|
66. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 21 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006. La DGRN confirma el criterio de la Resolución de 30 de noviembre de 2005, cuyo resumen es el siguiente. Las anotaciones preventivas que fueron objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (8 de enero de 2001) quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. (JFME) 67. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 23 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006. Similar a la anterior. (JFME) 68. JUICIO DECLARATIVO CONTRA DESCONOCIDOS HEREDEROS Y SU REPRESENTACIÓN PROCESAL. R. 24 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 4 de abril de 2006. Se pretende inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, habiendo fallecido el vendedor y siendo desconocidos sus herederos, representados por el Juez. Previamente se ha demandado a los desconocidos herederos y se ha obtenido resolución judicial favorable. La DGRN entiende que para estar debidamente representados en el juicio dichos desconocidos herederos ha de nombrarse por el juez un Administrador de la herencia que los represente, conforme a las normas procesales, pues en otro caso se produce una situación de indefensión procesal. Y ello tanto respecto de la actual LEC como de la antigua. El delicado tema del limitado alcance de la calificación registral y las decisiones judiciales lo salva la DGRN entendiendo que no estamos ante un problema de tramitación defectuosa, sino ante una inadecuación o incongruencia entre el procedimiento seguido y la Resolución judicial, al no estar debidamente representada una de las partes. Sienta también el principio de que es calificable por el registrador el hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento judicial, aunque no el modo en que haya sido emplazado. (AFS) *69. LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO POSITIVO Y POSIBLE CONTRAVENCIÓN GRAVE Y MANIFIESTA DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA. R. 23 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Vinculante. Se presenta a inscripción una escritura de segregación en la que la licencia se ha obtenido por silencio positivo en la Comunidad Valenciana al no haber habido contestación en el plazo reglamentario y además se presenta una petición de contestación de una solicitud de certificación de acto presunto. El Registrador deniega la inscripción por entender que la Ley Valenciana 6/94 de 15 de Noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística, en su disposición Adicional 4.3 establece que el silencio será positivo salvo que la licencia conlleve una contravención grave y manifiesta de la legislación urbanística, en que el silencio será negativo. Alega por tanto que no se acredita si el silencio es positivo o negativo, pues no se prueba que en el presente caso no haya una contravención grave y manifiesta, hecho negativo que considera que debe probar el otorgante de la escritura. El Ayuntamiento informa que las licencias en dicho sector están suspendidas de acuerdo con el artículo 57 de dicha LRAU, por cuanto hay un Plan Parcial de dicho sector en proceso de revisión, en período de exposición al público, y por tanto que el silencio es negativo. La DGRN estima el recurso y considera que ha habido silencio positivo, que la existencia de ese Plan Parcial en tramitación podría, en su caso, haber fundamentado una resolución negativa pero que no ha sido así, o ha sido fuera de plazo, que el certificado de acto presunto es un medio más de prueba, pero no el único, y además que el registrador y se supone que el notario- no pueden exigir la acreditación de un hecho negativo: la no contravención manifiesta del ordenamiento, ni acudir a medios extrarregistrales que no resulten del documento presentado. Es a la Administración a quien corresponde reaccionar, acudir a los tribunales y, en su caso, pedir una anotación de demanda o de prohibición de disponer. (AFS) 70. INADMISIÓN DE RECURSO POR NO PRESENTAR TÍTULO NI ACREDITAR REPRESENTACIÓN. R. 25 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Al no presentar la recurrente el título calificado ni acreditar la representación de la sociedad a cuyo favor se pretende una anotación de embargo, el Registrador realizó el oportuno requerimiento en el domicilio que consta en el recurso, mediante correo certificado con acuse de recibo. El resultado del requerimiento fue, según certificado del empleado de correos, el siguiente: «Ausencia Reparto» (el 7 de diciembre de 2005) y «No retirado» (el 9 de diciembre siguiente). La DGRN inadmite el recurso por haber transcurrido el plazo legal señalado para que se aportara la documentación requerida sin haberlo hecho. Nota: Según el artículo 71 de la Ley 30/92, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, el plazo es de 10 días. (JFME) 71. NOMBRAMIENTO Y CESE DE ADMINISTRADORES. CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. R. 25 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Vinculante. Hechos: Se suspende la inscripción de un cese y nombramiento de administradores por estar cerrado el Registro por falta del depósito de cuentas de dos ejercicios. Se recurre resaltando que el cese de los administradores es uno de los supuestos excluidos del cierre en el art. 378 del RRM, lo que ha sido confirmado en diversa resoluciones de la DGRN. Se reseña que en la escritura se solicitaba la inscripción parcial del documento. Doctrina: Se revoca la nota tal y como ha sido formulada, pues es doctrina de la DG que el cierre del Registro por falta de depósito de cuentas no puede constituir obstáculo alguno para la inscripción de cese del administrador. Por ello y habiéndose solicitado en la escritura la inscripción parcial del documento el registrador debió proceder a la inscripción del cese manteniendo el cierre respecto del nuevo nombramiento. Comentario: Reitera la DGRN su doctrina de que el cierre del Registro por falta de depósito de cuentas, en ningún caso debe impedir la inscripción del cese de administradores, tal y como resulta, tanto del art. 221 de la LSA, aplicable a las SL por la remisión del art. 84 de la LSRL, como del art. 378 del mismo RRM. Y esta doctrina es aplicable aunque ese cese venga acompañado de un nuevo nombramiento, pues en este caso lo que el registrador debe hacer es inscribir el cese y suspender el nombramiento, hasta que no se haya efectuado el correspondiente depósito de cuentas de la sociedad. La DGRN parece exigir para la aplicabilidad de esta doctrina, es decir para inscribir sólo el cese y suspender el nombramiento, que en la escritura se haya solicitado la inscripción parcial. Es obvio que si en la escritura, o en la certificación en que conste el cese y nombramiento, se pide la inscripción parcial, el registrador tiene una base más que suficiente para practicarla. Pero a nuestro juicio, para actuar en la forma que dice la resolución que comentamos, no es ni siquiera necesaria esa petición de inscripción parcial por parte del interesado o del Notario autorizante del título, en su caso. Efectivamente, se suele olvidar con más frecuencia de la deseable, el precepto contenido en el art. 62.2 del RRM. Según este precepto, si el documento comprende varios actos, hechos o negocios inscribibles, los defectos de que adolezcan alguno de ello no debe impedir la inscripción de los demás que carezcan de defectos. En el caso contemplado es claro que existen dos actos o hechos independientes entre sí: Uno el cese, cuya inscripción debe practicarse, pues se exceptúa del cierre del registro; y otro el nombramiento cuya inscripción debe suspenderse mientras no se abra de nuevo el Registro, practicando el pertinente depósito de cuentas de la sociedad. Y esta doctrina debe aplicarse, nos guste o no, aunque en el título presentado a inscripción no se haya solicitado la inscripción parcial del mismo. Es decir que el registrador mercantil, ante un título de estas características, debe proceder de oficio, inscribiendo lo que se pueda y suspendiendo o denegando los actos que adolezcan de defectos subsanables o insubsanables. La aplicación de esta doctrina conlleva, como consecuencia ineludible, que la sociedad quedará desprovista de administrador registralmente, pues constará un cese, no seguido del correlativo nombramiento. Pero ello también sucederá en los casos de renuncia de administradores en el seno de la Junta General sin que esta, por las razones que sean, proceda a nuevos nombramiento o en el de caducidad de los administradores y es claro que el hecho de que el administrador nombrado no esté inscrito tampoco es óbice para la actuación de dicho administrador, incluso en actos frente al registro de la propiedad, según doctrina de la propia DG. Por ello no debe existir problema en la aplicabilidad de esta resolución aunque es claro que el registrador tendrá tendencia a suspender la totalidad del documento cuando faltan los depósitos de cuentas, pues entre otras razones lo más normal es que los interesados subsanen la falta y se proceda a la inscripción de la totalidad del documento. Para terminar planteamos la cuestión de si la doctrina que estamos examinando y que tiene carácter vinculante, puede ser o no de aplicación a los casos en que no existe cese y nombramiento, sino que a lo que se procede es a la reelección del mismo administrador o administradores que ya existían. En nuestra opinión en este caso no existen dos actos independientes y por tanto no procederá la aplicación del art. 62.2 del RRM, ni tampoco procederá la inscripción del cese aunque lo pida el interesado. Es decir la reelección del administrador como tal, es un solo acto y si la hoja de la sociedad está cerrada por falta del depósito de cuentas, no podrá inscribirse dicha reelección ni por tanto tampoco el cese del administrador reelegido. Lo que ocurrirá normalmente, es que el administrador reelegido lo será por haber caducado el plazo de duración del mismo. Y en este supuesto lo que debemos hacer es aplicar el art. 145. 3 del RRM, es decir hacer constar la caducidad, si ya ha vencido el plazo, pues del mismo documento presentado resultará la celebración de una Junta General con posterioridad al vencimiento de su plazo de duración. (JAGV). 72. DEMANDA CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. HA DE ACOMPAÑARSE EL TITULO SUCESORIO. R. 28 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Se presenta mandamiento en el que, en cumplimiento de una Sentencia firme, se ordena la cancelación de una inscripción. La demanda se había dirigido contra los herederos del titular registral. El Registrador suspende descripción por entender que es preciso acompañar la declaración de herederos del titular registral, para comprobar que los demandados son efectivamente los herederos del tal titular. La Dirección confirma la calificación, ya que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento, haya sido parte, o como al menos, haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento que determina el asiento; de ahí que el art. 100 R. H. extienda la calificación registral frente a las actuaciones judiciales a los obstáculos que surjan del Registro. Y, si el protegido por la publicidad registral ha fallecido, ha de acreditarse quiénes son todos sus herederos, ya que si existiera alguno sin demandar, se daría respecto de él la indefensión constitucionalmente proscrita. En consecuencia, y siendo el título sucesorio el testamento o la declaración de herederos es preciso presentar uno de estos documentos para acreditar que han intervenido todos los herederos del titular registral. (MN) 73. CANCELACIÓN ORDENADA EN RESOLUCIÓN JUDICIAL: TIENE QUE SER FIRME. R. 2 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Supuesto planteado: en procedimiento de ejecución de títulos judiciales se dicta auto acordando la ejecución provisional de una sentencia, sentencia que ha sido objeto de recurso de apelación, y en cuyo fallo se declaraba la nulidad del título de propiedad de los demandados y se acordaba la cancelación de la correspondiente inscripción. En cumplimiento de dicho Auto se expide Mandamiento ordenando la cancelación de la Inscripción. El Registrador suspende la cancelación por no ser firme la sentencia que declara la nulidad del título, al estar pendiente de apelación. La Dirección General confirma la calificación en base al art. 524.2 párr. 4º LEC que establece que "mientras no sean firmes y aún siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta ley para la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo procederá a la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos" y a los arts. 3 y 82 L.H. y 174 R. H. que disponen que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, en caso de faltar el consentimiento del titular, sino por sentencia firme y que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y sólo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes. Señala además que el concepto de firmeza es unitario: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno, por no preverlo la ley, o por haber transcurrido el plazo fijado sin que se haya presentado (art. 207.2 LEC). No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales. En consecuencia, para practicar la cancelación por resolución judicial es necesario acreditar la firmeza de la misma, y en caso contrario sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, como es una anotación preventiva. (MN) *74. USUFRUCTO Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. R. 3 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 6 de abril de 2006. Vinculante. Se presenta una escritura en la que una madre y sus hijos son copropietarios de un bien, la madre únicamente en cuanto a la cuota legal usufructuaria de un tercio. En dicha escritura disuelven el condominio y extinguen el usufructo adjudicando el pleno dominio a uno de ellos, compensando a los demás, incluida la madre usufructuaria, en metálico. Alega la registradora que no hay comunidad en cuanto al usufructo, por cuanto el usufructo es un derecho real en cosa ajena y por tanto que la disolución de comunidad no es un negocio jurídico adecuado para la extinción del usufructo, que no hay extinción de ninguna comunidad en cuanto al usufructo, y que por tanto no hay causa que sustente el negocio jurídico en cuanto al usufructo. La DGRN resuelve con parcas palabras y sin entrar en el fondo del defecto alegado. Concluye que es evidente que hay un negocio jurídico de extinción del usufructo por una contraprestación, que por ello es oneroso, y que no hay ningún precepto que lo prohíba. COMENTARIO.- Entrando en el fondo del asunto es evidente que si el usufructo de 1/ 3 corresponde a una persona los otros 2/3 corresponden a otras, aunque sea englobado dentro del pleno dominio. Por tanto hay comunidad en el presente caso. Pero creo que también hay comunidad cuando la nuda propiedad pertenece a una persona y el usufructo a otra, pues ambos derechos, aunque sean diferentes, son desmembración temporal del dominio, de la propiedad, son partes de un todo y recaen sobre una misma cosa, sobre un mismo objeto. (AFS) 75. ANOTACIÓN CADUCADA: CARECE DE EFECTOS JURÍDICOS. R. 8 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 7 de abril de 2006. Caso planteado: Estando una Anotación de embargo caducada se presenta mandamiento recaído en la ejecución que dio lugar al embargo ordenando la cancelación de la misma y de todas las cargas posteriores. El Registrador deniega la cancelación de las cargas posteriores alegando que la caducidad de la anotación ha producido la pérdida de la prioridad con la consiguiente mejora de rango de las posteriores. La Dirección General confirma la calificación ya que la caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175-2º del R.H. dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. (MN)
Confirmada por la Sentencia de 2-10-2006 del Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Valencia, y en apelación por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 16-5-2007, que considera que la calificación registral (el Registrador denegó la cancelación de unas cargas posteriores a una anotación caducada) fue conforme a Derecho dentro de su ámbito, ajustándose en concreto a la normativa hipotecaria. Frente al argumento de la parte apelante, según la cual la cuestión debió resolverse atendiendo a criterios civiles y no puramente registrales, la sentencia señala que por la vía del recurso que previene el art. 328 LH, aunque su tramitación lo sea por el juicio verbal, la única función que asume el órgano jurisdiccional es revisar si las resoluciones expresas o presuntas de la DGRN en materia de recurso contra las calificaciones de los Registradores son ajustadas o no a la normativa registral por ellos aplicada, y no resolver ex novo conforme al Derecho sustantivo civil la cuestión civil que puede subyacer en lo que ha sido objeto de calificación registral, para lo cual el actor deberá acudir al oportuno juicio declarativo contra quien o quienes corresponda a efectos de que en el orden civil pueda, si resulta procedente, reconocérsele la preferencia que ha perdido en el orden registral al haberle caducado la anotación de embargo.
*76. RECURSO GUBERNATIVO: SU DESISTIMIENTO. DEPOSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. R. 27 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 8 de abril de 2006. Hechos: Se suspende el depósito de cuentas de una sociedad por no constar, en el informe de auditor acompañado, opinión alguna sobre las cuentas auditadas. Del contexto de la resolución se desprende que se trataba de una auditoría realizada a solicitud de la minoría, es decir de conformidad con el art. 205. 2 de la LSA y que el informe del auditor incorporado a las cuentas era de los que se llaman con opinión denegada por limitación absoluta en el alcance de sus trabajos. Se recurre alegando que la falta de emisión de opinión del auditor se debe a una falta de acuerdo sobre sus honorarios. El registrador mantiene su calificación informando que se ha presentado escrito en el registro suscrito por el administrador de la sociedad recurrente en el cual se desiste del recurso. Doctrina: La DG acepta de plano el desistimiento del recurso, poniendo fin al mismo, y sin pronunciarse, como es lógico, sobre el fondo del asunto. Comentario: De esta resolución se deduce claramente, que el interesado recurrente, en cualquier momento de la tramitación del recurso gubernativo, puede desistir del mismo, siempre que, como es obvio, no haya recaído resolución expresa de la DG. Lo curioso del caso es que la DGRN, en sus fundamentos de derecho se limita a citar, aparte de otros preceptos que no hacen al caso, la DA 24 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, es decir la que proclamó la aplicación al ámbito del RM y de Bienes Muebles, de los preceptos de la Ley Hipotecaria sobre el recurso gubernativo. Y sigue siendo curioso el que en estos preceptos de la LH, dedicados al recurso gubernativo, en ningún lugar se contemple la posibilidad de su desistimiento. Sin embargo en el RRM, y en precepto no derogado por la citada Ley 24/2001, concretamente en su artículo 75, se contempla de manera expresa esta posibilidad de desistimiento del recurso, siempre antes de su resolución, mediante escrito del recurrente presentado directamente ante el registrador o, en su caso, ante la propia DGRN. Por tanto parece claro que sea por la vía de los principios generales del derecho, de la LPA de 1992, o en el ámbito mercantil, por la vía del art. 75 del RRM, el recurso gubernativo está siempre a la libre disposición del recurrente. Igualmente el art. 131 del RH, en su redacción de 1947, permitía el desistimiento del recurso gubernativo mediante escrito, en este caso al Presidente de la Audiencia o a la DGRN, según cual fuera el órgano que en ese momento estuviera tramitando el recurso. Por tanto esta doctrina sobre el desistimiento, pese a no estar expresamente prevista en la nueva regulación LH sobre el recurso gubernativo, es perfectamente aplicable al ámbito del Registro de la Propiedad y del Registro de Bienes Muebles: Los legitimados para interponer el recurso, si lo interponen, obviamente también están perfectamente legitimados para desistir del mismo. La única limitación, en opinión de García García, a esta posibilidad de desistimiento, vendría dada en el caso de que el desistimiento se realizara contra el interés público o en perjuicio de tercero, en cuyo caso, y al amparo del art. 6.2 del CC, cabría desestimar dicho desistimiento. (JAGV). 77. REQUISITOS DE LA CALIFICACION E INFORME REGISTRAL. EL LEGITIMARIO TITULAR DE UNA PARS BONORUM, O SUS CAUSAHABIENTES, DEBEN INTERVENIR EN LA PARTICION. R. 1 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 8 de abril de 2006. HECHOS: Don X fallece bajo testamento en que sin perjuicio de la cuota legitimaria que corresponda a su madre, si le sobrevive, instituye heredera a su cuñada Y. Se formaliza escritura de partición de herencia, en la que interviene tan sólo Y, como única heredera, sin que intervenga la madre del testador, fallecida con posterioridad a éste, ni tampoco los causahabientes de la legitimaria. En una primera calificación, el Registrador alega que la escritura no ha sido liquidada del impuesto de sucesiones. Y, subsanado el defecto, se vuelve a rechazar la inscripción, estimando que es imprescindible la intervención de los herederos de la legitimaria. Pero sin embargo, en esta segunda calificación, nada se dice de la primera, y se omite en el informe el modo y fecha de notificación de la calificación al presentante y al notario, estableciendo finalmente la posibilidad de solicitar una calificación formal. La heredera recurre contra la calificación y presenta el recurso en el Colegio Notarial correspondiente, que remite el recurso a la Dirección General. DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso, pero realiza una serie de matizaciones, en orden al lugar de presentación y requisitos de la calificación registral y del informe: 1.- El Colegio Notarial, como Corporación de Dcho Público de base asociativa privada, no tiene el carácter de Admón. Pública y por eso su registro no tiene la condición de registro de entrada de documentos a efectos de la ley 30/92 de Administraciones Públicas. 2.- La calificación registral debe ser unitaria, es decir, deben incluirse en la misma todos los defectos existentes, sin que el documento se pueda someter a sucesivas calificaciones parciales. 3.- La nota de calificación debe ser correcta, no sólo en el aspecto sustantivo, sino también en el formal: ha de ser notificada en tiempo y forma, indicando el plazo para recurrir, recursos posibles y órganos ante los que se puede plantear. Y además tal notificación ha de quedar acreditada en el expediente, en cuanto a la fecha que se realiza y medio utilizado. La falta de tales requisitos puede dar lugar a la nulidad formal de la notificación, ya que no se sabría el dies a quo del plazo para recurrir, ni el del plazo de 60 días de prórroga del asiento de presentación. 4.- Finalmente la DG desestima el recurso, desde el punto de vista sustantivo, dado que la legítima en el c.c. es una pars bonorum, y habiendo sobrevivido la legitimaria al causante, deben intervenir en la partición los causahabientes de la misma. (JLN) 78. ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE LA NUEVA LEC. R. 4 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 8 de abril de 2006. Reitera la Resolución de 30 de noviembre de 2.005 en el sentido de que las anotaciones preventivas que fueron objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria (8 de enero de 2001) quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. (MN) 79. TRACTO SUCESIVO: ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. R. 27 de febrero de 2006, DGRN. BOE de 10 de abril de 2006. Caso planteado: Se presenta Mandamiento ordenando Anotación Preventiva de Prohibición de disponer. La Registradora deniega dicha Anotación por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado. El interesado recurre y solicita que se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir» basándose en los siguientes motivos, todos ellos rechazados por la Dirección General: 1. Naturaleza jurídica del mandamiento y la obligación que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales. En contra, la Dirección señala que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Por ello la calificación del Registrador en las actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento. Como consecuencia, y por el principio de tracto sucesivo, no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento -Art. 20.7 LH-. Y si bien el inciso segundo de este mismo artículo contiene una excepción, está limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento, supuesto que no se da en el presente expediente. 2. Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; ya que en base entre otros al Art.587 LEC - el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por resolución judicial o se reseñe la descripción de un bien el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba- resulta que el embargo produciría sus efectos y se desenvolvería fuera del Registro. Aplicando este precepto por analogía al mandamiento de prohibición y siendo la resolución judicial que decretó la prohibición de inscripción anterior a la presentación de la solicitud de inscripción del titular actual debe producir todos sus efectos. El Centro Directivo rechaza igualmente este argumento basándose en el principio de prioridad, por el que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación (arts. 24 y 25 LH) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia no puede tomarse en consideración la posterior presentación de mandamiento de anotación de prohibición de inscribir debiendo solicitarse y decretarse, en su caso, anotación preventiva de demanda, en procedimiento seguido contra el actual titular registral. 3. La falta de buena fe del titular Registral. Sin embargo, según la Dirección, la mala fe del titular registral no es una cuestión que pueda apreciar el Registrador debiendo quedar reservada dicha declaración al orden jurisdiccional. Y respecto de la solicitud de que se anule la inscripción practicada, una vez practicado un asiento en el Registro, éste se presume exacto y válido y queda bajo la salvaguardia de los Tribunales Arts.1 y 38 LH-, procediendo su rectificación sólo en la forma prevista en el artículo 40 LH, no siendo el Recurso Gubernativo la vía adecuada para lograrlo. (MN) *80. DEPÓSITO DE CUENTAS: CERTIFICACIÓN APROBATORIA. DOCUMENTO SOBRE LAS PROPIAS ACCIONES. CIERRE DEL REGISTRO ENCADENADO. R. 13 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 12 de abril de 2006. Hechos: Se presentan para su depósito las cuentas de una sociedad anónima correspondientes a seis ejercicios consecutivos. Todas ellas, salvo las últimas, se califican con los mismos defectos: a) No se acompaña la certificación aprobatoria de las cuentas (art. 366 RRM), b) no se acompaña el documento relativo a los negocios sobre las propias acciones (art. 366.1.6 RRM y OM 14-6-95), y c) de forma encadenada se indica que la falta de depósito de las cuentas de un ejercicio cierra la hoja de la sociedad al depósito de cuentas de los ejercicios sucesivos (art. 378 RRM). Las últimas cuentas presentadas, salvo en lo relativo a la no presentación de la certificación aprobatoria de las cuentas, se le achacan los mismos defectos, añadiendo el relativo a que el administrador certificante, en la fecha de expedición de la certificación, tenía el cargo caducado. La sociedad, en su recurso, alega lo siguiente: Que todas las cuenta fueron aprobadas según resulta de escritura presentada de elevación a público de acuerdos sociales, que respecto del documento relativo a los negocios sobre las propias acciones, sólo es obligatorio para las sociedades cotizadas, y que el administrador certificante ha sido reelegido en Junta de 16-2-2005, fecha anterior a la de la expedición de la certificación, según también se acredita. Doctrina: La DG confirma en todas sus partes la nota de calificación estableciendo la siguiente doctrina: 1.- Respecto de la alegación del recurrente, de presentación de escritura en que consta la aprobación de las cuentas, dice que, según resulta del expediente, dicha escritura se presentó a los solos efectos de expedir certificación para traslado de domicilio y por tanto los acuerdos en ella contenidos no constan inscritos (sic). 2.-Confirma la exigencia de hacer constar en documento aparte, firmado por los administradores, la existencia o no de negocios sobre las propias acciones. 3.- Igualmente confirma la necesidad de que una certificación aprobatoria de las cuentas acompañe a los documentos a depositar pues dicha certificación también debe ser depositada, no siendo suficiente a estos efectos con que se presente en documento aparte. 4.- Finalmente, y respecto a la caducidad del cargo de administrador, lo confirma también pues, al no estar inscrita la reelección, según el Registro, el administrador certificante había caducado. Comentario: Varias cuestiones debemos destacar de esta resolución: 1ª. Aunque no había sido objeto de recurso, no alude para nada la DG al cierre encadenado del Registro por falta de depósito de cuentas de un ejercicio, respecto de los años sucesivos. No obstante al confirmar la nota de calificación, sin reservas, la DG da por supuesto que la falta de depósito de un ejercicio provoca el cierre del Registro para los años sucesivos. Parece olvidar en este punto la DG su resolución de 3 de Octubre de 2005, en la cual, aunque de forma confusa, vino a establecer, en un caso similar de traslado de domicilio, que sólo son exigibles los tres ejercicios precedentes pues, de conformidad con el art. 221.4 de la LSA, que establece la prescripción de las infracciones por el no depósito en tres años, solo serían exigibles dichos tres ejercicios. Creemos que dada la especificidad de la resolución de 3 de octubre de 2005, esta es la que debe primar en este punto y no la que comentamos que no se pronuncia de forma expresa sobre la cuestión. No obstante, para seguridad de las calificaciones y de las propias sociedades, la DG debería confirmar o rechazar la doctrina de esta última resolución. Por nuestra parte pensamos que al menos deben ser exigibles cinco ejercicios para la apertura del Registro por falta de depósito de cuentas, pues son dichos cinco ejercicios (cfr. art. 19 RRM) los que necesariamente deben incluirse en la certificación que se expida en caso de traslado de la sociedad. Incluso pudiera pensarse que, dado que la obligación de conservación de las cuentas se extiende durante seis años (Cfr. art. 377.1 RRM), son dichos seis años los exigibles para la apertura del registro, pues los terceros pudieran exigir del Registro publicidad formal de dichos depósitos y encontrarse que los anteriores a tres años no existen como consecuencia de la doctrina de la DGRN antes vista. No obstante pensamos que la postura con más apoyo legal, sin perjuicio de las razones dadas por la DG para reducir el depósito a tres años, es la que considera necesarios, al menos cinco años previos, para que el Registro vuelva a abrirse para toda clase de acuerdos. 2ª.Confirma también la DG la necesidad ineludible de que cada una de las cuentas venga acompañada de su correspondiente certificación aprobatoria y ello con independencia de que dicha aprobación se produzca en la Junta Ordinaria celebrada dentro de los seis meses del cierre del ejercicio o en Junta extraordinaria en la que se proceda a la aprobación de las cuentas de varios ejercicios. En estos casos y si se presenta una sola certificación aprobatoria de varios ejercicios, junto con la cuentas mismas, parece que por razones de economía procesal lo procedente es que el Registro obtenga copias cotejadas de la certificación presentada para depositarlas junto con sus correspondientes cuentas, evitando la devolución de las mismas por un mero defecto formal en la presentación. Con ello se consigue el objetivo previsto en la Ley- depósito de cuentas junto con certificación aprobatoria- y se evita la devolución de un documento con las molestias y trastornos que ello ocasiona. 3ª. La tercera cuestión hace referencia a la necesidad, en las sociedades anónimas, de depositar junto con las cuentas, el documento de los negocios sobre las propias acciones. Con ello no hace sino ratificar lo dispuesto en el art. 366.1.6º del RRM, que había sido puesto en duda por el recurrente. 4ª. Finalmente, en cuanto a la caducidad del cargo de administrador, confirma que, según el Registro, tiene el cargo caducado y dada la no inscripción de su reelección en la misma Junta aprobatoria de las cuentas, el defecto no desaparece por el hecho de la simple presentación de una escritura con la mera finalidad de que se expida certificación literal para el cambio de domicilio social (Vid. art. 11 RRM). Para concluir diremos que, según resulta del contexto de todo el expediente, lo procedente hubiera sido que el RM calificante hubiera expedido la certificación literal para traslado de domicilio a provincia distinta y devuelto las cuentas por el defecto, y ello sin perjuicio de los demás señalados, de no ser competente, dado el traslado de domicilio, para su depósito y que hubiera sido el Registro de destino el que, a la vista de toda la documentación acompañada, hubiera realizado la calificación completa del documento y de las cuentas necesarias para la inscripción. (JAGV) *81. RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS. R. 9 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 14 de abril de 2006. Hechos: Se presenta mandamiento de embargo del Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago del Impuesto de actividades económicas y basuras con providencia de embargo de inmuebles en otro término municipal. El Registrador deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de su corporación. El Recaudador alega en su recurso las instrucciones de una Circular de 1990 de la Dirección General de Recaudación en el sentido de remitirse los mandamientos directamente al Registro correspondiente. La DGRN confirma el defecto pues el Registrador puede calificar la competencia del órgano administrativo y, según el artículo 8.3 de la Ley de Haciendas Locales las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva Entidad local en relación con los ingresos de Derecho público propios de ésta, serán practicadas por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del Presidente de la Corporación." Nota: El art. 8.4 presenta una excepción que no parece darse en el presente caso, al estipular que las Entidades que, al amparo de lo previsto en este artículo, hayan establecido fórmulas de colaboración con Entidades locales para la gestión, liquidación, inspección y recaudación de los tributos y demás ingresos de Derecho público propios de dichas Entidades locales, podrán desarrollar tal actividad colaboradora en todo su ámbito territorial e incluso en el de otras Entidades locales con las que no hayan establecido fórmulas de colaboración alguna. Por otro lado, nada se dice en la Resolución de la Instrucción alegada. (JFME) *82. INMATRICULACIÓN CONFORME AL ARTÍCULO 205 DE LA LH Y 298 DEL RH. NO CABE LA CREACION DE TÍTULOS INSTRUMENTALES SUCESIVOS PARA LOGRAR LA INMATRICULACION. R. 11 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 18 de abril de 2006. HECHOS: Se formalizan dos escrituras sucesivas: una de cesión, en la que A cede a sus padres B y C, determinada finca; y otra a continuación de la anterior, de apartación (art 134 D Civil de Galicia, consistente en adjudicar a un legitimario un bien, con lo que pierde la condición de legitimario, cualquiera que sea el valor de la herencia), en la que B y C, le retransmiten a su hijo, como legitimario apartado la misma finca, y tras de ello, se solicita la inmatriculación de la finca retransmitida. El Registrador rechaza la inscripción, por tratarse de dos títulos sucesivos, formalizados entre las mismas personas, al sólo efecto de conseguir la inmatriculación de la finca; y además no se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico. El Notario recurre el primer defecto, estimando que la operación se ajusta a la legalidad, y que el Registrador no puede erigirse en funcionario con facultades para decidir y sentenciar que el título se ha elaborado con el único fin de inmatricular la finca. DIRECCION GENERAL: Tras de reconocer que el art 205 LH trata de facilitar la inmatriculación de fincas, y pese a la publicación de edictos exigida, y el plazo de no protección del art 207, la DG rechaza el recurso, cuando, como en este caso, los documentos se elaboran ad hoc, con la única finalidad de conseguir la inmatriculación. Si bien las simples sospechas, no son suficientes para suspender la inscripción, el hecho de que el mismo Notario, autorice las dos escrituras el mismo día, con números de protocolo seguidos, y comparezcan los mismos otorgantes, refleja que se trata de simples transmisiones instrumentales para conseguir inmatricular. La limitación de medios del Registrador, no puede llevar a desconocer lo que paladinamente reflejan los dos documentos que califica. COMENTARIO: Desde que se llevó a cabo la reforma del art 298 RH por R Dto 1867/98, muchos, nos planteamos la cuestión de si debía exigirse algún requisito más, ya que con los dos documentos sucesivos, podía ocurrir lo que de hecho ocurre: que se formalicen dos documentos públicos seguidos para cumplir la formalidad de dicho precepto. Ya el TS en s. de 31 de enero de 2001, exigió que el primer documento fehaciente a que se refiere el art 298.1.1º fuera también un documento público; y la propia DG en las sucesivas Rs de 26 julio 2005, dio el primer toque de atención respecto de la formalización de documentos instrumentales para conseguir dicha inmatriculación. En la presente Rs la DG se decanta ya claramente por rechazar, en un caso tan claro, la doble titulación sucesiva, por el mismo Notario, con documentos autorizados el mismo día y con número de protocolo sucesivo y por los mismos otorgantes. Pero al tomar esta postura, la DG está estableciendo un criterio totalmente subjetivo a la hora de calificar el Registrador. ¿Qué plazo de separación entre ambos documentos se debe exigir?; ¿basta con que los documentos se autoricen por dos Notarios diferentes? ¿Basta con que los otorgantes sean distintos?. Hay que ir pensando en modificar nuestro sistema de inmatriculación (solucionando también el constante goteo de los excesos de cabida). En pleno siglo XXI, donde tenemos prácticamente todo el territorio recogido en fotografía aérea, donde las ayudas agrícolas de la UE, detectan sobre el terreno, el más mínimo fraude, no se puede mantener un sistema como el actual. Hay que hacer un esfuerzo para conseguir de una vez la coordinación Catastro-Registro, y exigir en cada transmisión la certificación catastral correspondiente, y todo ello con un control que sea seguro, rápido y eficaz. Pienso que además tendríamos que ir ya a la inscripción registral obligatoria. (JLN) La sentencia firme de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de Marzo de 2007 (PUBLICADA EN EL BOE de 30-4-2008), confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Pontevedra, de 20 de octubre de 2006, que estimó parcialmente la demanda formulada por el Notario autorizante contra esta resolución. 83. ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA CARECE DE TODO EFECTO JURÍDICO. R. 14 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 18 de abril de 2006. La DGRN reitera su doctrina de que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. (En el presente caso, se trataba de una anotación preventiva prorrogada en virtud de un mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad una vez en vigor la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que caducó automáticamente una vez transcurrido el plazo por el que se haya ordenado la prórroga, computado desde la fecha de la anotación misma de la prórroga). (JDR) 84. SENTENCIA QUE ORDENA INSCRIBIR UNA FINCA A NOMBRE DEL DEMANDADO EL CUAL HA DE PAGAR UNA SUMA A LOS DEMANDANTES. R. 15 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 18 de abril de 2006. Vinculante en parte. .- Primer defecto: falta de firma y sello en la primera hoja del testimonio de una sentencia: La DGRN dice que tal omisión, por sí sola, no es defecto, pues no hay normativa que imponga tal formalidad como condición necesaria para que el documento tenga la consideración de público a los efectos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Da a entender que sí sería defecto si el Registrador no se limitara a señalar a secas tal omisión formal, sino que indicara de modo expreso tener dudas acerca de la autenticidad del documento. .- Segundo defecto: falta de firmeza. Revocado, pues aunque la sentencia no era firme cuando se dictó (lógico, pues cabía recurso), sí que lo es, y así se expresa, cuando se expide el testimonio de la misma. .- Tercer defecto: Revocado, pues la falta de inscripción del usufructo a favor de los demandantes, no impide la inscripción parcial en cuanto a la nuda propiedad. .- Cuarto defecto: falta de expresión de circunstancias personales del demandado (a cuyo favor ha de practicarse la inscripción): Confirmado, si bien se recuerda que puede subsanarse por simple instancia con firma legitimada. .- Quinto defecto: falta manifestar la situación arrendaticia de la vivienda, a efectos del retracto arrendaticio. Confirmado, aun cuando, como era el caso, se trataba de la transmisión de sólo una mitad indivisa. (JDR) 85. EL RECURSO GUBERNATIVO NO CABE PARA DISCUTIR UN ASIENTO YA PRACTICADO. R. 17 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 18 de abril de 2006. Cancelada en el Registro una hipoteca de máximo, se solicita con posterioridad por el recurrente la práctica de nota marginal a los efectos del artículo 142 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento (constancia de la minoración de un crédito hipotecario) La Registradora la deniega, fundamentalmente, por hallarse cancelada la hipoteca en cuestión. La DGRN, interpretando (al parecer) que el recurso encierra una disconformidad con la cancelación practicada, lo desestima, diciendo que una vez practicado un asiento en el Registro, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Cancelada una inscripción cesan todos sus efectos y se presume, y así lo dispone el artículo 97 de la Ley Hipotecaria, extinguido el derecho a que la misma se refería. Todo ello al margen de que haya sido o no correcta la cancelación de la hipoteca, extremo en el que esta resolución no puede entrar. Comentario: la resolución del recurso, tal como está redactada, parece algo fuera de lugar o incongruente con el objeto del mismo, pues de las alegaciones del recurrente yo no aprecio que discutiera o impugnara en modo alguno la cancelación de la hipoteca, sino que alegaba diversas razones de utilidad, a su juicio, de la nota marginal que solicitaba. (JDR) 86. LA ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO NO ES UNA SUBESPECIE DE LA DE DEMANDA. R. 10 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 25 de abril de 2006. Se solicita la práctica de una anotación de demanda en la que se pide la condena al pago de determinadas cantidades. La Registradora suspende la práctica de la anotación por no tener la demanda trascendencia real. La Registradora sustituta fue de la misma opinión. La Recurrente alega que la demanda contiene una pretensión de condena dineraria, derivada de la existencia de un contrato de ejecución de obra relativo a la finca registral descrita, por lo que nos encontramos ante un crédito de naturaleza refaccionaria. . La DGRN confirma el defecto, porque, aunque el ámbito de la anotación de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y la propia DG, en todo caso, la demanda, de ser estimada, ha de poder producir una alteración en la situación registral. La anotación de crédito refaccionario (42.8 LH) no es una subespecie de la de demanda (42.1 LH), pues tiene sus trámites propios (artículos 59 al 64 de la Ley Hipotecaria y 157 y siguientes de su Reglamento) y, en especial, han de concurrir terceras personas que podrían verse afectadas por dicha anotación (como los titulares de derechos reales inscritos anteriores a las obras). Sugiere, para el caso, la petición de una anotación de embargo. Nota: Alega asimismo la recurrente la R. 8 de junio de 1999, donde, según ella, también se reclamaba una cantidad. Sin embargo, en dicho caso se estaba intentando hacer valer la afección inscrita por gastos de urbanización de un proyecto de compensación. (JFME) *87.- ESCRITURA DE 1979 DE SEGREGACION DE 24 PARCELAS RÚSTICAS. ¿SE HA CREADO UN NÚCLEO DE POBLACIÓN? R. 13 de marzo de 2006. DGRN. BOE de 25 de abril de 2006. HECHOS: Se formaliza en 1979 una escritura de segregación de 24 parcelas rústicas (todas ellas, salvo una, con superficie de 2.500 m2, superficie mínima rústica entonces exigida según la OM de 1958). Tras de un expediente de dominio, se logra inscribir la finca originaria en tiempos recientes, y se presenta a inscribir la escritura de segregación, acompañada de los siguientes documentos: -certificado catastral descriptivo y gráfico, del que resultan catastradas como independientes las 24 parcelas; dos certificados del Ayuntamiento correspondiente de 2002 y 2004, de los que resulta que no hay incoado expediente de restauración de la legalidad urbanística, y que se ha sobreseído un expediente sancionador; - y otro más de la Comisión de Urbanismo de Castilla León, que indica se ha sobreseído provisionalmente tal expediente. La Registradora rechaza la inscripción, porque existe (según la Ley Urbanística de Castilla León de 1999) una infracción de la unidad mínima de cultivo, sin que se haya acreditado la transformación del terreno en urbano o urbanizable, por lo que el acto de fraccionamiento puede ser nulo (Ley de Explotaciones Agrarias de 1995, y la cita ley de Castilla y León), y tampoco se acompaña licencia de parcelación. Y sin que remuevan el obstáculo los certificados acompañados, que ni acreditan el cambio de uso del suelo a urbano, ni la concesión de licencia, y menos el de la Comisión de Urbanismo, que tan sólo acredita un sobreseimiento provisional del expediente sancionador. Se recurre la calificación, en base sobre todo al principio de irretroactividad de las leyes, y se indica que al tiempo del otorgamiento de la escritura (1979), no estaban vigentes las actuales limitaciones, tanto en la ley de Reforma y desarrollo Agrario, ni en la OM de 1958 que fijaba como unidad mínima rústica para regadío, la respetada en todas menos una las segregaciones efectuadas. DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, estimando que si bien es cierta la aplicación del principio de irretroactividad de la ley, las normas vigentes al tiempo del otorgamiento de la escritura (1979) prohibían también la parcelación sin licencia (asi art 94 LS 1976 que prohibía la parcelación sin licencia; el art 85 que prohibía las divisiones de terreno en contra de la legislación agraria; la LRYDA art 44 que establecía que sólo serán válidas las divisiones de terreno si no dan lugar a unidades inferiores a la de cultivo y una de las parcelas infringe la unidad mínima entonces vigente (de cualquier forma la sanción establecida era la de establecer un dcho de retracto en favor de los colindantes, en caso de infracción de la unidad mínima). Por último la da una posible salida a la Sra Registradora al indicarle que puede actuar aplicando lo dispuesto en los arts 79 y 80 del Reglamento Urbanístico (el art 79 se refiere a la segregación de parcelas en suelo no urbanizable inferiores o superiores a la unidad de cultivo, cuando se tenga duda de si se está creando un núcleo de población, en cuyo caso, el Registrador lo puede poner en conocimiento del Ayuntamiento, a fin de que adopte el acuerdo que estime conveniente, y si éste no estima que hay una parcelación ilegal, en tal caso el Registrador puede inscribir; o bien si estima la existencia de infracción urbanística puede instar la anotación preventiva correspondiente; el art 80 establece que si se dan unidades inferiores a la mínima de cultivo, el Registrador lo puede también poner en conocimiento de la Administración Agraria correspondiente, para que adopte el acuerdo pertinente en orden a la declaración de nulidad del acto. COMENTARIO: Con la perspectiva de hoy, es fácil alegar que en 1979 también regían normas que prohibían las parcelaciones en terreno no urbanizable, pero los que vivimos aquellos años en esta profesión, recordamos, como dice la DG, aquella discusión doctrinal en torno a la invalidez de las parcelaciones urbanísticas sin licencia. Pesaba todavía entonces el derecho de propiedad defendido por el art 348 del c.c. frente al art 33 de la Constitución, y transferidas por ésta las competencias urbanísticas a las Autonomías, se llegaron a formalizar en esos años determinados acuerdos o protocolos urbanísticos con las Preautonomías, entre ellas la Catalana y la Andaluza (incluso hubo dos autos judiciales del año 1979, de la entonces Audiencia territorial de Sevilla, que permitían dichas parcelaciones, ante la inactividad de los Ayuntamientos). Estos acuerdos contra los que dictó una durísima Instrucción la DG de aquella época (a la que respondieron también con dureza algunas Autonomías, que habían transformado tales protocolos en Leyes Urbanísticas), permitían en términos generales las parcelaciones en suelo rústico, con notificación al Ayuntamiento correspondiente, quien podía tomar las medidas sancionadoras que estimara oportunas. Todo este panorama, en el que se defendía que una cosa era la validez sustantiva de una segregación sin licencia, frente a la invalidez urbanística, es hoy agua pasada, pero aflora un poco en todo el anterior recurso. Existen 24 parcelas, vendidas en 1979 (es evidente) a diferentes propietarios y que por lo que se deja entrever, ya han tomado posesión de las mismas y se encuentran cultivándolas, y con alguna pequeña construcción en su interior. Se trata de un hecho consumado, que se pretende acceda al Registro. El único Organismo que habla claramente del tema es el Catastro: hay 24 parcelas catastradas; el Ayuntamiento, emite dos certificados que no aclaran nada (simplemente se ha sobreseído un expediente de infracción urbanística); y la Comisión de Urbanismo, agrava el problema el sobreseimiento es provisional. En este panorama, se mueve la Registradora y la DG, y claro ninguno quiere ser el responsable de una infracción, cuya responsabilidad final y cuya facultad sancionadora corresponde a los Órganos que tienen atribuida la competencia urbanística. Al final la DG, como no podía ser de otra forma, da la razón a la Registradora, pero le deja el camino abierto para dar salida al problema de 24 familias que tienen las parcelas desde hace más de 20 años: aplique Vd el art. 79 del Rto Urbanístico y que se que se moje el Ayuntamiento. (JLN) 88. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO SOBRE PARTE DE FINCA INSCRITA. R. 16 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 25 de abril de 2006. Vinculante en parte. Hechos: En expediente de dominio se ordena reanudar el tracto sucesivo de una parte de una finca inscrita en su día a nombre de tres titulares registrales. El promotor del expediente lo adquirió de los herederos de uno de ellos. Sin embargo el auto confusamente acuerda «la inmatriculación de una finca nueva a efectos registrales, aunque esté integrada dentro de otra antigua y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido» sobre la parte de finca en cuestión que se describe en los antecedentes de hecho del expediente. La Registradora deniega la inscripción por entender que no existe verdadera interrupción del tracto, no saberse si se pretende inmatricular una finca o reanudar el tracto en un único expediente, faltar licencia para segregar y no expresarse en el auto las inscripciones contradictorias que deben cancelarse. La DGRN confirma la nota, salvo lo relativo a la interrupción del tracto, pues, al menos, falta un título, el de la adjudicación al causante (es de suponer que sea una disolución de comunidad y división material de finca), cuyos herederos vendieron al promotor del expediente. Lo que no cabe es inmatricular una porción segregada de una finca inscrita porque el todo ya lo está. Reanudar el tracto tan solo de esa parte es posible, pero para ello se precisa cumplir con todos los requisitos del expediente de reanudación del tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma reglamentariamente debida, ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias y obtener la pertinente licencia de segregación. Nota: Otro de los defectos observados por la Registradora fue el de que el título presentado era un Decreto del Secretario Judicial. De él solo se dice en la Resolución que el recurrente ofreció aportar la documentación oportuna para subsanar el defecto formal señalado. Los Decretos de los Secretarios Judiciales, según el artículo 7 b) del Real Decreto 1608/2005, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales, se utilizarán para poner término al procedimiento del que tengan atribuida exclusiva competencia, o cuando sea preciso o conveniente razonar su decisión. Sin embargo, en el expediente de dominio la decisión ha de ser judicial y ha de dictarse auto, como se desprende de su tramitación conforme a los artículos 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria. (JFME) 89. ERROR EN EL IMPORTE DE LA ANOTACIÓN. NO CABE RECURSO GUBERNATIVO CONTRA LA ALTERACIÓN DEL ORDEN DE LOS TÍTULOS EN EL DESPACHO. R. 18 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 25 de abril de 2006. Vinculante en parte. Hechos: Se presentan en el Registro en primer lugar un mandamiento judicial de rectificación del importe correspondiente a la cantidad reclamada en el procedimiento que dio lugar al embargo y, en segundo lugar, un mandamiento de fecha anterior de cancelación de la anotación emitido por el propio Juzgado. El Registrador despacha primero el mandamiento de cancelación y luego deniega la inscripción del mandamiento judicial de rectificación: 1º: por existir terceros con derechos inscritos que no han prestado su conformidad a la rectificación y 2º: por estar cancelada la anotación del embargo en virtud de un mandamiento de fecha muy anterior al de rectificación. Esto mismo alegó en su informe. La DGRN revoca el primer defecto, porque la existencia de tales terceros no impide la rectificación, pues incluso la ampliación sin error del embargo por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, puede hacerse constar aunque la finca se halle inscrita a nombre de otra persona, salvo que haya sido adquirida en virtud de otra ejecución. Lo esencial es que resulte del mandamiento que la cantidad por la que se quiere ampliar o rectificar el embargo corresponda a la misma obligación que motivó la anotación inicial y así se deduce del mandamiento de rectificación calificado. La razón de este criterio se encuentra en la naturaleza y efectos de la anotación de embargo, que no es constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución. Confirma, en cambio, el segundo defecto, pues no es el recurso gubernativo el cauce adecuado para determinar si el Registrador procedió bien o no al alterar el orden de prioridad en el orden de despachos de los títulos, pues la cancelación se basó en una calificación positiva que no puede ser objeto de recurso gubernativo, por lo que se tendría que acudir a la vía jurisdiccional. Nota: En consecuencia, y por la lógica del recurso gubernativo, de poco va a servir registralmente la estimación parcial, ya que, aunque se rectifique la anotación en su día practicada, ésta no dejará de estar cancelada. Sin embargo, el interesado alegó que le beneficiaría la rectificación en su posicionamiento en la quiebra del embargado. (JFME) 90. JUNTA GENERAL. DISPARIDAD EN LA FECHA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA ENTRE LA ESCRITURA Y LA CERTIFICACIÓN. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE de 27 de abril de 2006. Hechos: Los hechos que dan origen a esta resolución son muy simples: Se otorga escritura de elevación a público de acuerdos sociales y en ella se consigna como fecha de celebración de la Junta General de la sociedad una determinada, siendo distinta de la que consta en la propia certificación que se eleva a público. El Registrador suspende la inscripción por la existencia de la disparidad señalada. El Notario, es escrito fechado antes de la fecha del otorgamiento de la escritura -se ve que el tema de fechas no es su fuerte-, recure la nota manifestando que no existe fundamento legal alguna de la misma, que se trata de una mera disparidad, que la fecha de la escritura en nada afecta a la fecha que aparece en la certificación que es la que se debe tener en cuenta y que esa disparidad a nadie crea dudas, salvo al registrador calificante. Doctrina: La DGRN desestima el recurso, ponderando la importancia del documento público cuando ha sido escogido por las partes como vehículo de acceso al Registro de determinado acuerdos sociales-revocación de auditor- que podían haber accedido por documento privado y consigna la obligación notarial de corregir el error documental para evitar molestias, dilaciones y costes improductivos para la producción de efectos en la escritura autorizada. Comentario: Dada la escasa importancia, tanto del defecto como de la resolución resumida, limitaremos nuestro comentario a los siguientes puntos: 1.- Tiene razón el Notario recurrente cuando dice que la nota de calificación carece de fundamentación jurídica, pues ningún precepto legal o reglamentario era citado por el Registrador en su nota de suspensión. Por ello, en estos casos de disparidades o errores en fechas u otros extremos entre la elevación a público y la certificación unida, lo conveniente es, a mi juicio, tomando como ejemplo el caso contemplado en la resolución, el redactar la nota en los siguientes o parecidos términos: Existen dudas en cuanto a la verdadera fecha de celebración de la Junta, dada la disparidad existente entre las fechas que constan en la escritura y en la certificación. Y dado que el art. 97.1.1ª, 112 y 113 del RRM, exigen claramente que en la certificación y en la inscripción que se practique conste la fecha de adopción del acuerdo, el documento no podrá inscribirse mientras no se despeje la duda expresada. Con esta forma de redacción de nota evitaremos que nos digan que la misma carece de fundamentación jurídica e incluso, en el peor de los casos, la posible apertura de expediente por incumplimiento del art. 19 bis de la LH, declarado por la DG aplicable al ámbito del RM de forma reiterada. 2.- Es interesante la manifestación que realiza la DG en el sentido de que determinados errores- se está refiriendo al error de fecha del escrito de interposición del recurso-, pueden ser obviados. Ello nos lleva a confirmar el criterio que se sigue en la mayor parte de RRMM que, en aras de evitar devoluciones de escrituras por puros errores materiales en fechas, numeración de participaciones, apellidos de otorgantes, etc, cuando no den lugar a dudas sustanciales por el contexto de todo el documento o por otros extremos que constan en la propia escritura, de pasarlos por alto, inscribir el documento y consignar el error y la forma en que se ha inscrito en la nota de despacho por si los interesados, a su vista, tuvieran algo que alegar. De esta forma se evitan devoluciones inútiles y en definitiva retrasos y molestias para el tráfico jurídico, para el autorizante de la escritura, para el RM y sobre todo para los propios interesados. 3.- Finalmente destacamos la importancia que la DG le da a la escritura pública cuando ha sido escogida por los interesados como vehículo para conseguir la inscripción en el Registro Mercantil, cuando hubieran podido ahorrársela por ser posible la inscripción por documento privado (Cfr. art.142 en relación al art. 154 RRM) y la obligación notarial de corregir, sin más, los posibles errores de la escritura en aras de conseguir la perfecta congruencia entre el documento elevado a público y la propia escritura. (JAGV).
visitas desde el 4 de abril de 2006
|
|
