TEMA 34 NOTARÍAS CIVIL:

URBANISMO: GESTIÓN DEL SUELO...

José Yeray Molinillo Suárez - Opositor

-GESTIÓN DEL SUELO. -ACTUACIONES AISLADAS.-PARCELACIONES Y EDIFICACIONES. -EDIFICACIÓN. -CESIONES DEL SUELO. -TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO. -IDEA DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

            GESTIÓN DEL SUELO

La regulación del derecho de propiedad urbana, de la clasificación del suelo y su régimen jurídico y del planeamiento son los aspectos estáticos del urbanismo.

El aspecto dinámico es el de la gestión y ejecución del urbanismo. Los Planes tienen una decidida vocación de cumplimiento, hay que ejecutarlos para la efectiva consecución del modelo territorial diseñado, aplicarlos al terreno hasta que terminen las obras de urbanización y edificación.

Por otro lado, a partir de la LS 1956 se introduce una nueva finalidad a la gestión urbanística: incidir en el mercado de suelo para, entre otros objetivos, frenar la especulación. Así, con la previsión de la creación de patrimonios públicos del suelo (arts.33 y siguientes de la LS 2007).

La competencia legislativa en esta materia, según recuerda la STC 20 marzo 97, corresponde a las Comunidades Autónomas. Por eso la legislación estatal solamente establece, en su condición de ley marco:

  1º) legislación de ordenación territorial y urbanística garantizará la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas (art.3.2.c).

   2º)  el artículo 6 a) dice que se regulará en la legislación el derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente.

La gestión urbanística es una función pública, cuya dirección corresponde a la Administración, pero puede realizarse en forma directa, por la Administración, o indirecta, por los particulares.

Y en este último caso, no solamente por los propietarios, sino también por otras personas.

Esta gestión y ejecución se realiza por medio de los llamados sistemas de actuación,  (se estudian específicamente en el tema siguiente).

    - A la primera modalidad -actuación pública o gestión directa, corresponden los sistemas tradicionales de cooperación y expropiación;

    - A la segunda modalidad -actuación privada o gestión indirecta, corresponde el sistema de compensación.

    -Y ahora la legislación estatal da cobertura a las nuevas modalidades autonómicas -actuación privada o gestión indirecta por un tercero no propietario, que se han desarrollado a partir de la  figura del “agente urbanizador” creada por la anterior legislación valenciana de 1994.

 Y es que en la actualidad en las legislaciones autonómicas se han explorado nuevas fórmulas de urbanismo concertado:

     1º) A través de la profundización en los convenios urbanísticos, que son acuerdos contractuales entre la Administración y sujetos de derecho privado, referidos a la materialización del contenido de los planes (convenios sobre gestión y ejecución). Así, en Madrid, Navarra, Cantabria y Aragón.

Tienen carácter administrativo, contractual y se incluyen requisitos de publicidad y transparencia.

Art 16 LS dice que los convenios urbanísticos que el promotor celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o  prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.

    2º) A través de sistemas en los que se posibilita, y en algunos casos se obliga, (como en Valencia) que la colaboración de la iniciativa privada en la actuación urbanizadora se desligue del propietario del suelo y adopte un modelo empresarial competitivo.

 Surge en Valencia (Ley 94) la figura del Agente Urbanizador, que es una persona, no necesariamente propietario de los terrenos integrados en la unidad de actuación, que es designado mediante un procedimiento competitivo y que se responsabiliza de la gestión urbanística a cambio de un precio (en terrenos o en metálico).

 La legislación valenciana, radical porque lo configura como la única posibilidad de gestión indirecta, fue emulada por Castilla-La Mancha,  Extremadura, Aragón, Cantabria, Galicia , Murcia y Castilla-León . A diferencia del genuino modelo valenciano, en estas CCAA no es el único sistema de gestión indirecta y suele ser subsidiario del cumplimiento ordinario de los propietarios afectados.

 La fundamentación teórica de este sistema es que al no incluirse la facultad de transformar el suelo o urbanizar dentro del derecho de propiedad, no es necesario ligar la gestión indirecta a la propiedad del suelo.

Para finalizar, hay que aclarar:

   1º) Que en  suelo rural en proceso de transformación la ejecución urbanística se desarrolla en actuaciones integrales, sistemáticas o complejas. Se estudian en el tema siguiente.

   2º) Que en suelo urbanizado, la ejecución se desarrolla a través de las llamadas actuaciones aisladas o asistemáticas. Estas son las que estudiaremos en este tema.

ACTUACIONES AISLADAS

Concepto.-   Son actuaciones que se desarrollan en el suelo urbanizado, en el casco urbano de las poblaciones. O sea, en lo que tradicionalmente se llamaba “suelo urbano consolidado por la urbanización”.

 LÓPEZ FERNÁNDEZ, las actuaciones asistemáticas consisten en:

            1º) La progresiva sustitución de las edificaciones existentes por otras nuevas.

            2º) La edificación en solares vacantes.

            3º) La obtención de terrenos por la Administración para la implantación de concretos usos dotacionales públicos.

Finalidad.- de estas actuaciones asistemáticas es la edificación sobre una parcela, previa su conversión, en su caso, en solar.

Requisitos.-La utilización de técnicas de actuación asistemática exige:

     1.-Que la parcela no esté incluida en una unidad de actuación o ejecución que exija la equidistribución de derechos y obligaciones entre varios propietarios, porque entonces estamos ante actuaciones integrales o sistemáticas.

  En las asistemáticas nos encontramos ante actuaciones aisladas, que no implican a otros propietarios, que están al margen.

     2.-Que se trate de suelo urbanizado, con su correspondiente calificación (residencial, terciario, etc).

      -No se necesitan actuaciones de transformación urbanística.

      - Ahora bien, sí que es posible que, siendo urbanizado, se necesite realizar actos exigibles para la conversión de parcela en solar, porque todas las legislaciones autonómicas lo consideran un requisito previo para el ejercicio de los derechos edificatorios

       La conversión de una parcela en solar puede suponer actuaciones materiales (conexión de la parcela a los sistemas generales o locales), pero también actuaciones jurídicas, como:

       - Las que persiguen la delimitación del solar edificable.

       - Las que tienen por objeto la obtención por la Administración de suelo dotacional, y que se manifiestan en la expropiación forzosa puntual o aislada y la cesión de terrenos dotacionales.

       - Las que tienen lugar para lograr el ajuste o equilibrio entre aprovechamientos.

 El desarrollo de una actuación aislada se produce cuando el titular solicita del Ayuntamiento correspondiente una licencia de obras, que es el elemento desencadenante de la actuación.

En la propia licencia de establecerán, en su caso, las condiciones de obligación de cesión de terrenos, de conversión en solar, y las garantías en caso de ejecución simultánea de la urbanización y la edificación.

PARCELACIONES

Concepto.-  El término “parcelación” no se define en ninguna Ley, pero se puede decir que consiste en la fragmentación simultánea o sucesiva de terrenos.

Desde el punto de vista notarial se materializa en las operaciones de segregación y división de terrenos.

     - parcelación urbanística aquella que tiene una finalidad edificatoria, es decir, que pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población. Puede afectar a toda clase de suelo, urbanizado o rural.

      - parcelación rústica tiene una finalidad rural, no edificatoria, o sea, que es acorde con su naturaleza (agraria, forestal, ganadera, etc).

 La legislación urbanística siempre se ha preocupado por controlar la parcelación de terrenos, con la finalidad de evitar la creación de parcelas inferiores a la superficie que se estima como viable tanto a efectos edificatorios como rústicos.

En suelo urbanizado, a través del concepto de “parcela mínima edificable” o cabida mínima que ha de tener una finca para ser edificable.

Y en suelo rural, a través del concepto de “unidad mínima de cultivo”.

(Las dimensiones que han de reunir las parcelas son establecidas por las legislaciones de las Comunidades Autónomas y por el planeamiento urbanístico).

El control del fraccionamiento del suelo corresponde en última instancia a los Ayuntamientos, y en su defecto, a las CCAA, a través de la figura de la licencia de parcelación y de la declaración de innecesariedad.

Labor preventiva de Notarios y Registradores de la Propiedad en esta materia:

     - El artículo 259 TRLS 1992, que sigue vigente, exige para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos que se acredite –y testimonie en la escritura- la obtención de licencia o la declaración municipal de innecesariedad.

      - En la actual LS, el artículo 17.2.2 prescribe, para toda clase de fincas, que

 En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los Notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripción.

     - Artículo 258.2 TRLS 92 –también vigente- los Notarios y Registradores de la Propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, en su caso.

Es conveniente distinguir dos ámbitos diferenciados:

       a) Parcelaciones en suelo rural:

            1.-Parcelaciones urbanísticas.-Están siempre prohibidas.

                Artículo 13.2 LS 2007:

Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización, en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.

            2.-Parcelaciones rurales o con finalidad rústica.-

                Artículo 17.2 LS 2007:

 la división o segregación de una finca para dar lugar a dos más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.

-Pero normalmente, la división de terrenos rurales por debajo de un umbral mínimo (el de viabilidad económica de la explotación agropecuaria) es casi siempre un primer paso para la transformación ilegal del suelo.

-Por eso, la Ley 19/1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias se remite a las legislaciones autonómicas a la hora de fijar la extensión de las unidades mínimas de cultivo tanto en secano como en regadío.

-Y establece la sanción de nulidad de pleno derecho de las operaciones que den lugar a fincas con dimensiones inferiores a la unidad mínima de cultivo. Las legislaciones autonómicas han introducido excepciones por la vía de licencia o declaración de innecesariedad.

-el artículo 17.2.2º apartado LS 2007 aplica la misma regla que a las segregaciones y divisiones a

.la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,

. así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

     b) Las parcelaciones en suelo urbanizado requieren también de la obtención de licencia municipal o declaración de innecesariedad. Así lo establecen con carácter general el artículo 17.2 LS 2007 y la totalidad de las legislaciones autonómicas.

LA EDIFICACIÓN

Concepto.- La edificación de la obra es el final de todo proceso urbanístico, actuando  a la vez como un derecho y un deber:

1º)  artículo 6.c LS 2007 reconoce el derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por sí o a través de terceros, la instalación, construcción o edificación permitidas.

-    artículo 8.1.b) considera el derecho a edificar como una de las facultades del propietario.

2º)  artículo 9.1 LS 2007, segundo párrafo, establece para el propietario en suelo urbanizado que tenga atribuido edificabilidad el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

-     el artículo 31 LS 2007 establece el régimen de expropiación forzosa o el de venta o sustitución forzosa como sanciones a la falta de cumplimiento del deber de edificar.

 Licencia municipal de edificación,

Concepto. Instrumento que permite el control de legalidad acerca del cumplimiento de las condiciones establecidas en la legislación urbanística, planeamiento y ordenanzas municipales.

-    El artículo 242 TR 92 que sigue vigente, dispone que todo acto de edificación requerirá licencia municipal

Naturaleza jurídica ha sido discutida.

-  TR 92,  la licencia era un acto administrativo constitutivo del derecho de edificar.

- LRSV 98 acto de homologación de la actividad privada.

- Lo mismo que en la LS 2007:

Requisitos. El propietario tiene derecho a edificar siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

-Que el terreno sea susceptible de edificación conforme a la ordenación.

-Que se hayan concluido las obras de urbanización y de conexión con los sistemas generales y locales. En definitiva, que estemos ante un solar.

-Que la edificación se corresponda al uso determinado en la ordenación (es decir, a su calificación de residencial, terciario, etc).

La concurrencia de estos requisitos es la que se comprueba por medio de la licencia municipal. Ésta tiene carácter rigurosamente reglado que no deja margen alguno a la discrecionalidad. El TS no ha dudado en calificarla como un acto debido si las obras proyectadas se adaptan a la ordenación aplicable. Y el TR 92 señala que la denegación de licencias debe ser motivada.

 Competencia corresponde a las Entidades Locales. A veces se condiciona la concesión de licencias a la intervención de los órganos competentes de otras administraciones.

 Procedimiento para la obtención de licencias, en el que no podemos entrar, será el regulado por las legislaciones autonómicas con su correspondiente desarrollo reglamentario.

 Baste aquí decir que termina:

            -Con una resolución administrativa que otorga o deniega –motivadamente- la licencia municipal.

            -Por silencio administrativo. Todas las CCAA admiten el silencio positivo transcurrido el plazo de resolución.

Sin embargo, hay una excepción regulada en las CCAA: En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico.

 Efectos de la licencia de obras, expresa o tácita.

 Su titular puede:

            1º.-Realizar la obra proyectada, en los plazos y condiciones indicadas en la licencia. Casi todas las legislaciones autonómicas reconocen la eficacia temporal de las licencias administrativas: caducan por incumplimiento de los plazos de inicio y finalización de las obras.

            2º.-Formalizar la escritura de declaración de obra nueva, con arreglo al proyecto presentado y a la propia licencia. Es potestativo, no obligatorio.

El estudio en profundidad de la declaración de obra  corresponde al tema de hipotecario correspondiente.

Baste aquí decir que en el artículo 19 LS 2007 se dice:

-Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación  del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

-Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

-Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

CESIONES DE SUELO

Concepto

 RUEDA PÉREZ lo define como  la cesión de terreno de propiedad privada, que ha sido calificado para uso dotacional, y que se realiza al margen de cualquier proceso reparcelatorio.

Se trata de un acto aislado e individual del dueño del terreno: el propietario cede ese terreno para materializar su aprovechamiento en el solar correspondiente y obtener la licencia de obras, o bien realizar una reserva de ese aprovechamiento.

Imaginemos que un suelo tiene calificado en todo o en parte un uso rotacional (ej, casa antigua que tras el Plan ha quedado desalineada, e invade una calle). Si se derriba y se pretende volver a construir, la nueva edificación seguirá la nueva alineación y el terreno “invadido” se destinará a calle y acera. Y ello a través de una operación de cambio de titularidad de ese suelo, que deberá pasar al dominio y uso público. Pues bien, este cambio de titularidad puede hacerse por la vía de la expropiación forzosa del suelo (más costosa y lenta), o por medio de la cesión voluntaria del suelo por parte del propietario, que implicará normalmente una operación de “parcelación” previa (en algunas CCAA se habla de “regularización”).

Naturaleza jurídica

 Mecanismo de cesión directa al Ayuntamiento, que es un negocio jurídico entre el propietario cedente y la Administración cesionaria.

Caracteres

      - se califica como gratuito. Significa que el cedente no va a ser compensado por una contraprestación económica por parte de la Administración cesionaria. La obtención de la licencia urbanística no es la contrapartida, porque es consecuencia del cumplimiento de todos los deberes urbanísticos por parte del propietario. No hay contraprestación ni reciprocidad, aunque la gratuidad es más aparente que real, porque se realizan con la finalidad de obtener una licencia, no hay “animus donandi”,

      - es obligatorio: pero no es forzoso, ya que el titular del suelo dotacional tiene la obligación de cederlo, pero no existe sobre la finca un gravamen o carga real que garantice la cesión. Lo que se discute es si se trata de un “acto debido” o no.

       - es bilateral, aunque no es preciso que ambos consentimientos sean simultáneos.

      - exige que el suelo cedido se encuentre libre de cargas y gravámenes, pues estos terrenos  están por definición destinados a usos públicos.

Desde el punto de vista formal, el artículo 30.3 RD 1997 admite, alternativamente, dos tipos de documentos públicos inscribibles en el Registro:

-El acta administrativa, que es un documento público administrativo, en que intervienen el cedente y el cesionario. Algunos autores señalan los inconvenientes a que puede dar lugar que se permita la inscripción directa del acta administrativa. (La admón. es fedataria y parte a la vez). Legislaciones como la valenciana y la extremeña, exigen escritura pública en todo caso.

-La escritura pública: puede ser bilateral, otorgada por el cedente y el Alcalde, o unilateral, otorgada solo por el cedente, acompañando a la escritura la certificación del acuerdo municipal de aceptación de la cesión.

TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO

Transferencias de aprovechamientos.        

Concepto. Se trata de una técnica de gestión en suelo urbanizado para lograr el ajuste entre aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento.

Se debe relacionar con la posibilidad de obtener por las Administraciones Públicas mediante las transferencias los terrenos afectos a sistemas generales o dotaciones legales previstos en suelo ya urbanizado.

Fue el TR 92 el que reguló detalladamente las TAUS, y la STC 61/97 anuló por inconstitucional esta regulación, por su incorrecta calificación como normas supletorias, y por invasión de competencias autonómicas. Hoy se regula en Andalucía, Castilla la Mancha, Galicia, Navarra, País Vasco y Comunidad Valenciana.

Clases.     RUEDA PÉREZ diferencia dos modalidades de transferencia:

            -La impropia, que es una distribución del aprovechamiento entre dos fincas del mismo propietario.

Si es total, agotando el aprovechamiento de la parcela de origen, al perder los derechos edificatorios, los entrega al Ayuntamiento con destino a dotación o equipamiento público. Se incrementan las posibilidades edificatorias de la parcela receptora.

            -La propia, cuando la distribución del aprovechamiento se hace entre fincas de distintos propietarios.

Naturaleza jca.

-Son negocios dispositivos sobre inmuebles a los que se aplican sus requisitos.

-ARNAIZ lo niega para las transferencias impropias, que asimila a los negocios de segregación.  

-RUEDA PÉREZ considera que se aplican las mismas normas en ambos casos.

Desde el punto de vista formal       

En el RD 1997 se exige la escritura pública para las transferencias de aprovechamiento urbanístico, y así se recoge en las legislaciones autonómicas citadas.

             -La otorgan el propietario o propietarios de las fincas de origen y destino, y los titulares de derechos afectados por la transferencia.

             -Excepcionalmente, para las transferencias que realice la Administración (casi inexistentes en la práctica), cabe la “certificación administrativa del acuerdo de transferencia. Lo cual ha sido criticado por algún autor.

Objeto.

El objeto de la transferencia es el aprovechamiento subjetivo, estudiado en el tema anterior.

Para explicar cuándo se utiliza esta técnica hay que partir de la base de un desequilibrio entre aprovechamientos: el objetivo y el subjetivo pueden coincidir, pero hay situaciones deficitarias o excedentarias. Para poder edificar es necesario que se corrija esta desigualdad, por medio de estas transferencias de aprovechamiento.

Un ejemplo propuesto por RUEDA PÉREZ puede aclarar la cuestión, en todo caso muy compleja. El propietario de una casa que se derriba y cuyo suelo está calificado como zona verde, ya no podrá edificar sobre el mismo porque su aprovechamiento objetivo es cero; sin embargo, su titular tendrá el aprovechamiento subjetivo que el Plan le reconozca, en razón de los metros cuadrados del suelo que ocupaba la antigua casa. Pero ese aprovechamiento lo tendrá que materializar sobre otra parcela, en la que se permita aplicar estos excedentes de aprovechamiento. La finca de origen pasará a propiedad de la Administración para zona verde.

Reservas de aprovechamiento

Están reguladas en la legislación de Valencia, Castilla La Mancha y Extremadura.

Concepto.

Casos en que un propietario cede al Ayuntamiento determinado terreno de uso dotacional , o la Administración ocupa terrenos para uso rotacional, y se compensa al propietario afectado con unidades de aprovechamiento correspondientes al suelo ocupado que en su día podrán hacer efectivas en un polígono o unidad de actuación con exceso de aprovechamiento.

Mientras se materializa, el aprovechamiento tiene acceso al Registro de la Propiedad. Es un aprovechamiento “volante”, por lo que en ocasiones, las especiales circunstancias de los procesos urbanísticos hace que no pueda inicialmente materializarse el aprovechamiento, y es en estos casos en los que al aprovechamiento es susceptible de abrir folio registral.

Entonces el propietario tiene un aprovechamiento que puede ser objeto de posteriores negocios jurídicos de transferencia o gravamen (ej, hipoteca). Es decir, acabará materializándose en otras fincas del mismo titular –que se adjudique en un polígono o actuación distinto- o de un tercero, previa su transferencia.

El procedimiento formal de constitución de la reserva de aprovechamiento es: escritura pública, aprobación municipal e inscripción registral.

IDEA DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

  Fue promulgada el día 5 de noviembre de 1999 (LOE) y está en vigor desde el 6 de mayo de 2000. Su objeto es la regulación de los aspectos esenciales de la actividad edificatoria y del edificio una vez construido.

-Edificio:

 Concepto: a efectos de la LOE se incluyen art 2.2:  

-las obras de nueva construcción

-las de ampliación, modificación, reforma y rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica, que se extiende incluso a las instalaciones fijas y equipamiento adscritos permanentemente al edificio.

-Se excluyen solo las construcciones de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial ni público y sean de una planta (art.2.1).

 Requisitos: se regulan los requisitos básicos relativos a funcionalidad, seguridad y habitabilidad (art.3.1). Se crea a este efecto el Código Técnico de la Edificación, como marco normativo en esta materia.

Documentación.-Podemos distinguir:

             -Proyecto. Conjunto de documentos que definen las exigencias técnicas de la edificación. Es indispensable y obligatorio para las edificaciones reguladas por la LOE.

             -Acta de recepción de la obra: documento que formaliza la entrega por el constructor de la obra terminada al promotor y la aceptación de éste (art.6).

            Se firma por promotor y constructor, haciéndose constar la declaración de entrega y recepción, el coste final de la ejecución material y las garantías que correspondan. Se adjunta el certificado final de obra suscrito por el director de la obra y el director de la ejecución de la obra.

            -El Libro del Edificio: creado por la LOE, debe ser entregado por el promotor a los usuarios finales del edificio, comprendiendo el proyecto, el acta de recepción de la obra, la relación de los agentes intervinientes en el proceso, y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones (art.7).

              Este Libro ha adquirido gran relevancia en la actualidad puesto que la DGRN ha interpretado el artículo 19 LS 2007 exigiendo que se acredite la existencia del Libro del Edificio mediante acta notarial para otorgar los finales de obra.

            -Actividad de edificación: la LOE regula las obligaciones y responsabilidades de los agentes intervinientes, previa su identificación. La LOE distingue entre promotor, proyectista, constructor, director de la obra y director de ejecución de la obra (T79)

Régimen de responsabilidad y las garantías.

Además de la responsabilidad derivada de los pactos contractuales y de la específica de todo vendedor, la LOE diseña un sistema complejo art.17:

Responsabilidad general que afecta a todos los agentes del proceso de edificación  fundamentalmente en dos aspectos:

       --Durante diez años, se responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales que comprometan gravemente la resistencia y estabilidad del edificio.

      --Durante tres años, se responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afectan a la habitabilidad.

Responsabilidad particular, que afecta separadamente a cada uno de los agentes del proceso edificatorio:

     --El constructor responde durante un año de los daños producidos por vicios o defectos de ejecución que afectan a la terminación o acabado. Responde de la impericia y falta de capacitación, negligencia, etc, del jefe de obra y dependientes, y de las deficiencias de los productos utilizados.

      --En caso de pluralidad de proyectistas, su responsabilidad es solidaria. Además de por su actuación, responden también de los profesionales que contrate.         

      --Al promotor se le impone una responsabilidad añadida, ya que en todo caso responde solidariamente con los demás agentes de los vicios y defectos de construcción.

      --El Director de la Obra y de Ejecución de la obra responden de la veracidad y exactitud del contenido del certificado final de la obra.

 Se responderá siempre frente a los propietarios y los terceros adquirentes, y si no es posible la individualización de la culpa o hay concurrencia de culpas, entonces la responsabilidad será solidaria.

 Garantías. El artículo 19 distingue:

     - seguro de caución, durante un año, para los daños materiales derivados de defectos que afectan a la terminación o acabado de las obras (5% del importe de la ejecución material de la obra).

     - seguro de caución, durante tres años, para los daños materiales derivados de defectos que afectan a la habitabilidad (30% de ese coste).

    - seguro de caución, durante diez años, para los daños causados por defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, es decir, que afectan a la estabilidad del edificio (100% del referido coste).

 Actualmente solamente es obligatoria la constitución del seguro decenal en los edificios cuyo destino principal es el de vivienda.

 En cuanto a los otros dos seguros, y en cuanto a los edificios no destinados a vivienda, la Disposición Adicional Segunda remite su obligatoriedad a un posterior Real Decreto que aún no se ha promulgado.

 Artículo 20 LOE dice que

1.-No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

2.-Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que se hubieran promovido.

Por lo tanto: Es precisa la acreditación y testimonio de la constitución de los seguros cuando se trate de viviendas.  

La Disposición Adicional Segunda excluye el caso del autopromotor individual de vivienda unifamiliar para uso propio. Ahora bien, si se transmite dentro del plazo de los diez años deberá acreditarse la constitución del seguro por el tiempo que reste hasta cumplir ese plazo o el comprador deberá exonerar expresamente de esta obligación al autopromotor (que debe probar la utilización por él de la vivienda).

 También se excluye el caso de la rehabilitación de edificios destinados principalmente a vivienda cuando las licencias de edificación de nueva construcción fueron solicitadas antes de entrar en vigor la Ley.

 Como aclaró la Instrucción de la DGRN de 20 de marzo de 2000, esta exigencia es aplicable a las escrituras de declaración de obra nueva terminada o con ocasión del otorgamiento del acta de finalización de obra, pero no en las de declaración de obra nueva en construcción.

La Instrucción de la DGRN de 11 de septiembre de 2000 señala que la constitución de la garantía puede efectuarse mediante la exhibición de la póliza de seguro completada con el documento que acredite su entrada en vigor o con la certificación expedida por la entidad aseguradora acreditativa de la constitución y vigencia del contrato

Rdgrn 15 Junio 2007, cabe que se haya terminado una vivienda que sea susceptible de aprovechamiento y no se haya concluido todo el edificio, en cuyo caso basta que el seguro garantice la vivienda que se inscribe.

José Yeray Molinillo Suárez. Sobre el tema de Ignacio Martínez-Gil Vich.