RESOLUCIONES DGRN ENERO-2001

1. NOMBRAMIENTO DE AUDITOR TRAS FINALIZAR EL PRIMER EJERCICIO POR AUDITAR. Resolución de 24 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco Ucelay Sabina, en nombre de "Promociones e Inversiones Canarias, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador Mercantil de Santa Cruz de Tenerife, don Fernando Cabello de los Cobos Mancha, a inscribir un acta notarial de la Junta general de dicha sociedad.

Conforme a los artículos 205.1 de la LSA y 350 del RRM, si la sociedad estuviese obligada a la verificación de las cuentas anuales y hubiese finalizado el ejercicio por auditar sin que su Junta General hubiese nombrado a los Auditores que debían realizarla, tal designación corresponderá, ya en exclusiva, bien al Registrador Mercantil, bien al Juez de Primera Instancia, sin que pueda inscribirse el nombramiento realizado directamente por la sociedad. Pero, en el caso debatido, el defecto no puede ser mantenido, pues, aunque no se decía en el titulo calificado, el Registrador pudo comprobar que la sociedad ha presentado balance abreviado y, por ende, que se trata de una sociedad que no está obligada a la verificación de cuentas (con la consiguiente posibilidad de nombrar a un auditor de cuentas aunque haya finalizado el ejercicio por auditar). Las R. de 25 de noviembre de 2000 y R. de 27 de noviembre de 2000 se dictan en el mismo sentido. (JDR)

2. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN. IDENTIDAD DE LAS FINCAS. Resolución de 30 noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Manuel Baeza Rodríguez, en nombre de don Miguel Montecantine Pacheco, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Manzanares doña María Belén Menéndez García, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio, en virtud de apelación del recurrente.

El Registro expide certificación negativa de fincas a efectos de expediente de dominio inmatriculador. Termina el expediente declarando el dominio de las fincas. La registradora deniega la inmatriculación de una finca por hallarse inscrita a nombre de otra persona y suspende la de las demás por tener dudas fundadas de que sean las mismas que otras ya inscritas. La Dirección General afirma que no puede sostenerse que una vez expedida certificación negativa no pueda oponerse el registrador a la inscripción; además, los mismos datos que la promotora del expediente aportó en su iniciación, y que aclaraban la posibilidad de identificar las fincas, pudo aportarlos en la solicitud de certificación, por lo que a ella es imputable, al menos en parte, la realización de unos trámites inútiles. Respecto a la finca que coincide parcialmente con otra inscrita la cuestión no puede resolverse en el recurso gubernativo sino ante el Juez de Primera instancia del partido, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario. (C.B.)

3. VENTA DE PARTICIPACIONES GARANTIZADA POR LA SOCIEDAD. Resolución de 1 de diciembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Abogado don Juan Puig Fontanals, en representación de doña María Victoria Aguilera García, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad número 21 de Barcelona, don José María Alfin Massot, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.

Una socia vende sus participaciones en una s.r.l. a otras dos socias, quedando aplazado parte del precio. La propia sociedad constituye hipoteca en garantía de dicho precio aplazado. Ello no es posible porque contraviene una prohibición legal contenida en el artículo 40.5 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada cuando dispone que dichas sociedades no podrán anticipar fondos, conceder créditos o préstamos, prestar garantía, ni facilitar asistencia financiera para la adquisición de sus propias participaciones o de las acciones o participaciones emitidas por sociedad del grupo al que la sociedad pertenezcan. Tal negocio de garantía es nulo al quedar incurso en la sanción prevista para estos supuestos por el artículo 6.3 del Código Civil: la nulidad absoluta, aparte de posibles sanciones administrativas.

4. INMATRICULACIÓN DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. Resolución de 4 de diciembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Alejandro Junco Petrement, en nombre de don José Vicente Gardón Acuña y su esposa, doña Brígida Juan Galán, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Ciudad Rodrigo, María Azucena Bullón Manzano, a inscribir una escritura de división y extinción de comunidad, en virtud de apelación de los recurrentes.

Unas fincas están inscritas en cuanto a unas cuotas indivisas y no en cuanto a otras. Se discute en el caso sobre si el número 1 del artículo 298 del Reglamento, antes de su reforma por Real Decreto de 1998, amparaba la inmatriculación de la disolución de comunidad, por escritura de más de un año de antigüedad, respecto de unas fincas, en cuanto a la parte de las mismas que se adquirieron por herencia sin título fehaciente. Considera la DGRN que sin prejuzgar la vieja discusión sobre si el título tiene que ser traslativo, o puede ser también declarativo, es lo cierto que, interpretado el artículo 298 del Reglamento en concordancia con el 205 de la Ley, el documento presentado no es suficiente para la inmatriculación de la finca, que exigiría título público adquisitivo, y la acreditación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente. No obstante, las participaciones inscritas puedan ser objeto de inscripción a favor de los adjudicatarios. En fin, que a posteriori el Centro Directivo viene a testimoniar lo que era un secreto a voces: que el antiguo artículo 298 del Reglamento Hipotecario se había excedido ampliamente de los dictados marcados por el 205 de la Ley.

5. EMBARGO Y SUSPESIÓN DE PAGOS.. Resolución de 21 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el Delegado Especial de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria de Cantabria, en nombre de la misma, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santander, número 2, don Gerardo Muriedas Mazorra, a librar una certificación de dominio y cargas de una finca embargada, en virtud de apelación del señor Registrador.

El Registrador se niega a expedir certificación de dominio y cargas solicitada en un procedimiento administrativo de apremio por débitos fiscales, basándose en que con anterioridad a la diligencia misma del embargo acordado en dicho procedimiento, se había dictado y anotado providencia de admisión a trámite de la solicitud de suspensión de pagos de la entidad apremiada. La Dirección General revoca su calificación, y dice que ha de expedir la certificacion y poner la nota de ello, y serán los síndicos de la quiebra, oportunamente notificados de la existencia del procedimiento de apremio (cfr artículo 125.2 párrafo segundo del Reglamento General de Recaudación), quienes deban iniciar las actuaciones encaminadas a la mejor defensa de los derechos de la masa pasiva (cfr. artículos 1.218, 1.229, 1.319 Ley de Enjuiciamiento Civil), y todo ello sin perjuicio de las exigencias que en su día deban satisfacerse para la inscripción de las eventuales enajenaciones alcanzadas en tal procedimiento administrativo si efectivamente llegare a consumarse. (JDR)

6. RECTIFICACIÓN DE DIVISIÓN TRAS HABER VENDIDO TODO.. Resolución de 23 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Fernando Cuevas Oceja, en nombre de doña María Begoña López Flores, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Laredo don Antonio Tornel García, a inscribir una escritura de rectificación de otra de compraventa en virtud de apelación del recurrente.

Se divide una finca en cinco, vendiendo cada una de las resultantes a distintas personas que inscriben. Posteriormente, el vendedor por sí solo rectifica la división diciendo que quedó un resto destinado y lo vende a una persona. El Registrador suspende la inscripción por no consentir la misma todos los titulares de las fincas resultantes de la división y venta. El Presidente del Tribunal Superior y la DGRN confirman la calificación, por varias razones obvias, entre otras, la de que una vez dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral y se infringiría el principio de tracto sucesivo . (JDR)

7. ELEVACION A PÚBLICO DE CONTRATOS PRIVADOS. R. de 28 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Figueres don Miguel Ángel Vera Moreno, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Rosas don Joaquín María Larrondo Lizarraga, a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

1.- La DGRN reitera su doctrina de que se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una comunidad posganancial -como los de una herencia-, sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien.

2.- Por otra parte, considera el Registrador que en el contrato elevado a público interviene una sociedad como vendedora y como se rectifica este extremo, es necesaria la pertinente ratificación por el representante actual de aquella entidad. La DG sí confirma este defecto, diciendo que al elevar a público un documento privado de compraventa no puede alterarse el contenido contractual del mismo sin que presten su consentimiento -por sí o mediante representante con facultades suficientes- las partes afectadas. (JDR)

8. CIERRE REGISTRAL DEL RM POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. R. de 29 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don José Francisco Arroyo Machín, en nombre y representación de "Almalu, Sociedad Anónima", frente a la negativa de la Registradora Mercantil de Soria, doña María Alicia Echevarría Pérez, a inscribir el acuerdo del Consejo de Administración de dicha sociedad distribuyendo los cargos en su seno.

El depósito de cuentas quedó en suspenso por no acompañarse a las mismas el informe de auditoría necesario a la vista de la solicitud del mismo formulada por socios minoritarios. Se inició entonces el expediente registral de nombramiento de auditor. Estando aún abierto dicho expediente se presenta a inscripción el acuerdo social de nombramiento de secretario del Consejo de Administración, y el Registrador considera aplicable el cierre registral por falta de depósito de las cuentas. La DG revoca su calificación diciendo que es evidente que entra en juego la excepción que al cierre registral supone el apartado 4.° del artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, pues si como tal considera la existencia de recurso gubernativo contra la R. del Registrador sobre el nombramiento de auditor, con mayor motivo ha de considerarse como excepción al cierre registral la propia ausencia de una R. firme del Registrador que resuelva la solicitud de nombramiento de auditor (que a su vez es lo que tiene paralizado el deposito de las cuentas). (JDR)

9. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO. R. de 30 noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Manuel Baeza Rodríguez, en nombre de don Miguel Montecantine Pacheco, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Manzanares doña María Belén Menéndez García, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio, en virtud de apelación del recurrente.

El Registrador suspende la inscripción por dos defectos: A): No consta si el promotor del expediente adquirió casado o soltero y, si casado, el nombre de la esposa. B): No ser, en este caso, el expediente de dominio el medio procedente para la reanudación del tracto sucesivo, puesto que habiendo adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral por compra mediante documento privado, no se ha producido una efectiva interrupción en la cadena de titularidades. La DG confirma la calificación registral diciendo que no cabe admitir, como alega el promotor del expediente, que la negativa de la Registradora a inscribir éste suponga una extralimitación a su función calificadora, pues la calificación está limitada a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, uno de los cuales es, precisamente, el obstáculo registral consistente en la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido. (JDR)

10. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR GUBERNATIVAMENTE. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO. R. de 8 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Galera de Haro, en nombre de "Morelor, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Fuengirola, número 1, don Jesús Lanzas Jiménez, a practicar determinadas cancelaciones en virtud de apelación de la recurrente.

Entiende el recurrente que en el cómputo de tal plazo ha de tomarse como <<dies a quo>> la fecha en que se notificó la primera desestimación del recurso. La Dirección General señala que el recurso gubernativo tiene una naturaleza especial, por lo que se halla sujeto a la legislación hipotecaria, que en el artículo 113 del Reglamento Hipotecario establece que el plazo se inicia en la fecha de la nota que se recurre, sin perjuicio de que, transcurrido el plazo pueda volverse a presentar el documento y recurrirse contra la nueva nota de calificación.

En cuanto al fondo, solicita el actor, en virtud de mandamiento obtenido en juicio ejecutivo ordinario, la cancelación de la anotación a su favor y los asientos posteriores, lo que el registrador deniega por haber caducado la anotación. Señala la Dirección General que la caducidad de las anotaciones preventivas opera <<ipso iure>>, por lo que los asientos posteriores a la anotación caducada ganan rango respecto de aquélla y, en consecuencia, no pueden ser cancelados en virtud de un título el mandamiento cancelatorio, que sólo puede provocar la cancelación de los asientos no preferentes, siendo así, que por la caducidad operada, estos asientos posteriores han ganado preferencia. (C.B.)

11. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO,CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. R. de 11 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Luisa Flores Bernal, en representación de doña Juana Sevilla Lozano, frente a la negativa del Registrador de la propiedad número 2 de Murcia, don Eugenio Aguilar Amador, a inscribir la adjudicación resultante de un procedimiento de ejecución hipotecaria y cancelar los asientos posteriores a la inscripción de la hipoteca ejecutada, en virtud de apelación de la recurrente.

Consta en el registro la titularidad del bien a favor de persona que lo ha adquirido por adjudicación en procedimiento ejecutivo, una hipoteca inscrita con anterioridad a la adjudicación, que ahora se ejecuta y anotación preventiva de demanda presentada por el titular registral solicitando la cancelación de la hipoteca por traer causa la adjudicación del titular registral de un procedimiento ejecutivo cuya anotación preventiva de embargo, anterior a la hipoteca inscrita, se hallaba caducada al momento de inscribir la adjudicación, pero que era anterior a la inscripción de hipoteca.. Dicha anotación de demanda está inscrita con posterioridad a hipoteca y adjudicación del titular registral.

Ejecutada la hipoteca y presentados adjudicación y mandamiento cancelatorio, dimanantes de la ejecución hipotecaria, de la inscripción resultante de la adjudicación derivada del mentado procedimiento ejecutivo, el registrador deniega la practica de la cancelación pero la Dirección General revoca su nota por la pérdida de la preferencia que registralmente ostentaba la anotación preventiva del embargo, por su caducidad, y la consiguiente subordinación de la titularidad del que fue rematante en el juicio ejecutivo a la hipoteca que pasó a ser carga preferente; de suerte que la inscripción de adjudicación dimanante del juicio ejecutivo ordinario se encuentra entre aquellos asientos cancelables según la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y sin necesidad de referencia expresa al mismo en el mandamiento.

El problema de si la anotación de la demanda de cancelación de la hipoteca ejecutada debe cancelarse no se plantea por el recurrente, por lo que la limitación de la resolución del recurso gubernativo a las cuestiones directamente planteadas impiden entrar a examinar este punto, la relación entre esa anotación y el régimen de suspensión del artículo 132 de la Ley Hipotecaria, la relevancia de su fecha, o cuales sean las repercusiones que, de subsistir, tendría respecto de las cancelaciones e inscripción que como consecuencia de aquella ejecución se practicaran. [Confróntese artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento civil en relación con la nueva redacción que la Ley 1/2000, de 7 de enero, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil, da al artículo 131 de la Ley Hipotecaria.]. Este art. prevé su cancelación siempre que sean posteriores a la nota de expedición de la certificación de cargas.(C.B.)

12. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. R. de 14 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Josefa C. Rúa Gallo, en nombre de doña Rosa y doña Dolores Prieto Vázquez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Pontevedra número 1, don Carlos Olavarrieta Mandeu, a practicar una anotación preventiva de querella, en virtud de apelación de la recurrente.

Si bien es cierto que no cabe la anotación preventiva de la mera interposición de querella criminal, cuando en la misma se hace valer también la acción civil no existe obstáculo para hacer constar por vía de anotación preventiva el ejercicio en la querella criminal de la acción civil derivada del delito si esta acción, como ahora ocurre, tiene efectiva trascendencia real, a fin de garantizar en el ámbito registral la efectividad del pronunciamiento judicial que en su día se dicte; siendo preciso, en todo caso que del mandamiento resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo texto de la querella en el correspondiente suplico, pues, no es la mera interposición de la querella sino el ejercicio a través de ella de una acción civil de trascendencia real lo que efectivamente se anota. (C.B.)

13. PODERES INSUFICIENTES. R. 17 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Santa Cruz de Tenerife don Lucas Raya Medina, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Orotava don José Félix Merino Escartín, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación del recurrente.

Se otorgan dos poderes para vender determinadas parcelas que no se describen en tales poderes con los requisitos de la legislación hipotecaria, sino solamente por referencia a una finca registral matriz, y con unas superficies y planos que no coinciden con los de la escritura de venta, con lo que no se puede concluir de manera inequívoca que las parcelas vendidas sean las mismas que aquéllas para cuya venta se dieron los repetidos poderes.

En cuanto al tema de la autocontratación, existe la misma cuando una misma persona actúa como administrador único de la Sociedad apoderada para vender y de la Sociedad compradora. Es doctrina firme de la DGRN que en la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en oposición los intereses de una y otra parte. Como la persona que tiene el doble cometido de vender y comprar debe defender, a la vez, intereses contrapuestos, es regla que sólo habrá poder suficiente si la persona de quien se reciben los poderes o facultades de venta o de compra da para ello autorización especial. En otro caso, el acto realizado sería considerado nulo por falta de poder. Los poderes son, además, de interpretación estricta. Ahora bien, como en los demás casos en que el contrato resulta nulo por insuficiencia del poder, cabe la ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgó, en este supuesto por las partes representadas.

Se confirma también el defecto de la discordancia de nombres, unida al número de documentos de identidad de quien otorga un poder y de la titular registral. Ha de acreditarse la identidad de la persona.

14. ANOTACIÓN DE QUERELLA. R. de 15 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Justiniano Muñoz Moreno, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrijos, doña María del Carmen de la Rocha Celada, a practicar una anotación preventiva de querella, en virtud de apelación del recurrente.

Se solicita anotación preventiva de un mandamiento dictado en un procedimiento contra determinadas personas sobre querella por falsificación de documento en la cual se solicita fianza para cubrir las responsabilidades civiles que pudieran declararse procedentes y el embargo de bienes en cantidad suficiente; ejercitándose, además, la acción civil y, se solicita la nulidad del contrato de compraventa y la cancelación de la inscripción correspondiente.

DEFECTO ALEGADO: El Registrador deniega la anotación preventiva solicitada por no ser ninguna de las previstas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y no cumplirse las condiciones determinadas en el artículo 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.

RESOLUCION DE LA DGRN. EL DEFECTO NO SE CONFIRMA. El artículo 42-1º de la Ley Hipotecaria precisa como objeto de la anotación preventiva que el mismo contempla , el ejercicio de la acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual se hace aquélla valer y el vehículo formal que para ello se emplee (demanda o querella).Teniendo en cuenta este precepto y :a) que le ejecución de un delito tipificado por la ley obliga a reparar civilmente los daños causados, b) que las acciones civiles que nacen de un delito o falta pueden ejercitarse conjuntamente con las penales, c) que la actuación de la responsabilidad civil derivada de un delito puede conducir a que el tribunal penal declare la nulidad de un título inscrito, se concluye que no existe ningún obstáculo para hacer constar por vía de anotación el ejercicio en la querella criminal de la acción civil derivada del delito, si esta acción tiene efectiva trascendencia real a fin de garantizar en el ámbito registral la efectividad del pronunciamiento judicial que en su día se dicte, siendo preciso que del mandamiento resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte el mismo el texto de la querella que se recoja el correspondiente suplico.

15. PODERDANTE FALLECIDO. R. de 16 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Daniela Fejermán Ferro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Callosa de Ensarriá, don Jaime Mayor Martínez, a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

En documento privado se vende por el representante del propietario, una finca del poderdante, acordando otorgar escritura pública de compraventa y facultándose a la compradora a requerir a la apoderada a otorgar escritura pública en nombre de poderdante, entendiendo que su mandato con representación le permite obligarse irrevocablemente a terminar ese negocio jurídico. La apoderada y la compradora elevan a público el documento privado de compraventa en escritura otorgada el día 2 de diciembre de 1996, haciendo constar el fallecimiento del apoderado y acreditándolo con certificado de defunción.

DEFECTO ALEGADO: EL Registrador deniega la práctica de la inscripción por considerar que, de conformidad con los artículos 661 y 1.257 del C.c., son los herederos del vendedor quienes han de elevar a público y ratificar el contrato privado; ya que el poder otorgado se extinguió con la muerte del vendedor-poderdante( artículo 1.732 Cc )

RESOLUCION DGRN. CONFIRMA EL DEFECTO. Mientras el poder esté vigente, puede el representante, en nombre del poderdante, proceder a la elevación a público del contrato privado. Una vez extinguido el poder por fallecimiento del poderdante ( artículo 1.732.3 del Cc), el ex apoderado carece de legitimación para vincular al poderdante con su actuación. (Marta Casal)

16. INTERESES EN LA HIPOTECAS. R. 20 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Francisco Ángel Rodríguez-Gigirey Pérez, en nombre y representación de "Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima", frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Vivero, don Juan Bris Montes, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario en virtud de apelación de dicho Registrador. Y R. 22 de noviembre de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Francisco Ángel Rodríguez-Gigirey Pérez, en nombre y representación de "Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima", frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Vivero, don Juan Bris Montes, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario en virtud de apelación de dicho Registrador.

Se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, en la cual se garantiza con hipoteca el capital prestado de 4.000.000 pesetas, intereses de un año hasta un máximo del 11,50 por 100 anual, que asciende a 470.000 pesetas, tres años de intereses moratorios hasta un máximo de 16,5 por 100 anual, que asciende a 1.980.000 pesetas, más una cantidad fijada para costas y gastos.

DEFECTO ALEGADO: El Registrador considera que la responsabilidad por intereses ordinarios y de demora excede de cinco anualidades de intereses ordinarios conforme a los establecido en el último párrafo del artículo 114 de la LH.

RESOLUCION DGRN: EL DEFECTO NO SE CONFIRMA. Partiendo de la distinta naturaleza y régimen, origen y título para lograr su efectividad, de los intereses ordinarios y de demora; es posible extender la garantía hipotecaria a los segundos, siempre que se precise ( ppio de especialidad )en que medida lo están.

Por tanto, no hay ninguna dificultad para poder reclamar todos los intereses realmente devengados y garantizados dentro de los límites legales.(incluso intereses remuneratorios de los últimos cinco años e intereses moratorios también de los últimos cinco años, si así procediese). En el mismo sentido, Resoluciones de 18 de diciembre de 1999,14 y 17 de marzo de 2000). (Marta Casal)

17. ANOTACIÓN DE QUERELLA. R. de 13 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Rafael Merino Jiménez Casquet, en nombre de don Juan Pablo Mialy y otros, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Marbella, número 1, don Manuel López Barajas García Valdecasas, a practicar una anotación preventiva de querella, en virtud de apelación del recurrente.

Cabe anotar un mandamiento dimanado de un auto de incoación de diligencias previas y admisión a trámite de querella criminal por delito de falsedad y estafa presuntamente cometidos en escrituras de dación en pago y venta sobre fincas inscritas a nombre de los querellados en la que se suplica que se decrete la nulidad de tales operaciones fingidas. Aquí se ejercitan conjuntamente la acción penal y la civil, cuyas consecuencias -de prosperar- tendrían trascendencia inmobiliaria. Y así se pueden evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la posible disposición de los bienes por parte del querellado.

18. HIPOTECA, INSCRIPCIÓN PARCIAL. R. 6 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Alfonso Vicente Pérez Cerdán, en nombre del "Banco Hipotecario de España, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Murcia, número 2, don Eugenio Aguilar Amador, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

No es defecto que el tope máximo de intereses se encuentre sólo en la cláusula de constitución de hipoteca y que se indique que lo es a efectos meramente hipotecarios. Tal expresión no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca y, por ende, con alcance tanto inter.-partes como erga-omnes.

-Es inscribible una cláusula por la que a efectos de lo dispuesto en el artículo 1435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (antigua), y para el solo caso de que la entidad acreedora decida acudir al procedimiento ejecutivo común, se pacta expresamente por los contratantes que la liquidación para determinar la deuda ejecutivamente reclamable en dicho procedimiento podrá practicarse por el Banco mediante la expedición de la oportuna certificación que recoja el saldo que presente la cuenta del deudor.... El Registrador suspende la inscripción por tratarse de materias sustraídas a la autonomía de la voluntad. La DGRN, sin embargo, concede un cierto margen a la autonomía de la voluntad, ya que el artículo 153 de la Ley Hipotecaria viene a permitir el pacto por el cual, a efectos de proceder ejecutivamente, el saldo pueda acreditarse por certificación de la entidad acreedora. Ahora bien, parece dudoso que en la práctica el resultado de tal certificación coincida con lo realmente garantizado con la hipoteca al no inscribirse el anatocismo ni las cláusulas de comisiones.

- Cabe inscribir parcialmente la hipoteca en cuanto al principal y a las costas, suspendiéndola en cuanto a los intereses ordinarios y moratorios, si así ha sido solicitado por el recurrente.

19. INADMISIÓN DE RECURSO. R. 10 de noviembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado de la Junta de Andalucía, don Antonio Luis Faya Barrios, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cazorla, don Ricardo José Nieves Carrascosa, a inscribir la mitad indivisa de una finca a favor de la Agencia de Medio Ambiente en virtud de ejercicio de derecho de retracto contemplado en el artículo 24 de la Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección, en virtud de apelación del recurrente.

El Presidente del Tribunal Superior inadmite el recurso por haberse sobrepasado el plazo de cuatro meses establecido reglamentariamente. Lo que ocurrió en el caso es que el título se presentó tres veces recayendo siempre la misma nota de calificación. Había pasado el plazo desde la primera nota pero no desde la última, por lo que se estima el recurso interpuesto, revocando el Auto Presidencial, y devolviendo el expediente al Presidente para que resuelva el recurso interpuesto.

20. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. R. 2 de diciembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona don Tomás Giménez Duart, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad número 8 de la misma capital, don Juan José Ortín Cavallé, a cancelar una hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.

Ha de partirse de la necesidad de expresarse la causa en la cancelación de las hipotecas ya que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil causalista. Ahora bien, cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho al cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral del mismo por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por si sólo tiene eficacia substantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación conforme a los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria.

Pero el apoderado ha de tener facultades suficientes para actuar, las cuales son de interpretación estricta. La DGRN distingue según que la facultad de cancelar tenga carácter autónomo, no condicionado a una causa antecedente, o, por el contrario, aparezca subordinada a esa causa.

En uno de los dos poderes estudiados, el representante aparece facultado para cancelar hipotecas constituidas a su favor en términos generales, por más que tal facultad se ubique en el mismo párrafo en que se le habilita también para formalizar cartas de pago o finiquitos de préstamos u otros riesgos. Lo estima suficiente.

En el otro, está autorizado para otorgar cartas de pago de las deudas y créditos a favor del banco, cancelando las garantías, de donde deduce que tan sólo puede hacerlo en función del previo pago de la deuda garantizada, que en este caso no resulta que se haya producido. Poder insuficiente.

21. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. R. 5 de diciembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Salvador Valderrábano Garrido, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrevieja, número 2, don José Márquez Muñoz a cancelar una condición resolutoria, en virtud de apelación del recurrente.

No cabe mediante una instancia privada ratificada ante el Registrador y sin que conste el consentimiento de las personas a cuyo favor se ha constituido, aun cuando se aporten certificados bancarios que acreditan realizado un ingreso en una cuenta del vendedor de una cantidad de dinero igual al precio aplazado garantizado con la condición resolutoria. En este caso, no se pactó ningún medio de cancelación que pudiera prescindir del consentimiento del titular o de la resolución judicial, ni se ha demostrado de forma fehaciente que se haya producido el pago de la cantidad adeudada, puesto que no se justifica la causa del ingreso que se ha acreditado ya que éste podría tener su razón de ser en otro negocio jurídico o en cualquier otro motivo.

22. PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD. R. 7 de diciembre DE 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don José María de Prada Guaita, contra la negativa del Registrador de la Propiedad interino de Madrid, número 35, don José Miguel Masa Burgos, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del Sr. Registrador.

1ª.- Los padres donan al interesado, que está casado en régimen de gananciales, 30 millones de pesetas, cantidad que tiene como destino la compra de su vivienda habitual, sita en ...

2 ª.- La esposa del donatario en escritura intermedia presta el consentimiento previsto en el artículo 1320 del Código Civil a la hipoteca y futura, en su caso, enajenación de la vivienda unifamiliar sita en... que va a adquirir su citado esposo (...) subrogándose en un crédito hipotecario.

3ª.- Escritura de compraventa de la vivienda en la que, después de manifestar que una parte del precio (seis millones de pesetas) se confiesa recibido con anterioridad, que otra (veinticuatro millones) se satisface en el momento del otorgamiento y que una última parte (diez millones) la retiene el comprador para hacer frente a crédito hipotecario que pesa sobre la finca, se dice textualmente: El comprador, según manifiesta, adquiere la finca objeto de esta transmisión con carácter privativo, habiendo efectuado el pago del importe declarado como recibido por la sociedad vendedora, con el dinero procedente de la donación efectuada por sus padres a su favor por importe de treinta millones, formalizada mediante escritura....

No cabe inscribir la finca con carácter de privativa pura y simplemente. Ya hay una parte que nada tiene que ver con la donación y, tratándose de vivienda habitual, nunca podría ser inscrita toda la finca como privativa del adquirente (art. 1357 Cc, segundo párrafo). Tampoco hay prueba documental pública, pues lo único de que existe certeza es de la donación en su día y de la manifestación de que se pagó con el mismo dinero, no de que efectivamente haya sido así. La manifestación del cónyuge podría servir quizás, según la interpretación generosa de la DGRN, para inscribir parte del bien con carácter privativo por confesión del consorte, pero nunca, y es lo único que se discute, con carácter privativo sin más.

23. APODERADO NOMBRADO POR LOS ADMINISTRADORES. R. 11 de diciembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona don Hugo Lincoln Pascual frente a la negativa del Registrador Mercantil XII de la misma capital, don Jesús González García, a inscribir una escritura de apoderamiento.

Es posible inscribir en el Registro Mercantil una escritura de apoderamiento, otorgada por los administradores mancomunados de cierta sociedad, en la que, después de transcribir íntegramente, al señalar el concepto en que intervienen, el artículo de los estatutos sociales que contiene una enumeración detallada de sus facultades como tales administradores, se confieren al apoderado todas esas facultades, excepto las legal o estatutariamente indelegables. Se revoca la nota que exigía la constancia en el otorgamiento las facultades atribuidas al apoderado nombrado.

24. HIPOTECA, INSCRIPCIÓN PARCIAL. R. 18 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Alfonso Vicente Pérez Cerdán, en nombre del "Banco Hipotecario de España, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Murcia, número 2, don Eugenio Aguilar Amador, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

25. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN. IDENTIDAD DE LAS FINCAS. RESOLUCIÓN de 7 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña Montserrat González González, en representación de doña Nicolasa González Martínez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Villarcayo, doña María Amparo Llorente Ayuso a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para inmatricular determinadas fincas, en virtud de apelación de la recurrente. B.O.E. de 9 de enero de 2001.

El Registro expide certificación negativa de fincas a efectos de expediente de dominio inmatriculador. Termina el expediente declarando el dominio de las fincas.

La registradora deniega la inmatriculación de una finca por hallarse inscrita a nombre de otra persona y suspende la de las demás por tener dudas fundadas de que sean las mismas que otras ya inscritas.

La Dirección General afirma que no puede sostenerse que una vez expedida certificación negativa no pueda oponerse el registrador a la inscripción; además, los mismos datos que la promotora del expediente aportó en su iniciación, y que aclaraban la posibilidad de identificar las fincas, pudo aportarlos en la solicitud de certificación, por lo que a ella es imputable, al menos en parte, la realización de unos trámites inútiles. Respecto a la finca que coincide parcialmente con otra inscrita la cuestión no puede resolverse en el recurso gubernativo sino ante el Juez de Primera instancia del partido, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario. (C.B.).

26. INTERESES EN LA HIPOTECAS. RESOLUCIÓN de 22 noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Francisco Ángel Rodríguez-Gigirey Pérez, en nombre y representación de "Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima", frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Vivero, don Juan Bris Montes, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario en virtud de apelación de dicho Registrador.

27. RESOLUCIÓN de 25 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Roberto Ucelay Sabina, en nombre de "Sociedad de Inversiones Canarias, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador mercantil de Santa Cruz de Tenerife, don Fernando Cabello de los Cobos Mancha, a inscribir un acta notarial de la Junta general de dicha sociedad.

28. RESOLUCIÓN de 27 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Mirian Ucelay Sabina, en nombre de "Reacte, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador mercantil de Santa Cruz de Tenerife, don Fernando Cabello de los Cobos Mancha, a inscribir un acta notarial de la Junta general de dicha sociedad.

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