INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. septiembre DE 2012.

1. Supuesto de hecho: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de aprobación y protocolización de cuaderno particional de adición de bienes, la cual no se puede inscribir por tratarse del supuesto previsto en el artículo 20 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria, es decir, por no estar inscritos a favor de los causantes de la herencia ni de persona alguna el derecho o derechos escriturados.

Tampoco cabe la inmatriculación pues no se cumple el requisito de doble titulación pública exigido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.

En definitiva, los herederos se han adjudicado unos bienes que no están inscritos y no han presentado doble título que, junto con el requisito de la exacta concordancia catastral, posibilitaría la inmatriculación.

Sin embargo, SI que se puede practicar la anotación preventiva del título por falta de previa inscripción, posibilidad que viene amparada por el citado artículo 20.3 de la Ley Hipotecaria y 312 de su Reglamento. Tal anotación, que subsistirá por el plazo que señala el artículo 96 de la Ley Hipotecaria para la anotación preventiva por defecto subsanable (sesenta días desde su fecha).

En el caso de inmatriculación por título público, la anotación preventiva que se haya practicado a solicitud del interesado puede prorrogarse hasta los ciento ochenta días del asiento de presentación, mediante solicitud dirigida al Registrador acreditando que existe causa para ello. La prórroga en tales casos se hará constar por medio de nota marginal (art. 205 Ley Hipotecaria). Incluso, sigue diciendo el citado artículo 205, por causas extraordinarias, como, por ejemplo, haberse incoado el expediente de dominio (también seria el caso de haberse incoado acta de notoriedad), el Juez podrá acordar a instancia de parte la prórroga de la anotación hasta que transcurra un año desde la fecha.

En el caso de los expedientes de dominio inmatriculadores, los artículos 274 y 283 del Reglamento Hipotecario prevén la anotación preventiva de incoación del expediente.

2. Además de lo expuesto, un segundo defecto que alega el Registrador es que tiene DUDAS FUNDADAS sobre la identidad de la finca, criterio que confirma la DGRN diciendo: a) La inexistencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca es aplicable al asiento de inmatriculación (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario) y, por analogía, a los asientos provisionales preparatorios, en particular a la anotación preventiva por falta de previa inscripción. El objetivo perseguido por la ley de evitar dobles inmatriculaciones debe llevar a impedir cualquier asiento que pueda propiciarlas, y por tanto no sólo los asientos de inscripción. b) La alegación de la duda fundada no puede ser arbitraria, y no lo es cuando no coincide la descripción de la finca con la certificación registral.

Se ha cuestionado si la prórroga de un año que contempla el artículo 205 de la Ley Hipotecaria ha de entenderse tácitamente derogada tras la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000. La DGRN entiende que está vigente este artículo y que dichas anotaciones sólo se pueden prorrogar por el mencionado plazo de un año (RR. 24 abril 2007 y 25 de julio 2007).

Cuando su objeto pueda implicar una alteración del contenido del registro. Mediante la anotación se impide que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.

Ahora bien, también en estos casos debe de observarse el principio del tracto sucesivo, de modo que no cabe la practica del asiento cuando la finca esta inscrita a nombre de personas distintas de aquella contra la que se ha dirigido el procedimiento

La anotación de querella es una modalidad de la anotación de demanda (art. 42.1 de la Ley Hipotecaria).

En general, cualquier anotación preventiva de demanda puede practicarse siempre que su estimación pueda producir una alteración registral, y con la finalidad de impedir que durante la sustanciación del procedimiento puedan surgir terceros amparador por la fe pública registral.

Dado que tal efecto puede producirse por la estimación de cualquier demanda, y también por una querella (pues la nulidad de un título o de una inscripción puede producirse por el ejercicio de una acción penal), este Centro Directivo ha admitido la anotación preventiva de querella siempre que, como consecuencia de tal querella, pueda producirse una alteración del contenido registral.

Cancelación de cargas posteriores a la anotación mediante mandamiento cancela torio presentado cuando la anotación ya ha sido cancelada, aunque se ha inscrito en plazo la adjudicación del bien.

Se presenta mandamiento judicial ordenando cancelar cargas posteriores a una anotación de embargo.

Cuando se presenta dicho mandamiento la anotación de embargo de la que trae causa el mandamiento esta cancelada por haber transcurrido su plazo de vigencia de cuatro años.

Sin embargo, vigente dicha anotación, ya se inscribió la adjudicación derivada del procedimiento que había motivado dicha anotación de embargo.

¿Es posible, en tales casos, dar cauce al mandamiento cancelatorio de cargas posteriores cuando se presenta bastante tiempo después de la cancelación de la anotación de embargo en que se fundamenta? SI.

Reitera la DGRN la siguiente doctrina: "..,inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación, de ahí que el artículo 206.2 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas...".

El artículo 420 del Reglamento establece que no debe extenderse asiento de presentación de los documentos privados (como lo son las instancias privadas y las fotocopias de documentos judiciales).

¿Cabe hacer constar en el Registro la nulidad de un título que provocó una inscripción cuando las fincas fueron transmitidas a personas que no han intervenido en el procedimiento? NO.

¿Y si en su día se tomó anotación preventiva de demanda pero ha caducado cuando se presenta la sentencia? NO.

".... los asientos posteriores que traen causa de una inscripción cuyo título determinante ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos: Así se infiere claramente: del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución española), de la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1252 del Código Civil), del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de los titulares respectivos o la resolución judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (cfr. artículo 40 párrafo 2.o de la Ley Hipotecaria), y así lo confirma el propio párrafo final de este artículo últimamente citado y, en armonía con él, el 220 del mismo texto legal, cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe...".

En caso de precio aplazado NO hay que hacer constar en la escritura los medios previstos para los pagos aplazados.

Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados, exigidas, tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento, se refieren a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o los realizado antes de dicho otorgamiento, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que, por aplazados, se deban realizar en un momento ya posterior al otorgamiento.

Es el Juzgado de lo mercantil que conoce el concurso quien debe pronunciarse sobre si se trata de un crédito contra la masa.

Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación.

Nada obsta a lo anterior el carácter administrativo del procedimiento ni la indiscutida facultad de autotutela de la administración. El párrafo segundo del artículo 22 del Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1994, de 20 de junio, modificado por la disposición final decimosexta de la Ley 22/2003, Concursal, dispone que, en caso de concurso, los créditos por las cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos e intereses que sobre aquéllos procedan, así como los demás créditos de Seguridad Social, quedarán sometidos a lo establecido en la Ley Concursal.

Conforme al articulo 82 LH tiene dicho la DGRN (R. 23 de enero de 2008) que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles en el ámbito del Derecho común (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.

Es inscribible la adjudicación en convenio regulador de la vivienda familiar adquirida proindiviso por los cónyuges con anterioridad al matrimonio.

Aunque el artículo 90 del Código Civil hace referencia a la atribución del uso de la vivienda familiar, ello no excluye la adjudicación del dominio de dicha vivienda si ambos cónyuges están de acuerdo, pues el contenido del convenio se regula como contenido de mínimos, al expresar en el párrafo inicial del precepto que «al menos» debe tener los contenidos que expresa.

No cabe inmatricular por expediente de dominio una finca que ya está inscrita pues se produciría una doble Inmatriculación. La duda inicial sobre la finca se ha visto confirmada al constar de la documentación obrante en el Registro un escrito de la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la finca que ostenta el número de identificación Catastral que se adujo en el expediente es la finca expresada.

No puede oponerse la limitación de la calificación registral de los documentos judiciales: este es un claro caso de obstáculo que surge del registro.

¿Cabe adjudicar un bien ganancial a uno de los cónyuges sin la previa disolución de la sociedad de gananciales? NO.

Es indispensable disolver para poder liquidar, total o parcialmente, la sociedad de gananciales.

Sobre si cabe o no la adjudicación de un bien ganancial a uno de los cónyuges vía liquidación parcial de la sociedad de gananciales sin que se haya producido, ni conste, la previa disolución de ésta, la DGRN contesta negativamente.

Sin embargo, no habría ninguna traba si los esposos hubiesen acordado disolver la sociedad conyugal, adjudicado la finca a uno de ellos vía liquidación parcial y adoptado de nuevo el régimen económico de gananciales (artículos 1315, 1317, 1325 y 1326 del Código Civil).

¿Es necesario hacer constar el NIF o NIE de los consejeros de una sociedad? SI.

NO es posible la inscripción del consejero de nacionalidad extranjera si antes no obtiene su correspondiente identificación a efectos fiscales y tributarios.

Es necesario que los consejeros, incluidos los de nacionalidad no española, estén dotados del correspondiente número de identificación fiscal para el caso de tener que responder de forma subsidiaria, que no directa, por los actos antijurídicos del Consejo de Administración que causen un daño a la Hacienda Pública en los términos examinados..

1. No se puede exigir la contratación de un seguro decenal a quien declara una obra nueva que tiene más de diez años de antigüedad, pues a la fecha de la declaración el seguro decenal (que hubiera contratado) ya no estaría vigente (art. 19.1.c L.O.Edificiación).

2. El plazo de diez años ha de contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de éstas (según resulta del artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de la DGRN 11 de septiembre de 2000).

Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido.

3. Sin embargo, cuando la obra nueva declarada por antigüedad es de fecha inferior a 10 años, SI que procede aplicar la LO Edificación y exigir el seguro decenal, salvo el caso de vivienda unifamiliar de autopromotor individual y para uso propio.

4. ¿Qué aplicar cuando, afirmándose el uso propio, el autopromotor tiene mas viviendas declaradas por el mismo procedimiento?: Según la DGRN, parece que la excepción de vivienda para uso propio solo cabe aplicarla a una sola vivienda unifamiliar, es decir, que, aplicada la excepción a una vivienda unifamiliar, las posteriores declaraciones de vivienda unifamiliar para uso propio que se declaren sí que estaría sujetas a la obligación del seguro decenal. "... Evidentemente, como ya tiene declarado este Centro Directivo, esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria (R.5 de abril de 2005). Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición...."..

Se pretende la inscripción de un acta final de obra nueva que consta inscrita en construcción. Al acta sólo se incorpora una certificación de arquitecto en la que se hace constar que la edificación consignada se encuentra totalmente terminada desde el año 2003 y se ajusta al proyecto aprobado y a la documentación técnica que lo desarrolla y con arreglo al cual se obtuvo la licencia municipal.

¿Es aplicable el art. 20.1 o el 20.4 de la Ley del suelo? Es aplicable el art. 20.4.

Dice la DGRN: "...el artículo 20.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación...".

NO procede exigir en cualquiera de estos casos la obtención de la licencia de primera ocupación.

No es medio idóneo la resolución para rectificar un asiento que esta bajo la salvaguardia de los tribunales.

"... No obstante, la doctrina más autorizada, con criterio correcto, señala que, como tal decisión del registrador debe ser recurrible, debe aplicarse el mismo recurso que contra una calificación negativa, pues la calificación que deniega el asiento de presentación es una calificación más, y, por tanto, ha de entenderse incluida en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria...".

Reitera doctrina: el titular registral ha de haber sido parte en el procedimiento.

Nuevamente se plantea en esta Resolución la idoneidad del silencio administrativo para causar asiento registrales, y concretamente sus efectos en el ámbito urbanístico. En el caso en cuestión se trata de la inscripción de una elevación a público de un proyecto de reparcelación, discutiéndose si es preciso que exista una certificación del Secretario municipal acreditando la legalidad del proyecto, o si basta con el silencio administrativo.

En la solución del problema planteado han de tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

1. Silencio administrativo y urbanismo: el artículo 8.1.b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que es norma con rango de ley básica estatal, establece que «En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística», precepto que ha de entenderse en la forma fijada por la doctrina legal sentada en su interpretación por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 28 de enero de 2009.

2. Silencio administrativo y Registro de la Propiedad: en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla es que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos como medios idóneos para causar el asiento registral, rigiendo el principio general de titulación auténtica (artículo 3 LH), lo que resulta incompatible con la admisión del silencio administrativo acreditado mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho (art. 43.5 de la Ley 30/1992), como título material y formal inscribible.

Lo dicho es aplicable no sólo al asiento de inscripción, sino también, incluso con mayor fundamento (cfr. artículo 1, párrafo 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), respecto de las cancelaciones (cancelaciones que en la inscripción del proyecto de reparcelación afectarán a los asientos practicados en las fincas de procedencia u origen (vid. artículo 11 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística). Así resulta con claridad, en particular, de lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

3. Elevación a público del proyecto de reparcelación: en la elevación a público del Proyecto de Reparcelación mediante escritura pública deberá el Secretario certificar siempre la aprobación y firmeza del Proyecto de Reparcelación, como condición necesaria para su inscripción. En igual sentido, el artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, exige para la inscripción de los proyectos de equidistribución la certificación de la Administración actuante acreditativa de «la aprobación definitiva del proyecto».

Necesidad de visado o documento admvo acreditativo del cumplimiento de los requisitos admvos.

IR A LA SECCIÓN

RESOLUCIONES POR MESES

DISPOSICIONES 2002-2012

DISPOSICIONES + DESTACADAS

CUADRO NORMAS BÁSICAS

FORO DE OPOSITORES