TEMA 16 HIPOTECARIO

 

 

 La finca como base del Registro. Concepto y Clases. Fincas especiales. Crítica del sistema vigente en relación con la identificación de la finca. El Catastro y su coordinación con el Registro de la Propiedad.

 

LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO. CONCEPTO Y CLASES:

 

 

INTRODUCCION:

 

    A) Como dice Arnáiz Eguren, el Registro de la Propiedad tiene como una de sus finalidades básicas la prevención de los conflictos jurídicos sobre la titularidad de los derechos sobre bienes inmuebles, obteniéndose con él la disminución de los gastos en las transmisiones inmobiliarias:

 

   - de un lado, rebajando los costes de información, de modo que el adquirente tenga la seguridad de que el transmitente del derecho es el legitimado para la transacción,

 

   - y de otro, eliminando los costes de vigilancia, lo que se consigue logrando que el adquirente tenga una titularidad inatacable.

 

  

   B) Es pues evidente, a la vista de tales presupuestos, que el sistema inmobiliario más aconsejable es el llamado REGISTRO DE TITULARIDADES o TITLES REGISTRATION SYSTEM, cuyas características más importantes son:

 

   .. Se establecen unas barreras de entrada, de suerte que sólo los títulos que se ajustan a la legalidad acceden al Registro,

   .. Se inscribe una parte del documento, lo que es verdadero y legítimo, de suerte que el posible transmítete tenga el carácter de titular verdadero y único,

   .. La falta de inscripción genera en el adquirente un riesgo evidente, que se traduce en un coste de vigilancia importante, ya que puede sufrir una privación in consentida de su dicho,

   .. la organización es compleja, pues no basta la ordenación de los títulos por un orden preferente, sino que también existen una serie de principios registrales que hay que respetar: principio de folio real (cada finca debe constar en un folio independiente),principio de exclusividad específica (cada derecho o property right debe tener un asiento independiente),principio de exclusividad genérica (se admite como único mecanismo de protección la institución registral, lo que excluye la competencia interna entre sistemas y convierte al Registro de la Propiedad en un monopolio).

 

 

    C)  Centrándonos en el concepto de FINCA O BIEN INMUEBLE, hay que decir que no es éste un concepto de los más estudiados en Derecho Privado, a no ser para distinguirlo del bien mueble, criterio diferenciador que se introdujo en Europa de la mano del Derecho Germánico, ya que en Derecho Romano la distinción fundamental era entre las cosas mancipi (terrenos, esclavos y animales de tiro y carga) y nec mancipi.

   Esencialmente la finca desde un punto de vista civil era considerada como " un trozo de terreno delimitado poligonalmente por razón de su pertenencia a un propietario o a varios en comunidad".

    Sin embargo la proliferación del mercado inmobiliario en el siglo XIX, origina la necesidad de que la transmisión  de los derechos sobre las fincas se sujete a un régimen de seguridad, que permita la confianza en la adquisición firme, así como el desarrollo de la hipoteca como medio de garantizar el crédito territorial. Es este fenómeno el que da lugar a la aparición de los sistemas registrales clásicos, así como a la configuración del concepto de "finca registral".

 

 

LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO:

 

    Centrados ya en el sistema registral español, hay que decir que el mismo está centrado, desde sus orígenes en la LH 1861, en lo que se ha dado en llamar el sistema de folio real (rechaza el sistema de folio personal), ya que la finca es el soporte físico o material del dominio y derechos reales inscritos, de suerte que la misma es la base del modo de llevar los Registros y de los efectos sustantivos de los mismos:

 

    - Dice así el art. 243 de la LH "El RP se llevará abriendo uno particular  a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores, relativas a la misma finca se practicarán a continuación sin dejar claros entre los asientos".

 

   - el art 7.1 LH dice que "la primera inscripción de cada finca en el RP será de dominio" y el art 8.1 expresa que "cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo" y el art 378 RH dice que "los Registradores tomando en consideración el movimiento que tuviere la propiedad en sus partidos respectivos, destinarán a cada finca el número de hojas que consideren necesarias".

 

  - en fin el sistema de llevanza por fincas, produce también efectos sustantivos en el ámbito de la fe pública, ya que el tercer adquirente únicamente ha de atenerse para su protección por la fe pública registral al contenido de la hoja o folio, y así dice el art 13.1 que "los derechos reales limitativos, los de garantía y en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan". Como dice Núñez Lagos la única inscripción eficaz es la que se hace en el folio abierto a la finca gravada.

 

 

CONCEPTO DE FINCA:

 

        - Ni la LH ni el C.c. dan un concepto de finca en un sentido definitorio, por ello dice Roca Sastre que, ante ello, caben dos soluciones: o concebirla en términos generales como elemento inmatriculador, en el sentido de considerar como finca, todo cuanto sea susceptible de abrir hoja, folio o registro particular en los libros de inscripciones, o bien descender  al detalle determinativo de un concepto descriptivo que comprenda los distintos supuestos a los que la legislación atribuye la consideración de finca registral.

 

   - Todas las dificultades anteriores han dado lugar a que la doctrina científica abandone la idea de dar una definición, y en sustitución de la misma ha preferido distinguir entre finca en sentido material (porción de terreno formada por una línea poligonal y objeto de propiedad) y finca en sentido registral o hipotecaria.

 

- Últimamente, sin embargo, el RDto 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante LC), nos define en su art 6, aunque sólo a efectos catastrales, el inmueble como “ la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios proindiviso y en su caso las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualesquiera que sea su dueño y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.

 

 

CLASES DE FINCAS. FINCAS ESPECIALES:

 

     Dice Roca que las fincas, como unidades registrales, pueden clasificarse desde varios puntos de vista:

 

   A) Fincas por naturaleza o fincas especiales o por equiparación:

 

   a) Fincas por naturaleza:

 Esta sería la finca en sentido material, es decir la porción de terreno cerrada por una línea poligonal edificada o no. Hache tenemos:

 

    - el tipo básico, al que se refiere el art 44.1 del RH al hablar de que se consideran una sola finca "las fincas rústicas y los solares colindantes, aunque no tengan edificación alguna y las urbanas también colindantes, que físicamente constituyan  un solo edificio o casa habitación".

 

   - la primera variante sería el que se caracteriza por pertenecer la finca rústica o urbana en dominio enfitéutico separado, directo y útil, es el caso del art 377 del RH "en caso de hallarse separados el dominio directo y útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se inscribiere el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito".

 

   - la segunda variante es el caso del art 8.3 LH al referirse a "las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno". Hache la LH se refiere a un tipo de finca urbana, perteneciente a varias personas en común, pero con aprovechamiento privativo localizado en porciones señaladas para cada una de ellas, mas sin estar constituida en régimen de propiedad horizontal. Según Roca se refiere a una finca en comunidad pro indiviso en cuanto al dominio y con aprovechamiento pro diviso respecto de porciones señaladas, habitaciones o pisos.

 

   - la tercera variante es la de la finca en régimen de propiedad por pisos o locales o en propiedad horizontal del art 8.4 LH. Según este precepto se "inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o por lo menos comenzada. En la inscripción se describirán con las circunstancias prescritas por la ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito a letra, y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados".

Hache se atribuyen dos derechos, un derecho de propiedad separada privativa para cada uno y otro derecho de copropiedad sobre los demás elementos de la finca necesarios para su adecuado uso y disfrute.

 

    b) Fincas especiales o por equiparación:

    Son aquellas fincas no comprendidas en el concepto anterior, y aquí tenemos:

 

    - por razón de unidad de dominio directo, se puede inscribir " como una sola finca y bajo un mismo número el territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que reconociesen un solo dueño directo o varios pro indiviso, aunque estuviere dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a distintos colonos, si su conjunto se hallase comprendido dentro de los linderos de dicho término".

    Sin embargo este supuesto como el del art 72 del RH ya no tienen valor actual, ya que la regulación de los foros, subforos y otros gravámenes análogos, se considera derogado, según la disp. derogatoria 1ª de la Ley del Parlamento de Galicia de 10 de noviembre de 1987.

 

     - por razón de unidad económica, el art 44.5 del RH, permite que se inscriba como una sola finca "todo edificio o albergue situado fuera de poblado con todas sus dependencias y anejos como corrales, tinados o cobertizos, paneras, palomares etc..

 

     - también por tener unidad económica  el art 44,2 del RH permiten que se inscriba como un solo número " los cortijos, haciendas, labores, masías, dehesas, cercados, torres, caseríos, granjas, lugares, casales, cabañas y otras propiedades que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos con uno o más edificios y una o varias piezas de terrenos, con arbolado o sin él, aunque no linden entre sí, ni con el edificio, y con tal que en este caso haya unidad orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al cual estén subordinadas las fincas y construcciones".

 

   - también por la misma razón se inscribirán como una sola finca art 44.3 "las explotaciones agrícolas aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica con nombre propio que sirva para diferenciarlas y una organización económica que no sea la puramente individual, así como las explotaciones agrarias".

 

   - en igual supuesto se encuentra el caso del art 8.2 y 44.4, las explotaciones industriales situadas dentro de un perímetro determinado o que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

 

   - también se inscribirán bajo un solo número las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones art 44.6 RH.

 

   - por razón de unidad de aprovechamiento el art 66 RH preceptúa considerar como una finca independiente, las aguas de dominio privado, que conforme al art 8º del art 334 del C.c. tengan la consideración de bienes inmuebles, esto es las aguas vivas y estancadas. Estas aguas podrán pertenecer a un solo dueño o a varios pro indiviso, o pertenecer a heredades, heredamientos, dulas, acequias u otras comunidades análogas en aprovechamiento colectivo.

   Con la nueva regulación de la Ley de Aguas de 2002, y la Ley Canaria de 29 julio 1988 y la Sentencia del TC de 29 noviembre de 1988, que impone adaptar el RH a la nueva legislación, habrá que esperar para determinar que supuestos de aguas privadas subsisten en la vigente Ley de Aguas.

    No obstante el art 66.6 del RH permite la inscripción como fincas independientes de la transmisión de las cuotas de los copartícipes o comuneros, o la constitución de derechos reales sobre las mismas.

 

    - está también el supuesto del art 8.5 de la LH que permite, para descongestionar el Registro, inscribir como una sola finca, bajo un mismo número "los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen". Inscrita la PH cabe después inscribir cada piso o local bajo su propio y solo número.

 

   - otro supuesto similar es el del art 68 del RH tras el R Dto 12 noviembre 1982 y R Dto 4 septiembre de 1998, que permite la inscripción de la transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, o la transmisión de cuota indivisa de locales de edificio destinadas a trastero, en folio independiente, que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota. En este caso habrá que hacer constar en la inscripción las circunstancias específicas del artículo 53.b del R Dto 1093/97, que se recogen en el nuevo art 68.

 

   - otro supuesto similar es el del art 6.2 del R Dto 23 febrero 1996 en cuanto a la inscripción de contratos de arrendamiento, en el supuesto de arrendamiento de parte de finca registral, que permite su inscripción en folio independiente, bajo el mismo número de la finca matriz y el número de orden correlativo que corresponda al arrendamiento.

 

   - el caso de las llamadas urbanizaciones privadas, pueden también dar lugar a fincas registrales especiales, con el fin de descongestionar los Registro de la P.

 

   - el supuesto del llamado hoy derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que, puede originar también fincas registrales especiales. Recogido en la nueva ley 42/98 de 15 de diciembre, se configura como un derecho real limitado, con duración entre 3 y 50 años, el conjunto en que se ubique debe tener al menos 10 alojamientos, y el periodo anual de aprovechamiento no puede ser nunca inferior a 7 días seguidos.

    La especialidad de la inscripción recogida en el art 6 de la ley consiste en que el Registrador abrirá a cada alojamiento sujeto a este régimen un folio especial, aunque en la escritura reguladora no se haya llevado a cabo la división horizontal del inmueble.

 

    - el aprovechamiento urbanístico puede dar lugar a una finca registral especial. así lo recoge hoy el art 39 del R Dto 1093/97 de 4 de julio, que permite la inscripción como finca especial disgregada del suelo y con apertura de folio independiente, así por ejemplo en el caso de que la Admon solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esa modalidad, como disgregada de la finca o fincas de que procede.

 

    - se ha discutido si se puede inscribir en folio separado y bajo número distinto, el derecho de superficie. La Rica es favorable a esta posibilidad, pero Roca lo niega al no existir un precepto legal que lo autorice.

 

    B) Fincas rústicas y urbanas:

 

    A pesar de su importancia, nuestra legislación civil e hipotecaria no puntualizan cuando una finca debe ser considerada como rústica o urbana, y así lo reconoció la Rs de 23 octubre 1903.No obstante dicha distinción tiene transcendencia, por cuanto es una de las circunstancia de la descripción de la finca, son distintas las normas aplicables en orden a la división o segregación etc...Por ello la doctrina y jurisprudencia han acudido a cuatro criterios para su identificación:

 

    - situación, ya que el lugar donde radique campo o Ciudad determinará su carácter.

    - construcción, la idea de suelo o vuelo, terreno o edificio es otro dato determinador.

    - destino, el uso o servicio a que la finca está destinada, también es elemento característico,

    - y accesoriedad, si una finca es aneja o dependiente de otra, ésta determina el carácter de aquella.

   

      La nueva LC 2004 ha entrado en dicha definición aunque sólo a efectos catastrales y con efectos a partir del 2006 (trans 1ª), indicando que la clasificación depende de la naturaleza del suelo (art 7):

 

     .. es urbano el clasificado como tal por el planeamiento urbanístico; el que según la LS tenga la consideración de urbanizable, y el que reúna las características del art 8 LS o sea el que esté ya transformado en urbano o que hayan sido urbanizado de acuerdo con el planeamiento.

 

   .. es rústico, el que no es urbano, ni está integrado por un inmueble de características especiales (destinado a producción de energía, gas, presas, saltos de agua, autopistas, carreteras, aeropuertos etc...

 

   

    C) Otras clasificaciones.

 

    a) Por su continuidad o discontinuidad, las fincas pueden ser continuas o no, así art 8.2 LH y 44.2.3.4 y 5 RH, que aún discontinuas las permite inscribir bajo un solo número como una sola finca.

 

     b) Por su conexión histórica, pueden ser fincas con simple conexión histórica o fincas conexas con conexión histórica actual y permanente. Las primeras proceden de una finca matriz, de la que se han independizado, pasando a ser fincas independientes. Las segundas se refieren siempre a una principal, así división horizontal, cuotas de garaje, multipropiedad etc...

 

   c) Por razón de subrogación real, se produce la misma en los sistemas de gestión urbanística (así compensación) o concentración parcelaria, en donde se distingue entre las fincas de procedencia y las fincas de resultado adjudicadas a cada propietario al término del proceso correspondiente.

 

 

CRITICA DEL SISTEMA VIGENTE EN RELACION CON LA IDENTIFICACION DE LA FINCA:

 

 

    a) Dice Roca que al conectar el principio de especialidad con la idea de finca registral, se nos aparece ésta con un doble significado:

 

    - de una parte, la finca es la base física del Registro y en un sistema ideal debería constar su descripción y modificaciones ulteriores, debidamente contrastadas,

 

    - de otra parte, la finca es la base jurídica del Registro y en ella deberían constar el derecho real, indicando su naturaleza jurídica, extensión, cargas y limitaciones, así como su titular.

 

    Desgraciadamente toda la gran construcción jurídica del Derecho Registral Español descansa sobre una base poco sólida. No hay un contraste entre la finca inscrita y la finca que puede existir en la realidad extrarregistral. De esta forma, al estar desconectadas ambas realidades (registral-extrarregistral), se pueden originar fincas imaginarias, sin existencia real; puede ocurrir que se dupliquen en todo o parte y se inmatriculen como nuevas, fincas ya inmatriculadas, o puede ocurrir que la finca inmatriculada no concuerde ni en su superficie, ni en sus linderos, ni en sus características con la real (fincas con linderos diferentes, con más o menos superficie, solar ya edificado cuya construcción no consta etc.) Tales son los grandes males del Registro de la Propiedad Español, que han quedado un tanto mitigados con la nueva coordinación Catastro-registro de que hablaremos ahora.

 

    b) Para Roca Sastre, las causas de todo ello son dos:

 

   - de un lado, la posibilidad en el sistema anterior a la Reforma del RH de 1998, de que la finca se inmatriculaba sin justificante alguno de su existencia y características en la realidad material, ya que normalmente ingresaba en el Registro en base a las declaraciones de los otorgantes en el título inscribible, y sin estar contrastada (hasta hoy) su constancia catastral.

 

    - de otro, en que las circunstancias descriptivas de las fincas ya inmatriculadas, pese a ser exactas al ingresar la finca en el Registro, se van perpetuando indefinidamente, no obstante los cambios que hayan podido sufrir.

 

    c) Todo ello se debe a la inexistencia de un buen Catastro y a la falta tradicional de coordinación entre Catastro y Registro, lo que ha planteado graves problemas:

 

    .. así la duda de si la legitimación registral y presunción de exactitud del contenido del Registro, o el principio de fe pública registral, se aplica a los datos físicos o descriptivos de la finca. En principio parece que no es así, con lo cual quiebra uno de los grandes principios registrales, porque de qué sirve un Registro que acredita la titularidad de un derecho, si se puede dudar de su superficie, linderos y características.

 

   .. otra cuestión es la de si el Registrador debe asegurarse en todo proceso inmatriculador de que la finca no está ya inmatriculada. ¿Pero con qué medios y en qué forma? Alguna Rs así una de febrero de 1998, ha indicado que en caso de denegación por duda en el Registrador, no cabe el recurso gubernativo, sino un procedimiento judicial declarativo. Tal es la solución dada por algunas últimas Rs de la DG en el caso de aplicación por parte del Registrador de la Propiedad  de la duda fundada sobre la identidad de la finca a inmatricular a que se refiere el actual art 298 RH.

 

   d) Por último, algunas leyes comienzan a exigir junto a la descripción de la finca por escrito o literaria, la aportación además de planos, incluso con carácter forzoso (art 11 de Ley de Montes de 1957; art 223 de Ley Reforma y Desarrollo Agrario, o art 31 del Rto de Costas de 1989, o las distintas normas del R Dto 3 de mayo 1980 de Coordinación Catastro Registro).

 

    también la ley 13/1996 de 30 de diciembre ha impuesto una coordinación especial con el Catastro, más parece que por razones fiscales que por otra cosa, exigiendo, como veremos, la constancia documental del número de referencia catastral. Sin embargo, referido todo ello a los supuestos de fincas urbanas y aplazada su entrada en vigor sine die en las fincas rústicas, cuya aplicación se ha dado finalmente por la ley 53/2002 de 30 de diciembre.

 

     Por último hay que hacer referencia al R Dto 1867/1998 de 4 de septiembre, a que ahora nos referiremos, que viene a reformar el RH y que intenta remediar algunos de los males indicados, pero cuya modificación del art 51 ha sido declarada nula por el TS, resurgiendo sin embargo su redacción con el carácter de ley a través de la modificación del art 9 de la LH como ahora veremos. En definitiva, pasos pequeños que no vienen a remediar el gran mal del Registro de la Propiedad Español, la falta de coordinación entre Catastro y Registro.

 

 

      EL CATASTRO Y SU COORDINACION CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

 

     Concepto.

    Es clásica la conocida definición de Flora sobre el Catastro como "inventario general de la riqueza territorial, obtenida mediante la determinación descriptiva y gráfica y la estimación de todos los inmuebles del Estado, según su división  y las diferencias de cultivo, para fines financieros y jurídicos".

 

    Su regulación en España está constituida hoy por el citado Rdto 1/2004 Texto Refundido del Catastro, que

ha venido a refundir y por tanto a derogar:

             - la Ley de 23 de marzo de 1906, que establece el Catastro Topográfico Parcelario;

            - la Ley 7/1986, de 24 de enero, de Ordenación de la Cartografía;

            - la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales;

              - la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social,  Quedan vigentes algunos apartados del artículo 53:

           - la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social.

           - Y la Ley del Catastro de 48/2002 de 23 de diciembre.    

 

       La LC define al Catastro en su art 1 como “registro administrativo dependiente del Mº de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles  rústicos, urbanos y de características especiales en los términos que recoge dicha ley”. En este sentido la exp. de motivos dice que el Catastro es un registro admvo de información territorial al servicio de las Administraciones públicas, fedatarios,  y ciudadanos, sin perjuicio de la competencia y funciones del R de la P, único que tiene fe pública respecto de la titularidad y d reales sobre bienes inmuebles.

 

    La descripción catastral de cada finca comprende sus características físicas, económicas y jurídicas, así localización y referencia catastral, superficie, uso o destino, clase de cultivo o aprovechamiento, calidad de las construcciones, representación gráfica, valor catastral y titular catastral.

 

     Además a los solos efectos catastrales, los datos en él contenidos se presumen ciertos, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán sobre aquel.

 

    Finalidad.

   Su fin primordial, según el art 2 es fiscal o tributario con objeto de obtener el equitativo reparto del impuesto territorial. Y en este mismo sentido dice  que la información catastral está al servicio de los principios de generalidad y justicia tributaria y de asignación equitativa de los recursos  públicos, a cuyo fin colaborará con las Administraciones Públicas, jueces y tribunales y Registro de la Propiedad.

 

 

COORDINACION CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

 

        A) Dice Roca que la coordinación Catastro Registro es un desideratum al que aspira nuestra doctrina y nuestra legislación, pero que todavía no se ha logrado, seguramente y en gran parte, debido a las exageraciones de la Ley del Catastro de 1906, según la cual el Catastro venía a compartir con el RP la función de constituir un instrumento de publicidad con plenitud de efectos civiles en lo concerniente a la titularidad dominical de las parcelas catastradas:

 

     - el art 34 decía que el avance catastral producirá todos los efectos tributarios, jurídicos y admvos dentro del año siguiente a su aprobación. también se indica que  se crearán "títulos reales definitivos" de las parcelas catastrales que servirán para la movilización del valor de la propiedad inmueble.

 

    - el art 37 decía que transcurridos 10 años desde la aprobación del Catastro parcelario en un término municipal, sin que los tribunales hayan dictado sentencia firme contraria al estado físico o jurídico de una finca, la cédula de su inscripción en el Catastro tendrá el valor jurídico de título real.

 

    - por último el art 38  establecía que desde que comience a regir el avance catastral, ningún juez, tribunal, oficina admva, notario o registrador, admitirán reclamación alguna ni otorgarán documento público, ni practicarán asientos en el RP, sin que se acompañe al título de propiedad el plano catastral, y si el catastro no estuviere terminado, la hoja del Registro en periodo de avance catastral.

 

     Todo esto ha cambiado con la nueva LC 2004, donde se reconoce como vimos la primacía jurídica del R de la P., ya que desde el principio como vimos indica que lo dispuesto en esta ley se entiende sin perjuicio de las competencias y funciones del R de la P y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho Registro. En tal aspecto la exp. de motivos reconoce que el R de la P tiene la misión de garantizar la protección de los derechos inscritos y con ello del tráfico jurídico inmobiliario, y es el único que tiene el efecto de la fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.

 

   La situación de superioridad jurídico sustantiva del R de la P la vuelve a recalcar el art 9 ya que en caso de discrepancia en la identidad del titular registral y la del correspondiente derecho según el R de la P, sobre fincas respecto de las que conste la referencia catastral en el Registro, se tomará en cuenta en el Catastro la titularidad que resulte de aquel, salvo que la fecha del documento de incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la P.

 

    B) A diferencia del sistema Australiano en el que la coordinación entre  Catastro y Registro es total, dado que en el propio Registro existen topógrafos al servicio del Registrador General, que son quienes comprueban los datos físicos de la finca, en el Sistema Español, no ha existido apenas esa coordinación, de suerte que tras la publicación  de la LH de 1861, los intentos por conseguirla, dice Sena Fdez, se han limitado hasta hoy a unos pocos preceptos de la LH y RH, relativos a inmatriculación, reanudación de tracto y registración de excesos de cabida. En definitiva ambas Instituciones han vivido separadas pese a que la finca es el objeto común de ambas.

 

    C) En esta situación, el R Dto 3 de mayo de 1980 dispuso dicha coordinación, a través de una "implantación paulatina, y a medida que cada término municipal o zona lo permita el estado del mapa parcelario”.

    El art 2 de dicho RDto creaba una Comisión Coordinadora formada por representantes de los Ministerios de Justicia, Presidencia del Gobierno y Hacienda.

 

       En cuanto a los efectos de la coordinación, que se ha llevado a término en algunos Registros, dice la norma 9ª que dicha coordinación implicará la conformidad de la Admon con los datos descriptivos de la misma contenidos en el folio registral. Además cuando conste la coordinación, y a los efectos del art 38 LH, se presumirá salvo prueba en contrario que los datos descriptivos de la misma contenidos en el folio registral coinciden con la realidad física.

 

    En la actualidad existe un ambicioso proyecto de incorporación de las bases catastrales al R de la P, para lo que éste ha procedido a la adquisición de tales bases.

 

     D) En esta situación de descoordinación,  la Ley 13/96 de 30 de diciembre de Medidas Fiscales Administrativas y de Orden Social, vino a establecer una especie de pseudo-coordinación Catastro Registro, aunque de poca eficacia para éste, retomando la idea expresada por algunos hipotecaristas (Cabello de los Cobos o García García) de lograr al menos una coordinación referencial, mediante la inclusión obligatoria de la referencia catastral en las escrituras públicas, y así se ha impuesto por los arts 50 a 55 de la referida ley, que ha sido en gran parte trasladada luego al R Dto de Reforma del RH de 1998 y hoy a la LC de 2004.

 

     - Aquella  ley entra en vigor el 1 de enero de 1997 y su ámbito de aplicación se limita al suelo urbano, construcciones de naturaleza urbana y demás construcciones no calificadas como rústicas.

  Sin embargo la ley 53/2002 de 30 de diciembre (final 1ª) aplica dicha exigencia también a los bienes inmuebles rústicos, situados en los municipios renovados, así como en aquellos otros en que se vaya renovando el catastro rústico.

 

    - Dicha referencia catastral, cuya omisión puede implicar una multa de hasta 6.000 euros, debe constar según los arts 38 y ss de la LC  en los instrumentos públicos, mandamientos, resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones admvas, y documentos en que existan hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento, proyectos técnicos o cualesquiera otros relativos a bienes inmuebles, y además deberá constar en el R de la P en los supuestos previstos en la ley.

 

   Quedan exceptuados: los documentos de cancelación de derechos reales; actos admvos en que se adopten o cancelen medidas tendentes a asegurar el cobro de deudas de derecho público; procedimientos relativos a aplazamiento o fraccionamiento de pago, y anotaciones en el R de la P relativas a resoluciones judiciales o admvas en procedimientos de apremio.

 

    - La referencia se puede acreditar, bien con certificación catastral electrónica, certificado o documentos expedido por la Gerencia Catastral, escritura pública o información registral o último recibo justificativo del pago del Impuesto de bienes inmuebles.

 

    El plazo de presentación es de 10 días a contar en que se practique el correspondiente requerimiento a tal fin, bien ante el notario para otorgar el documento o ante el R de la P para la inscripción. Y en caso de no aportación tanto uno como otro, debe de advertirse al obligado  de forma expresa y por escrito de las sanciones en que pueden incurrir y de que subsiste la obligación de declarar ante el Catastro.

 Dicho documento se transcribirá e incorporará a la matriz por el notario, para su traslado a las copias.

 

    - El incumplimiento de la obligación de aportar el nº de referencia no impide el otorgamiento de la escritura, ni la inscripción (art 44). En caso de duda sobre la concordancia de la referencia con la identidad de la finca, el notario debe comunicarlo al Catastro, solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido en 5 días,  y caso de urgencia podrá otorgar el documento, reflejando la duda sobre la correspondencia de la referencia con la del inmueble y se abstendrá de reflejar en el documento dicha referencia.

 

    Además el art 36 establece el deber de colaboración  de notarios y registradores con el catastro, de suerte que unos y otros, deben remitir a la Gerencia del Catastro en cuyo ámbito radique el inmueble, dentro de la 20 días primeros de cada mes, información relativa a los documentos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario. En dicha información se hará constar de forma separada la identidad de las personas que hayan incumplido la obligación de aportar la referencia catastral.

 

   Finalmente el art 53 establece el acceso a la información catastral protegida, para identificación de las fincas a los notarios y registradores de la propiedad, a efectos especialmente de cumplimiento de la obligación de constancia de la referencia catastral

 

    - Por lo demás no se puede hacer constar en el folio abierto a una finca una referencia catastral que venga atribuida a otra finca inscrita, si no media el consentimiento del titular registral o sentencia firme. Y tampoco se podrá proceder a inmatricular ninguna finca en el RP si no se aporta junto al título inmatriculador, un certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título (ésta es quizá la base en que se apoya el nuevo art 298 RH).

 

    - Finalmente el art 53 establece determinados medios de rectificación registral, bien de la cabida o linderos, en base a un certificado catastral o bien en base a un nuevo procedimiento especial que establece, consistente en un acta notarial de presencia y notoriedad, que se tramita conforme al art 203 de la LH, sin necesidad de aprobación judicial, y exigiendo como documentos complementarios, la incorporación de un plano de situación a la misma escala del que obre en el Catastro y un informe técnico con su medición, superficie y linderos.

 

     D) La modificación introducida por la ley anterior, fue recogida por la Reforma del RH de 4 de septiembre de 1998, que introdujo estas modificaciones:

 

     - el art 51.2 y 51.3 dicen que en la descripción de las fincas rústicas y en las urbana y en los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.

 

    - según el art 51.4 la descripción de las fincas rústicas o urbanas será preferentemente perimetral sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomadas de plano oficial.

     Este precepto establecía que “ La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico si se utilizasen deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado, reteniendo uno de ellos el Registrador para su archivo en el legajo abierto a este efecto “ (apartado que luego fue suprimido por la S del TS como veremos).

 

    - el art 298 exige en los dos supuestos que se recogen de inmatriculación (título público de adquisición , con acreditación de la previa adquisición de la finca por documento fehaciente, o con acta de notoriedad acreditativa de que el causante o transmitente es dueño) que se exprese la referencia catastral de la finca a inmatricular, y que se incorpore certificado catastral descriptivo y gráfico de las fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción en el título, y que resulta además que la finca está catastrada a favor bien del adquirente o del transmitente.

     En el mismo art 298 se permiten los excesos de cabida de fincas registradas que se acrediten mediante certificación catastral.

 

     La redacción de este precepto fue completada por la Instrucción de la DG de 26 de marzo de 1999, destinada a aclarar determinados extremos relativos a las certificaciones catastrales y a su constancia registral, y si aquella Reforma se extralimitó de los márgenes marcados por la Ley, la Instrucción fue todavía más allá, tanto al considerar que existía coincidencia entre la superficie del Registro y del título “si las diferencias no eran superiores a un 10%” (hoy lo admite el nuevo art 45 de la LC) con lo que contradecía al  RH que exigía “una coincidencia total con el Catastro en la descripción de la finca”. Y para terminar aceptaba que las certificaciones descriptivas y gráficas del Catastro debían ser admitidas por notarios y registradores, aunque no contuvieran los nombres de los propietarios colindantes, que eran precisamente los datos que según el Registro sirven junto con la superficie para identificar a las fincas.

 

    La Orden de 23 de junio de 1999, estableció el procedimiento para dar cumplimiento por notarios y registradores a la obligación de notificación al Catastro de cambios de propiedad, que ahora pasaba a ser  mensual, en vez de trimestral.

 

    E) En esta situación y para completar el panorama tan sombrío de la coordinación, las ss del TS de 24 febrero, 22 de mayo y 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero de 2001, desmontaron casi totalmente la Reforma del RH de 1998, tocando el art 51 del que desaparece la referencia a la incorporación al titulo de la base gráfica catastral, aunque “de la quema” se salva el art 298.

 

    F) Y finalmente tras de estos hitos de coordinación,  se llega a la ley 24/2001 de 27 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, donde la disposición adicional 28, recoge el testigo del derogado art 51 del RH y vuelve a establecer la posibilidad de utilizar las bases gráficas en el R de la P. Y a tal fin introduce en el art 9 esta norma... “podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

 

    La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizaren, deberán acompañarse en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos....podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica...”

 

     En definitiva, seguimos sin lograr la ansiada coordinación, y los sistemas de inmatriculación y excesos de cabida, quedan siempre sujetos (art 298) a que “el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca”. Lograda en gran parte la coordinación de la referencia catastral en las fincas urbanas, en las rústicas es hoy ciertamente muy difícil, pese a todo,  tanto por las graves deficiencias de nuestro Catastro, como por la descripción de las mismas en el R de la P.

 

    Algún autor, alabando los resultados del sistema australiano (Sena Fernández), propone la incorporación de topógrafos oficiales al R de la P que comprobaran la realidad física de las fincas, y cuyos resultados tuvieran trascendencia para el Catastro. La última solución y posiblemente la definitiva, sería la unificación de una y otra institución en unos mismos profesionales. En otro caso, seguiremos como hasta hoy, donde además de las a veces grandes diferencias de cabida entre la finca catastral y registral, ocurre que una finca catastral comprende varias fincas registrales o viceversa...

 

Alicante 25 marzo 2004

 

 Jorge López Navarro.