INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. AGOSTO DE 2012.

HIPOTECARIO

Notarias

T.47

Registros

T.52

La DGRN llega a la conclusión afirmativa tras distinguir entre las prohibiciones de disponer y las de enajenar, siendo estas últimas el género y las primeras una especie de ellas.

Como las anotaciones preventivas en general, ambos tipos de anotación tienen la finalidad preventiva o cautelar de asegurar la efectividad de la sentencia que se dicte en el procedimiento del que resulta la anotación preventiva.

En ambos casos, tal finalidad se consigue cerrando el Registro de la propiedad a los actos de enajenación o dispositivos realizados por el demandado sobre el bien sobre el que recae la anotación.

La diferencia entre las dos radica en el tipo de actos a los que veda el acceso registral. La prohibición de disponer se refiere a todo acto de disposición (como opuesto en general a los actos de administración o de riguroso dominio que no supongan la entrada de un tercero), sea o no traslativo del dominio o derecho real, como por ejemplo sucede con la constitución de hipoteca u otros derechos reales a favor de terceros. Por tanto, anotada la prohibición de disponer, no podrán acceder al Registro ni los actos traslativos propiamente dichos ni aquellos oros que dispongan la constitución de un derecho real a favor de terceros.

La prohibición de enajenar tiene un alcance mas limitado porque se refiere a los actos traslativos en sentido estricto (dispositivos-traslativos), es decir, aquellos en los que se enajena a un tercero el bien o derecho sobre el que recae la anotación.

En el caso que se discute la prohibición anotada es la de enajenar, de ahí que la DGRN diga que sí puede tener acceso al Registro la hipoteca constituida.

a) La DGRN destaca que la enumeración de las medidas cautelares que hace el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no es exhaustiva sino que constituye un supuesto de numerus apertus, de modo que, junto con las medidas específicas enumeradas en los diez apartados de dicho precepto, pueden admitirse otras, innominadas, sujetas en su admisibilidad al cumplimiento de los requisitos del artículo 726.

Cita, entre otras, la prohibición de inscribir, que impide el acceso a registro de cualquier acto que se presente con posterioridad, independientemente de el momento en que dicho acto antes o después de decretada la medida haya sido otorgado; también, la prohibición de realizar sólo determinados actos dispositivos, circunstancia que se produce con la prohibición de enajenación.

b) Que se parta del numerus apertus en materia de medidas cautelares no excusa, sin embargo, el cumplimiento de ciertos requisitos esenciales o estructurales sin los que no cabe practicar medida cautelar alguna, concretamente: no cabe anotar preventivamente una afección que vaya en contra de los principios establecidos por la legislación registral o que no se refiera a un derecho real con todos los requisitos del mismo.

Este pronunciamiento lo hace la DGRN con ocasión del siguiente supuesto de hecho (R. 18 julio 2012. BOE 26 julio 2012): La única cuestión planteada en este expediente es si, como consecuencia de una resolución recaída en el ámbito económico administrativo, puede tomarse razón en el Registro de la Propiedad de una anotación preventiva ordenada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo de un Tribunal Superior que tiene por objeto la afección de determinadas fincas a los fines de garantizar la suspensión del acto administrativo impugnado

2. En el ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa, el órgano jurisdiccional puede adoptar cualquier medida cautelar que considere conveniente para evitar los perjuicios que pudieran derivarse hasta que recaiga sentencia firme así como exigir caución o garantía suficiente para responder de aquellos (artículo 133.1 de Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa). La caución o garantía puede prestarse en cualquiera de las formas admitidas en Derecho (artículo 133.2 del propio texto legal).

Ahora bien, cuando la medida cautelar o la garantía que se pretenda constituir tenga por objeto la práctica de un determinado asiento registral, como es en este caso, una anotación preventiva, hay que tener en cuenta que, aunque la calificación registral no puede entrar en el fondo de ninguna resolución judicial, no puede practicar un asiento cuando existan obstáculos derivados del propio Registro a su cargo y de la legislación que lo regula, por no ser ninguno de los actos inscribibles o anotables previstos en la legislación registral.

"El único problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resolución de una permuta por el ejercicio de una condición resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo así que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento".

Reitera doctrina sobre que la inscripción derivada de la resolución no cancela, sin embargo, los asientos posteriores si los titulares no han sido parte ni tenido posibilidad de participar en el procedimiento por no haber sido citados.

Segregación de la porción que se encuentra en uno de los términos municipales.

¿Hay pacto sucesorio prohibido en una escritura por la que una cooperativa adjudica a uno de sus socios (don J. V. J) la nuda propiedad de la mitad indivisa de una finca y a otro (doña R. T. R) el usufructo vitalicio de la misma, mientras que a esta última le adjudica la nuda propiedad de la restante mitad indivisa, correspondiendo el usufructo de la misma al primero?

¿Incurre tal disposición en la prohibición de pacto sucesorio contemplada en los arts. 1271, 657, 670 y 737 del Código Civil? NO hay pacto sucesorio y no se incurre en dicha prohibición.

Para que pueda hablarse de pacto sobre la herencia futura es necesario que se contenga alguna estipulación que haga referencia a futuros llamamientos hereditarios o que comprenda el conjunto patrimonial que una persona deje al morir. Sin embargo, cuando el pacto haga referencia exclusivamente a bienes conocidos y determinados existentes en el patrimonio del estipulante al tiempo del otorgamiento del compromiso no hay pacto sucesorio.

"La jurisprudencia ha afirmado reiteradamente que el artículo 1271 del Código Civil, al aludir a la prohibición de celebrar contratos sobre la herencia futura, se refiere única y exclusivamente a los pactos sobre la universalidad de una herencia que, según el artículo 659 del repetido Código, se instaura a la muerte del causante, integrándola todos los bienes, derechos y obligaciones subsistentes, pero no cuando el pacto haga referencia exclusivamente a bienes conocidos y determinados existentes, al tiempo del otorgamiento del compromiso, en el dominio del causante (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1940, 25 de abril de 1951 y 22 de julio de 1997), pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar capaz de causar la nulidad de la convención (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1910)".

La clave, a mi juicio, para dirimir cuestiones de este tipo está en el siguiente párrafo de la Resolución: "...En el presente caso los adjudicatarios han adquirido sus respectivos derechos de presente, aunque su plena efectividad futura respecto del cotitular supérstite quede condicionada o aplazada a la muerte del cotitular premuerto. En este caso, como en el de la donación de nuda propiedad, la transmisión se ha producido en vida de los otorgantes y la muerte sólo determina la actualización de las potencialidades de un derecho ya transmitido....".

¿Cabe inscribir una hipoteca constituida sobre fincas que tienen anotación preventiva de prohibición de enajenar ordenadas en procedimiento judicial? SI.

Ver anotación preventiva de prohibición de disponer y de enajenar (Resoluciones).

No es posible solicitar la cancelación de una inscripción y decidir tal cuestión por medio del recurso gubernativo, pues los asientos registrales se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales. En el caso del recurso (similar a otros ya resueltos) solicitaba el alcalde la cancelación de la inscripción de una declaración de obra nueva.

La licencia de segregación procede exigirla al escriturar e inscribir aunque tal fraccionamiento del terreno sea impuesto por una sentencia judicial.

¿Son válidas las cláusulas estatutarias que autorizan la modificación de entidades hipotecarias integrantes en una propiedad horizontal sin necesidad de autorización de la junta de propietarios? SI.

El fundamento de su licitud se encuentra en el carácter DISPOSITIVO que tiene el artículo 8 LPH, que admite por ello el juego de la autonomía de la voluntad.

El recurso discurre sobre dos cuestiones particulares, partiendo del principio general de la validez de tales cláusulas:

a) Validez de las cláusulas que permiten la agrupación o agregación en sentido vertical o con otra finca colindante no integrada en la misma propiedad horizontal: no cabe dudar de la validez de tales cláusulas (bastante usuales por otra parte). La libertad para fijar el contenido de tales cláusulas estatutarias tiene como límite la seguridad del edificio.

b) Como regla general, también hay que decir que no es límite imperativo el que tales operaciones afecten a la estructura general del edificio: tal limitación puede ser dispensada en los estatutos, pues si la junta puede autorizarlo también podrá autorizarse anticipadamente en los estatutos.

La DG considera inscribible la siguiente cláusula estableciendo prestaciones accesorias:

Con objeto de atender a necesidades coyunturales de tesorería y por durante el plazo de diez años contados a partir de la fecha de adopción de este acuerdo todas las participaciones están sujetas a prestación accesoria consistente en que su titular deberá aportar cantidades en metálico, distintas del capital, que no se integrarán en éste y que no podrán exceder en conjunto, durante el expresado plazo de duración de esta obligación, de la cuantía de treinta euros por participación, mediante ingreso en la caja social en el plazo de dos meses a partir de la fecha en que fuera al efecto requerido por el órgano de administración, previa adopción del acuerdo de exigencia de aportación por la junta general, que sólo podrá serlo respetando los límites de tiempo y de cuantía que han quedado establecidos. Las prestaciones accesorias tendrán carácter gratuito, sin perjuicio de la restitución de las cantidades aportadas, que sólo podrá llevarse a cabo con cargo a beneficios o reservas libres.

II. APORTACIÓN NO DINERARIA Y CORRELATIVA ASIGNACIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES. (263)

Caso de aportarse varios bienes a la sociedad, la identificación de las participaciones adjudicadas en contraprestación de una aportación no dineraria ha de referirse a cada uno de los bienes aportados considerado individualmente y no conjuntamente (a salvo la excepción de aportación de empresa o establecimiento mercantil o industrial que es contemplada como una unidad, artículo 66 de la Ley de Sociedades de Capital y artículos 190 y 198.4 del Reglamento del Registro Mercantil).

La razón es que, siendo la aportación de los bienes individual, también individual es la responsabilidad que se genera respecto de cada uno de ellos en cuanto al título y valoración.

Por tanto, si varias personas aportan dos o mas bienes que les pertenecen pro indiviso, las aportaciones que se adjudiquen a cada uno deben guardar proporción con sus respectivos derechos en cada bien, no siendo suficiente que exista una correspondencia entre el número de participaciones y el valor total de los derechos que a cada aportante le corresponde en el conjunto de bienes aportados.

Por su claridad y sentido común transcribo el comentario que hace en el informe de julio José Ángel García Valdecasas:

Comentario: Clara resolución en la que la DG vuelve a insistir en la importancia fundamental de la adecuada correlación entre participaciones, su asignación a los socios, y bienes aportados en pago por estos.

No obstante, como ya hemos apuntado en alguna otra ocasión, es una norma que no debe llevarse a extremos incompatibles con la naturaleza de los bienes aportados y que debe ser aplicada con flexibilidad cuando los bienes aportados son de escasa cuantía en relación con la total aportación o muy numerosos de análoga naturaleza y escaso valor individual cada uno de ellos, pues en estos casos, aunque no se trate de un establecimiento mercantil o industrial, puede estimarse que se están aportando como un conjunto de bienes. Es decir que debe examinarse cada caso en concreto sin llevar la norma a extremos incompatibles con su verdadera finalidad. En el caso de esta resolución estaba plenamente justificada la exigencia del registrador. (JAGV)

Produce el cierre pleno del Registro incluso para el cese de administrador. Se produce el cierre aunque el cese sea anterior a la baja pero su presentación en el Registro posterior a la constancia registral de la baja en el índice de entidades.

I. TRACTO SUCESIVO. DIVISIÓN DE COSA COMÚN. LICENCIA DE SEGREGACIÓN. TUTELA JUDICIAL EFECTIVA. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. (242)

No es inscribible una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento.

Reitera la doctrina de la DGRN sobre la necesidad de que el titular registral haya sido parte en el proceso o al menos haya tenido posibilidad de serlo.

Confirma la necesidad de que se obtenga la licencia de segregación, división o cualquiera otra contemplada por la legislación urbanística aunque el fraccionamiento del terreno derive de una decisión judicial.

II. SENTENCIA. TRACTO SUCESIVO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TUTELA JUDICIAL EFECTIVA (244).

Se deniega la inscripción de una sentencia que declara nulo un proyecto de reparcelación porque uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento.

Reitera la doctrina de la DGRN sobre la necesidad de que el titular registral haya sido parte en el proceso o al menos haya tenido posibilidad de serlo.

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