos de parcelación? NO.

a) Al ser la comunidad sobre el suelo el primero de los elementos esenciales para que el propio régimen de división horizontal exista (art. 396 CC), su constitución excluye por principio la idea de parcelación o división: “… Como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), la división horizontal de un inmueble no implica un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas (cfr. artículo 143 de la Ley del Suelo), ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división, a que se refiere el artículo 151.1 a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos…”.

b) De lo ahora dicho habrá que exceptuar aquellos casos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca ( Art. 17 RDL 2/2008, 2º de junio, sobre Texto refundido de la Ley del Suelo^[2]), que sólo son posibles si reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística; y aquellos otros supuestos de excepción previstos en la misma norma transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc)…”,.

 

2ª ¿Cabe asimilar la división horizontal a las «obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, ya existentes y que alteren la configuración arquitectónica de los edificios?.

La DGRN no resuelve claramente la cuestión pero si dice lo suficiente como para seguir plateando problemas en el futuro sin resolver nada que se haya planteado en el caso presente: “… Y ciertamente, para la transformación de una única vivienda en cuatro puede resultar necesario que se lleven a efecto obras que alteren la configuración arquitectónica del edificio. En estos casos no sólo tendría que obtenerse licencia de obras sino que debería acreditarse el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley 38/1999. Pero es lo cierto que no necesariamente y en todo caso tiene que modificarse la configuración arquitectónica del edificio para obtener el resultado de su división horizontal. No puede considerarse, en consecuencia, presupuesto ineludible para la constitución en régimen de propiedad de un edificio que originariamente era una única vivienda la previa obtención de la licencia de obras reseñada en dicho artículo. Para considerar, o no, aplicable el artículo 151.1 c) bastaría acreditar mediante certificación de técnico competente que se ha producido, o no, el supuesto de hecho previsto en la norma, interpretando ésta en conexión al artículo 2.2 b) de la Ley 38/1999. Ahora bien, eso no es lo que ha exigido la Registradora. Del título presentado no resulta de modo directo ninguna modificación en la configuración arquitectónica de la edificación que permitiese exigir licencia de obras.

3ª ¿Supone la división horizontal del inmueble supone un caso de «cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones» (cfr. artículo 151.1, g) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) y, por tanto, sujeto a licencia al constituir la alteración de una de las determinaciones urbanísticas esenciales fijadas por el planeamiento cual es la relativa al uso e intensidades edificatorias?.

Deja constancia la Resolución de la relevancia que en materia urbanística tiene el uso atribuido al inmueble: “…El concepto de uso es esencial en el ámbito de la legislación urbanística y en el planeamiento de desarrollo… De ahí que la intervención administrativa se extienda también al uso, o a la clase o categoría de éste, exigiéndose licencia para el «el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las edificaciones, construcciones e instalaciones…”.

Sentado lo anterior dice que “….habrá que estar, en consecuencia, al planeamiento urbanístico correspondiente a cada Ayuntamiento para ver si la división horizontal de una vivienda unifamiliar altera la clase o categoría de uso que corresponde a una edificación y si, en función de ello, está sujeta o no a la fiscalización municipal que entraña el otorgamiento de una previa licencia urbanística….”.

CONCLUSIÓN: “….En el caso objeto de este recurso consta en el Registro el carácter de vivienda unifamiliar de la que es objeto de división horizontal, división que al entrañar un incremento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr artículo 53, a del Real Decreto 1093/1997), supone también una alteración del uso de la edificación, que de unifamiliar pasa a tener la consideración de comunitaria o colectiva de acuerdo con las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón, que en su artículo 11.1.2 relativo a los «Actos sujetos a licencia municipal», se remite a la legislación estatal o autonómica en cuanto a los actos sujetos a licencia municipal, exigiéndola con carácter general en cualquier actuación sobre el suelo o subsuelo regulados en el Plan General en la que no excluya expresamente la necesidad de licencia…”.

 R. 12 de abril de 2011. BOE 27 de junio de 2011.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Ver INEXACTITUD REGISTRAL.

 

REPARCELACIÓN.

VER Agrupación. R. 5 de febrero de 2011. BOE 20 de junio de 2011.

  

SOCIEDADES.

I. PODER OTORGADO POR JUNTA GENERAL.

¿Puede la junta generad de una sociedad otorgar poderes?. NO.

La Junta General no puede otorgar poderes, ya que el órgano competente para ello es el órgano de administración.

Dice la DGRN:

1.No es inscribible el poder contenido en elevación a público de acuerdos sociales adoptados por el socio único en funciones de Junta General extraordinaria y universal

2. La Junta General no puede otorgar poderes, ya que el órgano competente para ello es el órgano de administración dada la distribución competencial entre los diversos órganos sociales y la atribución a aquél de la representación de la sociedad en juicio y fuera de él.

3. Este axioma no puede ser dispensado en los casos de sociedades unipersonales.

4. Por tanto, la Junta General, aún constituida en este caso por el socio único, no tiene capacidad para otorgar el poder.

R. de 4 de febrero de 2011.BOE 27 de junio de 2011

     II. SOCIEDAD LIMITADA.    

Administradores.

¿Ha de concretarse un número máximo y mínimo? SI.

 Según el artículo 23 de la Ley de Sociedades de Capital,  también en los estatutos de la SL se expresara el número de administradores o, al menos, el número máximo y el mínimo, así como el plazo de duración del cargo y el sistema de su retribución, si la tuvieren.

R. de 11 de mayo de 2011. BOE 4 de junio de 2011.

 

III. ADMINISTRADORES.

 

Se agrupan en este epígrafe dos resoluciones que tratan sobre el órgano de administración social. En ambos casos la DGRN da respuesta al problema que se plantea por la dimisión de los administradores, hecho éste que puede producir un vacío que afecta al funcionamiento de la sociedad, interpretando la legislación vigente en la forma más favorable que permita cubrir la vacante producida del modo más ágil posible.

 

1. Supuesto de hecho: Renuncian todos los administradores mancomunados y se convoca junta general para el nombramiento de nuevo órgano de administración, pero quienes convocan son los dimisionarios. ¿Es valida esta convocatoria? SI. ¿Debería haberse realizado conforme previene el artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital? NO.

 

Tras hacer un recordatorio de las resoluciones que en los últimos años se han pronunciado sobre el particular, sienta la DGRN los siguientes criterios:

 

Primer supuesto (permanencia de algún administrador): la renuncia del Administrador deja el órgano de administración inoperante para el ejercicio de las funciones de su competencia (por ejemplo, renuncia de un Administrador mancomunado de concurso necesario o la de la mayoría de los miembros del órgano colegiado) pero permanece en el cargo alguno de ellos:  en estos casos de permanencia de algún administrador, éste queda habilitado para convocar directamente la Junta.

Segundo supuesto (queda vacante el cargo por renuncia de todos los administradores):

 a) Los socios están legitimados para solicitar la convocatoria judicial. Este procedimiento será el único posible cuando la vacante se produzca por muerte o incapacitación de los Administradores o causa similar.

 b) Sin embargo, admite con sentido común la DGRN que el administrador o administradores dimisionarios también puedan convocar la junta general con la finalidad de cubrir la vacancia, evitando la un procedimiento judicial, por más que sea simplificado, con la necesaria anticipación de gastos.

Añade la Resolución que el actual artículo 171.1 Texto Refundido de la Ley de Sociedades Capital- distingue entre el supuesto de permanencia de algún Administrador, en que le habilita para que directamente pueda convocar la Junta, y en el que tal circunstancia no se da.^[3]

R. 16 de mayo de 2011. BOE 8 de junio de 2011.

 

2. Supuesto de hecho: acuerdo social sobre nombramiento y cese de administrador sin que conste en el orden del día de la junta que lo decide. ¿Es posible? SI.

 

Se trascribe seguidamente lo que dice la DGRN:

1. Como regla general, la validez de los acuerdos adoptados por los socios en Junta General está condicionada no sólo a que lo hayan sido por la mayoría legal o estatutariamente exigible, sino como requisito previo relativo a la válida constitución de la propia Junta, lo que exige su previa convocatoria (cfr. artículo 174) incluyendo el orden del día, salvo que se trate de Junta Universal, en cuyo caso es necesaria la aceptación unánime, no sólo en relación con la celebración de la Junta, sino respecto de los temas a tratar en ella (cfr. artículo 178.1).

2. Esta exigencia cumple la doble finalidad de brindar a los socios un cabal conocimiento de los asuntos sobre los que son llamados a pronunciarse, permitiéndoles informarse y reflexionar sobre el sentido de su voto, así como decidir sobre la conveniencia de asistir o no a la reunión, y garantizarles, por otra parte, que no podrá tomarse ninguna decisión sobre asuntos acerca de los cuales no se hubieran incluido en el orden del día.

3. Tan elemental exigencia sólo quiebra en los supuestos en que excepcionalmente el legislador permite adoptar acuerdos sin cumplir dicho requisito, cuales son los de separación de los Administradores (artículo 223.1 de la Ley de Sociedades de Capital) y el de ejercicio contra los mismos de la acción social de responsabilidad (artículo 238.1 de la misma Ley). Y, según han admitido tanto el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 30 de abril de 1971, 30 de septiembre de 1985 y 4 de noviembre de 1992) como este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 1995 y 26 de julio de 1996) esa posibilidad de destitución de los Administradores lleva consigo la de nombrar a quienes hayan de sustituirlos, sin necesidad de que el nombramiento se incluya en el orden de día.

4. Ciertamente, se trata de reglas excepcionales, que como tales han de ser objeto de interpretación restrictiva. Pero tal carácter no debe impedir que entren en juego en los supuestos en que, por circunstancias posteriores a la convocatoria –como el fallecimiento o dimisión de los Administradores–, sea necesario realizar un nuevo nombramiento como medio de dotar a la sociedad de un órgano de administración sin esperar a que sean nombrados sus integrantes o completado mediante acuerdo adoptado en una ulterior Junta General convocada el efecto (y aun cuando esta convocatoria queda facilitada por la posibilidad de que la lleve a cabo cualquiera de los Administradores que permanezcan el cargo o se solicite del Juez por cualquier socio –artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital). Se trata así de evitar situaciones de acefalia que se tradujeran en paralización de la vida social con sus evidentes riesgos así como en demoras y dificultades para proveer el cargo vacante.

En el presente caso, por la dimisión que presenta en la misma Junta General uno de los miembros del Consejo de Administración queda éste incompleto, integrado por dos Consejeros, inferior al mínimo previsto legalmente y en los Estatutos, por lo que el nombramiento cuestionado en la calificación impugnada debe ser admitido. Y, aunque el Administrador dimisionario haya expresado su disposición para continuar en el ejercicio del cargo hasta la constitución de la próxima Junta General, debe prevalecer la voluntad mayoritaria de los socios –expresada en la Junta General ya celebrada– sobre el cese inmediato de dicho Administrador y el nombramiento de otra persona para ocupar la vacante.

R. 10 de mayo de 2011. BOE 3 de junio de 2011.

 

 

TRACTO SUCESIVO.

VER Agrupación. R. 5 de febrero de 2011. BOE 20 de junio de 2011.