TEMA 34 Civil, Notarías.

TEMA 34.- GESTIÓN DEL SUELO. ACTUACIONES AISLADAS; PARCELACIONES; EDIFICACIÓN; CESIONES DE SUELO; TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO. IDEA DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Desde un punto de vista amplio o global, TOMÁS RAMÓN FERNÁNDEZ define el urbanismo como aquella perspectiva global e integradora de todo lo que se refiere a la relación del hombre con el medio en que se desenvuelve y que hace de la tierra, del suelo, su eje operativo. Desde un punto de vista exclusivamente jurídico, el Tribunal Constitucional define el urbanismo o derecho urbanístico como la disciplina jurídica del hecho social de los asentamientos de población en el espacio físico.

Puede decirse en síntesis que el Derecho Urbanístico tiene por objeto la planificación de la ciudad. Más en concreto, el Derecho Urbanístico abarca los siguientes aspectos:

1. Desde una visión estática, incluye el planeamiento urbanístico (clases de planes, contenido, elaboración, aprobación y efectos) y el régimen urbanístico de la propiedad del suelo (clasificación del suelo y régimen de las distintas clases de suelo; derechos y deberes básicos de los propietarios; valoraciones; régimen de venta forzosa y patrimonio municipal del suelo).

2. Desde una visión dinámica, incluye la gestión urbanística (sistemas de ejecución del planeamiento, actuaciones asistemáticas en suelo urbano y obtención de terrenos dotacionales), y la disciplina urbanística (intervención preventiva del uso del suelo mediante licencias de edificación o parcelaciones y protección de la legalidad urbanística mediante la regulación de las infracciones y sus sanciones).

En el tema anterior del programa se estudia el aspecto estático del urbanismo y en el presente, procede el estudio de su aspecto dinámico, es decir, la gestión y ejecución del Planeamiento. Señala GARCÍA BELLIDO que el urbanismo es sobre todo gestión y ejecución, sin los cuales el Plan se convierte en un dibujo muerto.

En términos generales, se puede decir que la gestión urbanística es aquella función pública que persigue la ejecución del Planeamiento urbanístico, con la colaboración de los particulares, mediante la transformación de la realidad física y jurídica, llevando a cabo la distribución de beneficios y cargas entre éstos y recuperando parcialmente para la comunidad las plusvalías generadas. En sentido estricto, debe diferenciarse entre los conceptos de gestión y ejecución, ya que, si bien son muy próximos, plantean diferencias:

1. La gestión implica un conjunto de operaciones técnicas y jurídicas destinadas a proporcionar un documento técnico y un título jurídico hábil para permitir la ejecución urbanística.

2. La ejecución es la realización material de las obras públicas necesarias para que un determinado terreno alcance la consideración de solar.

La gestión, por lo tanto, es un concepto más amplio, que requiere medios técnicos y jurídicos muy superiores. A través de la gestión se convierte el suelo urbanizable en urbano, y la ejecución lo convierte en solar.

Como se estudia en el tema anterior, la STC de 20 de marzo de 1997 aclaró que la gestión y ejecución de los instrumentos planificadores es competencia legislativa exclusiva de las Comunidades Autónomas. A ella por tanto, debemos remitirnos, pero podemos distinguir como normativa estatal la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 (y los preceptos no derogados de las leyes anteriores), el RD 1093/1997 de 4 de julio, de inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística y los Reglamentos de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, de Disciplina y de Planeamiento, ambos de 1978, de Reparcelaciones de 1966, RD de creación de sociedades urbanísticas por el Estado, Organismos autónomos y Entidades Locales, de 2 de mayo de 1975.

La naturaleza de la actividad urbanística dependerá de modelo urbanístico público o privado adoptado por la legislación correspondiente. En cualquier caso, la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007, atribuye a la actividad urbanística el carácter de función pública, sin perjuicio de fomentar la iniciativa y participación privadas, como se observa en los artículos 3 y 6. Con tales preceptos, se puede afirmar que la función pública urbanística se puede ejecutar de los siguientes modos:

1. De forma directa por la Administración. A esta modalidad de actuación pública corresponden los sistemas de actuación denominados de cooperación y expropiación.

2. De forma indirecta, por los particulares. Y en este caso de actuación privada, atribuyendo esa actividad:

a. Sólo a los propietarios de los terrenos o a algunos de ellos (sistema de compensación).

b. A un tercero, sea o no propietario del suelo (sistema del Agente Urbanizador consagrado en la Ley de 15 de noviembre de 1994, Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana, reiterada en la Ley Urbanística Valenciana de 30 de diciembre de 2005). El peso del sistema descansa en el Programa de Actuación Integrada, que define y regula las relaciones entre el Agente Urbanizador y la Administración, por un lado, y con los propietarios, por otro. El urbanizador es designado por el Ayuntamiento, entre quienes presenten su proyecto al Programa. El propietario puede optar, bien por abandonar su propiedad recibiendo su valor en dinero o bien, sumarse a la acción urbanizadora a través de Agrupaciones de Interés Urbanístico, que al apoyar el Programa, provoca la adjudicación preferente del mismo). Esta figura del agente urbanizador se ha generalizado, a partir de la legislación valenciana (Castilla La Mancha, Castilla y León, Aragón, Cantabria, Madrid, Murcia, La Rioja, Extremadura).

Finalmente, hay que tener en cuenta, asimismo, la proliferación del fenómeno del urbanismo concertado o convenios urbanísticos: son acuerdos celebrados entre la Administración y los particulares afectados, en orden a lograr un desarrollo ordenado de una determinada actuación urbanística. Tales convenios no son un sistema de ejecución del Planeamiento, ni sustituyen al sistema de ejecución elegido, pero complementan las disposiciones legales y contribuyen a facilitar la gestión, eliminando desde el principio los problemas que puedan surgir. En cualquier caso tales convenios no pueden derogar en beneficio de la Administración ni de los particulares las normas imperativas, ni comprometer las potestades regladas que tiene la Administración (STS 30 de abril de 1979 y 17 de abril de 1990). La tramitación de estos convenios debe ajustarse a criterios de transparencia y publicidad. Estos convenios se regulan en diversas leyes autonómicas (Navarra, Castilla La Mancha, La Rioja, Aragón, Canarias, Madrid).

La LS de 1992 introdujo la distinción entre actuaciones sistemáticas y asistemáticas (o aisladas). Dichos preceptos fueron declarados inconstitucionales por exceder la competencia legislativa del Estado. No obstante, la terminología ha hecho fortuna y hoy se halla presente en la mayoría de las legislaciones autonómicas, siquiera con alguna diferencia en la denominación.

1. Las actuaciones sistemáticas se refieren a la actuación urbanística mediante unidades de ejecución (polígono o unidad de actuación) y a través de los distintos sistemas de actuación (como los de compensación, cooperación y expropiación).

a. No se producen dentro de un polígono o unidad de actuación, sino sobre fincas aisladas, no comprendidas en ninguna unidad de ejecución, bien por no haberse delimitado éstas y recaer la ejecución sobre fincas independientes, bien por recaer en suelo ya urbano, e incluso con urbanización consolidada. Por ello afecta a una sola parcela y aun solo propietario, o a un grupo reducido de éstos.

b. En cuanto a las operaciones que comprenden, desde el punto de vista jurídico se resuelven en la delimitación estricta del solar edifcable (lo que puede exigir operaciones de parcelación), en que el propietario cumpla el deber de cesión de ciertos terrenos destinados a equipamientos y además puede que sean necesarias transferencias de aprovechamiento urbanístico, como medio para resolver los desequilibrios que pueden existir entre los propietarios.

c. La actividad de la Administración se dirige a la exigencia del cumplimiento de los deberes anteriores y a la concesión de licencias de edificación. Obtenida la licencia, queda legitimado para edificar, terminando el proceso.

Se puede definir la parcelación como un acto consistente en la división simultánea o sucesiva de un terreno en dos o más lotes (desde el punto de vista notarial se puede decir que comprende las operaciones documentales de segregación y división de fincas, utilizando estos términos en sentido jurídico estricto). Es una operación distinta de la reparcelación, que es objeto de estudio en el tema siguiente, dentro de los proyectos de equidistribución, en cuyo caso tiene el carácter de actuación sistemática.

1. La parcelación rústica consiste en la fragmentación simultánea o sucesiva de terrenos destinados a fines agrarios, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

2. La parcelación urbanística tiene una finalidad edificatoria, pretende constituir un núcleo de población.

La Ley del Suelo y la generalidad de las legislaciones autonómicas prevén el otorgamiento de licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística. Al Ayuntamiento u órgano competente corresponde el control material mientras que al Notario o registrador corresponde un control formal, consistente en incorporar la licencia, apreciar su vigencia y la identidad de la finca. Por ello, la Ley del Suelo vigente dice, en su artículo 17.2:

La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

Como dice el artículo 12 de la Ley, todo el suelo se encuentra en situación de suelo rural o urbanizada. Observaremos su régimen según esta clasificación.

El artículo 20.2 de la Ley de 1998 establecía que en suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que en ningún caso puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. La Ley actual ha continuado con esta idea, y así lo reconocen tanto el artículo 13 como la Disposición Adicional 6ª:

a. Dice el artículo 13 que los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarán de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización, en cuyo caso podrán realizarse en ellos usos y obras de carácter provisional que se autoricen (la eficacia de las autorizaciones quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad) o permita la normativa.

1. Parcelación rústica: Se admite, por la remisión a la legislación agraria y forestal, respetando los límites siguientes:

a. Límites materiales derivados de las unidades mínimas de montes (según la Ley de Montes) y de cultivo (que reconoce la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995 en su artículo 23, añadiendo el artículo 24 la nulidad de los actos o negocios, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división por debajo de esa medida).

b. Límites formales derivados de la exigencia de la declaración de innecesariedad de licencia. La RDGRN de 18 de noviembre de 2003 ha entendido que ni el Notario ni el Registrador pueden apreciar la validez o no de la licencia: Si el interesado tiene licencia, aunque se incumplan los requisitos de la legislación especial, la licencia es nula, pero esto escapa del control notarial y registral. El acto es nulo, pero como existe una apariencia de legalidad, el Notario podrá autorizar la escritura y el Registrador inscribir.

2. Parcelación urbanística: El artículo 13 las prohíbe, como hemos visto. No obstante, las legislaciones autonómicas han regulado abundantemente los requisitos que ha de reunir una parcelación urbanística en suelo no urbanizable para ser legalmente viable (Canarias, Baleares, Madrid, Cataluña, Murcia, Comunidad Valenciana, Galicia, Asturias). Todas ellas optan por el sistema de licencia previa expedida por el Ayuntamiento correspondiente, y en ocasiones, con la intervención del organismo autonómico competente. Para ello se exige generalmente el previo cambio de calificación del suelo. En caso contrario, el Notario no podrá autorizar la escritura ni el Registrador inscribirla, por defecto insubsanable, no basado en ausencia de licencia sino en imposibilidad de parcelar).

b. La Disposición Adicional 6ª dice que los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo rural al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas (30 años). La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto por la legislación hipotecaria. Será título para la inscripción la certificación emitida por la Administración forestal, que contendrá los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada. La constancia de la certificación se hará mediante nota marginal que tendrá duración hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topográfico se archivará conforme a lo previsto por el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompañarse copia del mismo en soporte magnético u óptico.

c. El artículo 79 del RD 1093/97 de 4 de julio establece que en caso de división de fincas de suelo no urbanizable, si de la operación resultan parcelas inferiores a la unidad mínima, o incluso si siendo superiores, y por sus circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, surgiere la duda sobre el peligro de creación de un núcleo de población, según la legislación urbanística y no se aportare la licencia correspondiente, los Registradores de la Propiedad remitirán copia del título al Ayuntamiento correspondiente. Si el Ayuntamiento comunica al Registrador que del título no se desprende parcelación ilegal, practicará la inscripción, en caso contrario, denegará la inscripción y pondrá nota al margen del asiento de presentación. Si transcurridos 4 meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, no se presentara el documento acreditativo de la incoación de expediente, con efectos de prohibición de disponer, el Registrador practicará la inscripción solicitada.

La RDGRN de 23 de julio de 2005 entendió que este artículo debe interpretarse armonizando la distribución de competencias entre las CCAA (que establecerán qué actos necesitan licencia) y el Estado (que fija en qué casos debe acreditarse la licencia). Por ello dentro del artículo 79 se incluyen todas las situaciones de parcelación ilegal según la normativa autonómica aplicable. La Ley del suelo actual ha recogido, en el artículo 17 visto, algunas que observaban ciertas normas autonómicas (enajenación de partes indivisas, constitución de sociedades o asociaciones), pero no ha reconocido otras (constitución de propiedad horizontal, por ejemplo).

Por último, debemos referirnos a la enajenación de partes indivisas. El artículo 17 las prohibe, en general, en su texto actual, recogiendo una vertiente de parcelación calificada como ilegal por la normativa autonómica. No obstante, tanto la doctrina como la DGRN se había manifestado sobre esta materia, ya que no toda venta de partes indivisas implicaba parcelación ilegal. Lo relevante es que, junto a a enajeción y mediante un derecho de uso, el adquirente reciba el uso y disfrute exclusivo de una parcela, lo que puede dar lugar a dicha ilegalidad, y parece ser ha recogido la Ley del Suelo estatal. Por ello, debemos distinguir varios supuestos:

1. Es nula la asignación de un derecho real (hay fraude de ley, entiende la RDGRN de 26 de junio de 1999). La RDGRN de 5 de junio de 2001 admitió la validez de la operación de venta de la parte indivisa, pero porque se expresa que el derecho que se asigna al uso no tiene eficacia real.

2. El caso más dudoso es el de la venta de parte indivisa en que no se haga referencia al uso. La operación en principio debe ser válida (el artículo 17 exige que se atribuya uso), pero conviene tener presente que si se firma otro documento, inter partes, por la que se distribuye el uso, la operación será nula por simulada, si bien ni el Notario ni el Registrador podrán entrar en ella, ya que escapa de su control. Otra cuestión que validaría la operación es que el derecho de uso exclusivo recaiga sobre una vivienda, siempre que no haya urbanización clandestina (por ejemplo, atribución de una vivienda del agricultor de acuerdo con su finalidad agrícola)

1. Parcelación rústica: Son posibles las parcelaciones rústicas en suelo urbanizable no transformado, cuando su propietario usa del derecho a disponer de este terreno conforme a su naturaleza rústica, sin promover su transformación urbana ante la Administración. Obviamente no caben parcelaciones rústicas en suelo urbanizable transformado ni en suelo urbano.

2. Parcelación urbanística: El suelo urbanizado es el ámbito propio de las parcelaciones urbanísticas. El principio básico de la legislación urbanística en esta materia es evitar que la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población al margen del planeamiento. Para evitarlo, la normativa urbanística diseña varios controles:

a. Regulación del concepto de parcela urbana mínima: Venía contemplado en el artículo 258.1 del TR de 1992, pero fue declarado inconstitucional en 1997. Son las distintas CCAA las que ahora establecen los requisitos de indivisibilidad, teniendo en cuenta que en todo caso será indivisible la parcela determinada como mínima en cada planeamiento.

1. Hacer constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, en su caso. Viene impuesta para los Notarios por el artículo 258.2 del TR de 1992 (vigente tras las leyes de 1998 y 2007). Para los Registradores, el artículo 81 del RD 1093/1997 establece que la cualidad de indivisible de la parcela se hace constar por nota al margen de la última inscripción de dominio vigente.

2. Exigir, para poder autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite (y testimonie en la escritura) el otorgamiento de la licencia o declaración municipal de innecesariedad, según el artículo 259.3 del TR de 1992, (vigente tras las leyes de 1998 y 2007) y el artículo 78 del RD 1093/1997.

El propietario de una finca tiene entre las facultades del dominio, el hacer suyo lo que la finca adquiere por accesión: el supuesto más importante es el del ejercicio del ius edificandi, en cuyo caso se modifica la estructura de la finca, y ello se puede hacer constar en el Registro por medio de la declaración de obra nueva. Para ROCA SASTRE, la declaración de obra nueva es aquella manifestación del propietario de una finca inscrita, consignada en escritura, en la que se hace constar estar en construcción o haberse terminado determinada edificación, mejora, o plantación.

La finalidad de la declaración de obra nueva no es adquirir la propiedad de la edificación (que, como dijimos, se adquiere por accesión), sino concordar la realidad jurídica registral y extraregistral, tanto originarias (se inscribe el solar pero no la edificación) como sobrevenidas (si al inscribir el solar no existía la edificación).

La regulación de la declaración de obra nueva de edificaciones se encuentra en la Ley y Reglamento Hipotecarios (artículos 206 y 208 de la Ley y 308 del Reglamento), en los artículos 45 a 55 del RD 1093/1997 de 4 de julio, en el artículo 19 de la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 y el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999.

Según la RDGRN de 6 de julio de 2005, para inmatricular una vivienda, se debe partir de la fecha de la edificación: Si es anterior a la Ley de 1990, basta con acreditar (por cualquier medio según RDGRN de 17 de junio de 1993) que su construcción es efectivamente anterior (ya que ésta fue, en su artículo 25.2, la primera norma que exigió a notarios y registradores la exigencia de licencia para autorizar e inscribir escrituras de declaraciones de obra nueva). Si es posterior a la Ley de 1990, se debe:

a. Justificar que no cabe respecto de la misma dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad. Concretamente, dicen los artículos 52 y 54 RD 1093/1997 que podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

1. Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

2. Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante (normalmente 4 años, aunque en aplicación de la LOE, para la edificaciones realizadas después de 6 de mayo de 2000 habrá que atender al transcurso de 10 años, no por el cauce de la prescripción, sino por el de la exigencia del seguro decenal).

3. Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

b. Justificar que se ajusta a la legalidad urbanística, concretamente, al artículo 19 de la Ley del Suelo de 2007, que regula la declaración de obra nueva terminada y obra nueva en construcción, precepto que, por su complejidad, analizamos más detalladamente.

1. Según la RDGRN de 13 de mayo de 1987, es necesario matizar si la obra está terminada, en construcción o proyectada, ya que el régimen es distinto, como se deriva del artículo 19 de la Ley del Suelo, que dice que:

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

2. Del texto del artículo 19 se pueden colegir tres grandes exigencias sustantivas (y una formal: la acreditación documental de su cumplimiento al Notario para su constancia en la escritura), para la declaración de obra nueva terminada.

PRIMERO.- Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la construcción o finalización (de la obra) conforme a la descripción del proyecto.

SEGUNDO.- El otorgamiento, expreso o por silencio administrativo de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, lo que supone acreditar la obtención de la licencia municipal de edificación ya sea expresa o por silencio administrativo. Se trata de un acto administrativo: La referencia a la legislación de ordenación territorial y urbanística, supone una remisión en bloque a las legislaciones autonómicas, por lo que, en la medida en que las exigencias de éstas sean diferentes, podría llegarse a soluciones distintas. La expresión genérica conformidad, aprobación o autorización administrativa pretende dar cabida a las distintas modalidades de resolución administrativa que tengan como finalidad la conformidad a Derecho del acto de ejecución de la obra.

TERCERO.- El cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

a. La LOE exige expresamente la constitución del seguro decenal y la entrega del Libro del Edificio, y en ambos casos se impone además como una obligación del Promotor.

b. Otro problema es si debe entenderse incluido en este apartado del precepto la exigencia de la Cédula de Habitabilidad o la llamada licencia de primera ocupación, que es un documento o licencia administrativa que garantiza las condiciones de habitabilidad de la vivienda o local, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad (de hecho algunos ordenamientos autonómicos han sustituido la cedula de habitabilidad por la licencia de primera ocupación, otros han realizado el proceso inverso y otros por ultimo hablan de cedula de habitabilidad referida a viviendas y de licencia de primera ocupación cuando se refieren a edificaciones de uso distinto al de vivienda).

3. Ante la polémica suscitada, intenta resolver las dudas la Resolución-Circular DGRN de 26 de julio de 2007 en relación a una consulta de la Asociación de Promotores y Constructores de España. Dice, entre otras cosas, que no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio y que sigue manteniendo el mismo criterio de necesaria intervención de notarios y registradores en el control preventivo de las licencias administrativas que conlleva la edificación:

1. Los Notarios deben seguir testimoniando en la escritura y los Registradores seguir exigiendo para la inscripción la licencia administrativa o en su caso la autorización específica exigida para la edificación por la legislación territorial o urbanística, sea de forma expresa o por silencio administrativo.

3. La única novedad reseñable es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. Concretamente, el seguro decenal y el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE, que luego veremos. A estos efectos, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y siguientes del Reglamento Notarial). El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.3 de la LOE.

Dice ARNÁIZ EGUREN que la cesión de terrenos a favor de la Administración, viene a constituir uno de los elementos esenciales en la configuración del proceso de transformación del suelo, en aquellos supuestos de gestión urbanística en la que tienen intervención los particulares. La cesión de suelo implica un acto traslativo cuyas notas son:

a. Su objeto está constituido siempre por superficies físicas, y no por aprovechamientos desvinculados del suelo: el cedente cede el terreno físico, pero se mantiene en su patrimonio el aprovechamiento subjetivo correspondiente al terreno cedido, que podrá materializarse en su solar o transferir a otra parcela.

b. Se trata de actos sin contraprestación, o sea gratuitos. Tienen este carácter porque la Administración no otorga al cedente contraprestación económica a cambio del suelo No obstante la gratuidad es más aparente que real, ya que se cede al tiempo y con la finalidad de obtener la licencia de obra.

c. Se trata de transmisiones obligatorias, a las que viene obligado el cedente, aunque como veremos tambien existen la cesiones voluntarias,

d. Se realizan siempre a favor de la Administación Urbanística actuante, generalmente el Ayuntamiento y a costa de los propietarios sometidos al proceso de transformación.

Encontramos en primer lugar las denominadas cesiones obligatorias o legales: su regulación estatal se encuentra en el artículo 16 de la Ley de 2007, en los artículos 29 y siguientes, en el artículo 63.1 y el 71 del RD 1093/1997.

1. Dice el artículo 16, centrándonos en la cesión de terreros exclusivamente, que las actuaciones de transformación urbanística comportan los siguientes deberes legales (que no podrán ser aumentados en los convenios que se celebre con la Administración), estando afectados los terrenos a su cumplimiento con carácter de garantía legal:

1. Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. En las actuaciones de dotación podrá ser sustituida por otras formas de cumplimiento.

2. Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación correspondiente. El referido porcentaje no podrá ser inferior al 5% ni superior al 15% (excepcionalmente, el 20%).

3. Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión necesarias.

2. El artículo 29 dice que los terrenos que en cumplimiento de las leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la Administración Actuante y para su afectación al destino previsto en los planes de ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa.

3. Se encuentran tambien como cesiones obligatorias, las procedentes del los supuestos del artículo 63.1 del RD 1093/1997 (resultado de un expediente de disciplina urbanística, que origine el deber de cesión, cuya ejecución da lugar a una inscripción de dominio), así como la recogida en el artículo 71 (sentencia firme en un proceso contencioso administrativo).

En segundo lugar se encuentran las cesiones voluntarias, es decir, aquellas que resultan de la concertación previa de un convenio Urbanístico con la Administración, que vinculan al propietario a una cesión determinada de suelo. A ellas se refiere el artículo 32 del RD 1093/1997 al decir que las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de los convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles.

También podemos encontrar la cesión de suelo producto de una actuación asistemática o aislada. Aquí se pueden englobar todos los tipos de ejecución en los que no se tramita ninguno de los procedimientos de equidistribución previstos en la legislación urbanística. Y se trata de un acto puro de cesión que no tiene relación con ningún proceso reparcelatorio, siendo el caso más frecuente el de cesión obligatoria como requisito previo para la concesión de una licencia de obras.

El artículo 30 del RD 1093/1997 intenta delimitar una de las cuestiones más espinosos del régimen de cesiones en relación con el Registro, es decir cual es el título formal para lograr la inscripción de las mismas.

1. Si la cesión se lleva a cabo como una de las operaciones de equidistribución, la inscripción se efectuará por los mismos títulos que se prevén para tales operaciones. Es decir que la aprobación definitiva de los expedientes de equidistribución supone la transmisión a la Administración de todos los terrenos susceptibles de cesión.

2. En caso de innecesidad de reparcelación, se tramitará un expediente, en que se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies a ceder. En este caso pues se puede acudir bien a la protocolización notarial de la certificación de la aprobación definitiva del proyecto, a la inscripción directa de la certificación administrativa o al otorgamiento de escritura pública.

3. Cabe la cesión sin consentimiento del titular registral, cuando las delimitaciones del plan estén dirigidas a regularizar o legalizar terrenos en los que la edificación esté totalmente consolidada, en tal caso, el terreno se puede inscribir a favor del órgano actuante sin que medie el consentimiento del titular registral y a virtud de certificación administrativa.

4. En los demás casos se requerirá que conste el acuerdo de los titulares registrales con la Administración Actuante, formalizada en acta administrativa de la que se expedirá la certificación correspondiente, o bien que conste en escritura pública.

El concepto y naturaleza del aprovechamiento urbanístico son objeto de estudio en el tema anterior del programa. En síntesis, consiste en la atribución al propietario de un terreno de la edificabilidad del mismo susceptible de apropiación privada. La vigente Ley del Suelo no hace referencia al mismo, como tampoco lo hizo la Ley de 1998, ante la inconstitucionalidad de la regulación estatal de la materia. Es, pues, la norma autonómica la que debe regular estas figuras, sin perjuicio de que el RD 1093/1997 de 4 de julio recoja ciertas actuaciones, como veremos.

Las modalidades de aprovechamiento urbanístico en la legislación española, son básicamente dos, el objetivo y el subjetivo, pero requieren la existencia de un prius, que es el aprovechamiento tipo.

1.Aprovechamiento tipo: Es una magnitud o cifra puramente numérica que determina el aprovechamiento urbanístico en relación con una determinada área de reparto, es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reaparto (en algunas CCAA, como Extremadura se sigue llamando aprovechamiento medio).

2.Aprovechamiento objetivo, material o real: Es el aprovechamiento que el planeamiento atribuye a una determinada parcela o terreno. Se determina mediante la fijación de la edificabilidad (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) y las condiciones generales de la edificación.

3.Aprovechamiento subjetivo, lucrativo, apropiable o materializable: Es el aprovechamiento atribuido al propietario de una parcela como contenido urbanístico de su derecho de propiedad, o como dice ARNÁIZ EGUREN, es un derecho predicable de cada propietario, cuya atribución tiene lugar propter rem, por razón de la titularidad del terreno. Por lo tanto, es una magnitud que para poder existir debe ponerse en relación con el ámbito territorial superior en el que se encuentra incluido el suelo.

Como el aprovechamiento objetivo no es más que una cualidad o característica de una finca determinada, no cabe elucubrar sobre su naturaleza jurídica. Por el contrario, la naturaleza jurídica del aprovechamiento subjetivo ha sido extraordinariamente debatida en la doctrina. Como señala MARTÍN BLANCO, el aprovechamiento urbanístico es un bien, un objeto patrimonial susceptible de tráfico jurídico entre particulares y de valoración económica.

En realidad, la naturaleza jurídica del aprovechamiento subjetivo no plantea un gran problema cuando se concreta en la propia finca de la que nace, pues se agota en sí mismo. El problema se plantea cuando este aprovechamiento subjetivo debe materializarse, en todo o en parte en otra finca, es decir, cuando el aprovechamiento se desgaja del suelo y ha de producirse alguna transmisión o transferencia del mismo.

Encontramos el fundamento de estas operaciones de transferencia y reserva en el principio de igualdad (y, por ende, la justa distribución de beneficios y cargas), que ha de garantizar a todos los propietarios de suelo de cada área urbanística el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente. Ello significa que el ajuste entre el aprovechamiento real definido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por el titular del terreno (aprovechamiento subjetivo) ha de procurarse no sólo cuando se actúe a través de unidades de actuación, es decir, no sólo cuando se trate de actuaciones sistemáticas, sino también al margen de ellas, es decir, cuando se produzcan actuaciones aisladas.

La técnica de que tratamos parte de la base de suponer que en terrenos no incluidos en unidades de ejecución, pueden producirse distintos tipos de desajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación:

1. Que el aprovechamiento permitido (real) a una parcela exceda del susceptible de apropiación por su titular.

2. Que el aprovechamiento real de la parcela sea nulo, por estar afectado a un uso dotacional público.

3. Que el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular excede el aprovechamiento real de la parcela.

En todos estos casos, la falta de discordancia puede solventarse considerando el aprovechamiento urbanístico como un objeto de derechos, de modo que pueda ser objeto de cesión y distribución.

El término transferencia, incluye dos modalidades desde el punto de vista civil, reconocidas en el artículo 33 del RD 1093/1997: la distribución de aprovechamiento entre fincas pertenecientes al mismo propietario, y la transmisión de aprovechamientos entre distintos propietarios. El artículo 39 regula supuestos especiales en los que el aprovechamiento se puede inscribir como finca registral independiente, disgregado del suelo.

Los requisitos de la Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico, tanto para su validez como, en su caso, para su inscripción son:

1.- Escritura pública: Así lo exigen las leyes autonómicas, y también el artículo 33 del RD 1093/1997, a efectos de su inscripción. Para las transferencias que realice la Administración, el artículo 41.1 del RD exige certificación administrativa del acuerdo de transferencia o escritura pública. Según los artículos 33 y 35:

a.Los otorgantes serán el propietario o propietarios de las fincas afectadas (origen y destino), así como los titulares de derechos afectados por la transferencia.

b.El objeto de la escritura es el aprovechamiento, que deberá cuantificarse, determinando las unidades de aprovechamiento que van a ser objeto de transferencia o distribución, y las que se conserven adscritas a la finca de origen.

c.En el Registro de la Propiedad, la transmisión o distribución se inscribe en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hace constar por nota marginal en el folio de la finca de la que procede.

a.La aprobación administrativa la exigen expresamente la legislaciones de Castilla La Mancha, Extremadura y la Comunidad Valenciana, como control de la viabilidad urbanística de la transferencia. La mayoría de CCAA no exigen la inscripción de la transferencia en Registro de naturaleza administrativa, con las excepciones de Navarra y Galicia.

b.El artículo 37 del RD 1093/1997 establece que cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de la transferencia, la concesión de licencia especial o la toma de razón previa en registros administrativos, la concesión o inscripción respectiva son requisito para el acceso al Registro de la Propiedad.

Supuesto muy próximo al de la transferencia es el de la reserva de aprovechamiento. Son pocas las legislaciones autonómicas que las regulan, así la Comunidad Valenciana, Extremadura y Castilla La Mancha. Por lo que respecta al RD de 1093/97, no las contempla expresamente, pero parece referirse a ellas en los supuestos en que permite que el aprovechamiento se inscriba como finca especial disgregado del suelo del que procede y mediante apertura de folio independiente en el artículo 39.

Se produce la reserva de aprovechamiento en todos aquellos casos en que un propietario cede a un Ayuntamiento determinado terreno de uso dotacional y esta cesión no da lugar directa e inmediatamente a la adquisición por el cedente, de un excedente de aprovechamiento.

En cuanto a sus requisitos, son los mismos que en la transferencia, esto es, escritura pública, aprobación municipal e inscripción en el Registro de la Propiedad.

El aprovechamiento reservado es susceptible de posteriores negocios jurídicos de transferencia o de gravamen, estableciendo las leyes autonómicas el principio de que el Ayuntamiento que aceptó la reserva, no podrá luego oponerse a la transferencia de la misma.

En términos generales la LOE de 5 noviembre de 1999, se promulga siguiendo la Directiva 85/384 de la Unión Europea y entra en vigor el 6 de mayo de 2000. Conforme a su artículo 1, la ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que interviene en dicho proceso, asi como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad de mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los usuarios.

Conforme al artículo 2 y de forma esencial, la ley es aplicable al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente público o privado, siempre que la licencia de edificación se pida tras su entrada en vigor. En consecuencia se aplica:

1. A las nuevas construcciones, exceptuando aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

2. A las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de edificios ya existentes, que alteren la configuración arquitectónica de los mismos, entendiendo por tales las que tengan el carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial en la composición general exterior, volumetría, o el conjunto del sistema estructural o tengan por objeto cambiar los usos del edificio.

3. A las edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico.

Conforme al artículo 3, y con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán ser funcionales, seguros y habitables, por lo que se prevé la formulación de un Código Técnico de la Edificación como marco normativo que establezca las exigencias básicas de calidad de los edificios y sus instalaciones. Este Código Técnico fue aprobado por RD de 17 de marzo de 2006.

Además exige como requisitos administrativos la formulación de un proyecto técnico (como documento que define y determina las exigencias técnicas de las obras), la exigencias de licencias y autorizaciones administrativas y el acto de recepción de la obra, como aquel el constructor una vez concluida, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste, debiendo recogerse en un acta, firmada por ambos. Además finalizada la obra, el proyecto se facilitará al promotor por el director de la obra, y a ella se adjuntará además la identificación de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación, y la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Se recoge en el artículo 7, que ya tratamos antes, en relación a la declaración de obra nueva en el punto relativo a la edificación. Matizar, en cuanto a su contenido:

a. El proyecto (con sus modificaciones), facilitado al promotor por el director de obra.

b. El acta de recepción, firmada al menos por el promotor y el constructor, en la que deberá constar: Las partes que intervienen, la fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma, el coste final de la ejecución material de la obra., la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, y l as garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades, y a la que se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

c. La relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación.

En los artículos 8 y siguientes se definen a los distintos agentes de la edificación, y sus obligaciones respectivas, considerando como tales a las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación (también se aplica la ley a las Administraciones Públicas cuando actúen como agentes del proceso de la edificación, pero con excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria).

2.Proyectista: redacta el proyecto, con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente,

3.Constructor: asume contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto y al contrato.

4.Director de la obra: dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el poryecto, la licencia de edificación y las condiciones del contrato

5.Otros: tambien se definen al agente director de la ejecución material de la obra; las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación; los suministradores de productos y los propietarios y usuarios.

5. Responsabilidad: En los artículos 17 y siguientes se regulan las responsabilidades de los distintos agentes de la construcción y el plazo de prescripción de las acciones indemnizatorias.

a. Sin perjuicio de las responsabilidades contractuales (del artículo 1591 del Código Civil), las personas que intervengan en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes, de los siguientes daños:

1.Seguridad estructural: durante 10 años de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

2.Habitabilidad: durante 3 años de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones,

3.Daños materiales de terminación o acabado: el constructor responderá tambien de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras dentro del plazo de 1 año.

b. Aún cuando la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, el promotor responderá en todo caso, de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción; el constructor de los daños provenientes de impericia, falta de capacidad profesional o técnica; y el director de la obra y el director de la ejecución responderán de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.

c. Las acciones de responsabilidad provenientes de vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan los daños. Y la acción de repetición contra los demás agentes o aseguradores, a los 2 años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable.

d. En tanto no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieren promovido.

1.-Seguro de caución de la Disposición Adicional 1ª, relativo al aseguramiento por promotores o gestores de las cantidades anticipadas en la edificación, que se cubrirán por un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato y a que se refiere la Ley de 27 de julio de 1968.

2.-El artículo 19 regula tres tipos de garantías, que, según el artículo 20, deberán acreditarse y testimoniarse en la escritura pública de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, añadiendo que, en caso contrario, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad:

a.Un seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, y que puede ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de ejecución material de la obra.

b.Un seguro de daños materiales para garantizar durante 3 años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.

c.Un seguro de daños materiales que garantice durante 10 años los daños originados en el edificios por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales Este seguro al que se refiere la disp adicional 2ª es exigible a partir de la entrada en vigor de la ley, para edificios cuyo destino principal sea la vivienda.

3.-La Disposición Adicional 2ª LOE dice que sólo es exigible el seguro relativo a los 10 años desde el 6 de mayo de 2000. Los demás se irán exigiendo mediante los RD correspondientes. Otras cuestiones sobre su exigibilidad:

a. RDGRN de 21 de marzo de 2000. No será exigible en las obras nuevas en construcción, sino en las obras terminadas o en las actas de finalización de obra.

b. IDGRN de 11 de septiembre de 2000. La forma de acreditar la garantía será la presentación de la póliza con los documentos que acrediten la entrada en vigor del seguro.

c. RDGRN de 8 de febrero de 2003. La obligación de prestar la garantía se dirige a las viviendas y a los consumidores habituales, excluyendo otros usuarios y residencias colectivas (geriátricos, residencias estudiantiles, conventos, etc), aunque sirvan de vivienda permanente.

4. No obstante, la Disposición Adicional 2ª, fue modificada por la LMF de 30 de diciembre de 2002:

a.El seguro decenal no será exigible a quien construye una vivienda para usarla él mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento (RDGRN de 28 de octubre de 2004). Concretamente, la DA2ª dice que no será exigible al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Estos requisitos subjetivos y objetivos deben darse con carácter cumulativo.

a.Al autopromotor individual. La RDGRN de 9 de julio de 2003 dice que este concepto no puede interpretarse de forma excesivamente rigorista, por lo que podrá ser autopromotor una persona física o jurídica. La RDGRN de 28 de octubre de 2004 dice que se aplica incluso si su objeto social es la promoción, venta y alquiler de inmuebles, ya que no puede presumirse el fraude.

b.Para la construcción o reforma. La Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 matiza que:

3.No se exige en la simple rehabilitación, sí en la que implique reforma, ampliación o modificación, lo cual se determinará por la licencia municipal de obra.

c.De una única vivienda unifamiliar. La RDGRN de 28 de octubre de 2004 dice que se incluye cualquier uso que vaya a darse para sí, por lo que es indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, o que se trate de una residencia temporal. En caso de personas jurídicas, no es necesario que lo realicen para que sea su domicilio social.

d.Para uso propio. La RDGRN de 28 de octubre de 2004 dice que el destino propio se refiere a un hecho futuro, lo cual podrá justificarse mediante manifestación coherente con la licencia, sin perjuicio de que en caso de transmisión posterior dentro del plazo legal, deba acreditarse por cualquier medio de prueba (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, como hecho pasado.

b. Pero si se transmite inter vivos dentro de ese plazo, se deberá contratar por el autopromotor dicha garantía por el tiempo que reste hasta los 10 años (en cuyo caso se deberá acreditar y testimoniar en la escritura) salvo que el autopromotor, que deberá haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la garantía.

La base del presente tema es el de Jorge López Navarro, al que, como a todo tema de opositor, se ha ido añadiendo con el tiempo comentarios, lecturas, Resoluciones, opiniones y demás de la propia web, por lo que es posible que contenga parrafos o ideas de otras personas, siendo imposible ahora discernir de dónde sacamos cada cosa. Si alguien quiere ponerse encontacto con nosotros para algún cambio o alusión, no tiene más que solicitarlo.

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