1. DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA CALIFICACIÓN. R. 19 de julio de 2003, DGRN. BOE del 14 de agosto de 2003.

            Consta presentada escritura de aumento de capital de una sociedad limitada unipersonal a la que se aportan determinados inmuebles por una sociedad. Posteriormente se presenta otra escritura de fecha anterior, por la que la misma sociedad por medio de un representante distinto vendía a favor de otro sujeto una de las mismas fincas aportadas en la escritura primeramente presentada.

            Después se recibe en el Registro de la Propiedad (y así se asienta con tal fecha en el Libro Diario) certificación remitida de oficio por el Registro Mercantil, haciendo constar el carácter erróneo de la certificación emitida anteriormente al referir como vigentes los poderes utilizados en la primera escritura presentada, y que, en realidad, habían quedado revocados. El Registrador de la Propiedad deniega entonces la inscripción por el defecto de estar revocado el poder en virtud del cual se actuó. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apelándose a esta Dirección General.

            La DG estima el recurso, aplicando su reiterada doctrina de que  «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida —el de prioridad—» .

            En este sentido, aunque «los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí», como dispone el actual artículo 222.8 de la Ley Hipotecaria, redactado por la Ley 24/2001, de 31 de diciembre, y la tendencia de la actual legislación sea la de procurar una cada vez más intensa coordinación —incluso por vía telemática— entre los distintos Registros, tales actuaciones en ningún caso podrán albergar modos o prácticas que atenten contra el superior principio de la prioridad registral. Cabe concluir, por todo ello, que la certificación remitida de oficio por el Registrador Mercantil y asentada en el Libro Diario mediante nota marginal, como documento incompatible con el título objeto de otro asiento antecedente del Diario, supone un nuevo asiento de fecha posterior, que no puede ser así tomado en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado. (JDR)

Enlaces: BOE.

*2. EMBARGO ADMINISTRATIVO DE BIENES DEL CÓNYUGE. R. 25 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio por impago de deudas tributarias de una sociedad, se ejercita acción de derivación de responsabilidad contra su administrador, dictándose mandamiento de embargo cautelar contra la esposa de dicho administrador, a la que, como consecuencia de disolución de la sociedad de gananciales que tenía con aquél, se le habían adjudicado las fincas embargadas.

            El Registrador deniega la anotación por ir la demanda dirigida contra el administrador y estar las fincas inscritas a nombre de su esposa.

            El Abogado del Estado recurre la calificación.

            La DGRN desestima el recurso, diciendo que si bien es cierto que al embargo cautelar no pueden aplicarse las normas referentes al embargo ejecutivo, y ni siquiera es precisa en él la notificación al embargado, dadas las limitaciones de tal tipo de embargo (cfr. artículo 128 de la Ley General Tributaria), siempre será imprescindible que se trate de medidas cautelares que garanticen el resultado de un procedimiento que pueda ser entablado contra el afectado por aquéllas medidas, pues toda medida de tal tipo previa al inicio de un procedimiento debe estar dirigida al aseguramiento de su resultado, y, por ello, sólo puede ser adoptada por el órgano al que corresponde conocer de dicho proceso (cfr. artículo 723 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, puesto que la Administración Tributaria no tiene competencia para declarar la responsabilidad de los bienes de un cónyuge por deudas contraídas por el otro cónyuge, sino que tal declaración compete a los Tribunales de Justicia (cfr. artículo 117 de la Constitución Española), no cabe admitir que, en procedimiento de apremio administrativo seguido contra un cónyuge pueda acordarse con carácter cautelar el embargo de bienes de su consorte. (JDR)

Enlaces: BOE.

*3. AGRUPACIÓN DE FINCA SIN INMATRICULAR. R. 26 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Se presenta en el Registro escritura de agrupación de tres fincas, una de las cuales no se halla inscrita. Al efecto de la inmatriculación de esta última se presentan las escrituras de adquisición por el agrupante y por su transmitente. Acompañándose la certificación catastral de la agrupada, el Registrador suspende la inscripción de la finca no inscrita y de la agrupada por no referirse la certificación catastral a la finca no inmatriculada, sino a la agrupada.

            El Notario recurre y la DG estima el recurso, diciendo que una interpretación teológica del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, que exige en toda inmatriculación que la certificación catastral sea coincidente con la finca que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, ha de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. (JDR)

Enlaces: BOE.

**4. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. R. 27 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Una finca se encuentra inscrita en el Registro a favor de unos esposos para su sociedad de gananciales, por haberla adquirido el esposo sin haber hecho ninguna afirmación sobre el carácter del dinero pagado. Fallecida la esposa, el marido, actuando en su propio nombre y en el de los hijos comunes, que son los únicos legitimarios de ambos, en virtud de poder, que es suficiente, y en el que se le autoriza aunque exista autocontratación o contraposición de intereses, hacen constar que el dinero que se invirtió en la compra era privativo del marido.

            La Registradora suspende la constancia registral de la misma «dado que la confesión de privatividad sólo puede ser realizada por el consorte (fallecido) o resultar de la partición hereditaria”.

            La DGRN revoca la calificación, afirmando que la confesión puede hacerse en cualquier momento, y no es un acto personalismo, por lo que, fallecido un cónyuge, la posibilidad de confesar se transmite a sus herederos, sin que exista precepto legal alguno que imponga que se haga dentro de una partición hereditaria. (JDR)

Enlaces: BOE.

5. EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL. R. 30 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Se presenta en el Registro mandamiento de embargo contra una mitad indivisa de una finca inscrita a favor de unos cónyuges como ganancial. Suspendida la anotación por no haberse notificado el embargo a la esposa del embargado, se presenta un nuevo mandamiento, ordenándose la anotación sobre una cuarta parte indivisa. El Registrador reitera la suspensión, recurriendo el embargante.

            La DG desestima el recurso y rechaza el argumento del recurrente de que, habiendo fallecido la esposa del embargado, y siendo la mitad de la finca ganancial, a cada cónyuge le corresponde una cuarta parte.

            Ello no es cierto, según la DG, pues no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran la sociedad de gananciales, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias. El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación (por haber muerto uno de los cónyuges) requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). (JDR)

Enlaces: BOE.

***6. DONACIÓN. CONOCIMIENTO POR EL DONANTE DE LA ACEPTACIÓN DEL DONATARIO.

R. 1 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Se deniega la inscripción de una donación, aceptada por el donatario, pero en la que falta el “conocimiento” por el donante de la aceptación del donatario. El registrador entiende que la donación carece de validez al haber fallecido ya el donante sin haber tenido conocimiento de la aceptación.

            La DGRN estima el recurso y ordena la inscripción al adscribirse a la opinión doctrinal que considera que la donación se ha perfeccionado, (art 629 CC)  por la aceptación y es por tanto inscribible, sin perjuicio de que pueda ser revocada por el donante (no por sus herederos) mientras el donante no conozca la aceptación hecha por el donatario, momento en que deviene irrevocable.

            No obstante, la aceptación por el donatario tiene que hacerse en vida del donante para que se perfeccione el contrato. (AFS)

Enlaces: BOE.

***7. OBRA NUEVA. SEGURO DECENAL DE LA EDIFICACIÓN. SOCIEDAD AUTOPROMOTORA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR. R. 9 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Una sociedad, como autopromotor individual, construye una vivienda unifamiliar, cuya obra nueva se declara sin aportar el seguro decenal.

            La registradora de la propiedad entiende que una persona jurídica nunca puede destinar la vivienda unifamiliar a uso propio. Sobreentiende, por ello que cuando la ley que excepciona el seguro hace referencia a autopromotor individual lo equipara a autopromotor “persona física”. La DGRN estima el recurso al entender que también las personas jurídicas pueden ser autopromotores individuales, ya que la consideración puramente administrativa de “vivienda unifamiliar” no puede limitar su dominio al no provenir la limitación de una ley. Valora también la finalidad de la ley de proteger a los adquirentes de viviendas.

            Después de sentar el anterior principio, (que habrá que entender con cautela) la DGRN estima el recurso “en el presente caso”. Se supone que hay circunstancias particulares que así lo justifican. (AFS)

            Notas: la escritura es anterior a la reforma dispuesta en la Ley 53/2002, siendo posterior a ella la presentación en el Registro. Entiende la DG que el otorgamiento del seguro decenal, al tratarse de un requisito añadido exigido para la inscripción, si en el momento de la misma tal requisito no fuere necesario, no hay razón para exigirlo.

            La registradora alegó que no se hace referencia al “uso propio” en la escritura, su incompatibilidad con una persona jurídica y que tal declaración corresponde al promotor y no al notario. Nada dice la DG al respecto.

Enlaces: BOE.

*8. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD COLECTIVA EN LIMITADA. UNANIMIDAD. R. 10 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Una sociedad regular colectiva se transforma en limitada y el registrador deniega la inscripción por no haber votado a favor todos los socios.

            Inicialmente habían sido 5 socios, cuyas partes han ido pasando a sus herederos (ahora son 4 partes). A favor del acuerdo votan casi todos los actuales socios. Pero en una de las 4 partes originarias  el acuerdo es mayoritario, pero no unánime, pues alguno de ellos se opone. Los recurrentes consideran que, de acuerdo con una norma particular de sus Estatutos, hay 4 votos, y que los herederos de los fundadores votan dentro de cada parte; sin embargo, la mayoría decide dentro de cada parte. Entienden por ello que al ser los 4 votos positivos a la transformación hay unanimidad.

            La DGRN rechaza el argumento y considera que los herederos de los fundadores son socios individuales y que tienen derecho de voto individual. Por tanto, no se ha logrado la unanimidad, y rechaza la inscripción. (AFS)

Enlaces: BOE.

            Confirmada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 7-3-2005, que desestima el recurso de apelación contra la St 8-10-2004 del Juzgado de 1ª instancia nº 6 de Oviedo. Es necesaria la unanimidad que exigió el Registrador y la DG y que ahora confirma la sentencia. Pretendía la sociedad recurrente que cada comunidad hereditaria se rigiera por las normas del CC y en particular aplicar el art. 398 (mayoría de los partícipes). La sentencia entiende, en cambio, que es de aplicación el C.Comercio y que aun en el caso que fuera aplicable el CC, la decisión de transformar la sociedad debe encajarse mejor en el régimen de alteración del art. 397, precisando el consentimiento de todos los comuneros. Que dicho acuerdo excede notoriamente de las facultades de la simple administración lo evidencian los arts 112-1 y 217-1 RRM.

9. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. DISPOSICIÓN EN CASO DE NECESIDAD. R. 11 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            En el presente caso el testador instituye a su esposa heredera, aunque la sustituye por sus sobrinos en aquellos bienes “que heredados por la misma no haya tenido que disponer a título oneroso durante su vida “ . 

            Posteriormente la heredera vende uno de esos bienes y la registradora entiende que sólo puede disponer en caso de necesidad, y además que tiene que justificar la necesidad, por lo que deniega la inscripción.

            La DGRN estima el recurso y ordena la inscripción, pues primero no entiende que exista ninguna limitación en la cláusula, pero además, aunque la hubiera, es constante la jurisprudencia en el sentido de entender que la necesidad debe ser apreciada por el heredero (salvo dolo o abuso de derecho) y en todo caso escapa a la calificación del registrador.  (AFS)

Enlaces: BOE.

10. EXCESO DE CABIDA. R. 12 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Se pretende inscribir un exceso de cabida de 2890 m2 sobre una finca de 6835 m2 según el registro (que a su vez es resto de una finca previamente agrupada que fue objeto de dos segregaciones).

            La DGRN rechaza la inscripción del exceso por la desproporción, no sin antes recordar que la inscripción del exceso de cabida no es sino la rectificación de una superficie dentro de unos mismos linderos, pues en otro caso habría que inmatricular el terreno no inscrito. En este caso existen suficientes dudas sobre la finca, que justifican la no inscripción. (AFS)

Enlaces: BOE.

11. RECURSO GUBERNATIVO: NO ES CAUCE PARA CANCELAR ASIENTOS. R. 14 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Caso planteado: se solicita certificación de dominio y cargas de una finca registral sobre la que recaía una hipoteca unilateral, ya cancelada, con expresión de su vigencia y subsistencia, aceptando en el mismo escrito la hipoteca unilateral.

            La Registradora no accede por hallarse la hipoteca cancelada. El interesado recurre la cancelación, que a su juicio, se practicó indebidamente.

            La DGRN desestima el recurso, ya que es reiterada la doctrina de que el recurso gubernativo no es un instrumento para lograr la cancelación de un asiento que se estime indebidamente practicado. (MN)

Enlaces: BOE.

12. ELEVACIÓN A PUBLICO: LA REPRESENTACIÓN DEL INCAPAZ CORRESPONDE AL TUTOR. R. 15 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Caso planteado: si es posible inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado teniendo en cuenta que: a) el vendedor ha sido incapacitado con posterioridad a la fecha del documento privado; b) está representado por una guardadora y administradora nombrada provisionalmente en los trámites de la incapacitación; c) antes del otorgamiento de la escritura se nombra un tutor al incapaz, persona distinta al de su representante en la escritura; b) dicho nombramiento se presenta en el Registro con posterioridad a la escritura, pero antes de la calificación.

            El Registrador suspende su inscripción porque en la escritura no interviene el legítimo representante del vendedor incapacitado.

            La DGRN desestima el recurso, pues, desde el punto de vista del Registro, la fecha que ha de tenerse en cuenta, en la que se produjo el negocio cuya inscripción se pretende, es la del documento público. En esa fecha, el vendedor ya había sido incapacitado, y, por tanto, no puede acceder al Registro un acto traslativo del dominio otorgado por quien tiene exclusivas facultades de administración. (MN)

Enlaces: BOE.

13. EXPEDIENTE DE DOMINIO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. R. 16 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003.

            Caso planteado: si es inscribible un Auto recaído en Expediente de Dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido cuando, la interrupción que se pretende subsanar consiste en el hecho de no haber tenido acceso al Registro una escritura por la que se rectificaba a otra inscrita. La rectificación consistía en que la finca realmente adquirida no era la que se contenía en la primera escritura y que en su día se inscribió, sino otra finca perteneciente a de los mismos vendedores. La Registradora deniega la inscripción ya que no hay verdadera interrupción del tracto.

            La Dirección General, da la razón al Registrador, ya que es claro en este supuesto que no hay tal interrupción del tracto, es decir, una cadena de transmisiones que no han tenido acceso al Registro y de las que no es posible tener la documentación adecuada para que la finca se inscriba a nombre de la persona de quien traiga causa el promotor de expediente. (MN)

Enlaces: BOE.

*14. EJECUCIÓN HIPOTECARIA, CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS POSTERIOR. R. 17 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003.

            Caso planteado: figura inscrita en el Registro una Hipoteca, y con posterioridad una Anotación Preventiva de formalización del expediente de Suspensión de Pagos. Se presenta ahora el Mandamiento cancelatorio dictado en el Procedimiento Judicial Sumario seguido para la ejecución de la hipoteca, acordando la cancelación expresa de la citada Anotación de Suspensión de Pagos, constando en el Auto la notificación de la existencia del procedimiento a los acreedores posteriores.

            El Registrador, deniega la cancelación de la anotación, por entender que dicho asiento no participa de la naturaleza de aquellos cuya cancelación impone la regla 17 del Art. 131 de la L.H., en cuanto no refleja acto dispositivo alguno del titular registral posterior a la hipoteca y cuya desaparición de los libros registrales debe venir ordenada por el Juez que entendió del procedimiento de suspensión de pagos.

            La DGRN, estima el recurso, ya que por un lado, el acreedor hipotecario tiene derecho de separación en el expediente de suspensión de pagos y no está sujeto al convenio que se apruebe y, por otro, los interventores de la suspensión han sido notificados de la ejecución, por lo que sus derechos han sido suficientemente respetados; en consecuencia, la anotación de suspensión no tiene porqué ser una excepción a la regla general: la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca. (MN)

Enlaces: BOE.

*15. SUSPENSIÓN DE PAGOS, ENAJENACIÓN DE BIENES DEL SUSPENSO. R. 18 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003.

            Caso planteado: si son inscribibles  determinadas ventas de inmuebles efectuadas por una sociedad que se encuentra en Suspensión de Pagos, teniendo en cuenta que el convenio judicialmente aprobado faculta a dicha sociedad para realizar actos de disposición de todos sus bienes.

            El Registrador suspende la inscripción por no constar anotado en el Registro de la Propiedad ni en el Registro Mercantil el convenio, y no haberse acreditado suficientemente la vigencia del mismo.

            La Dirección General, estima el recurso, ya que el Registrador en su función calificadora, sólo puede tener en consideración lo que resulte de las escrituras calificadas y de los asientos del Registro; que la constancia del convenio en los citados Registros carece de efectos constitutivos y su omisión no puede implicar un cierre registral a los actos de disposición que se ajusten a dicho convenio; además en el presente caso el convenio aprobado judicialmente consta relacionado la escritura calificada y además presentado en el Registro testimonio del auto aprobatorio de dicho convenio. (MN)

Enlaces: BOE.

16. SEGREGACIÓN DE LOCALES. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. R. 21 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003.

            Una sociedad segrega de determinados locales de su propiedad, pertenecientes a un edificio en régimen de propiedad horizontal, nuevos locales y pisos. A la escritura se incorpora un Acta de la Junta General en la que «Se acuerda por unanimidad que para conceder el permiso de obras han de realizarse, por parte de los futuros compradores» determinadas obras. «Así mismo se acuerda que los gastos de comunidad de los pisos a construir serán idénticos al resto de las viviendas.»

            El Registrador y la DG estiman que dicha acta es demasiado vaga (no describiéndose las operaciones de segregación que se llevarán a cabo un año después), que no contiene sino un permiso de obras y condicionado, que no está identificado su firmante y que no consta la notificación a los propietarios ausentes.

            En definitiva, será preciso nuevo acuerdo de Junta General.

            El recurrente es una entidad de crédito que concedió un préstamo garantizado con uno de los locales. La DG estima que está legitimada para recurrir al ser la legitimación para interponer el recurso bastante amplia en nuestro Derecho y tener dicha entidad interés conocido en asegurar los efectos de la inscripción. (JFME)

Enlaces: BOE.