INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. diciembre DE 2012.

3) La validez, conforme a la ley que resulte aplicable, del acto o negocio realizado.

4) En cuanto a la ley aplicable no sólo ha de acreditarse su contenido sino su vigencia, es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. (281.2 LECi)

Esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario) pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

1) «La aseveración o informe de un notario o cónsul español o de diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable» (art. 36 RH).

El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles».

2) La enumeración expuesta no es «numerus clausus» ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Reitera doctrina anterior pero es importante reseñarla por la claridad del supuesto.

Está en trámites la ejecución judicial de un bien hipotecado y ya se ha expedido la correspondiente certificación de cargas. Sigue el procedimiento adelante pero accede al Registro la declaración de concurso del deudor hipotecante. Constando dicha declaración, se presenta ahora mandamiento adjudicando el bien ejecutado. ¿Cabe inscribir el mandamiento? NO.

Declarado el concurso no cabe inicia o proseguir la ejecución singular sobre bienes sin que exista el preceptivo pronunciamiento del juzgado de lo mercantil que conoce del concurso y que debe declarar si el bien ejecutado o en ejecución esta afecto o no a la actividad empresarial del deudor.

Este criterio de la DG encontró respaldo legal, además, tras la nueva redacción dada al art. 56 LC por L.38/2011.

Se reseña la R. de 12 de septiembre según la cual se paraliza la ejecución desde la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, AUNQUE estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho y en tanto no se produzca la declaración del juez mercantil relativa a los bienes.

Lógicamente, el requisito de la declaración del juzgado de lo mercantil sobre el destino o naturaleza de los bienes ejecutados (art.56 LC) no es exigible cuando quien lleva la ejecución es el mismo juzgado de lo mercantil.

Sobre la necesidad de declarar el estado arrendaticio de la finca, en casos de ejecución tiene declarado el Centro Directivo que siguen siendo obligada su consignación aunque corresponde hacerla al adquirente adjudicatario.

La inscripción de adjudicación derivada de ejecución hipotecaria exige que la demanda y requerimiento de pago se dirijan contra todos los prestatarios, sean o no hipotecantes.

No basta con la demanda y requerimiento hechos al deudor hipotecario que constituyó la garantía sobre una finca de su propiedad, pues no pueden ser tratados los deudores no hipotecantes de forma equivalente a la de fiadores solidarios.

El fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor no hipotecante no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca.

La falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo suponen la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento.

¿Es preciso determinar la cuota de cada titular del crédito hipotecario cuando el crédito hipotecario es mancomunado? NO.

Frente a la regla general, derivada del principio de especialidad o determinación, que exige para la inscripción de una hipoteca en garantía de una obligación con varios titulares la determinación de las cuotas de cada titular del crédito hipotecario, se exceptúan los casos en que se hubiese pactado la solidaridad del crédito o cuando la obligación garantizada es mancomunada, conjunta o en mano común.

En este tipo de obligaciones en mano común sólo la acción conjunta de los acreedores es admisible ya sea para exigir el pago de la prestación en que la obligación consista, ya sea para modificarla o transmitirla ya sea para extinguirla (artículo 1139 del Código Civil). Siendo indiferente si el carácter conjunto de la obligación resulta de la voluntad de las partes (Resolución de 23 de julio de 1999) o de la indivisibilidad de la prestación (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2002).

Concluida la subasta, NO se precisa notificación específica al deudor para que presenté tercero que mejore postura inferior al 70% (Art.12 del RDL 6/2012)

Requerido de pago el deudor y notificado como titular del dominio de la celebración de la subasta, el ordenamiento no contempla ninguna obligación de una ulterior notificación en relación al resultado de la subasta y al derecho a mejorar la postura inferior al 70% del tipo señalado.

Como resulta de la norma, y en lo que interesa a este expediente, tienen la consideración de trámites esenciales, en cuanto que su ausencia determinaría la inexistencia de transmisión dominical, el requerimiento de pago al deudor hipotecario (artículo 236 c) y la notificación a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (artículo 236 d). Fuera de estos supuestos el ordenamiento no contempla otras comunicaciones a personas interesadas de carácter esencial lo que no debe causar extrañeza pues no todas las formalidades tienen el mismo significado y alcance (Resoluciones de 20 de octubre de 2010, 23 de julio de 2011 y 13 de septiembre de 2012).

En cualquier caso queda a salvo que cualquier parte interesada acuda a los juzgados y tribunales en defensa de su derecho (artículo 236 o del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En relación a este procedimiento, el Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de afirmar reiteradamente que sólo existe indefensión cuando se priva a los interesados de la oportunidad de ejercer sus derechos e intereses en la forma prevista por el ordenamiento (por todas, Sentencia de 21 de enero de 2008). Concretamente dice esta Sentencia que la adjudicación al acreedor del bien ejecutado por falta de licitadores con postura bastante y por cantidad inferior al valor de tasación no implica indefensión alguna.

Se suspende la inmatriculación de una finca por la vía del sistema de doble título, al existir dudas sobre su identidad con otra cuya cabida se encuentra agotada tras haberse practicado varias segregaciones. Dichas dudas fueron manifestadas, incluso, en certificación previa librada por el registrador

La DGRN confirma la calificación registral por estimar que las dudas son fundadas y que hay base para pensar que, o bien la finca matriz se inscribió indicándose una cabida menor de la real, o bien que la finca cuya inmatriculación se pretende coincide con alguna de las segregaciones efectuadas.

La solución a tales dudas no se encuentra en el recurso gubernativo sino en la resolución judicial prevista en el artículo 306 R.H.

1. Además de constituir el objeto del derecho real, la finca es el elemento ordenador empleado por los sistemas registrales que -como el nuestro- siguen el sistema de FOLIO REAL, es decir, que cada folio se corresponde con una finca y en el folio consta todo el historial jurídico que acceda al Registro y se refiera a la finca en cuestión.

2. Consecuentemente con ello, los títulos inscribibles deben describir de la manera más precisa y completa posible los inmuebles, de modo que queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario).

Desde el punto de vista registral, por tanto, la descripción de la finca en los títulos ha de ser lo suficientemente detallada para permitir su identificación sin dudas que puedan causar errores.

3. El ingreso de una finca en el Registro la llamada inmatriculación- exige el examen de los libros registrales para evitar que acceda como nueva una finca que ya está inscrita, posibilidad que se debe principalmente a que en nuestros sistema jurídico -hasta fechas recientes- la descripción documental de la finca y su reflejo registral tomaban como base la declaración de los interesados sin base en datos catastrales. Por ello, la fe pública notarial y la registral no amparan la materialidad de la finca, que, sin embargo, goza actualmente de una presunción de exactitud en el artículo 3 del T.R, de la Ley del Catastro, pues tales datos materiales contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

La observancia de la vigente legislación catastral debe llevar a la solución definitiva de las discrepancias existentes y a la consiguiente actualización de la descripción material de las fincas. Por tal motivo, a la luz de la legislación en vigor, serias dudas plantea la remisión que la calificación registral hace a las bases gráficas validadas como elemento determinante de las dudas fundadas y el silencio que al respecto guarda la resolución.

Estas consideraciones nos deben llevar a la consecuencia de que la aplicación de la duda fundada sobre la identidad de la finca como criterio impeditivo de la inscripción debe ser aplicada con la prudencia debida, fundamentada y razonablemente, lo que exige tener en cuenta el modo en cómo accedieron al asiento las descripciones de las fincas y su relativa fiabilidad.

4. En los últimos años se viene produciendo un avance importante en la identificación material de la finca, pues, frente a la descripción preferentemente literaria que hasta hace poco prevalecía en las escrituras e inscripciones, en la actualidad la descripción de la finca se torna más fiable gracias al avance que ha supuesto la incorporación del Catastro y su progresiva actualización. En ese sentido, el artículo 170 RN dice en el párrafo 3º que tratándose de bienes inmuebles, la descripción incluirá la referencia catastral que corresponda, así como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos establecidos en la normativa catastral. En igual sentido, el art. 3 del T.R. de la Ley del Catastro establece que la certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por Ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.

La coordinación de las tres instituciones (notarial, catastral y registral) reforzará sin duda la seguridad jurídica inmobiliaria al poder contar con una descripción gráfica, oficial y única de las fincas proporcionada por el Estado a través del Catastro.

5. Abundando en esta idea, el artículo 298 R.H dice que el título público de adquisición expresará necesariamente la referencia catastral de la finca cuya inmatriculación se pretende e incorporará la certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidente con la descripción contenida en el título público.

El técnico es el competente para acreditar la adecuación entre la obra nueva y el proyecto para el que se dio licencia, y por ello ha de pasarse salvo error o discordancia aberrante.

La licencia de primera ocupación o utilización también es documento apto para acreditar el ajuste entre la descripción de la obra al proyecto para el que se concedió licencia, a los efectos del art.20 TRLS (2/2008, de 20 de junio).

Aplicación a los efectos de escritura e inscripción de las prohibiciones o condiciones impuestas en la licencia.

Reitera doctrina: a) no ha de acreditarse que ya no procede ejercicio de acción de disciplina urbanística. Basta con la falta de constancia registral de incoación de expediente alguno. b) no ha de acompañar se licencia de primera ocupación o similar.

Novación de escritura de préstamo hipotecario consistente en la ampliación del plazo sin modificación de responsabilidad hipotecaria. Tras la hipoteca, aparece practicada una anotación de embargo en favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.

¿Para inscribir la novación se precisa el consentimiento o asentimiento del titular de la anotación preventiva, en este caso la Tesorería SS? NO.

La existencia de la anotación preventiva de embargo, posterior al préstamo concertado y anterior a la novación, no impone, por su mera existencia, que deba este organismo consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca.

En esta R. la DG interpreta el art. 4 apartado 3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo tras su redacción por la Ley del Mercado Hipotecario del año 2077 (Ley 41/2007).

Según el art. 4.3, la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita puede producirse por dos modificaciones distintas, a saber: que se incrementé la cifra de responsabilidad hipotecaria o que se amplíe el plazo del préstamo.

Se trata de dos posibilidades diferentes como resulta del uso de la conjunción disyuntiva "o".

Partiendo de lo dicho, se detiene a continuación en precisar cuándo se precisa la aceptación por parte de los titulares de derechos inscritos con rango posterior.

Siguiendo el resumen de Félix Merino Escartín en el informe mensual cabe distinguir:

La alteración de rango de la hipoteca afecta solo al incremento de la cifra o en cuanto a la ampliación del plazo si no se obtiene el consentimiento de los titulares de derechos inscritos.

2) ¿Se refiere sólo a los derechos posteriores inscritos o también a los anotados? Hay que distinguir aquí:

A) Incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria. Considera evidente que el consentimiento de los titulares intermedios sea aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados».

B) Aumento del plazo. Aquí tan sólo exige el de los derechos inscritos, pero no el de los titulares de anotaciones. Basa su criterio en que, a su entender, la ampliación del plazo no les afecta ni les perjudica. Incluso considera beneficioso el aumento del plazo, máxime al estar éste ya vencido, ya que, a falta de dicha ampliación de plazo, se precipitaría la ejecución de la hipoteca anterior.

Como consecuencia de un expediente reparcelatorio, unas fincas de resultado son inscritas a nombre del recurrente y de su hermana. Sin embargo, hubo un error en el procedimiento de reparcelación ya que se tomó como finca de procedencia una que era propiedad de ambos hermanos, cuando, realmente, la finca de procedencia era otra y su titular exclusivo era el recurrente.

Se cuestiona ahora si puede rectificarse el asiento mediante una instancia privada acompañada de documentos catastrales y de documentación administrativa rectificatoria del error padecido.

La DGRN dice que no puede practicarse la rectificación del asiento con la documentación presentada pues no se trata de un mero error material, que podría subsanarse con un documento administrativo complementario. Se trata de una alteración sustancial que afecta a los titulares inscritos, y por ello no cabe rectificar el asiento si no se ha seguido el procedimiento administrativo adecuado, o si no consta el consentimiento del titular inscrito en documento público o media la correspondiente resolución judicial.

1. A todos los efectos legales dice el artículo 38 L.H- se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que consta en el asiento, de manera que dichos asientos producirán todos los efectos que le son propios mientras no se declara su inexactitud en los términos establecido en esta Ley, dice el artículo 1 L.H.

2. La rectificación del asiento exige como punto de partida el consentimiento del titular (o de sus causahabientes o representantes) expresado en documento público o la resolución judicial recaída en procedimiento en el que haya sido parte o haya tenido posibilidad de serlo- aquella persona o personas a quienes el asiento que pretende ser rectificado concede algún derecho, dice el artículo 40 L.H.

3. Esta regla general (con las particularidades propias según el tipo de error de que se trate) también resulta aplicable en caso de procedimientos administrativos, como ocurre en esta resolución referida a un procedimiento reparcelatorio.

4. Una cuestión similar ya fue tratada por la R 1 de diciembre de 2008 (BOE 8 de enero de 2009), que fue comentada en el Informe para opositores de enero 2009 y que ahora se reproduce:

¿Es posible inscribir una operación jurídica complementaria de un proyecto de reparcelación ya inscrito, teniendo en cuenta que sí se han seguido los trámites de información pública propios de un expediente reparcelatorio pero que no consta el consentimiento expreso de los titulares de las fincas de reemplazo inscritas en virtud del proyecto de reparcelación que ahora se modifica? La respuesta que da a esta pregunta el Centro Directivo obliga a distinguir dos supuestos con distinta solución:

A) Es necesario el consentimiento de los titulares registrales si las modificaciones que se pretenden introducir en el proyecto de reparcelación ya inscrito exceden de meras rectificaciones de errores materiales o de meras previsiones complementarias del proyecto de reparcelación originario [como ocurre el caso concreto, en el que se reducen superficies de fincas de resultado, se suprimen viales, se transfieren volúmenes edificables entre parcelas, se ajustan afecciones al saldo de los gastos de urbanización y se modifican linderos (cfr. artículos 1 y 40 Ley Hipotecaria)].

B) No es necesario el consentimiento de los titulares registrales para la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración cuando se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. Necesariamente, las operaciones que se pretendan inscribir por la resolución administrativa deben consistir en rectificar un mero error material o de hecho, o ser una mera previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa, sin introducir alteraciones sustanciales del contenido de los derechos inscritos, pues ello conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos (cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común y 114 RGU.

Cuando se transmite une vivienda en los 10 años siguientes a su declaración de obra nueva como única vivienda unifamiliar para uso propio, y por tal motivo exenta de la obligación de contratar el seguro decenal, se exige que se acredite y testimonie en la escritura la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

¿Es aplicable tal doctrina al caso de que la transmisión de la vivienda unifamiliar se deba a una adjudicación en pago de deuda? SI.

Tanto las sociedades anónimas como las limitadas deben celebrar obligatoriamente las juntas generales, salvo disposición contraria de los estatutos, en el término municipal en que la sociedad tenga su domicilio (art. 175 LSC).

Sólo existen dos excepciones: el caso de la junta universal (art. 178 LSC) y otra derivada de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1989 que dejó a salvo de la necesidad de que la junta se celebrara en el término municipal del domicilio de la sociedad el supuesto de «fuerza mayor».

Por otro lado, el término fuerza mayor debe ser interpretado en sentido estricto, "...,como suceso o acontecimiento que no se puede evitar y tampoco se puede prever debe quedar reservado para aquellos acontecimientos completamente extraordinarios (v.gr. relativos a desastres naturales o sucesos bélicos o de notorio desorden social, incendio o inundación del domicilio, etc) que impidieran que la junta fuera convocada y celebrada en el lugar legalmente establecido y no desvirtuado por los estatutos de la sociedad. Pero es que incluso concurriendo alguna de dichas circunstancias, siempre debe estar en la previsión del órgano de administración de la sociedad, el que la junta se celebre en un término municipal contiguo y de fácil acceso a los socios y no en otro término alejado por muchos kilómetros del domicilio social (cfr. Resolución de 2 de octubre de 2003, la cual exige, además, que la reunión de la junta se haya iniciado en el propio domicilio social).

Es necesario que el socio cuyos créditos se compensan vote a favor de acuerdo o consienta.

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