INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. JUNIO DE 2013.

Nota: En esta nueva etapa, nos centraremos en la normativa y en las Resoluciones que más incidencia tienen sobre los temas de las Oposiciones.

También habrá un nuevo apartado donde se recogerán algunas sentencias de especial interés, en ejecución del acuerdo tomado durante la última Convención de la web, consistente en dar un mayor realce a la jurisprudencia.

CIVIL

Notarias

T. 102

Registros

T.98

La D.G. de Protección del Menor y de la Familia de la Comunidad Autónoma de Canarias acuerda interrumpir de forma cautelar el régimen de visitas, estancias y comunicaciones de un menor de edad con su madre y el resto de la familia biológica. El menor se encuentra en régimen de acogimiento.

La madre interpone recurso judicial que, tras las sucesivas instancias, llega al Tribunal Supremo, quien decide sobre si la competencia para suspender el derecho que a los padres corresponde de visitar y relacionarse con un menor acogido es exclusiva de los órganos judiciales, o si cabe hablar de una competencia de los órganos administrativos autonómicos, siquiera sea cautelarmente y sujeta a conocimiento y control judicial.

Convención sobre los derechos del niño aprobada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989 (en vigor desde el 2 de septiembre de 1990): Arts. 3, 9 y 18.

Carta Europea de los derechos del niño aprobada por el Parlamento Europeo en Resolución de 18 de julio de 1992: artículo 14.

1 La relación y comunicación con sus progenitores es un derecho básico del menor: a) El derecho a la comunicación del progenitor con el hijo se considera un derecho básico del hijo, que sólo podrá modularse o suspenderse en razón del propio interés del menor, que deberá ser escuchado si tiene suficiente juicio para ello.

Dice la Sentencia que especialmente, debe tomarse en cuenta el artículo 12 de la Convención sobre los derechos del niño por la que los Estados Partes garantizan al niño que esté en condiciones de formarse un juicio propio el derecho a expresar su opinión libremente en todos los asuntos que le afecten, tomándose debidamente en consideración sus opiniones en función de la edad y madurez que tenga.

El artículo 159 del Código Civil señala en este sentido que el Juez oirá a los hijos que tuvieran suficiente juicio y, en todo caso, a los que fueran mayores de doce años a la hora de decidir sobre el progenitor a cuyo cuidado quedarán los menores cuando no hubiera acuerdo entre los padres.

b) Lo dicho no impide que también deba ser considerado el derecho de visita y comunicación como un derecho de los progenitores, y de ahí que estos puedan impugnar las medidas restrictivas del mismo que se les impongan.

La redacción del artículo 160 no deja de plantear dudas cuando dice que este derecho lo tienen los progenitores aunque no ejerzan la patria potestad. ¿Quiere decir que lo tienen los progenitores titulares de la patria potestad aunque no la ejercen por no convivir con el menor? ¿O también se le reconoce en principio al progenitor que ha sido privado de la patria potestad?

La Sentencia que se comenta reconoce que tal derecho también se extiende a los progenitores privados de la patria potestad, pues dice en este sentido que si conforme al artículo 160 del CC los progenitores tienen derecho a relacionarse con sus hijos, incluso si han perdido la patria potestad, con mayor razón ostentarán tal derecho si esa patria potestad se encuentra suspendida, como es el caso del acogimiento del menor, del artículo 172,1 CC. Sigue de este modo una corriente jurisprudencia favorable a la interpretación no restrictiva de este derecho (SS.TS 30 abril 1991 y 9 de julio 1997).

2 La suspensión de ese derecho básico ha de ser fundada: es doctrina jurisprudencial que debe existir un peligro concreto y real para la salud física, psíquica o moral del menor que justifique la suspensión de visitas.

3 Competencia para decidir sobre la suspensión o ejercicio de tal derecho. ¿Es exclusiva de los órganos judiciales, oído el menor en su caso?:

El principio general de la competencia judicial, conforme establece el artículo 161 CC, se matiza cuando la prolífica normativa autonómica concede competencias en esta materia a los respectivos órganos administrativos de la Comunidad Autónoma. Por ello se discute en qué medida puede la normativa autonómica reconocer facultades a los órganos administrativos para decidir la suspensión cautelar de las visitas y el derecho a relacionarse los menores con sus progenitores.

Fundamentalmente son dos las cuestiones: ¿puede la normativa autonómica atribuir competencias a los órganos administrativos sobre esta materia? Reconocida tal posibilidad, ¿qué alcance ha de darse al artículo 161 del Código Civil?

4 La Sentencia hace un breve repaso por la jurisprudencia, contradictoria, de las Audiencias Provinciales: a) hay Sentencias que sostienen que la Administración tiene potestad para suspender cautelarmente las visitas sin perjuicio de que sea el Juez de familia quien deba ratificar tal medida en caso de oposición (Ss. Audiencia Provincial de Pontevedra). b) Otras entienden que a la Administración le compete solicitar del Juez la suspensión del derecho de visitas (Audiencia Provincial de Cantabria). c) Finalmente, otras entienden que la competencia para suspender el derecho de visitas es de exclusiva competencia de los órganos judiciales, según se desprende del artículo 161 del Código Civil (Audiencia Provincial de Sevilla).

5 Tras resumir la situación jurisprudencial, parece inclinarse por la competencia judicial en esta materia, aunque, como veremos, matizable, y dice lo siguiente refiriéndose al caso concreto de Canarias:

a). Según el artículo 161 CC, la competencia para suspender el derecho de visitas y relaciones con el menor corresponde exclusivamente al Juez, sin que dicho precepto haya sido expresa o tácitamente derogado por ningún otro de igual o superior rango.

c). La medida de impedir la relación del menor con sus padres biológicos es una decisión importante y sólo se podrá acordar su limitación o suspensión en casos muy excepcionales y mediante una resolución judicial fundada, lo que no ocurre en este caso en el que, no existiendo norma autonómica de cobertura, se otorga esta competencia a la administración autonómica por extensión y sin fundamento.

¿Qué hubiera ocurrido de haber norma autonómica que contemplara tal supuesto?

CIVIL

Notarias

T. 42,43

Registros

T.42,43

Cláusula estatutaria que exime a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes: elementos comunes estructurales y elementos comunes por destino.

La diferencia entre elementos comunes estructurales o por naturales y elementos comunes por destino tiene, entre otras consecuencias, repercusión a la hora de determinar a quien corresponde el pago de su reparación o de los daños causados por el mal estado de unos y de otros.

La diferencia básica entre los elementos comunes estructurales y los comunes por destino radica en que los primeros forzosamente han de ser comunes por ser imprescindibles para el uso y disfrute de los pisos y locales que configuran edificio, mientras los elementos comunes por destino pueden ser desafectados y convertirse en elementos privativos.

La diferencia, en principio clara, no siempre resulta tan evidente en ocasiones. Es el caso de la STS de 18 de junio de 2012, en la que se discute a quién corresponde costear los daños causados a un propietario por el mal estado en que se encontraba el forjado y la tela asfáltica de una terraza que era elemento privativo.

La STS dice que si los daños provienen del mal estado del forjado de las terrazas, aunque estas sean privativas, la reparación de los daños corresponde a la comunidad de propietarios por ser el forjado un elemento esencial de la división horizontal.

Este es el criterio que sigue la RDGRN que ahora se comenta y que cita esta Sentencia.

Se discute la validez de una cláusula estatutaria de un edificio en régimen de propiedad horizontal por la que determinados elementos privativos, concretamente los que no forman parte de la subcomunidad de viviendas, quedar exentos de contribuir a las reparaciones generales de unas terrazas.

La cláusula en cuestión dice lo siguiente: «5.La vivienda de la planta primera tiene el uso exclusivo del patio de luces; y la vivienda de la planta ático, el uso exclusivo de las dos terrazas, la que da hacia la calle Mayor y la situada en el nivel de cubierta.Ambos están obligados al mantenimiento y limpieza de cada uno de ellos; sin embargo, al ser elementos comunes, las reparaciones generales serán de cuenta de la subcomunidad de viviendas, siempre que no procedan del mal uso de dichos patio y terrazas». A juicio del registrador al tratarse de elementos comunes del edificio en su conjunto, han de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota.

¿Cabe que los estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes? SI.

1. Esta materia ha sido objeto de una evolución tanto en la doctrina científica como jurisprudencia, pues, si bien la STS de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario, posteriormente, se ha declarado que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad» (STS de 22 de mayo de 2008).

2. La posibilidad de tales pactos de exención de gastos exige, sin embargo, una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal).

Por el contrario, no cabe una exención de gastos arbitraria, no justificada ni razonable.

3. Aún más, la validez de tales cláusulas viene condicionada por la naturaleza de los elementos a los que afecten y por el tipo de gastos contemplados en la exención. Refiriéndonos ahora al caso de elementos comunes, hay que distinguir, dice la DGRN, entre los elementos comunes por naturaleza y aquellos otros que lo son por destino.

4. Son elementos comunes por naturaleza los considerados estructurales porque resultan imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio (cimentación, forjados, etc). Los gastos de conservación y mantenimiento de estos elementos no son susceptibles de individualización y deben ser costeados por todos los propietarios de la división horizontal

5. Por el contrario, son elementos comunes por destino aquellos otros cuya caracterización tiene su causa en una decisión o configuración voluntaria (bien expresamente en el título constitutivo o posteriormente, o bien por el mero silencio), pero que, por no ser estructurales para el edificio, admiten ulterior desafectación.

6. Incluso tratándose de elementos comunes por destino, cabe distinguir aquellos componentes que se encuentren en los mismos y que tienen carácter estructural y aquellos otros componentes cuyo carácter común tiene su causa en una decisión voluntaria.

Para aquellos componentes de esos elementos que sean estructurales será aplicable lo dicho anteriormente y no caben los pactos de exclusión de gastos. Para aquellos otros que no tienen tal carácter de estructurales si que caben cláusulas estatutarias que moralicen las contribución a los gastos.

En cuanto a las terrazas que son objeto de la resolución, la DGRN dice que en principio son elementos comunes por destino y pueden ser objeto de atribución de uso privativo; pero la parte de las terrazas que configura la cubierta y el forjado del edificio son elementos comunes por naturaleza, que no pueden convertirse en elemento de naturaleza privativa (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012).

I. Lo dicho hasta ahora puede parecer que entra en contradicción con resoluciones anteriores del Centro Directivo, aunque, a mi juicio, dicha contradicción es sólo aparente. Me refiero al caso de si la cubierta del edificio puede ser configurada como elemento privativo, posibilidad admitida en la R. de 29 de junio de 2007 (BOE 17 agosto 2007).

En el Informe para Opositores de agosto 2007 se comentó esta resolución en los siguientes términos:

¿Puede configurarse la cubierta de un edificio como elemento privativo? SI. Puede ser configurada la cubierta como elemento privativo o su uso. La posibilidad de configurar privativamente la cubierta no resulta extraña al Derecho positivo, piénsese en el derecho de sobreelevación del art. 16.2 R.H.

¿Cualquier elemento común puede ser configurado como privativo? ¿Prevalece siempre la autonomía de la voluntad? NO. Cabe distinguir en este punto:

A) Elementos comunes esenciales: hay elementos que sólo pueden ser comunes porque constituyen el soporte de la propiedad individual de cada piso o local, hasta el punto de que su utilización común resulta imprescindible para poder ejercer el derecho de propiedad individual (ej. portal y escaleras, cimentación). En tales casos, no cabe configurarlos como elementos privativos.

B) Elementos comunes naturales: son aquéllos que cumpliendo inicialmente una finalidad comunitaria porque están al servicio de todos los propietarios individuales, sin embargo, no son imprescindibles para el ejercicio del derecho de propiedad individual y pueden ser desafectados de tal uso común. Este es el caso de la cubierta, que por definición legal es un elemento común pero cuyo uso, o incluso la titularidad dominical, puede atribuirse en el título constitutivo a uno o varios propietarios en exclusiva, al no ser imprescindible su utilización para el ejercicio del derecho de propiedad individual sobre cada piso o local.

La contradicción no existe porque, siguiendo el criterio antes dicho, puede decirse que aquellos elementos de la misma (como el forjado, por ejemplo) que sean elementos estructurales no pierden su carácter de tal, por lo que su régimen jurídico será el que les corresponda según su naturaleza, que es indisponible, y ello aun cuando la cubierta sea privativa. Tal matiz puede ser conveniente destacarlo en los estatutos.

II. En cuanto a las cláusulas estatutarias sobre exclusión de gastos conviene recordar la R. de 3 de marzo de 2011, comentada en el Informe para Opositores del mes de junio de 2011, que ahora se reproduce:

¿Es válido el pacto estatutario que para cualquier caso exime totalmente de contribuir a los gastos al promotor redactor de los estatutos? NO. ¿Es necesario que deba apreciarse la existencia una causa proporcionada que justifique tal exención? SI.

Cláusula debatida: «Con carácter transitorio, y respecto de aquellas plazas de garaje y cuartos trasteros que permanezcan como propiedad de las dos sociedades comparecientes «I. G., S. L.» y «N. C., S. L.» en su condición profesional de promotoras de la edificación y teniendo como objeto su venta a terceros, las cuotas indivisas correspondientes a las mismas, situadas en el elemento individual número uno de la propiedad horizontal, no participarán en los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de los gastos correspondientes, señalados en el apartado F) de las normas de comunidad que rigen el edificio, siempre que aquellas (plazas de garaje y cuartos trasteros) no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas, ya sea en arrendamiento, precario o cualquier otra relación de mera tolerancia, y quedando las citadas mercantiles privadas del derecho de utilización de los servicios, elementos e instalaciones comunes de las plazas de sótano y cuartos trasteros».

1. No pueden los titulares únicos de un edificio en régimen de propiedad horizontal modificar los estatutos disponiendo que no participarán en los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de los gastos correspondientes a (plazas de garaje y cuartos trasteros) mientras no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas.

2. Es incongruente que la sociedad constituyente del régimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. artículo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina (cfr. artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio.

3. Además, existen gastos de conservación que son independientes del uso que se haga de la cosa y que se causan por el mero transcurso del tiempo, por lo que resulta adecuado que los propietarios participen en la satisfacción de los gastos, sin que el ser los promotores-constructores suponga motivo suficiente para excepcionar lo anterior.

4. Ello implicaría una exclusión de la ley aplicable (artículo 6.2 del Código Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder y que no serían proporcionados a su utilización de la planta dedicada a garaje y trastero, por lo que no es atendible la argumentación de los recurrentes de que la cláusula rechazada no supone perjuicio para los restantes propietarios.

5. Se contiene en la Resolución una referencia a la evolución jurisprudencial en la materia:

Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resolución citada en el «vistos»), el tema de si es lícito que los Estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes ha sido objeto de una evolución en la doctrina científica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios (vid. Sentencias citadas en el «Vistos»). Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad...

Debe señalarse no obstante, que la validez del pacto estatutario de exención total del gasto se somete a la apreciación de una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal).

Señala la DGRN que la formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de agrupar, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca.

Pero rechaza que la certificación del órgano autonómico correspondiente sea requisito necesario para la acreditación objetiva de esa circunstancia de unidad orgánica

Y en el presente caso, a la vista de las certificaciones catastrales que se aportan se aprecia que las fincas están próximas y comunicadas con un camino comarcal de uso agrícola. Por lo tanto, es evidente que, además siendo de la misma propiedad ambos fundos, en consecuencia está acreditado objetivamente que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación. (JDR)

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se segrega una nueva finca de una finca matriz de la que ya se han realizado muchas segregaciones previas. Se aporta certificado catastral, cédula urbanística y también declaración municipal de innecesariedad de licencia de segregación.

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas de la identidad de la finca segregada, es decir duda de si verdaderamente procede de la matriz que se dice o de otra finca matriz colindante o cercana que ha agotado su cabida, también con numerosas segregaciones, pues ambas matrices son las fincas de origen de una urbanización. Además tiene dudas de si dicha finca segregada es propiedad municipal por estar destinada a zona verde o de equipamiento de la urbanización, ya que no se han recibido por el Ayuntamiento.

El recurrente alega que de las dos fincas matrices se han realizado segregaciones de forma indistinta, como si se tratara de una finca funcional única, y que hay cabida suficiente para la segregación. Por otro lado, en cuanto al segundo defecto, argumenta que de los documentos aportados resulta claramente que no es propiedad municipal.

La DGRN confirma el primer defecto ya que considera justificadas las dudas por las circunstancias del caso. Señala que estos supuestos de apertura de folio por segregación son equiparables a los casos de inmatriculación, y habiendo dudas de la identidad de la finca segregada es posible acudir al procedimiento regulado en el artículo 306 RH, de lo que debe de advertir el registrador en su nota.

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues considera que de los documentos aportados resulta acreditado que la finca segregada no es de propiedad municipal. (AFS)

No cabe presumir la muerte de una persona no obstante el tiempo transcurrido. Ha de acreditarse o declararse por los procedimientos legalmente establecidos.

¿Está viciado el procedimiento de ejecución hipotecaria cuando no se demanda de pago al tercer poseedor adquirente que ha inscrito antes de la nota marginal de expedición de certificación de cargas? SI.

El fundamento legal de esta solución se encuentra en el artículo 132 LH y 685 y 686 LEci.

La falta de requerimiento al tercer poseedor adquirente determina la nulidad del procedimiento (STS 3 de diciembre de 2004) y la falta de demanda y del requerimiento de pago no se suple por la posterior comunicación realizada por el registrador conforme al artículo659 LEci.

1. Reitera doctrina sobre necesidad de que se aporte certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente y sobre inadmisión de títulos instrumentales.

2. ¿Es obligatorio para inmatricular una finca construida declarar formalmente la obra nueva? NO. Sin perjuicio de que sí se deban acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística.

I. Estas dos primeras resoluciones plantean cuestiones reiteradas en otras anteriores (por ejemplo, en el Informe del mes pasado -resolución. 168- también se resolvieron cuestiones que ahora se repiten).

Tratándose de obras nuevas por antigüedad, para su escrituración e inscripción NO se necesita certificado acreditativo de estar la edificación fuera de ordenación; NO se necesita acreditar que efectivamente se ha producido la prescripción, sino que basta con que se justifique el paso del tiempo establecido para que pueda ordenarse la demolición de la obra; NO es necesaria la licencia de primera ocupación y NO es necesaria acreditación alguna que justifique la compatibilidad del uso del suelo con la edificación que se declara.

Supuesto de hecho: se discute si es preciso aportar el Libro del Edificio para escriturar e inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad de acuerdo con la legislación de Andalucía.

¿Es requisito exigible el Libro del edificio para las obras nuevas declaradas al amparo del art. 20.4 de la Ley del suelo (obras nuevas antiguas?: NO. ¿Y el seguro decenal? SI.

1. Entre los requisitos exigidos por el artículo 20.4 de la Ley del Suelo no se encuentran incluidos los relativos al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, que sí se exigen en su apartado primero para la declaración de obra nueva terminada.

De estos requisitos cabe distinguir a los efectos de este recurso entre el seguro decenal. y el Libro del edificio.

2. En cuanto al seguro decenal, la Dirección General lo entiende exigible en los supuestos de obras nuevas antiguas, pero no porque dicha exigencia venga impuesta en el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sino porque dicha exigencia se deduce del artículo 20 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

3. En cuanto al Libro del edificio, sin embargo, la exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 de la Ley del Suelo, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto (obras nuevas antiguas)

Su exigencia tampoco viene impuesta para la autorización e inscripción de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al Libro del Edificio.

La DGRN reitera su doctrina declarada en varias resoluciones precedentes y que parece que conviene resumir de nuevo, a la vista de este recurso. Tiene como base esta doctrina la STC 61/1997, de 20 de marzo.

1. Corresponde a las CCAA determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos

2. Corresponde a la legislación estatal la competencia para determinar los requisitos necesarios para la escrituración e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según la normativa autonómica.

Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o cualquier otro requisito) siempre que la legislación autonómica aplicable lo exija para poder realizar legalmente la obra nueva.

La escritura que ratifica otra anterior no es por sí misma título inscribible ni tiene sustantividad propia a efectos registrales independientemente de la escritura ratificada. Por tanto, desde el punto de vista registral, la sola escritura pública de ratificación de un negocio jurídico traslativo no constituye por sí sola titulo inscribible y adolece de defecto insubsanable de carecer de trascendencia real.

Este planteamiento tiene su consecuencia importante desde el `punto de vista del principio de prioridad, pues calificar de insubsanable la falta de trascendencia real de la escritura de ratificación es determinante para impedir que el título material ratificado por aquella pueda aprovecharse de la prioridad ganada por la presentación de la escritura de ratificación.

Dice la Resolución que mediando un defecto insubsanable o motivo de denegación, y no de mera suspensión, no es posible mantener la prioridad derivada del asiento de presentación del título defectuoso, siendo definitiva la ineficacia registral del título con el rango derivado de su presentación.

Por tanto, la prioridad derivada de la presentación de la escritura que documenta la aportación no puede retrotraer sus efectos registrales a la fecha del asiento de presentación de la escritura de ratificación. En consecuencia el defecto apreciado en la calificación de esta última ha de ser considerado como insubsanable en el sentido indicado.

No se cumple en el mandamiento de embargo dirigido contra un bien inscrito a nombre de persona física aunque sea el único socio de la sociedad deudora y embargada.

Se reitera la conocida doctrina de que el objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho.

Se excluye cualquier otra pretensión como, por ejemplo, la determinación de la validez o no del título inscrito, ni si es procedente o no la inscripción practicada, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (art. 66 de la Ley Hipotecaria).

Reitera doctrina sobre la necesidad de que presten el consentimiento los titulares registrales o que haya resolución judicial firme. También es posible la rectificación cuando resulte de documentos fehacientes y auténticos independientes de la voluntad de los interesados.

¿Es título inscribible un acta de conciliación ante el juez de paz pactando el uso de la vivienda familiar en caso de divorcio? NO.

Supuesto de hecho: del expediente resulta que el notario actuante acude a otro notario competente por razón del lugar donde está situado el domicilio señalado para notificaciones y requerimientos. El notario que lleva a cabo el requerimiento se persona en el lugar señalado, comprueba que existe un rótulo indicativo del nombre de dos sociedades ninguna de las cuales es la requerida, cuando se le da acceso verifica que hay tres personas y extiende la diligencia con una de ellas que le manifiesta: que la sociedad destinataria del requerimiento cambió su domicilio fiscal hace meses ignorando cual es el nuevo, que no mantienen relaciones con la misma, que no recogen correo del destinatario y que en consecuencia no se hace cargo de la cédula de requerimiento. El notario que ha llevado a cabo el requerimiento cierra su acta y la remite al notario actuante que continúa tramitando su propia acta hasta la celebración de subasta y adjudicación.

El registrador entiende que el requerimiento de pago no se ha llevado con ninguna de las personas previstas en el artículo 236.c) del Reglamento Hipotecario ni tampoco con las previstas para el caso de no encontrar al deudor, parientes o dependientes en el domicilio por lo que procedía el cierre del acta por el notario actuante.

El recurrente y los dos notarios que han prestado su ministerio entienden lo contrario, que la diligencia de requerimiento se llevó a cabo adecuadamente y que en cualquier caso el deudor tenía conocimiento material de la existencia del procedimiento.

¿El requerimiento de pago llevado a cabo en el lugar señalado en la inscripción de hipoteca pero en persona que no es ninguna de las señaladas en el Reglamento Hipotecario permite considerar hecha la notificación y proseguir la venta extrajudicial? NO.

Todas estas cuestiones merecen un análisis pormenorizado si bien es preciso adelantar que el recurso no puede prosperar.

1. La enumeración que hace el RH de las personas con quienes practicar el requerimiento de pago es estricta, de modo que fuera de los supuestos previstos en el RH el requerimiento no puede llevarse a cabo y el notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta. No cabe hacer una interpretación flexible de la regulación prevista, que ha de aplicarse en sus términos estrictamente literales.

2. ¿La diligencia practicada con el portero o un vecino solo cabe cuando en el domicilio indicado no se encuentra a persona alguna? NO.

La notificación en el domicilio solo cabe hacerse a las personas nombradas en el RH, es decir: deudor, familiar o pariente más próximo o dependiente siempre que sean mayores de catorce años. En consecuencia, si hay otras personas que no reúnan dichas características la diligencia no puede practicarse con las mismas ya sean extraños, familiares no próximos o dependientes menores de catorce años. Conclusión: La diligencia llevada a cabo con cualquier persona mayor de catorce años que se encuentre en el domicilio no es válida como pretende el recurrente. Por tanto, en tales casos deberá internarse con el portero o vecinos.

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