INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. AGOSTO DE 2013.

Nota: En esta nueva etapa, nos centraremos en la normativa y en las Resoluciones que más incidencia tienen sobre los temas de las Oposiciones.

También habrá un nuevo apartado donde se recogerán algunas sentencias de especial interés, en ejecución del acuerdo tomado durante la última Convención de la web, consistente en dar un mayor realce a la jurisprudencia.

El 30 noviembre 1983 don B y su esposa doña P suscribieron documento privado de opción de corma con la mercantil CP S.L sobre una parcela. El derecho de opción se ejercitó en tiempo aunque no se escrituró ni consiguientemente se inscribió.

En tal situación, y como consecuencia de un juicio ejecutivo contra la mercantil CP S.L, se embarga dicha parcela (anotación letra A) en fecha 23 junio 1992.

El 7 de noviembre de 2003, la mercantil CP SL otorga escritura de venta de la parcela a don B y su esposa doña P, declarando que la posesión del bien ya se había entregado en 1983 y sobre ella había construido el matrimonio un chalet. No se inscribe.

Por su parte, el procedimiento de ejecución siguió su curso y el acreedor cede su crédito a doña A quien, celebrada la subasta, cede el remate a la mercantil PE S.L, que la inscribe el 13 de agosto de 2007.

Seguidamente, don B y su esposa doña P interponen demanda en juicio ordinario en ejercicio de acción declarativa de dominio sobre el inmueble y nulidad de la ejecución seguida solicitando la cancelación de las inscripciones registrales a favor del adjudicatario de la subasta, la mercantil PE S.L.

Fundamento de la demanda: el adquirente no puede ser considerado tercero hipotecario del artículo 34 LH por falta de buena fe.

El TS estima la demanda con las siguientes razones una vez justificada la ausencia de buena fe por el tribunal de instancia, lo que también confirmo la Audiencia.

1. Esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias número. 526/2000, de 25 de mayo y num. 1143/2004, de 7 de diciembre, que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido.

2. En el presente caso, ya la sentencia de primera instancia refleja que tanto la cesionaria del crédito... como el legal representante de la adjudicataria...que era cuñado de aquella, comprobaron que existía una edificación en la parcela y sin embargo no actuaron de manera diligente, comprobando o instando del juzgado la comprobación del título por el que el ocupante de la edificación la venía disfrutando antes de sacarla a subasta.

3. La buena fe del adquirente, aunque se presume, puede ser desvirtuada mediante la adecuada prueba en contrario, como sucede en el presente caso. Como complementó de este pronunciamiento, se relaciona a continuación lo que sobre la buena fe dice la Audiencia:

La adjudicataria no actuó "... con la buena fe prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y ello por la evidente razón de que conocían, como explica la sentencia, que se trataba de una parcela embargada, a la que se podría dar un valor de 1.000.000 pts....y sobre la misma existe una edificación cuya valoración efectuada por D... Agente de la propiedad inmobiliaria, es de 372.113,50 euros. Y la existencia de esa edificación es conocida por la representante legal (de la adjudicataria)...hermano del esposo de la Sra. también codemandada, hiriendo la más elemental lógica que sabedor de la presencia en la parcela de aquella edificación nada manifestara acerca de la titularidad de la misma (en el momento de la cesión del remate).

1 ¿Qué requisitos debe de cumplir el requerimiento notarial para producir la resolución de la permuta por incumplimiento?

Han de efectuarse al menos dos intentos, uno mediante la personación del Notario en el domicilio fijado para la notificación y otro mediante envío de correo certificado con acuse de recibo o por cualquier otro medio que permita dejar constancia fehaciente de la entrega.

2 ¿Cabe la resolución del contrato aunque del requerido no haya recibido el acta de requerimiento comunicándole la resolución? SI.

Ningún precepto legal exige para que se tenga por hecha la notificación que haya sido entregada la oportuna cédula al destinatario de la misma. Simplemente es preciso que se hayan cumplido las reglas previstas en los arts. 200 a 204 RN.

3 ¿Cabe el requerimiento por correo certificado con acuse de recibo fuera del distrito notarial? NO.

Es preciso que la notificación se lleve a cabo por notario competente para actuar en el lugar donde se efectúa aquella, posibilitando el ejercicio del derecho de contestación del requerido.

2 ¿No es argumento el que el domicilio en el que se ha practicado la diligencia coincida con uno de los que constan en el Registro de la finca consecuencia de una anotación ordenada por la Agencia Tributaria? NO.

3 ¿Puede practicarse el requerimiento en un domicilio distinto al que consta en la escritura e inscripción? SI.

Pero sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (Resolución de 17 de septiembre de 2012) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento.

4 ¿La norma del RH en materia de requerimiento debe integrarse con lo que dispone el RN para las actas de notificación y requerimiento? NO.

No es admisible la afirmación de que la combinación de los artículos 236 del Reglamento Hipotecario y 202 del Reglamento Notarial permiten tener por bien realizado el requerimiento de pago pues el artículo 206 del Reglamento Notarial excluye la aplicación de sus normas cuando existen reglas especiales, como es el caso.
R. 5 julio 2013. BOE 6 agosto 2013/8670/322

1 ¿Durante la prórroga de un asiento de presentación por medio de anotación preventiva por defecto subsanable cabe inscribir otro título que es incompatible con el presentado y que ha sido objeto de la anotación preventiva? NO.

2 ¿El título presentado en segundo lugar ha de ser calificado no obstante no ser inscribible? NO.

1 ¿Existe autocontratación en una trasmisión inmobiliaria por dación en pago cuando la sociedad cesionaria está representada por su administrador único (A), y la sociedad cedente lo está por un apoderado (B) nombrado por el administrador de la sociedad, resultando que este administrador es el mismo que el de la sociedad cesionaria? SI.

2 ¿Cómo salvar tal autocontrato? Se requiere autorización específica por parte de la Junta General.

«1. Los administradores deberán comunicar al consejo de administración y, en su defecto, a los otros administradores o, en caso de administrador único, a la junta general cualquier situación de conflicto, directo o indirecto, que pudieran tener con el interés de la sociedad. El administrador afectado se abstendrá de intervenir en los acuerdos o decisiones relativos a la operación a que el conflicto se refiera».

No cabe cancela la condición resolutoria por caducidad cuando la obligación garantizada no tiene fijado plazo de cumplimiento que sirva de dies a quo para iniciar el cómputo de la caducidad, ni cuando la condición resolutoria tampoco tiene plazo fijado.
R. 6 julio 2013. BOE 6 agosto 2013/8672/324.

Si no se ha fijado convencionalmente un plazo, el de la caducidad de la hipoteca es el de 21 años (art. 82 LH).

Reitera la doctrina de que no cabe inmatricular cuando el título público previo ha sido creado ad hoc para conseguir la inmatriculación del segundo.

En el caso de la Resolución se trataba de una escritura de aportación a la sociedad conyugal de determinadas fincas que coetáneamente (escasa diferencias de fechas) se venden.

Entre los indicios de la creación artificial del título se encuentran, dice la Resolución:

Un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc.

¿Para inmatricular una finca procedente de segregación es requisito la previa inmatriculación de la finca matriz? NO. ¿Está exenta en estos casos la segregación del deber de acreditar la preceptiva licencia de segregación? NO.

Requisitos para la reanudación del tracto registral cuando la última inscripción tiene menos de 30 años de antigüedad. (art. 202 LH):

El cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 202 LH deben constar necesariamente en el Auto y el incumplimiento de tal exigencia es apreciable por el registrador que lo considerará defectuoso.

En los casos excepcionales en que se pueda sustituir el requisito de la notificación por los edictos, también el juez debe explicitar en el auto la concurrencia de dicha excepcionalidad.

Conclusión: el auto aprobatorio del expediente de dominio debe recoger necesariamente que el titular registral o sus causahabientes (i) han sido oídos en el expediente (ii) o que han sido citados tres veces, una de ellas al menos personalmente.

Al efecto de que el registrador pueda cumplir con la competencia que tiene atribuida el testimonio del auto del que resulte la apreciación de la pretensión de inscribir a favor del promotor del expediente debe recoger necesariamente que el titular registral o su causahabiente ha sido oído en el expediente o que ha sido citado tres veces, una de ellas al menos personalmente. Es cierto que este Centro Directivo ha reconocido que en determinadas circunstancias debe relajarse el tenor literal del artículo 202 cuando sea de imposible cumplimiento, permitiendo la inscripción si se ha garantizado mediante la debida publicación de edictos la situación procesal del causahabiente del titular registral (vid. Resolución de 23 de octubre de 2007); pero fuera de ese especial supuesto, cuya concurrencia no resulta del auto calificado, es reiterada la doctrina de que de la documentación presentada debe resultar el hecho de que se ha llevado a cabo la citación tres veces, una al menos personalmente, y que se ha hecho precisamente a la persona que aparece como titular registral o a su causahabiente (Resoluciones de 5 y 11 de agosto de 2006, 27 de septiembre de 2007, 16 de octubre de 2009 y 6 de octubre de 2011).

¿Cabe el expediente de dominio para subsanar defectos que impiden la inscripción cuando el tracto sucesivo no está efectivamente interrumpido? NO.

No cabe usar el expediente de dominio para otra finalidad que la expresamente prevista, en este casó reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Por tal motivo no cabe la inscripción solicitada porque el tracto no estaba propiamente interrumpido sino que el título presentado adolecía de defectos para cuya subsanación no es procedimiento hábil el expediente de dominio.

¿Hay declaración de obra nueva cuando la casas ya consta en el Registro y lo único que se hace en la escritura es complementar su descripción precisando las superficies por planta conforme al Catastro? NO.

Parece lógico que no, aunque la redacción de la R es confusa. Lo que si resulta exigible es que se acredité la antigüedad, lo que ocurría en el caso con el Catastro.

¿Hay declaración de obra nueva cuando se añaden más metros a la edificación? SI.

También ha establecido este Centro Directivo (Resolución de 6 de abril de 2009) que es evidente que si en una finca que figura inscrita con 200 metros cuadrados y se dice ahora que tiene una planta baja de 161 metros y una alta de 108, existe, de una manera o de otra, una declaración de obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente de que responda a la realidad actual, es preciso, bien el otorgamiento de la correspondiente licencia, bien la prueba de que concurren los requisitos especificados en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, que desarrolla las exigencias requeridas por la legislación urbanística. Según esta norma, podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

1 ¿Es válido el requerimiento de pago al deudor hecho en un lugar distinto del señalado en la escritura de hipoteca (aunque consta inscrito en el Registro, en la anotación llevada a cabo por la Agencia Tributaria) cuando se hace cargo del mismo una persona física que afirma que dicho domicilio es el de las oficinas de la Mercantil requerida? NO.
2 ¿No es argumento el que el domicilio en el que se ha practicado la diligencia coincida con uno de los que constan en el Registro de la finca consecuencia de una anotación ordenada por la Agencia Tributaria? NO.

3 ¿Puede practicarse el requerimiento en un domicilio distinto al que consta en la escritura e inscripción? SI.

4 ¿La norma del RH en materia de requerimiento debe integrarse con lo que dispone el RN para las actas de notificación y requerimiento? NO.

La Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica y por tanto no puede ser titular registral del bien.

Según declaró la Resolución de 15 de junio de 1973, no se ha llegado a atribuir personalidad jurídica independiente a la comunidad de propiedad horizontal, distinta de la de los miembros que la integran. Pero no por ello puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes sino que se la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. Es por eso por lo que abundante jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la Comunidad de Propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros.

¿Cabría la inscripción si el decreto de adjudicación se hubiera hecho a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios? SI.

¿Cabe inscribir escritura de compraventa cuando la vendedora es una sociedad que actúa por medio de su administrador cuyo cargo no esta inscrito? SI.

En materia de poderes dice que el registrador no puede pedir los poderes pero si examinarlos si se le presentan.

El nuevo artículo 212 bis.1 de la Ley de Sociedades de Capital, en la redacción dada al precepto por la Ley 25/2011, establece que «en caso de ser nombrado administrador una persona jurídica, será necesario que ésta designe a una sola persona natural para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo".

1. ¿Quién hace el nombramiento? es la persona jurídica designada administrador, y no la sociedad administrada, quien tiene competencia para nombrar a la persona física o natural que ejercita las funciones propias del cargo.

2. ¿Qué número de personas físicas puedes ser designadas? Una sola. ¿No cabe el nombramiento de varios? NO, ni aunque existan administradores solidarios o mancomunados en la administradora.

3. Carácter permanente: esa persona física actuará en nombre de la persona jurídica administradora y con carácter permanente para el ejercicio estable de las funciones inherentes al cargo de administrador.

4. La identidad del representante designado, por lo demás, debe inscribirse al mismo tiempo que el nombramiento de la persona jurídica administradora en la hoja de la sociedad administrada.

5. ¿Qué órgano de la p.j. administradora es el competente para hacer el nombramiento? la designación de la persona física compete al órgano de administración de la jurídica administradora ya que se trata de un acto de gestión que, además, supone el ejercicio del poder de representación de la sociedad frente a un tercero cual es la sociedad administrada.

¿Y si el órgano de administración es un administrador único que se designa a sí mismo? ¿Hay autocontrato? NO. "...Por lo demás, no existe incluso inconveniente alguno a que el propio administrador único se designe a sí mismo como representante persona física, no apreciándose problemas de autocontratación".

Queda, obviamente, siempre a salvo la posibilidad de que los estatutos de la sociedad nombrada administrador reservan la facultad de designación a la junta general, sin perjuicio, claro es, que esa limitación será ineficaz frente a terceros en aplicación de lo que establece en artículo 234.1.2 de la Ley de Sociedades de Capital.

6. Título inscribible: si el designado pertenece al órgano de administración de la persona jurídica administradora, bastará con presentar certificación correspondiente al acuerdo expedida por el órgano de la persona jurídica administradora que sea competente al efecto; mientras que en otro caso, la designación debe figurar en escritura pública de poder.

La identidad del representante designado, por lo demás, debe inscribirse al mismo tiempo que el nombramiento de la persona jurídica administradora en la hoja de la sociedad administrada.

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