RESOLUCIONES DGRN ENERO 1999

1.- NECESIDAD DE DEJAR CONSTANCIA DEL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR Y DE LA NEGATIVA EN LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA. RESOLUCIÓN de 29 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid contra la negativa de don Francisco Borruel Otin, Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 27, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación, en virtud de apelación del señor Registrador.

En un Auto recaído en procedimiento judicial sumario del art. 131 LH., es defecto el que no conste la realización del requerimiento de pago a la entidad deudora e hipotecante en el domicilio pactado al constituirse la hipoteca y el resultado negativo del mismo. No se suple lo anterior con la manifestación genérica de haberse hecho las notificaciones previstas en la regla 5ª de dicho art. 131 LH. No se puede exigir que consten las fechas de las diversas subastas ni si han quedado desiertas o no.

Ministerio de Justicia (BOE 26 de 30/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-2407)

2.- COINCIDENCIA ENTRE EL TITULAR REGISTRAL Y EL EMBARGADO. RESOLUCIÓN de 23 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Deustche Bank, Sociedad Anónima Española», contra la negativa de don Francisco José Florán Fazio, Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, a practicar una anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se discute acerca de si está acreditado que titular registral y embargado sean la misma persona. Se embarga a don Wolfgang Bloss Capuz y está inscrito el bien en favor de don Wolfgang Joachim Bloss. La DGRN revoca la nota porque por una serie de documentos aportados se demuestra la identidad, expresando, de todos modos que si, conforme al art. 74 LH se aprecia duda acerca de la identidad de la finca, hay que suspender y no denegar.

Ministerio de Justicia (BOE 22 de 26/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-1898)

3.- APORTACION A LA SOCIEDAD DE GANACIALES. NO NECESIDAD DE EXPRESAR LA CAUSA. RESOLUCIÓN de 21 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don José Luis Martínez Gil, contra la negativa de don José Luis Parga López, Registrador de la Propiedad de Madrid número 25, a inscribir una escritura de aportación de bienes a una sociedad de gananciales, en virtud de apelación del señor Registrador.

Curiosamente dos cónyuges casados en separación de bienes pactan el régimen de gananciales. Lo hacen para aportar a continuación a la sociedad sus bienes privativos. El Registrador no inscribe, pero no por el defecto tradicional de falta de expresión de la causa, sino porque estima que no hay ningún precepto legal que autorice  a los cónyuges para, con posterioridad al comienzo de la sociedad de gananciales, atribuir carácter ganancial a bienes que ya eran de la titularidad privativa de uno de ellos.  La DGRN aduce, por contra, la libertad general de contratación del artículo 1255 Cc., sin que exista precepto alguno prohibitivo al respecto, siendo  la aportación a la sociedad conyugal, comunicación que hacen los esposos, o uno de ellos, al consorcio ganancial, un negocio perfectamente válido y lícito.

Ministerio de Justicia (BOE 20 de 23/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-1736)

4.- TRANSMISION DE LA PROPIEDAD EN VIRTUD DEL 34 LRYDA. POSIBLE NO COMPRAVENTA. RESOLUCIÓN de 22 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Consejero de Agricultura y Ganadería de la Junta de Castilla y León, contra la negativa de don Francisco Javier Gómez Jené, Registrador de la Propiedad de Aranda de Duero, a inscribir dos escrituras de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.

Se refiere a dos notas de calificación idénticas que recaen sobre documentos diferentes, pero que han estado unidas desde el inicio en el mismo recurso. Se trata de una escritura de compraventa otorgada al amparo del art. 34 LRYDA que ordena al Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario a transferir la propiedad de los inmuebles objeto de concesión cuando el concesionario haya cumplido determinados requisitos. Dichas funciones han sido transferidas a la Comunidad Autónoma de Castilla y León, la cual es quien otorga la escritura. No se trata de una venta ordinaria de bienes de la Comunidad, por lo que no se precisa del trámite de subasta, revocándose la nota. La DGRN plantea que no estemos ante una compraventa propiamente dicha y que quizás no se haya acreditado adecuadamente el cumplimiento de los requisitos del citado art. 34.

Ministerio de Justicia (BOE 20 de 23/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-1737)

5.- RATIFICACIÓN DE PODERES INSUFICIENTES. NO PERJUDICA A TERCERO. RESOLUCIÓN de 2 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena, don Antonio Trigueros Fernández, contra la negativa de don Bartolomé Nieto García, Registrador de la Propiedad de Cartagena, número 1, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Muy interesante, por cierto. Una sociedad vende una finca a otra. Cada una de ellas está representada por un apoderado diferente con poder especial para el caso concreto y sin que se salve la figura de la autocontratación ni los intereses contrapuestos. Cada uno de dichos apoderados ha sido nombrado por los Administradores mancomunados de su sociedad. Pero es que resulta que dichos Administradores son los mismos en ambas sociedades con lo que el poder de decisión reside en las mismas personas, existiendo intereses contrapuestos no salvados y, en consecuencia, insuficiencia del poder que lleva como sanción, según la DGRN, la nulidad del negocio. Ello no es obstáculo para que se produzca una posterior ratificación, como así ha sido, mediante Junta General. Ahora bien, los efectos de dicha ratificación se producen "ex nunc", es decir, desde este segundo momento en perjuicio de terceros. Y esta es la clave del asunto, porque con posterioridad a la escritura de venta, pero antes de la ratificación, se presentó en el Registro un mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de demanda dirigida contra la sociedad vendedora. El Registrador y la Dirección entienden que dicha anotación gozará de preferencia con respecto al título de compraventa.

Ministerio de Justicia (BOE 12 de 14/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-873)

6.- AMPLIACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR LA VIUDA Y LOS HEREDEROS ANTES DE LA PARTICION DE LA HERENCIA. RESOLUCIÓN de 10 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra don César Cunqueiro González-Seco, contra la negativa de don Carlos Olavarrieta Masdeu, Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 1, a inscribir una escritura de modificación de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.

Se trata de una escritura de ampliación de hipoteca sobre una finca ganancial, habiendo fallecido un cónyuge y compareciendo el viudo por sí y en representación de los dos hijos menores, únicos herederos, sin que se haya realizado la partición previa. Esto último no es obstáculo para la inscripción, porque concurren las personas que engloban el conjunto de las titularidades sobre el bien. Lo que sí es defecto es que sólo se haya acreditado la autoliquidación por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero ni siquiera la presentación de la documentación para la liquidación del Impuesto de Sucesiones.

Ministerio de Justicia (BOE 12 de 14/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-874)

7.- INSCRIPCIÓN DE DECLARACION DE OBRA NUEVA OTORGADA. REQUISITOS. RESOLUCIÓN de 1 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Getxo don Fernando Ruiz de Castañeda y Díaz, contra la negativa de don Galo Rodríguez Tejada, Registrador de la Propiedad de Bilbao, número 11, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y donación, en virtud de apelación del recurrente.

Se trata de una declaración de obra nueva otorgada con posterioridad a la Ley 8/1990, pero referida a una construcción anterior. No es imprescindible la licencia municipal para inscribir, bastando acreditar la realización previa, el transcurso del plazo de prescripción y la no constancia registral de la incoación de un expediente de disciplina urbanística.

Ministerio de Justicia (BOE 11 de 13/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-807)

8.- INTERESES REMUNERATORIOS EN PRESTAMO HIPOTECARIO. RESOLUCIÓN de 3 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Banco Hipotecario de España, Sociedad Anónima», contra la negativa de doña María Luisa Moreno-Torres Camy, Registradora de la Propiedad de Sevilla número 9, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

Se discute acerca de si están suficientemente determinados los intereses remuneratorios en un préstamo hipotecario. Dice así la cláusula de constitución de hipoteca en lo que nos afecta: "...a) del pago de los intereses ordinarios convenidos en las cláusulas 3ª y 3ª bis, limitándose esta responsabilidad a los efectos del artículo 114 de la Ley Hipotecaria a una cantidad máxima igual al importe de cinco anualidades de tales intereses al tipo máximo del 9,75% que se fija a este solo efecto, sin perjuicio de la modificación pactada dentro de los términos de la estipulación 3ª bis". La Dirección considera que esta cláusula tan extendida  - ya que está en casi todas las hipotecas del Banco Hipotecario entre otras entidades - tal como está, no es inscribible, porque la referencia al art. 114 L.H. es equivalente a decir "en perjuicio de terceros", por lo que no marca el límite al que pueda llegar ese interés entre las partes en cuanto al derecho real de hipoteca. El límite del art. 114 L.H.  que marca un distinto trato entre partes y terceros es meramente temporal (5 años), sin que pueda existir un tipo máximo de interés distinto entre dichas partes y terceros. Por esto último, también hubiera sido razonable que, al tener que ser el tipo similar, por "favor negotii", la Dirección hubiera salvado la cláusula.

Ministerio de Justicia (BOE 11 de 13/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-808)

9.- DECLARACION DE OBRA NUEVA POR HEREDEROS Y VIUDA ANTES DE PARTICIÓN DE LA HERENCIA. RESOLUCIÓN de 11 de diciembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra, don César Cunqueiro González-Seco, contra la negativa de don Carlos Olavarrieta Masdeu, Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 1, a inscribir una escritura de obra nueva, en virtud de apelación del señor Registrador.

Un solar se halla inscrito en favor de una persona con carácter presuntivamente ganancial. Dicha persona falleció y ahora,  la viuda y los herederos del causante declaran una obra nueva sobre el solar. Para inscribir la declaración, el Registrador exige la previa partición de la herencia para así conocer el o los adjudicatarios y su proporción. Pero el art. 54 R.H. está pensando en la comunidad romana y no en la germánica, situación en la que se encuentran la sociedad de gananciales y la herencia sin partir, pudiéndose indicar meramente las cuotas que les corresponden a los interesados sobre el todo y, en su caso, las normas especiales de gestión y disposición que, conforme al título sean aplicables.

Ministerio de Justicia (BOE 11 de 13/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-809)

10.- INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA DE MAXIMO CONSTITUIDA POR ADMINISTRADOR DE S.L. SIN AUTORIZACION DE LA JUNTA. RESOLUCIÓN de 17 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cornellá, don Ildefonso Sánchez Prat, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Viladecans, don Antonio J. Pascual Castillo Folch, a inscribir una escritura de constitución de una hipoteca de máximo, en virtud de apelación del Registrador.

Es muy importante, porque puede modificar la práctica actual más generalizada. Considera que es inscribible una hipoteca en garantía de deuda ajena constituida por el Administrador único de una sociedad de responsabilidad limitada, sin que haya obtenido la autorización de la Junta general. El poder de representación del Administrador único se extiende a todos los actos comprendidos dentro del objeto social. La Dirección considera que es muy difícil a priori conocer si uno en concreto está dentro o fuera, admitiendo todos los llamados actos neutros y polivalentes, dentro de cuya categoría habría que englobar el ahora estudiado, solo siendo posible rechazar "a priori" todos aquéllos que sean contrarios claramente al objeto social. Otro tema aparte es la posible responsabilidad en la que haya podido incurrir.

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-405)

11.- INSCRIPCION DE TRANSMISION SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. RESOLUCIÓN de 20 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José Prados García, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granada número 1, don Manuel Moreno Torres Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Aunque es inscribible una transmisión sometida a condición suspensiva, no lo es en el caso concreto, porque lo que consideran "condición" (la obtención de una autorización judicial) no lo es propiamente, sino un requisito que vendría directamente establecido por la propia Ley para la validez misma del negocio.

Difícil es de resumir el segundo punto, muy del caso en concreto. La transmisión la realizan la usufructuaria y dos de los posibles fideicomisarios. Más adelante fallece la usufructuaria y además se discute si hay una sustitución fideicomisaria o no. En todo caso no se acredita si en su momento vendieron todos los fideicomisarios o nudo propietarios, habiendo otorgado una escritura de prórroga del plazo de la "condición" tan solo el comprador sin que se acreditara la ratificación por la otra parte.

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-406)

12.- CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA POR EJECUCIÓN DE HIPOTECA DE RANGO PRIORITARIO. RESOLUCIÓN de 23 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Andrés Tuduri Viladot, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Marbella número 3, don Rafael Ramón García Valdecasas de la Cruz, a dejar sin efecto la cancelación de una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del recurrente.

El Registrador canceló una anotación preventiva de demanda, porque así se lo había ordenado el Juez en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria del art. 131 LH, por el que se ejecutaba una hipoteca inscrita con anterioridad. Contra esta cancelación no cabe recurso gubernativo, pues éste sólo es posible contra las decisiones del Registrador que denieguen o suspendan el asiento solicitado. Sólo cabe recurrir ante los Tribunales. La demanda correspondía a la reclamación de un crédito refaccionario que, a juicio del actor, tenía preferencia al crédito hipotecario ejecutado, pero se anotó después y no parece que haya intentado hacer valer sus derechos ante el Juez de la ejecución.

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-407)

13.- ADMINISTRADOR UNICO QUE SE APODERA SI MISMO. NO CABE INSCRIPCION. RESOLUCIÓN de 24 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en recurso gubernativo interpuesto por doña Áurea Renedo Pascual, Administradora única de la entidad mercantil «Viuda de Mariano Renedo, Sociedad Anónima», contra la negativa de la Registradora Mercantil de Segovia, doña María Ángeles Echave-Sustaeta de la Torre, a inscribir una escritura de poder.

No es inscribible una escritura por la que la Administradora única de una sociedad anónima nombra apoderados de la sociedad con carácter solidario a cuatro personas y a sí misma, con amplias facultades representativas. Diserta la Dirección sobre la representación orgánica y voluntaria y admite la posibilidad teórica de que confluyan en una misma persona. Pero no si se trata de Administrador único, porque no tiene sentido que se pueda revocar y controlar a sí mismo y que sus mismas facultades puedan extenderse indefinidamente, mientras que como Administrador están limitadas en el tiempo.

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-408)

14.- NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS TITULARES EN PROINDIVISO PARA DISPONER. RESOLUCIÓN de 27 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José García García, contra la negativa de don Fernando Alonso Mencía Álvarez, Registrador de la Propiedad de Guadalajara, número 2, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.

Un bien se halla inscrito por terceras partes indivisas (una de ellas, en favor de ambos cónyuges, con carácter ganancial). Parece ser que este bien forma parte de una comunidad de bienes (circunstancia que no está inscrita). Dicha comunidad vendió el bien en documento privado al recurrente. Este obtuvo sentencia para elevar a publico dicho documento, pero en el procedimiento no fue demandada la esposa titular registral sino tan sólo el marido, entendiendo el Juez que ello no era preciso, ya que los únicos miembros de la comunidad de bienes eran los demandados en quienes concurre, además, la condición de comerciantes. En la escritura de elevación a público interviene el Magistrado en representación tan sólo del esposo. El Registrador deniega y la Dirección confirma la inscripción de dicha tercera parte, porque la esposa no ha sido demandada y no aparece en el Registro inscrita la situación de comunidad de bienes con facultades específicas de disposición.

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-409)

15.- CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. RESOLUCIÓN de 28 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Promociones Plaza 2001, Sociedad Limitada», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca número 7, don Miguel Peña Romero, a cancelar una anotación preventiva de querella, en virtud de apelación del Registrador.

Se trata de la cancelación de una anotación preventiva de querella, ordenada por el Juez a solicitud de la parte actora y habiendo hecho constar la firmeza de la resolución que la dispone.  La Dirección revoca la nota al haberse excedido el Registrador de los límites que tiene en la calificación de un documento judicial. El registrador se basaba fundamentalmente en que, al haber sido recurrida la resolución que ordenó el sobreseimiento del procedimiento en su aspecto penal, no podía hablarse de firmeza, al entender que no podía ser parcial..

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-410)

16.- FINCA COMPRADA CON PACTO DE SOBREVIVENCIA EN CATALUÑA. RESOLUCIÓN de 30 de noviembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de L'Escala, don Javier Martínez del Moral, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de La Bisbal d'Empordà, doña Raquel Laguillo Menéndez-Tolosa, a inscribir una escritura de declaración y purificación de sobrevivencia, en virtud de apelación de la Registradora.

Se trata de una finca comprada por dos cónyuges de vecindad civil catalana con pacto de sobrevivencia. Ahora se solicita inscribir el dominio en favor del viudo, acreditando el fallecimiento de su cónyuge, pero no el hecho negativo de no haber otorgado heredamientos que pudieran contradecir el pacto .El Presidente del Tribunal de Justicia de Cataluña revocó la nota, sin que tenga nada que decir al respecto la DGRN, al tratarse de un asunto de derecho civil catalán. Trata también sobre el tema la R. 3 de marzo de 1994. Es caso es anterior al Código de Sucesiones de 1991.

Ministerio de Justicia (BOE 7 de 08/01/1999) Más... (Referencia BOE-A-1999-411)