INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. enero DE 2013.

Nota: En esta nueva etapa, que se inaugura con este informe, nos centraremos en la normativa y en las Resoluciones que más incidencia tienen sobre los temas de las Oposiciones.

También habrá un nuevo apartado donde se recogerán algunas sentencias de especial interés, en ejecución del acuerdo tomado durante la última Convención de la web, consistente en dar un mayor realce a la jurisprudencia.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructurar la deuda y el alquiler social.

(Aunque el mes de publicación de la Ley (mayo) no coincide con el mes de este Informe, se incorporan las siguientes notas pensando en los temas de las oposiciones, y muy especialmente en quienes ahora se están examinando de esta parte del temario. Un abrazo a todos y mucho ánimo).

La Ley 1/2013 introduce una serie de modificaciones importantes que afectan a préstamos y créditos hipotecarios, reforzando la protección de los deudores jurídica y económicamente, y dando entrada a las cláusulas abusivas como causa específica de oposición a la ejecución hipotecaria (art. 557 LEci y 129 LH).

Se suspenden las ejecuciones de los desahucios durante dos años desde la entrada en vigor de la Ley en caso de que la vivienda hipotecada sea adjudicada al acreedor hipotecario o a persona que actúe por su cuenta, si se trata de única vivienda habitual del deudor-hipotecante y si la hipoteca se hubiera constituido, precisamente, en garantía del préstamo concedido para su adquisición.

- Venta extrajudicial: Se regula con rango de Ley la venta extrajudicial en el artículo 129 LH, en los términos que luego veremos.

- Intereses de demora: Se limitan los intereses de demora en el artículo 114 LH, pues, tratándose de préstamos o créditos concedidos para la adquisición de vivienda habitual y garantizados con hipoteca constituida sobre la misma vivienda, el interés de demora no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero. También prohíbe el anatocismo, siendo la base el capital pendiente de pago.

En las disposiciones transitorias se contempla también la aplicación de esta medida a préstamos preexistentes.

- Relevancia de la vivienda habitual como presupuesto para la aplicación de algunas de las medidas establecidas por la Ley. Al artículo 21 LH se le añade el párrafo tercero con la exigencia de que conste en las escrituras de préstamo (por analogía, también de crédito) hipotecario el carácter habitual o no que se pretenda atribuir a la viviendas.

- Hipoteca inversa: en cuanto al solicitante o beneficiarios se dice que han de tener 65 o más años, o estar afectadas de dependencia o que se trate de personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.

- Compromiso manuscrito del prestatario: Se dispone la constancia manuscrita en las escrituras de préstamo hipotecario de una declaración de los prestatarios en los términos que determine el Banco de España, manifestando que han sido debidamente informados de los riegos derivados del contrato. El prestatario ha der ser persona física y la hipoteca estar constituida sobre vivienda, o el préstamo destinado a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, siempre que se den alguna de las circunstancias previstas en el artículo 6 de la Ley, como cláusulas suelo - techo.

- Sociedades de tasación: También introduce modificaciones en las sociedades de tasación para fortalecer su independencia.

- Se modifica el RDL 6/2012, de 9 de marzo, sobre medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

- Se posibilita la disponibilidad de los planes de pensiones en caso de ejecución sobre la vivienda habitual.

- Se promueve la constitución de un fondo social de viviendas destinado a dar cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de la vivienda habitual por el impago del préstamo hipotecario.

La LEci se ha visto modificada recientemente por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reformar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social.

Destaca su E.M que se trata de garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada, a la vez que se agiliza y flexibiliza el procedimiento de ejecución.

2.1 Tasación (art. 682 LEci): el tipo para la subasta no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

2.2 Subasta sin ningún postor (art. 671 LEci): distingue según se trata o no de vivienda habitual. a) Si no es la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. b) Si es la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

2.3 Reclamación limitada a parte del capital y los intereses (693 LEci): se eleva el plazo mínimo de impago a tres meses. Se suprime la referencia a la inscripción y se sustituye por el convenio expreso en la escritura de constitución de la hipoteca.

La referencia a la escritura en vez de a la inscripción es lógica pues estamos en presencia de un pacto entre las partes, cuya sede natural es la escritura del préstamo, y en cuando a su constancia registral basta que se aplique al tiempo de inscribir lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 12 LH.

2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante..

2.4 Suspensión del procedimiento (695 LEci): se añade una nueva causa relativa a la posible existencia de cláusulas abusivas.

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

2. Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar cuatro días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución o la inaplicación de una cláusula abusiva podrá interponerse recurso de apelación...

Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

La subasta se anunciará con arreglo a lo previsto en el artículo 646, expresándose en los edictos la identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa e incluyendo los datos registrales y la referencia catastral si la tuviera, la situación posesoria si le consta al juzgado, la valoración inicial para la subasta, determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 666 y los extremos siguientes:

1. Que la certificación registral y, en su caso, la titulación sobre el inmueble o inmuebles que se subastan está de manifiesto en la Oficina judicial sede del órgano de la ejecución.

2. Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existan títulos.

3. Que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor.

Asimismo la subasta se anunciará en el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del Ministerio de Justicia. En la publicación del anuncio se hará expresa mención al portal y a la posibilidad de consulta más detallada de los datos.»

2.7 Disposición transitoria sobre intereses moratorios en hipotecas constituidas sobre vivienda habitual (DT segunda):

..La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.»

Las circunstancias excepcionales que atraviesa la sociedad española, motivadas por la crisis económica y financiera, junto con el reciente pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE de 14 de marzo de 2013, motivan la publicación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que modifica la venta extrajudicial de bienes.

2) Reglamento Hipotecario en los términos que se redacten tras esta modificación.

3) Supletoriamente, dice el artículo 129 LH, la Ley de Enjuiciamiento Civil, que tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.».

a) Se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la venta extrajudicial en los términos que luego veremos..

b) Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva.

La venta extrajudicial es uno de los procedimientos previstos por el artículo 129 LH para el ejercicio de la acción hipotecaria, la cual podrá ejercitarse:

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

Por tanto, como notas delimitadoras de la venta extrajudicial pueden señalarse las siguientes:

4.1. Tasación de la finca hipotecada: el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

4.2. Pacto expreso, separado y con expresa referencia a si el bien hipotecado es o no es vivienda habitual: la venta extrajudicial debe pactarse en estipulación separada del resto de las estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque.

Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

4.3 Obligaciones a las que se puede aplicar: sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

a) En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

b) En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

O sea, que se prevén dos comprobaciones mediante documento fehaciente de liquidación, para el capital, en su caso, y para los intereses variables.

4.4 Subasta: La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Señala en este punto la E.M que se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

4.5 Forma: se determinará en el Reglamento Hipotecario, que concretará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

4.6. Precio de remate: una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

a) Información al deudor hipotecario: cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

b) Suspensión: en todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

a) Señala la Disposición transitoria quinta que esta nueva regulación se aplicará a las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de la esta Ley, cualquier que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca.

En las ventas extrajudiciales iniciadas antes de la entrada en vigor de la presente Ley y en las que no se haya producido la adjudicación del bien hipotecado, el Notario acordará su suspensión cuando, en el plazo preclusivo de un mes desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente, conforme a lo previsto por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que determine la cantidad exigible.

b) Señala la Disposición transitoria segunda sobre intereses moratorios en hipotecas constituidas sobre vivienda habitual:

I. Concepto de carga de matrimonio en las crisis matrimoniales e hipoteca de la vivienda familiar: artículos 90 y 91 cc.

La Sentencia trata sobre los dos siguientes artículos: a) ART. 90 CC: El convenio regulador a que se refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá contener, al menos los siguientes extremos:d) La contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías, en su caso. b) ART. 91 CC: En las sentencias de nulidad separación o divorcio, o en ejecución de las mismas, el Juezdeterminarálas medidas (sobre) las cargas del matrimonio.

Se trata de determinar si dentro del concepto de carga del matrimonio debe incluirse también el pago de las cuotas del préstamo hipotecario concertado por ambos cónyuges para la adquisición de una vivienda que constituyó el domicilio familiar. La sentencia que se recurre en casación había impuesto al marido el pago del cien por cien de la cuota del préstamo. El matrimonio en cuestión se regía por el régimen económico matrimonial de separación de bienes.

En el recurso de casación que plantea el marido se alega que la decisión del tribunal es contraria a la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 28 de marzo de 2011 y 5 de noviembre de 2008, según la cual el pago de las cuotas correspondientes a la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la propiedad del inmueble destinado a vivienda familiar afecta al aspecto patrimonial de las relaciones entre cónyuges y no constituye carga del matrimonio a los efectos de lo dispuesto en los artículos 90 y 91 CC y por tanto el pago de la hipoteca cuando ambos cónyuges son deudores y el bien les pertenece, no puede ser impuesta a uno solo de ellos, sino que debe ser relacionado y resuelto de acuerdo con el régimen de bienes correspondiente a cada matrimonio, que en el caso lo es de separación de bienes.

Lo cierto y evidente es que la sentencia desconoce las sentencias de esta Sala, de 5 de noviembre de 2008 y 29 de abril de 2011 , expresivas de que la hipoteca no puede ser considerada como carga del matrimonio, en el sentido que a esta expresión se reconoce en el artículo 90 del CC, porque se trata de una deuda contraída para la adquisición del inmueble que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria, en este caso por ambos cónyuges, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario.

"La noción de cargas del matrimonio, dice la sentencia de 31 de mayo de 2006 , debe identificarse con la de sostenimiento de la familia, debiendo ser atendidas tales cargas por ambos cónyuges en cuanto abarcan todas las obligaciones y gastos que exija la conservación y adecuado sostenimiento de los bienes del matrimonio y los contraídos en beneficio de la unidad familiar, considerándose también como contribución el trabajo dedicado por uno de los cónyuges para la atención de los hijos comunes ( artículo 103-3ª del Código Civil ). Pero no cabe considerar como cargas del matrimonio los gastos generados por ciertos bienes que, aun siendo de carácter común, no son bienes del matrimonio, pues precisamente el régimen económico vigente durante la convivencia matrimonial ha sido el de separación de bienes que excluye cualquier idea de patrimonio común familiar. En consecuencia... la normativa aplicable a tales bienes era la propia del régimen general de la copropiedad, y en concreto el artículo 393 del Código Civil, que establece que el concurso de los partícipes en las cargas será proporcional a sus respectivas cuotas, que se presumen iguales".

Aunque del texto de la Sentencia pudiera parecer que en el fallo resulta determinante el que sea el régimen económico matrimonial de separación de bienes el que rige en el matrimonio, lo cierto es que la misma solución cabe predicar cuando sea el de gananciales, pues lo importante es que se trata de vivienda adquirida por ambos cónyuges y destinada por ellos a domicilio familiar, sea cual fuere el régimen económico matrimonial del matrimonio.

La posible duda al respecto la disipa, por ejemplo, la STS de 5 de noviembre de 2008 (STS 5805/2008. id. Cendoj: 28079110012008100985) Ponente: Encarnación Roca Trías, que dice en este punto lo siguiente: El recurrente confunde aquí dos conceptos que mezcla y que deben separarse a los efectos de la imposición de las cantidades a pagar: a) los alimentos a los hijos que, aunque mayores de edad, no tienen medios de vida propios, y b) las cantidades correspondientes a la mitad de la hipoteca sobre un bien ganancial. a) La hipoteca que grava el piso que constituye la vivienda familiar no debe ser considerada como carga del matrimonio en el sentido que a esta expresión se reconoce en el Art. 90D CC, porque se trata de una deuda de la sociedad de gananciales y, por lo tanto, incluida en el Art. 1362 CC. Por tanto, mientras subsista la sociedad, la hipoteca debe ser pagada por mitad por los propietarios del piso que grava, los cónyuges, y debe, en consecuencia, excluirse de las reclamaciones formuladas por el reclamante.

Por tanto, si la vivienda fue adquirida por ambos cónyuges en régimen de separación de bienes, ambos están obligados al pago de la cuota en igual proporción a su cuota dominical. Y si fue comprada en régimen de gananciales, el pago se hará por mitad mientras siga siendo común; y tras la liquidación del haber ganancial habrá que estar al resultado de la adjudicación.

¿Puede ser demandada una sociedad anónima cuya inscripción ha sido cancelada al tiempo de presentar la demanda sin solicitar simultáneamente del Juzgado que anule dicha cancelación por no reunirse los requisitos exigidos en toda liquidación del patrimonio social? NO. Para que prospere la demanda contra la sociedad es preciso solicitar la nulidad de la cancelación registral y la consiguiente reapertura del proceso liquidatorio.

1. La sociedad que ya no aparece inscrita en el Registro Mercantil carece de capacidad para ser parte en un proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

2, La cancelación de los asientos registrales señala el momento de extinción de la personalidad social. Una sociedad liquidada y que haya repartido entre los socios el patrimonio social, es una sociedad vacía y desprovista de contenido, aunque resulta necesaria la cancelación para determinar de modo claro, en relación con todos los interesados, el momento en que se extingue la sociedad.

3. Sin embargo, la cancelación no tiene carácter sanatorio de los posibles defectos de la liquidación. La definitiva desaparición de la sociedad sólo se producirá cuando la cancelación responda a la situación real; o sea, cuando la sociedad haya sido liquidada en forma y no haya dejado acreedores insatisfechos, socios sin pagar ni patrimonio sin repartir.

4. En otro caso, los socios y los acreedores podrán, conforme a las normas generales, pedir la nulidad de la cancelación y la reapertura de la liquidación, para interesar al tiempo la satisfacción de su crédito, demandando en todo caso a aquellos que hubieren propiciado una indebida cancelación de la inscripción de la sociedad. Lo que no resulta conforme a lo ya razonado es que se demande, sin más, a una sociedad que carece de personalidad jurídica sin pretender al mismo tiempo que la recobre.

5. Apoyan tales conclusiones tanto el anterior TR de la Ley de Sociedades Anónimas como la nueva Ley de Sociedades de Capital (TR aprobado por RDLeg. 1/2010, de 2 de julio). Esta última, tras referirse a la cancelación, dispone en su artículo 397 que «los liquidadores serán responsables ante los socios y los acreedores de cualquier perjuicio que les hubiesen causado con dolo o culpa en el desempeño de su cargo»; y en su artículo 399 que «los antiguos socios responderán solidariamente de las deudas sociales no satisfechas hasta el límite de lo que hubieran recibido como cuota de liquidación», a lo que añade que «la responsabilidad de los socios se entiende sin perjuicio de la responsabilidad de los liquidadores» , sin que en ningún momento se haga referencia a responsabilidad alguna atribuible a la sociedad extinguida y cancelada.

En igual sentido, la Disposición Transitoria Sexta.2 del anterior TR de la Ley de Sociedades Anónimas, tras disponer la extinción y cancelación de las sociedades anónimas que no cumplieran determinados requisitos antes del 31 de diciembre de 1995 decía que «no obstante la cancelación, subsistirá la responsabilidad personal y solidaria de administradores, gerentes, directores generales y liquidadores por las deudas contraídas o que se contraigan en nombre de la sociedad».

STS (Sala Primera, de lo Civil) 25 Jul. 2012, rec. 1570/2009. (Ponente: D. Antonio Salas Carceller). Fuente: Revista La Ley, 4 Ene. 2013.

¿Para inscribir la hipoteca en garantía de una deuda mancomunada en mano común se precisa, por exigencia del principio de especialidad, determinar las cuotas de cada acreedor en el crédito garantizado? NO.

Tratándose de crédito mancomunado en mano común no cabe exigir, para inscribir, la determinación de las cuotas de cada titular del crédito hipotecario.

Obligaciones mancomunada en mano común y obligaciones parciarias: La deficiente terminología del Código Civil cuando se refiere a las obligaciones mancomunadas ha provocado que la doctrina utilice una terminología más precisa, reservando el término de mancomunadas para aquellas obligaciones que atribuyen una titularidad conjunta o en mano común, y denominando parciarias a aquellas otras en que la titularidad se entiende dividida entre los distintos titulares como si se tratare de obligaciones distintas.

Las mancomunadas en mano común se caracterizan por la necesaria acción conjunta de todos los acreedores para su ejercicio frente al deudor (y sin perjuicio de la eventual existencia de pactos aplicables exclusivamente entre los acreedores). De esta suerte sólo la acción conjunta de los acreedores es admisible ya sea para exigir el pago de la prestación en que la obligación consista, ya sea para modificarla o transmitirla ya sea para extinguirla (artículo 1139 del Código Civil).

Por otro lado, el carácter conjunto de la obligación puede resultar tanto de la voluntad de las partes (Resolución de 23 de julio de 1999) como de la indivisibilidad de la prestación (STS 31 de enero de 2002).

Conclusión: en las obligaciones mancomunadas en mano común no puede exigirse una concreción de cuotas que resulta incompatible con la esencia de la obligación garantizada. Tampoco es preciso en este supuesto que exista un pacto expreso relativo al modo de ejercer el derecho o de llevar a cabo su ejecución, pues es la propia regulación legal derivada de la naturaleza de la obligación la que impone su ejercicio conjunto (a diferencia de aquellos supuestos en que dicha circunstancia deriva de la voluntad de las partes, Resolución de 8 de junio de 2011).

La Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas (3 de noviembre de 2003) es la legislación básica de las administraciones públicas en materia de patrimonio.

Se razona sobre las consecuencias que conlleva para la competencia normativa autonómica el que una materia sea objeto de regulación por una Ley básica estatal. La conclusión a la que se llega es que la ley estatal establece el marco dentro del cual debe desenvolverse necesariamente la normativa autonómica (leyes de desarrollo). La relación entre ambos tipos legales no puede explicarse en términos de jerarquía en sentido estricto (pues puede haber ley de desarrollo sin que previamente exista una ley básica estatal), ni puede argumentarse frente a la ley estatal que la ley autonómica es una ley especial que debe prevalecer frente a la general.

1. El legislador autonómico debe regular las materias que estén comprendidas en una ley básica estatal respetando el marco normativo fijado por esta última.

En este sentido, en el caso de la Resolución comentada, el carácter de legislación básica de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas determina que el legislador autonómico debe regular el patrimonio de sus entidades locales en el marco de esta legislación básica del Estado (que esta constituida en este punto por la legislación básica de régimen local y la legislación básica de patrimonio de las administraciones públicas y de las concesiones administrativas).

2. Fundamento: el artículo 149.1.18 C.E atribuye al Estado competencia exclusiva para fijar «las bases del régimen jurídico de las Administraciones Públicas», y también para formular la «legislación básica sobre contratos y concesiones administrativas».

3. Finalidad: Como ha afirmado reiteradamente el Tribunal Constitucional, «Lo que la Constitución persigue al conferir a los órganos generales del Estado la competencia exclusiva para establecer las bases de la ordenación de una materia determinada es que tales bases tengan una regulación normativa uniforme y dé vigencia en toda la Nación, lo cual asegura, en aras de intereses generales superiores a los de cada Comunidad Autónoma, un común denominador normativo, a partir del cual cada Comunidad, en defensa del propio interés general, podrá establecer las peculiaridades que le convengan» (vid. Sentencias de 28 de enero, 8 de julio, 30 de noviembre de 1982; 7 de abril de 1983; 4 de julio de 1991, y 30 de abril de 1992).

4. Relación entre la normativa estatal básica y las normas autonómicas: la legislación que dicten las CCAA se considera complementaria o de desarrollo de la del Estado, pero sin que propiamente pueda hablarse de relación de jerarquía entre ambos grupos de normas (las básicas estatales y las de desarrollo autonómicas), pues el principio jerárquico se aplica a normas procedentes de un mismo sujeto.

No cabe, pues, como aclara el TC, asimilar el término de bases o normación básica utilizado por el artículo 149.1 de la Constitución a la categoría de las «Leyes de bases» reguladas en los artículos 82 y 83 de la Constitución: vid. v.gr. Sentencias de 28 de julio de 1981, y 28 de enero de 1982).

Ambas normas (estatal y autonómica) gozan de eficacia normativa propia y directa: la norma básica estatal es de aplicación directa, y la norma de desarrollo autonómica no requiere necesariamente para poder aprobarse y aplicarse que el Estado haya dictado previamente las correspondientes bases.

En este sentido el carácter complementario de las normas autonómicas en relación con las básicas estatales no justifica su asimilación a normas meramente reglamentarias, por lo que una eventual contradicción entre una norma autonómica anterior y una estatal básica posterior no se traduce en un efecto de nulidad sobrevenida de la norma autonómica, sino que dicho conflicto se resuelve, sobre la base del principio de prevalencia de la legislación básica, mediante la técnica del «desplazamiento» o inaplicación de la norma autonómica (vid. Sentencia del Tribunal Constitucional 1/2003, de 16 de enero).

5. Conclusión: Como tiene dicho el TC (Sentencias 58/1982, de 27 de julio, y 85/1984, de 26 de julio), la competencia del Estado para dictar legislación básica determina que la legislación estatal sobre las bases del régimen jurídico de las administraciones públicas y de las concesiones administrativas actúa como límite sobre el legislador autonómico cuando legisla en materia de su propio patrimonio, según las reglas constitucionales que disciplinan las relaciones interordinamentales entre el ordenamiento estatal y los ordenamientos autonómicos en las materias en que constitucionalmente está prevista su concurrencia.

Este planteamiento no se puede desvirtuar alegando que la normativa autonómica es especial (y por ello preferente) frente a la legislación básica del Estado, pues con tal criterio la ley estatal no tendría nunca el carácter de legislación básica. En definitiva, las normas de derecho especial o la normativa sectorial han de entenderse referidas a aquellas disposiciones dictadas para una determinada clase de bienes públicos (o para una determinada materia) en atención a las peculiaridades o singularidades que, desde el punto de vista material, presentan y que aconsejan separarlas de la disciplina general.

Esta resolución se acerca a criterios anteriormente formulados por la Dirección General que suavizan otro criterio más riguroso seguido en materia de tracto sucesivo.

Efectivamente, el principio general es que sólo existe interrupción del tracto cuando en la cadena de titularidades registrales se ha producido un salto, de modo que la titularidad cuya inscripción se pretende no trae su causa aparentemente de la que consta registrada. Dicho de otro modo, hay interrupción del tracto cuando entre la titularidad registral y la que se pretende inscribir cuando no parece que existan títulos intermedios que razonablemente conecten ambas titularidades.

Siguiendo este criterio viene diciendo la Dirección General que no existe en sentido propio interrupción del tracto (que justifique el expediente de dominio) cuando es el heredero o causahabiente del titular registral quien lo promueve; incluso, cuando quien promueve el expediente adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de noviembre de 2003).

En definitiva, cuando existen o pueden existir títulos intermedios que justifiquen la titularidad civil extrarregistral a favor de quien pretende inscribir, no cabe hablar de reanudación de tracto por medio de expediente de dominio, sino que debe exigirse la aportación de esos títulos materiales intermedios.

No obstante, este criterio general debe matizarse en determinados casos en los que resulte extremadamente dificultoso reanudar el tracto material, y ello aunque razonablemente quepa concluir que ha existido una cadena de titularidades extrarregistrales.

La finca de que se trata figura inscrita en el Registro de la siguiente forma: el usufructo a favor de doña B. E. R. P. y la nuda propiedad, una quinta parte a favor de cada una de las hijas, doña Emilia, doña María y doña Rosalía R. R, doña Gertrudis R. P. y los herederos de doña Adela R. R.

Posteriormente, doña Emilia compró en documento privado la nuda propiedad de las cuatro quintas partes indivisas de sus hermanas, y es precisamente esta adquisición en documento privado la que se justifica mediante el expediente de dominio que se presenta a inscripción.

¿Cabe la inscripción solicitada teniendo en cuenta que los transmitentes en el documento privado son los titulares registrales? SI, en este caso.

La DGRN establece los siguientes criterios que suponen una constatación del cambio de criterio operado en las últimas resoluciones:

Regla general: NO cabe acudir como regla general al expediente de reanulación de tracto cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Se entiende que no está interrumpido el tracto cuando el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor.

Excepción: No obstante (como ha declarado este Centro Directivo), en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. Resoluciones de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), que es lo que ocurre en el presente supuesto en el que la transmisión se llevó a cabo mediante un documento privado suscrito en 1959, habiendo ya fallecido una de las hermanas titulares registrales, y suscribiéndolo, por tanto, sus hijos, que eran sus presuntos herederos por lo cual existe más de una transmisión- y, además de ello, como dice el recurrente, en el momento de iniciarse el expediente, resultaba ya imposible obtener la titulación material necesaria para la inscripción, pues habían fallecido sucesivos posteriores herederos de los que suscribieron el contrato aludido. Tanto es así, que el propio juzgado requirió de la promotora del expediente aclaración sobre quiénes debían ser citados por ser los interesados actuales.

El convenio regulador aprobado judicialmente con ocasión de un procedimiento de divorcio es título apto para inscribir la adjudicación a uno de los cónyuges de un bien adquirido por ambos casados en régimen de separación de bienes.

Se trata de una materia que viene siendo tratada con cierta frecuencia por el Centro Directivo. La presente Resolución detalla los siguientes supuestos:

1) Vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso: es título suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio (R.7 de julio de 2012).

2) No basta el convenio regulador para adjudicar a un cónyuge bienes privativos del otro (caso de matrimonio en régimen ganancial). (R. 22 de diciembre de 2010).

3) Sin embargo, ya en esta última Resolución se daba a entender que sería distinto el supuesto (como ocurre en el presente caso) de un bien adquirido pro indiviso en régimen de separación de bienes, pues se trata de liquidar, en definitiva, el régimen económico matrimonial vigente en el matrimonio.

Inscripción de Obra nueva antigua: artículo 20, apartado 4, de la Ley de Suelo.

NO se puede condicionar la inscripción de la obra nueva antigua a la obtención de licencia de ocupación, de utilización u otra similar cuando la edificación accede al Registro como consecuencia de la caducidad de la acción de demolición.

Esto es así incluso si la edificación fuera finalizada con posterioridad a la norma material que exige el otorgamiento de dicha licencia o declaración responsable.

SOCIEDAD LIMITADA: asistencia a junta y delegación de voto por videoconferencia.

I. ¿Cabe en la SL la disposición estatutaria permitiendo la asistencia a distancia a juntas generales mediante la utilización de la videoconferencia o medio análogo, teniendo en cuenta que tal posibilidad sólo está legalmente prevista para las sociedades anónimas (arts. 179 y ss y 182 LSC)? SI.

Es cierto que el artículo 175 LSC exige una ubicación física para la celebración de la Junta General a la que siempre podrán asistir personalmente los socios.

Sin embargo, fijada una ubicación física, la posibilidad de asistir además por videoconferencia o por medios telemáticos (como dice el artículo 182 LSC) ha de ser admitida, siempre y cuando se asegure que los asistentes remotos tengan noticia en tiempo real de lo que ocurre y en la medida en que los socios puedan intervenir, pues no ofrece menores garantías de autenticidad que la asistencia física; por el contrario, es un medio más de que disponen los socios para regular cuestiones no contrarias a normas imperativas o prohibitivas, posibilitando a socios con domicilios lejanos al domicilio social, incluso en el extranjero, tener un conocimiento directo del modo en que transcurre la celebración de la junta, sin necesidad de costosos desplazamientos o el nombramiento de representantes en personas que, en ocasiones, resulta difícil que sean idóneas, lo cual puede ser especialmente relevante en sociedades con pocos socios, residentes en lugares dispersos.

Lo mismo cabe decir respecto al ejercicio del derecho de voto en los términos del artículo 189 de la misma Ley de Sociedades de Capital.

Es válida la cláusula estatutaria que posibilite la asistencia a la junta por medios telemáticos, incluida la videoconferencia.

El medio telemático empleado ha de garantizar debidamente la identidad del sujeto, y debe expresarse en la convocatoria los plazos, formas y modos de ejercicio de los derechos de los socios, que permitan el ordenado desarrollo de la junta, debiendo a tal efecto determinar los administradores que las intervenciones y propuestas de acuerdos de quienes tengan intención de intervenir por medios telemáticos, se remitan a la sociedad con anterioridad al momento de constitución de la Junta.

II. ¿Cabe la posibilidad estatutaria de utilizar videoconferencia o medio análogo para la delegación de voto? SI.

De acuerdo con lo expuesto, ha de entenderse que la expresión contenida en el artículo 183 de la Ley de Sociedades de Capital de que en las sociedades de responsabilidad limitada la representación ha de constar por escrito no excluye otras forma de constancia y prueba de que la representación ha sido otorgada, como pueden ser los medios telemáticos o incluso audiovisuales, siempre que quede constancia en soporte grabado para su ulterior prueba.

En el presente expediente, se regula en los Estatutos que la delegación del voto pueda hacerse mediante correspondencia postal, electrónica, lo cual es plenamente admisible de acuerdo con lo dicho. También se señala que puede utilizarse la videoconferencia o cualquier otro medio de comunicación a distancia, lo cual sería admisible si quedara registrado en algún tipo de soporte, película, banda magnética o informática.

Desmerece el Catastro y omite el acta de notoriedad. Más de lo mismo. Haba de realidad registral.

Sobre necesidad de que haya una clara determinación de los títulos de adquisición.

Se presenta a inscripción Escritura otorgada hace años: en el intermedio hay una inscripción a favor de un tercero: se aplica la doctrina del tracto sucesivo (art. 20LH).

Dos juntas contradictorias convocadas, cada una de ellas, por uno de los administradores solidarios.

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